Решение от 13 ноября 2025 г. по делу № А33-23799/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


14 ноября 2025 года


Дело № А33-23799/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30 октября 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 12 ноября 2025 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации Бирилюсского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды,

в отсутствии лиц, участвующих в деле,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Григорьевой К.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации Бирилюсского района (далее – ответчик) о взыскании денежных средств в размере 169 721 руб. 23 коп.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 24.08.2023 возбуждено производство по делу.

В предварительном судебном заседании 23.01.2024 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Судом установлено, что ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 28.06.2024.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Распоряжением администрации Бирилюсского района Красноярского края от 21.07.2017 № 214-р: определено в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в целях предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «магазины», земельный участок, с кадастровым номером 24:05:2201018:307, общей площадью 138 кв.м., расположенный по адресу: <...> Победы, 426, провести аукцион по продаже прав аренды вышеуказанного земельного участка; установлена начальная цена предмета аукциона в размере 20 200 руб. 00 коп.; установлена величина повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона») в размере 606 руб. 00 коп.; установлен задаток для участия в аукционе в размере 4 040 руб. 00 коп.; утверждено извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, согласно приложению № 1.

Извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (приложение № 1 к распоряжению от 21.07.2017 № 214-р) содержит, в том числе следующую информацию: предмет аукциона: аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием «магазины», из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:05:2201018:307, общей площадью 138 кв. м., расположенного по адресу: <...> Победы, 426; осмотр земельного участка с момента публикации информационного сообщения по указанному месторасположению проводится претендентами самостоятельно, по желанию претендента с представителем администрации Бирилюсского района в любое время с предварительным согласованием; начальная цена права на заключение договору аренды земельного участка - 20 200 руб.00 коп.; шаг 3% - 606 руб. 00 коп.; задаток 20% - 4 040 руб. 00 коп.; задаток вносится безналичным расчетом до момента окончания приема заявок на расчетный счет арендодателя.

Согласно письму Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» к № 2424.01/270617/Ц-0188/Ф-01/0188 «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 138 кв.м по адресу: Россия, <...> Победы, 42б», произведено определение величины рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:05:2201018:307, рыночная стоимость права аренды оцениваемого объекта недвижимости земельного участка, расположенного по адресу: Россия, <...> Победы, 426, по состоянию на 27.06.2017 составляет округленно 20 200 руб.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 подана заявка от 04.08.2017 на участие в открытом аукционе (продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:05:2201018:307, расположенного по адресу: <...> Победы, 42б, общей площадью 138 кв.м, с разрешенным использованием «магазины».

Согласно протоколу от 28.08.2017 № 1 на участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка общей площадью 138 кв.м по адресу: Россия, <...> Победы, 42б, поступила 1 заявка от ФИО1.

Согласно протоколу № 1 от 30.08.2017 к участию в аукционе по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:05:2201018:307 общей площадью 138 кв.м по адресу: Россия, <...> Победы, 42б допущен единственный участник ФИО1; аукцион признан несостоявшимся; принято решение заключить договор аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием «магазины», из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:05:2201018:307, общей площадью 138 кв.м., расположенного по адресу: <...> Победы. 42б с ФИО1.

На основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 28.08.2017 № 1, и в соответствии с распоряжением администрации Бирилюсского района от 21.07.2017 № 214-р «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» между Администрацией Бирилюсского района Красноярского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.09.2017 № 20, согласно пункту 1.2. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:05:2201018:З07, общей площадью  138,0 кв.м, расположенный по адресу: <...> Победы, д. 426, с разрешенным использованием «магазины», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного (выписка из Единого государственного реестра недвижимости) от 32.06.2017, прилагаемом к настоящему   договору и являющемся его неотъемлемой частью (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи (пункт 1.3. договора).

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 05.09.2017 по 04.09.2027.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.04.2025 № КУВИ-001/2025-93326473 земельный участок площадью 138 кв. по адресу <...> с категорией земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – магазины поставлен на кадастровый учет 23.06.2017 с присвоением кадастрового номера 24:05:2201018:307, кадастровая стоимость 47 419 руб. 56 коп.; 05.10.2017 зарегистрировано обременение – аренда в пользу ФИО1 на срок с 05.09.2017 по 04.09.2027 на основании договора аренды земельного участка от 05.09.2017 № 20.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 05.10.2017.

В разделе 3 договора определены размер и условия внесения арендной платы.

Согласно  пункту 3.1. договора начальная цена продажи права на заключение договора аренды земельного участка согласно отчету № 2424.01/270617/Ц-0188/Ф-01/0188 «Об определении рыночной стоимости» права аренды земельного участка от 27.06.2017 составляет 20 200 руб. и вносится в течение 30-ити дней со дня подписания договора на счет, указанный в пункте 3.4. договора.

Платежным поручением от 26.09.2014 истец перечислил арендную плату в размере 20 200 руб. с назначением платежа: арендная плата за земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 3.2. договора размер арендной платы за участок за период с 05.09.2017 по 31.12.2017 составляет 5 470 руб. 86 коп.

Из пункта 3.3. договора следует, что расчет арендной платы определен в приложении № 3 к договору, которое является неотъемлемой частью  договора.

Согласно пункту 3.4. договора арендная плата вносится арендатором каждое полугодие не позднее 10-го числа начала полугодия, за который вносится плата.

Из пункта 4.2.2. договора следует, что арендодатель обязан производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора 10-дневный срок с момента перерасчета.

В пункте 4.4.3. договора установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (или) изменениями к нему.

В силу пункта 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В пункте 6.4. предусмотрено, что в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта; дополнительные соглашения по условиям договора не заключались; в течение всего срока действия договора аренды, истец получал уведомления об изменении суммы арендной платы, он был надлежаще уведомлен и не оспаривал, тем не менее, регулярно нарушал сроки оплаты платежей.

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, предоставленного на праве аренды тот 05.09.2017.

В приложении 3 к договору приведен расчет арендной платы, согласно которому размер арендной платы в год составляет 16 978 руб. 78 коп.

Уведомлением от 30.03.2018 № 1776 администрация Бирилюсского района Красноярского края сообщила ФИО1, что в соответствии с решением Бирилюсского районного Совета депутатов от 27.12.2017 № 19-128, на земельный участок, находящийся по адресу: <...> Победы, 42 а, с кадастровым номером 24:05:2201018:307. площадью 384,0 кв.м, в 2018 году (с 01.01.2018 по 31.12.2018) арендная плата составляет 28 743 руб. 95 коп., а также указала на наличие задолженности за 2016 и 2017 годы в размере 35 975 руб. 78 коп.

Уведомлением от 31.03.2020 № 2108 администрация Бирилюсского района Красноярского края сообщила ФИО1, что соответствии с решением Бирилюсского районного Совета депутатов от 25.12.2019 № 33-266, на земельный участок, находящийся по адресу: <...> Победы, 42 б, с кадастровым номером 24:05:2201018:307, площадью 138,0 кв.м, в 2020 году (с 01.01.2020 по 31.12.2020) арендная плата составляет 52 912 руб. 42 коп.

Уведомлением от 25.03.2021 № 1568 администрация Бирилюсского района Красноярского края сообщила ФИО1, что в соответствии с решением Бирилюсского районного Совета депутатов от 11.11.2020 № 4-16, на земельный участок, находящийся по адресу: <...> Победы, 42 б, с кадастровым номером 24:05:2201018:307, площадью 138,0 кв.м, в 2021 году (с 01.01.2021 по 31.12.2021) арендная плата составляет 62 002 руб. 97 коп.

Уведомлением от 14.02.2022 № 992 администрация Бирилюсского района Красноярского края сообщила ФИО1, что соответствии с решением Бирилюсского районного Совета депутатов от 24.11.2021 № 13-122, на земельный участок, находящийся по адресу: <...> Победы, 42 6, с кадастровым номером 24:05:2201018:307, площадью 138,0 кв.м., в 2022 году (с 01.01.2022 по 31.12.2022) арендная плата составляет 64 484 руб. 99 коп.

В период действия договора аренды истцом внесены следующие арендные платежи согласно чекам: от 20.04.2021 на сумму 33 334 руб. 82 коп. с назначением платежа «основное обязательство за период с 01.01.2020 по 30.06.2020»; от 20.04.2021 на сумму 33 334 руб. с назначением платежа «основное обязательство за период с 01.07.25020 по 31.12.2020»; от 20.04.2021 на сумму 31 001 руб. 49 коп. с назначением платежа «основное обязательством за период с 01.01.2021 по 30.06.2021»; от 12.10.2021 на сумму 31 001 руб. 49 коп. с назначением платежа «основное обязательство за период с 01.07.2021 по 31.12.2021»; от 12.10.2021 на сумму 31 001 руб. 49 коп. с назначением платежа «основное обязательство за период с 01.01.2022 по 30.06.2022»; на сумму 32 242 руб. 50 коп. (проставлен штамп о дате приема платежа – 15.12.2022) с назначением платежа «основное обязательство  за период с 01.01.2023 по 30.06.2023»; от 18.12.2022 на сумму 20 000 руб. (без указания назначения платежа); на сумму 1 241 руб. 01 коп. (согласно штампу платеж принят 22.12.2022) – без назначения платежа.

Истцом оплачены начисленные пени за просрочку внесения арендной платы согласно чекам: от 12.10.2021 на сумму 23 765 руб. 41 коп. с назначением платежа «пени к оплате на 16.08.2021 по договору 20 от 05.09.2017»; от 12.10.2021 на сумму 2 263 руб. 11 коп. с назначением платежа «пеня по договору 20 от 05.09.2017»; от 15.12.2022 на сумму 3 715 руб. 34 коп. с назначением платежа «пени к оплате на 21.1.2022 по договору 20 от 05.09.2017»; от 22.12.2022 на сумму 2 290 руб. 43 коп. с назначением платежа «пени (оплачено 19.12.2022) по договору 20 от 05.09.2017».

Ссылаясь на то, что изменение размера арендной платы в отношении земельных участков приобретенных через аукцион, действующим законодательством не допускается, однако в период действия договора аренды администрация уведомляла арендатора об изменении размера арендной платы, в том числе наступления даты платежа, истец обратился к ответчику с досудебной претензией от 05.06.2023 о возврате денежных средств в размере 169 721 руб. 23 коп. как излишне уплаченных по договору аренды земельного участка от 05.09.2017 № 20.

учитывая, что требования претензии оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Существо возражений ответчика, изложенных в пояснениях от 11.10.2023 № 5040, от 21.02.2024, от 18.11.2024, от 11.08.2025, сводится к следующим доводам:

- начисление арендной платы производится в государственной межведомственной информационной системе централизованного учета объектов земельно-имущественного комплекса Красноярского края (ГМИС), которая посредством внутреннего взаимодействия отгружает суммы арендной платы в личные кабинеты Федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг» арендаторам до наступления даты оплаты по договору аренды;

- решения Бирилюсского районного Совета депутатов: - №4-16 от 11.11.2020 опубликовано в специальном выпуске газеты «Новый путь» №83 от 19.11.2020; - №13-122 от 24.12.2021 опубликовано в специальном выпуске газеты «Новый путь» №86 от 28.12.2021; №22-196 от 09.11.2022 опубликовано в специальном выпуске газеты «Новый путь» №74 от 17.11.2022; - №31-297 от 15.11.2023 опубликовано в «Новый путь» №74 от 23.11.2022; специальном выпуске газеты №44-390 от 17.12.2024 опубликовано в специальном выпуске газеты «Новый путь» №91 от 26.12.2024;  в газете «Новый путь» размещались публикации об изменении арендной платы за земельные участки на следующий год, в номерах газеты № 75 от 23.11.2022, №75 от 29.11.2023, №90 от 25.12.2024;  утвержденные решения Бирилюсского районного Совета депутатов Красноярского края также публикуются на официальном сайте администрации Бирилюсского района в закладке Администрация (НПА) (в обоснование указанного довода ответчиком в материалы дела представлены копии решений администрации Бирилюсского районного совета депутатов Красноярского края об утверждении значения коэффициентов К1, К2 и К3, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена; копии публикаций);

- аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проводился в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 29.07.2017 (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) на право заключения договора аренды земельного участка, арендная плата по результату проведения торгов не определялась, но установлена договором

- истец ошибочно считает, что на дату заключения договора сторонами была достигнута договоренность о снижении размера арендной платы с 20000руб. до 5470,86 руб. Согласно пункту 3.1 договора начальная цена продажи права на заключение договора аренды земельного участка составила 20000 руб.; согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы за период с 05.09.2017 по 31.12.2017 составил 5470,86 руб., так как срок аренды за 2017 год составил всего несколько месяцев;

- истец ошибочно считает, что ответчиком в одностороннем порядке изменены существенные условия договора - размер арендной платы, поскольку пунктом 6.4 договора предусмотрено изменение размера арендной платы, обусловленных, в том числе правовыми актами органа местного самоуправления и размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. С данными условиями договора истец был ознакомлен и согласен, о чем свидетельствует подписи сторон и отсутствие разногласий;

- истцом пропущен установленный законом срок исковой давности, поскольку из искового заявления следует, что истец знал о нарушении его прав с 2018 года;

К отзыву на исковое заявление администрацией также приложен расчет арендной платы по договору аренды от 05.09.2017 № 20,

Истец доводы ответчика оспорила в возражениях от 22.01.2024, пояснениях от 04.07.2024, от 21.01.2025, от 25.06.2025, от 19.08.2025  по следующим основаниям:

- решения Бирилюсского районного совета депутатов Красноярского края об утверждении значения коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, за спорный период не подлежат применению при расчете размера арендной платы, поскольку не вступили в законную силу (доказательства официального опубликования решений в общественно-политической газете «Новый путь» администрацией не представлены).

- изменение размера арендной платы в отношении земельных участков, приобретенных через аукцион, действующим законодательством не допускается.

- неустойка начислена незаконно, так как ответчиком систематически нарушались условия договора об уведомлении об изменении размера арендной платы: исх. письмом № 1276 от 30.03.2018 ответчик уведомил об изменении размера арендной платы за 2018 год до 17 637,47 рублей за год, при этом срок для уплаты арендного платежа за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 г. истек 10.01.2018; уведомлений об изменении размера арендной платы за 2019 год направлено не было (обратного ответчиком не доказано); исх. письмом № 2108 от 30.03.2020 ответчик уведомил об изменении размера арендной платы за 2020 год до 52 912,42 рублей за год, при этом срок для уплаты арендного платежа за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 истек 10.01.2020; исх. письмом № 1568 от 25.03.2021 ответчик уведомил об изменении размера арендной платы за 2021 год до 62 002, 97 рублей за год, при этом срок для уплаты арендного платежа за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 истек 10.01.2021, а кадастровая стоимость участка снизилась с 73 106,88 руб. до 52 921,62 руб., в связи с чем размер арендной платы должен был уменьшиться, а не увеличиться; исх. письмом № 992 от 14.02.2022 ответчик уведомил об изменении размера арендной платы за 2022 год до 64 484,99 руб. за год; при этом срок для уплаты арендного платежа за период с 01.01.2022 по 30.06.2022 истек 10.01.2022;

- ответчиком нарушен принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленный в Постановлении Правительства РФ №582 от 16.07.2009;

- истцом не пропущен срок исковой давности, поскольку в рассматриваемом случае в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» при взыскании переплаты по арендной плате также надлежит рассчитывать отдельно по каждому платежу; с учетом истец, заявляя исковые требования, производил расчет за три последних года, предшествующих подаче иска.

В пояснениях от 15.04.2025 администрация Бирилюсского района сообщила суду об отсутствии возможности предоставить отчет  «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка» от 27.06.2017 в связи с истечением срока его хранения.

В ответ на определение арбитражного суда от 24.04.2025 об истребовании доказательств - отчета от 27.06.2017 №2424.01/270617/Ц-0188/Ф-01/0188 «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка» общей площадью 138 кв.м. по адресу: <...> Победы, 42Б (дата проведения оценки – 27.06.2017, заказчик – администрация Бирилюсского района Красноярского края, исполнитель – Боготольский дополнительный офис Назаровского отделения Восточно-Сибирского филиала АО ««Ростехинвентаризация -  Федеральное БТИ), филиал ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю в письме от 14.05.2025 сообщил, что истребуемый отчет на хранение в филиал не передавался.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договоров, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

Правоотношения сторон по договору аренды от 05.09.2017 № 20 регламентированы нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что на основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 28.08.2017 № 1, и в соответствии с распоряжением администрации Бирилюсского района от 21.07.2017 № 214-р «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» между Администрацией Бирилюсского района Красноярского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.09.2017 № 20, согласно пункту 1.2. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:05:2201018:З07, общей площадью  138,0 кв.м, расположенный по адресу: <...> Победы, д. 426, с разрешенным использованием «магазины», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного (выписка из Единого государственного реестра недвижимости) от 32.06.2017, прилагаемом к настоящему   договору и являющемся его неотъемлемой частью (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи (пункт 1.3. договора).

Предметом заявленного иска является требование истца о взыскании денежных средств в размере 169 721 руб. 23 коп. Исковое требование истец обуславливает наличием переплаты по договору аренды от 05.09.2017 № 20 в связи с необоснованным увеличением ответчиком (арендодателем) размера арендной платы по договору, заключенному по результатам торгов.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проводился в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 29.07.2017 (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) на право заключения договора аренды земельного участка, арендная плата по результату проведения торгов не определялась, но установлена договором, в связи с чем, по мнению ответчика, истец ошибочно считает, что ответчиком в одностороннем порядке изменены существенные условия договора - размер арендной платы, поскольку пунктом 6.4 договора предусмотрено изменение размера арендной платы, обусловленных, в том числе правовыми актами органа местного самоуправления и размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. С данными условиями договора истец был ознакомлен и согласен, о чем свидетельствует подписи сторон и отсутствие разногласий.

На основании статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Поскольку иное не установлено указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения. Бремя доказывания указанных обстоятельств (в совокупности) лежит на истце (часть 1 статьи 65 Кодекса).

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за землю определяется договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункты 13, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, - в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенных выше норм права, по общему правилу изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, недопустимо. Названный правовой подход применения приведенных норм права изложен в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2023 № 303-ЭС22-28706 по делу № А73-20493/2021 и от 23.05.2025 по делу №А73-19953/2021.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Аналогичная позиция, закрепляющая, что арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен, изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 307-ЭС15-16409 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованных участков не имеется.

В рассматриваемом случае предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка, что следует из представленной в материалы дела документации по организации и проведению торгов.

Так, распоряжением администрации Бирилюсского района Красноярского края от 21.07.2017 № 214-р: определено в соответствии со статьями 39.11, 39.12  Земельного кодекса Российской Федерации в  целях   предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «магазины», земельный участок, с кадастровым номером 24:05:2201018:307, общей площадью 138 кв.м, расположенный по адресу: <...> Победы, 426, провести аукцион по продаже прав аренды вышеуказанного земельного участка; установлена начальная цена предмета аукциона в размере 20 200 руб.00 коп.; установлена величина повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона») в размере 606 руб. 00 коп.; установлен задаток для участия в аукционе в размере 4 040 руб. 00 коп.; утверждено извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, согласно приложению № 1.

Согласно извещению о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (приложение № 1 к распоряжению от 21.07.2017 № 214-р)  начальная цена права на заключение договору аренды земельного участка определена в размере 20 200 руб. 00 коп.

В пояснениях от 15.04.2025 администрация Бирилюсского района сообщила суду об отсутствии возможности предоставить отчет  «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка» от 27.06.2017 в связи с истечением срока его хранения.

В ответ на определение арбитражного суда от 24.04.2025 об истребовании доказательств - отчета от 27.06.2017 №2424.01/270617/Ц-0188/Ф-01/0188 «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка» общей площадью 138 кв.м. по адресу: <...> Победы, 42Б (дата проведения оценки – 27.06.2017, заказчик – администрация Бирилюсского района Красноярского края, исполнитель – Боготольский дополнительный офис Назаровского отделения Восточно-Сибирского филиала АО ««Ростехинвентаризация -  Федеральное БТИ), филиал ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю в письме от 14.05.2025 сообщил, что истребуемый отчет на хранение в филиал не передавался.

Вместе с тем, из содержания сопроводительного  письма Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» к № 2424.01/270617/Ц-0188/Ф-01/0188 «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 138 кв.м по адресу: Россия, <...> Победы, 42б», следует, что оценочная организация определила величину рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:05:2201018:307, рыночная стоимость права аренды оцениваемого объекта недвижимости земельного участка, расположенного по адресу: Россия, <...> Победы, 426 по состоянию на 27.06.2017 составляет округленно 20 200 руб.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 05.09.2017 № 20 заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды на основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 28.08.2017 № 1, и в соответствии с распоряжением администрации Бирилюсского района от 21.07.2017 № 214-р «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена».

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения спорного договора) условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» разъяснено следующее.

Изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 95 Федерального закона от 5.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закона о защите конкуренции). Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях.

Вместе с тем, если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства изменения размера арендной платы по спорному договору по соглашению сторон материалы дела не содержат

С учетом изложенного, поскольку в рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка от 05.09.2017 № 20 заключен по результатам проведения аукциона, размер арендной платы за пользование участком определен сторонами и установлен в договоре по результатам проведения этого аукциона и, не являясь регулируемой платой, не подлежит последующему изменению, в связи с чем, арендный платежи, внесенные арендатором за спорный период в размере, превышающем размер арендной платы, установленный по результатам торгов,  являются неосновательном обогащением ответчика.

В этой связи суд отклоняет доводы ответчика о том, что арендная плата правомерно изменялась им в период действия договора в соответствии с пунктом 6.4. договора аренды, а также с учетом положений статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, как противоречащие вышеприведенному правовому регулированию отношений сторон, вытекающих из договора аренды земельного участка, заключенного по результатам проведения аукциона.

Судом установлено, что в период действия договора аренды истцом внесены следующие арендные платежи согласно чекам: от 20.04.2021 на сумму 33 334 руб. 82 коп. с назначением платежа «основное обязательство за период с 01.01.2020 по 30.06.2020»; от 20.04.2021 на сумму 33 334 руб. с назначением платежа «основное обязательство за период с 01.07.25020 по 31.12.2020»; от 20.04.2021 на сумму 31 001 руб. 49 коп. с назначением платежа «основное обязательством за период с 01.01.2021 по 30.06.2021»; от 12.10.2021 на сумму 31 001 руб. 49 коп. с назначением платежа «основное обязательство за период с 01.07.2021 по 31.12.2021»; от 12.10.2021 на сумму 31 001 руб. 49 коп. с назначением платежа «основное обязательство за период с 01.01.2022 по 30.06.2022»; на сумму 32 242 руб. 50 коп. (проставлен штамп о дате приема платежа – 15.12.2022) с назначением платежа «основное обязательство  за период с 01.01.2023 по 30.06.2023»; от 18.12.2022 на сумму 20 000 руб. (без указания назначения платежа); на сумму 1 241 руб. 01 коп. (согласно штампу платеж принят 22.12.2022) – без назначения платежа.

Согласно пункту 3.4. договора арендная плата вносится арендатором каждое полугодие не позднее 10-го числа начала полугодия, за который вносится плата.

Вместе с тем, арендные платежи с учётом определенных договором аренды сроков их несения и с учетом размера арендной платы, определенной по результатам аукциона должны были быть внесены в следующем размере:

за первое полугодие 2020 года в срок до 10.01.2020 в размере 8 489 руб. 39 коп. (истцом по чеку от 21.04.2021 внесено 33 334 руб. 82 коп., период просрочки составил с  11.01.2020 по 20.04.2021);

за второе полугодие 2020 года в срок до 10.07.2020 в размере 8 489 руб. 39 коп. (истцом по чеку от 20.04.2020 внесено 33 334 руб. 82 коп., период просрочки составил с 11.07.2020 по 21.04.2021);

за первое полугодие 2021 года в срок до 10.01.2021 в размере 8 489 руб. 39 коп. (истцом по чеку от 20.04.2021 внесено 31 001 руб. 49 коп., период просрочки составил с 12.01.2021 по 21.04.2021);

за второе полугодие 2021 года в срок до 10.04.2021 в размере 8 489 руб. 39 коп. (истцом по чеку от 12.10.2021 внесено 31 001 руб. 49 коп., при этом нарушение срока внесения арендного платежа за второе полугодие 2021 года отсутствует, поскольку 20.04.2021 истцом внесен платеж в большем размере (31 001 руб. 49 коп. – 8 489 руб. 39 коп. = 22 512 руб. 10 коп.);

- за первое полугодие 2022 года в срок до 10.01.2022 в размере 8 489 руб. 39 коп. (истцом по чеку от 12.10.2021  платеж в размере 31 001 руб. 49 коп.);

- за второе полугодие 2022 года в срок до 10.07.2022 в размере 8 489 руб. 39 коп. (истцом 15.12.2022 внесен платеж в размере 32 342 руб. 50 коп.); при этом нарушение срока внесения арендного платежа отсутствует, поскольку на стороне истца возникла переплата с  учетом ранее внесенных платежей.

Также истцом внесены платежи: 16.12.2022 в размере 20 000 руб. без указания назначения платежа; 22.12.2022 в размере 1 241 руб. 01 коп. без указания назначения платежа.

Таким образом, как следует из условий договора аренды, в период с первого полугодия 2020 года по первое полугодие 2023 года включительно общий размер арендной платы составил 59 475 руб. 73 коп. Как следует из представленных в материалы дела платежных документов, в указанный период истцом внесены денежные средства в размере 213 157 руб. 62 коп., в связи с чем, переплата по договору аренды составила 153 731 руб. 89 коп.

Судом установлено, что в период с 11.01.2020 по 21.04.2025 (поскольку после указанной по договору аренды возникла переплата) истцом допущено нарушение сроков внесения арендных платежей, в связи с чем, согласно пункту 5.2. договора размер пени составляет 7 232 руб. 97 коп. согласно следующему расчету суда: с 11.01.2020 по 21.04.2021 - в размере 3 964 руб. 55 коп., с 11.07.2020 по 21.04.2021 - в размере 2 419 руб. 48 коп., с 12.01.2021 по 21.04.2021 - в размере 848 руб. 94 коп.

Вместе с тем, истец числит за собой неустойку за просрочку внесения арендных платежей  в размере 16 044 руб. 95 коп. Учитывая, что неверный расчет истцом пени не нарушает права ответчика (больше, чем по расчету суда) и суд не вправе выходить за пределы заявленных имущественных требований (в части их увеличения), суд исходит из размера заявленных исковых требований и принимает произведённый истцом расчет пени как надлежащий.

Судом установлено, что истцом оплачены начисленные пени за просрочку внесения арендной платы согласно чекам: от 12.10.2021 на сумму 23 765 руб. 41 коп. с назначением платежа «пени к оплате на 16.08.2021 по договору 20 от 05.09.2017»; от 12.10.2021 на сумму 2 263 руб. 11 коп. с назначением платежа «пеня по договору 20 от 05.09.2017»; от 15.12.2022 на сумму 3 715 руб. 34 коп. с назначением платежа «пени к оплате на 21.1.2022 по договору 20 от 05.09.2017»; от 22.12.2022 на сумму 2 290 руб. 43 коп. с назначением платежа «пени (оплачено 19.12.2022) по договору 20 от 05.09.2017».

Таким образом, переплата истца по пени по договору аренды от 15.09.2017 № 20 составляет 15 989 руб. 34 коп.

С учетом изложенного, общий размер переплаты по договору, являющейся по своей правовой природе неосновательным обогащением ответчика, составляет 169 721 руб. 23 коп.

В процессе рассмотрения спора ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности.

Возражая против указанного довода ответчика, истец со ссылкой на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указал, что производил расчет исковых требований за три последних года, предшествующих подаче иска.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовая позиция, в соответствии с которой к требованию о взыскании неосновательного обогащения применяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 № 14378/10.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Абзацем 1 части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В соответствии с пунктом 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».

С учетом даты обращения в суд с настоящим иском (16.08.2023  посредством системы «Мой арбитр»), а также соблюдения обязательного претензионного порядка, предусмотренного частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения за период до 16.07.2020 пропущен.

Вместе с тем, как следует из представленных в материалы дела платежных документов и расчета исковых требований, с учетом условий договора о сроках внесения арендных платежей, нарушение права истца в виде возникновения на сторона ответчика неосновательного обогащения возникло после 20.04.2021 (дата внесения истцом арендной платежа в размере 31 001 руб. 49 коп.), то есть в пределах срока исковой давности.

Учитывая изложенное, принимая во внимание вышеприведенное правовое регулирование спорных отношений, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в пользу истца в размере 6 092 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с администрации Бирилюсского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) 169 721 руб. 23 коп. неосновательного обогащения, а также 6 092 руб. судегных расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

О.С. Тимергалеева