Решение от 21 сентября 2025 г. по делу № А40-101067/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-101067/25-6-683
г. Москва
22 сентября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 22 сентября 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазалиевым Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику

обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "БЕЛСТРОЙ" (117545, Г.МОСКВА, УЛ. ДОРОЖНАЯ, Д. 3, К. 12 СТР 1, ЭТ 4 КАБ 410, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2006, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.05.2009 № М-03-030708 в размере 24 991 568,79 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2024 по 31.12.2024 в размере 20 878 779,61 руб., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.07.2024 по 31.12.2024 в сумме 4 112 789,18 руб., пени на сумму основного долга с 01.01.2025 по день фактической оплаты

при участии: от истца – ФИО1 по дов. от 27.12.2024г. (дип. от 26.06.2024г.) от ответчика – ФИО2 по дов. 11.06.2025 (удост.)

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "БЕЛСТРОЙ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2024 г. по 30.06.2025 г. в размере 47 520 712 руб. 87 коп., неустойки за период с 01.07.2024 г. по 30.06.2025 г. в размере 8 355 100 руб. 46 коп. и с 01.07.2025 г. по день фактической

оплаты задолженности по договору аренды земельного участка от 25.05.2009 № М-03-030708 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от 25.05.2009 г. № М-03-030708 в редакции дополнительного соглашения от 21.03.2019 г.

Предметом договора является земельный участок площадью 44 080 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:03:0001003:32, имеющий адресные ориентиры: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 05.02.2016 № RU77-113000-018837, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); образование и просвещение (3.5); обслуживание автотранспорта (4.9); коммунальное обслуживание (3.1)».

Границы участка установлены в натуре (на местности) и закреплены межевыми знаками. План земельного участка (приложение 2, 2а) является составной и неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды земельного участка установлен до 12 января 2024 г.

Согласно п. 5.8 договора, арендатор обязуется ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату и по требованию арендодателя представлять платежные документы об уплате арендной платы.

Размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к настоящему договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора. Порядок изменения размера арендной платы определен в п. 3.4 договора.

Согласно п. 4.15 договора, арендная плата по договору аренды земельного участка от 25 мая 2009 г. № М-03-030708 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 25,0 % от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 449 601 915 руб. в соответствии с кадастровым паспортом от 25 декабря 2017 г. № 77/ИСХ/17-3796008.

За второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5% от кадастровой стоимости земельного, участка.

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7% от кадастровой стоимости земельного участка.

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8% от кадастровой стоимости земельного участка.

За период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4.16.6 договора, установлен график платежей:

- 46 177 863,35 руб. - в течение 30 дней с даты выпуска распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 12 января 2018 № 233;

- 45 451 943,59 руб. - до 05 апреля 2018 г.; - 44 726 023,84 руб. - до 05 июля 2018 г.; - 44 000 104,08 руб. - до 05 октября 2018 г.; - 43 274 184,32 руб. - до 05 января 2019 г.; - 42 548 264,56 руб. - до 05 апреля 2019 г.; - 41 822 344,80 руб. - до 05 июля 2019 г.; - 41 096 425,04 руб. - до 05 октября 2019 г.; - 40 370 505,28 руб. - до 05 января 2020 г.; - 39 644 585,53 руб. - до 05 апреля 2020 г.; - 38 918 665,77 руб. - до 05 июля 2020 г.; - 38 192 746,01 руб. - до 05 октября 2020 г.

Годовая арендная плата за второй и последующие годы аренды земельного участка после изменения цели для осуществления строительства (реконструкции) вносится арендатором согласно условиям договора аренды земельного участка от 25 мая 2009 г. № М-03-030708 (п. 4.16.7 договора)

Как указывает истец, ответчиком установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена за период с 01.07.2024 г. по 30.06.2025 г., в результате чего образовалась задолженность в размере 47 520 712 руб. 87 коп.

Претензия от 30.01.2025 № 33-6-28501/25-(0)-1, направленная в адрес ответчика с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В возражениях на иск ответчик указывает, что обязательства ООО СЗ «Белстрой» по внесению арендных платежей прекращены с момента получения застройщиком ООО «СЗ «Белстрой» разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию – с 28.06.2024 года, в связи с чем у истца с указанной даты отсутствовали основания для начисления арендной платы. Государственная регистрация права собственности на первое

помещение в построенном Объекте произведена 09.08.2024г., сам объект поставлен на государственный кадастровый учет 05.07.2024 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона о регистрации, государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ), а в Законе № 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст. 16).

Из разъяснений, данных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что согласно ч. 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от

волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 по делу № А41-14691/2015, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526 по делу № А65-18933/2015.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ответчиком на земельном участке завершено строительство объекта (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-03-012062-2024 от 28.06.2024).

Право собственности на помещение в МКД зарегистрировано 09.08.2024г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, представленной в материалы дела.

Следовательно, у ответчика имелась обязанность по уплате арендных платежей за период с 01.07.2024 по 09.08.2024, размер которой составляет 5 006 505 руб. 78 коп.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за период с 01.07.2024 г. по 09.08.2024 г. на условиях установленных договором аренды в полном объеме, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии со ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению на сумму 5 006 505 руб. 78 коп.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно представленному истцом расчету сумма неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.07.2024 г. по 30.06.2025 г. составляет 8 355 100 руб. 46 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Учитывая установленный судом при рассмотрении дела размер арендной платы, подлежащий внесению, размер пени, согласно представленному истцом расчету, составляет 97 459 руб. 98 коп. Расчет судом проверен, и признан верным.

Ответчиком о несоразмерности начисленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства не заявлено.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате предусмотренных договором аренды платежей в установленный срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании неустойки (пени) в установленном судом размере 97 459 руб. 98 коп. является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ., оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязанности по оплате установлен, заявленное истцом требование о взыскании пени (неустойки) с 10.08.2024г. по день фактической оплаты задолженности подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 11, 12, 307, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "БЕЛСТРОЙ" (117545, Г.МОСКВА, УЛ. ДОРОЖНАЯ, Д. 3, К. 12 СТР 1, ЭТ 4 КАБ 410, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность в размере 5 006 505 руб. 78 коп., неустойку в размере 97 459 руб. 98 коп., неустойку, начисленную на сумму долга исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ начиная с 10.08.2024г. по день фактической оплаты задолженности.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "БЕЛСТРОЙ" (117545, Г.МОСКВА, УЛ. ДОРОЖНАЯ, Д. 3, К. 12 СТР 1, ЭТ 4 КАБ 410, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 68 908 руб. 61 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова