Решение от 25 августа 2017 г. по делу № А56-20530/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-20530/2017
26 августа 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 26 августа 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Заварзиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Минимаркеты 811" (адрес: Россия, 191025, Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 74-76, литер А, помещение 4Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 08.07.2015)

к обществу с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (адрес: Россия, 191036, Санкт-Петербург, улица 2-я Советская, дом 7, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 23.09.2003)

о взыскании 130 350 руб. 82 коп. задолженности

при участии:

от истца: представителя ФИО2 (доверенность от 01.09.2016)

от ответчика до перерыва: представителей ФИО3 (доверенность от 01.06.2017); ФИО4 (доверенность от 01.05.2017); после перерыва: представителя ФИО4 (доверенность от 01.05.2017)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (далее – Общество) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Минимаркеты 811" (далее – Компания) с требованием о взыскании 130 350 руб. 8 коп. задолженности по договору от 19.01.2016 № 409/2016.

Определением суда от 03.04.2017 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 29.05.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное заседание и судебное заседание по делу.

В судебном заседании объявлен перерыв до 23.08.2017.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика относительно удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Между Обществом (арендодателем) и Компанией (далее – арендатором) заключен договор от 19.01.2016 № 409/2016 аренды (далее – Договор) части нежилого здания – Бизнес-центр, с кадастровым номером 78:31:0001494:2025, площадью 5 895 кв.м., этажностью 3-4-5, расположенного по адресу: <...>, лит. А. Общая площадь передаваемой части здания в аренду составляет 141,9 кв.м. (комн. № 46, 47,0,51,54-58).

Арендованное имущество передано арендатору по акту сдачи-приемки от 19.01.2016, в котором также отражено, что помещение находится в техническом исправном состоянии (приложение № 2 к Договору).

Пунктом 7.1 Договора определено, что он вступает в силу с 19.01.2016 и действует по 30.11.2016.

Согласно пункту 3.5. Договора арендатор принял на себя обязательство в течение трех дней с даты подписания Договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 210 835 руб. 02 коп., которая является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору (пункт 3.5.2 Договора).

Во исполнение пункта 3.5.2 ответчиком была перечислена на счет истца сумма депозита в размере 210 835 руб. 02 коп.

Согласно пункту 2.2.10 Договора, арендатор обязуется, передать помещение либо часть помещения при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением настоящего Договора/изменением настоящего Договора в связи с отказом Арендатора от части Помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа. В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) Помещения вследствие деятельности Арендатора, в течение срока действия настоящего Договора и/или при освобождении Помещения (либо его части) по любому основанию Арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего требования возместить Арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта Арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления Арендатору, односторонний акт, подписанный Арендодателем, является основанием возмещения Арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Споры, возникающие между Сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешаются Сторонами в порядке, установленном п.8.1 настоящего Договора.

Нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механический повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и т.п.).

В связи с окончанием срока действия договора аренды сторонами был произведен осмотр помещения, по результатам которого 30.11.2016 составлены акт осмотра, подписанный арендатором с разногласиями.

Согласно указанному акту помещение возвращено арендодателю с дефектами выявленными на напольных покрытиях, стенах, потолках, межкомнатных и входных дверей, окнах, подоконниках, оконной фурнитуре, а также инженерном оборудовании (л.д. 14- 18).

Письмом от 12.12.2016 арендодатель направил арендатору дефектационный акт и локальную смету на ремонтные работы на Объекте, в котором содержалось требование об оплате Компанией 341 185 руб. 84 коп. суммы восстановительного ремонта.

Письмом от 26.01.2017 арендодатель сообщил арендатору об удержании суммы депозита в размере 210 835 руб. 02 коп. в счет возмещения суммы восстановительного ремонта, в котором Общество также предложило Компании доплатить оставшуюся часть суммы восстановительного ремонта в размере 130 350 руб. 82 коп.

В связи с тем, что требования, изложенные в письме от 26.01.2017, не были удовлетворены Компанией, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 3.6 Договора сумма депозита обеспечивает исполнение (надлежащее исполнение) любого из обязательств арендатора по настоящему договору, в том числе обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.10, 3.7 и 7.2 Договора. Соответствующее нарушение обязательств арендатором арендодатель констатирует самостоятельно и сообразно нарушению, допущенному арендатором, вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности по всем видам платежей и проч. За исключением случаев, установленных пунктом 3.7 Договора, сумма депозита, за вычетом причитающихся арендодателю в соответствии с условиями настоящего пункта платежей, подлежит возврату арендодателем арендатору после прекращения действия договора и при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по нему (пункт 3.6 Договора).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).

Пунктом 2.2.10 Договора предусмотрено обязательство арендатора Объект при его освобождении (в связи с прекращением договора) по акту в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В абзаце 3 пункта 2.2.10 Договора сторонами определено, что нормальный износ не включает в себя наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна), механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев; на напольном покрытии от кресел, стульев и т.п.).

При заключении договора сторонами подписано Приложение № 2, в котором описывалось состояние помещения.

По результатам осмотра Объекта, проведенного 30.11.2016, был составлен акт, в котором зафиксировано ухудшение состояния помещения.

Из содержания возражений арендатора, отраженных в разногласиях к акту осмотра от 30.11.2016, следует, что арендатор оспаривает не сам факт наличие указанных в акте дефектов, а выражает несогласие с отнесением отдельных дефектов.

Соответственно, ввиду наличия дефектов, выявленных на напольных покрытиях, стенах, потолках, межкомнатных и входных дверей, окон, подоконников, оконной фурнитуры, а также инженерного оборудования, не позволяющих их отнести к категории нормального износа с учетом согласованного сторонами в абзаце 3 пункта 2.2.10 Договора условия, обязательство, предусмотренное пунктом 2.2.10 Договора, не может быть признано исполненным арендатором надлежащим образом.

Доводы ответчика о том, что загрязнения в большинстве случаев имели смываемый характер, не могут быть признаны судом обоснованными. Поскольку в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не подтверждены соответствующими доказательствами. Вместе с тем, именно на арендатора в силу закона и договора возложена обязанность передать помещение в исправном состоянии свободным от каких бы то ни было загрязнений.

Ссылки ответчика на то, что арендованные помещения на момент их сдачи в аренду 19.01.2016 уже имели часть повреждений, не может быть признан судом обоснованным, поскольку состояние помещений отражено в приложении № 2 к договору аренды. Подписанном представителем ответчика без замечаний. В этом приложении отсутствует информация о наличии каких-либо повреждений или износа помещений. В акте приема-передачи помещения от 19.01.2016 такая информация также отсутствует, помещения приняты арендатором без замечаний в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств подписания приложения № 2 и акта приемки помещений под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, ответчик в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах, ответчик должен возместить истцу стоимость восстановительного ремонта помещений.

Из представленной истцом в материалы дела локальной сметы, на которой он основывает свои требований (л.д. 19-21), следует, что стоимость восстановительного ремонта помещений составляет 341 185 руб. 84 коп.

В соответствии с названной сметой, в состав ремонтных работ включено в том числе устройство стяжки пола. В судебном заседании представитель истца не смог пояснить какие именно повреждения напольного покрытия требовали устройства новой стяжки пола. Истец представил в материалы дела новую смету, без учета стоимости устройства стяжки и сопутствующих работ, однако пояснил, что поддерживает исковые требования в первоначально заявленном размере. Согласно этой смете стоимость восстановительного ремонта помещений без учета вышеперечисленных работ составляет 292 020 руб. 58 коп.

Изучив смету, сопоставив ее с повреждениями и недостатками арендованных помещений, указанными в подписанном сторонами акте осмотра от 30.11.2016, суд полагает, что перечень указанных в смете работ соответствует перечную повреждений арендованных помещений указанных в акте осмотра.

Доказательств несоответствия стоимости работ, указанных в смете рыночной стоимости этих работ ответчик в материалы дела не представил.

В судебном заседании 23.08.2017 стороны пояснили, что о проведении судебной экспертизы, в том числе строительно-технической они не ходатайствуют, поскольку в настоящее время помещения отремонтированы, возможность проведения экспертизы отсутствует.

Ссылка ответчика на то, что стоимость проведения ремонтных работ в комнатах 56-58 (офис 409), не подлежит возмещению ввиду отсутствия в дефектационном акте, не может быть признан судом обоснованным, поскольку факт наличия повреждений и недостатков указанных помещения подтвержден подписанным обеими сторонами акте осмотра от 30.11.2016.

Доводы ответчика о том, что отсутствие материалов фотофиксации, являются основанием для отказа в иске, не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку в материалах дела имеются иные доказательства, подтверждающие исковые требования.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ответчик должен возместить истцу стоимость устранения повреждения и недостатков помещений в сумме 292 020 руб. 58 коп.

За вычетом перечисленного ответчиком обеспечительного платежа, исковые требования истца являются и обоснованными и подлежат удовлетворению в сумме 81 188 руб. 56 коп.. а в остальной части удовлетворению не подлежат.

Ввиду частичного удовлетворения исковых требований, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины также подлежат взысканию в ответчика на основании статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 227, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Минимаркеты 811" в пользу общества с ограниченной ответственностью "М-Стиль" денежные средства 81 188 руб. 56 коп., а также 3059 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.