Решение от 8 декабря 2020 г. по делу № А06-7154/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-7154/2020
г. Астрахань
08 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения вынесена 03 декабря 2020 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Морозовой Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Астраханский домостроительный комбинат" (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) о расторжении договоров аренды земельного участка от 18.07.2016г. №7/158, о комплексном освоении территории от 18.07.2016г. №1, об обязании передать по акут приема-передачи земельный участок, о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 698 714 руб. 75 коп., пени в сумме 5 385 руб. 42 коп., неустойки по договору №1 о комплексном освоении территории от 18.07.2016г. в размере 6 843 руб. 64 коп.

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: ПУБЛИЧНОе АКЦИОНЕРНОе ОБЩЕСТВо "СБЕРБАНК РОССИИ" АСТРАХАНСКОЕ ОТДЕЛЕНИЕ ФИЛИАЛ № 8625

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 16.07.2020 года,

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2020 года,

от третьего лица: не явился, извещен

Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Астраханский домостроительный комбинат" о расторжении договоров аренды земельного участка от 18.07.2016г. №7/158, о комплексном освоении территории от 18.07.2016г. №1, об обязании передать по акут приема-передачи земельный участок, о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 698 714 руб. 75 коп., пени в сумме 5 385 руб. 42 коп., неустойки по договору №1 о комплексном освоении территории от 18.07.2016г. в размере 6 843 руб. 64 коп.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проводит судебное заседание в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика исковые требования признал в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав предстателей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как указал истец в исковом заявлении, между Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Астраханский домостроительный комбинат" были заключены: договор №1 о комплексном освоении территории от 18.07.2016 и договор аренды земельного участка от 18.07.2016г.

С 23.11.2017 Астраханская область, как субъект Российской Федерации, является собственником земельного участка площадью 37 200 кв.м, с кадастровым номером 30:12:010431:1, расположенного по адресу: Российская Федерация, Астраханская область, г. Астрахань, р-н Кировский, ул. 3-я Зеленгинская, из состава земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «для многоэтажной застройки» (далее — Участок, земельный участок), что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.06.2020 № 99/2020/335870348.

Ранее указанный земельный участок являлся собственностью Российской Федерации. В соответствии с распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области от 04.10.2017 № 103-р «О безвозмездной передаче земельного участка, находящегося в федеральной собственности и составляющего казну Российской Федерации, в государственную собственность Астраханской области» земельный участок передан в государственную собственность Астраханской области.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению земельным участком были переданы исполнительному органу государственной власти Астраханской области, осуществляющему функциональное регулирование в сферах имущественных и земельных отношений, управления и распоряжения объектами, находящимися в государственной собственности Астраханской области, - агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области.

В соответствии с распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 16.05.2016 № 258 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, находящегося в федеральной собственности, полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению которым переданы органам государственной власти Астраханской области, расположенного по адресу: Россия, Астраханская обл., г. Астрахань, Кировский район, ул. 3-я Зеленгинская», на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство от 22.06.2016, в связи с чем между агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области (далее — агентство) и обществом с ограниченной ответственностью «Астраханский домостроительный комбинат» (далее — общество, Ответчик, застройщик) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению которым переданы органам государственной власти Астраханской области от 18.07.2016 № 7/158 (далее -Договор аренды). Дополнительным соглашением от 22.12.2017 № 2 к Договору аренды наименование последнего изменено на «Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Астраханской области от 18.07.2016 №7/158».

Срок действия Договора аренды установлен на 7 лет с момента заключения договора. Договор зарегистрирован 19.08.2016 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

В соответствии с пунктом 3 вышеуказанного распоряжения агентства от 16.05.2016 № 258 предметом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка являлась начальная цена размера первого арендного платежа, которая по результатам рыночной оценки составила 1 644 000 руб.

Арендная плата по договору рассчитана в соответствии с разделом 2 Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Астраханской области от 29.06.2015 № 284-П (далее - Порядок), которым установлена формула расчета арендной платы за земли населенных пунктов: АП = Сб х КС

где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов;

Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

В соответствии с пунктом 2.7 Порядка базовая ставка арендной платы установлена (однократно в течении 36 месяцев) равной ставке земельного налога в размере 0,05% (или коэффициент 0,0005) от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для жилищного строительства многоэтажной застройки, согласно Положению о земельном налоге на территории МО «Город Астрахань», утвержденного решением Совета МО «Город Астрахань» от 27.10.2005 № 204.

С 23.11.2017 согласно пункту 3.4 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2017 № 2 к Договору аренды) размер арендной платы подлежит перечислению в бюджет Астраханской области в полном объеме и составляет 7 974,20 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 191 381 352 руб.

В соответствии с пунктами 3.5, 3.6 Договора аренды изменение арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы, а также в связи с изменением уровня инфляции является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к настоящему договору. При изменении арендной платы агентство направляет арендатору письменное уведомление с приложением расчета.

Учитывая уровни инфляции на 2017 год в размере 6,63% (или коэффициент 1,0663), на 2018 год - 0,45% (или коэффициент 1,0045) и на 2019 год - 4,09% (или коэффициент 1,0409), установленные Законами Астраханской области от 26.12.2016 № 86/2016-03, от 18.12.2017 № 89/2017-03 и от 24.12.2018 № 116/2018-03 «О бюджете Астраханской области на 2017, 2018 и на 2019 год, соответственно, а также на плановые периоды 2018 и 2019 годов, 2019 и 2020 годов, 2020 и 2021 годов», соответственно, согласно направленному уведомлению от 27.12.2018 № Н-2-6222/6 об изменении арендной платы по Договору аренды с 01.01.2019 арендная плата установлена в размере 8 890,51 руб. в месяц без учета налогов по действующему законодательству.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления агентства от 20.11.2019 № 19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Астраханской области», а также установлением в соответствии с пунктом 2.1 Порядка ставки арендной платы в размере 1,7% от кадастровой стоимости - 166 495 352,98 руб. ввиду истечения однократно установленного льготного (36 месяцев) периода определения годового размера арендной платы по ставке земельного налога, согласно направленному уведомлению от 27.12.2019 № М-1-08820/6 об изменении арендной платы по Договору аренды, с 01.01.2020 размер арендной платы по Договору составил 235 868,42 руб. в месяц без учета налогов по действующему законодательству.

Пункт 3.4 Договора аренды предусматривает, что арендная плата вносится ежемесячно безналичным порядком на расчетный счет областного бюджета. При этом платежи должны вноситься Арендатором не позднее 25-го числа каждого месяца.

Ответчик с начала срока действия Договора аренды неоднократно нарушал обязательства, взятые на себя по условиям Договора аренды, не производил оплату в размере и срок, предусмотренные Договором аренды.

Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 включительно составила 698 714,75 руб.

Исходя из правовой природы договора аренды, собственник (агентство), заключая возмездный договор и передавая ответчику земельный участок во временное владение и пользование, вправе рассчитывать на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором, при этом по смыслу 606 ГК РФ внесение арендной платы считается одной из основных обязанностей арендатора, за длительность (периодичность) нарушения которой законом и (или) договором устанавливается возможность расторжения действующего обязательства.

Подпункт «г» пункта 7.7 Договора аренды в качестве основания его расторжения предусматривает невнесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд (п.п. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Факт нарушения Ответчиком существенных условий Договора аренды в течении всего срока аренды в части невнесения арендной платы подтвержден документально.

Согласно пункту 52 Договора аренды, в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки пеню. Пеня определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы и принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа в соответствии с пунктом 3.4 Договора аренды.

Судом проверен расчет истца, пеня за период просрочки с 26.08.2019 по 11.12.2019, с 26.01.2020 по 31.03.2020 составляет 5 385,42 руб.

Кроме того, истец считает, что ответчик нарушает условия Договора аренды, предусмотренные подпунктами 4.4.1, 4.4.16 пункта 4.4 Договора аренды, а именно не использует Участок под цели и условия его предоставления в соответствии с видом разрешенного использования, что также является основанием для досрочного расторжения Договора аренды.

В качестве доказательств нарушения ответчиком условий Договора аренды в этой части обязательств истец представил акты проверок исполнения условий Договора аренды 2017, 2020, в соответствии с которыми строительство на Участке не ведется, территория частично захламлена бытовым и строительным мусором, частично заболочена. Земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением и установленным видом разрешенного использования.

На основании распоряжения агентства от 16.05.2016 № 258, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 22.06.2016 был также заключен договор о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство от 18.07.2016 № 1 (далее — Договор о комплексном освоении).

Предметом Договора о комплексном освоении является взаимодействие сторон по комплексному освоению земельного участка (пункт 1.2 Договора о комплексном освоении).

Согласно пункта 6 Договора о комплексном освоении определяет, что он считается заключенным с момента его подписания и заключается на срок аренды Участка (Образованных участков), указанный в Договоре аренды Участка (Образованных участков). Договор о комплексном освоении действует до полного исполнения Сторонами обязательств, возложенных на них Договором.

Мероприятия по комплексному освоению территории, указанные в пункте 1.2 настоящего Договора о комплексном освоении, согласно пункту 1.3 Договора должны выполняться Ответчиком в соответствии с графиком осуществления мероприятий по освоению территории в отношении каждого мероприятия в предусмотренные указанным графиком сроки начала и окончания проведения соответствующих работ, в том числе сроков осуществления архитектурно-строительного проектирования, сроков начала строительства и сроков ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства. График должен быть предметом дополнительного соглашения к Договору о комплексном освоении, которое согласно абзацу второму пункта 1.3 данного Договора Ответчик должен был подписать в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории, но не позднее 2-х лет со дня заключения Договора о комплексном освоении.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора о комплексном освоении застройщик обязан, в том числе обеспечить подготовку и утверждение уполномоченным органом документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Земельного участка, в течение 1 года со дня подписания акта -передачи Земельного участка; образовать за свой счет земельные участки в границах Земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания, включая постановку их на государственный кадастровый учет в течение двух месяцев с даты утверждения проекта межевания территории; а также выполнить другие, предусмотренные Договором о комплексном освоении виды работ, включая строительные работы, а также по сносу объектов с представлением в адрес Истца акта обследования земельного участка.

Кроме того, пунктом 3.1.2 Договора о комплексном освоении подготовка и обеспечение утверждения в установленном порядке уполномоченным органом документации по планировке территории в границах земельного участка предусмотрены в течение 1 (одного) года со дня подписания акта приема-передачи участка.

Между тем, документация по планировке территории в границах улиц Куликова, Нововосточной, 3-я Зеленгинская в Кировском районе г. Астрахани, утвержденная распоряжением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 10.08.2018 № 3604-р, не содержит проекта межевания территории. В связи с этим обязанность по образованию земельных участков в границах Земельного участка Ответчиком не исполнена, дополнительное соглашение к Договору о комплексном освоении, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории, не заключено.

Из всех обязанностей, возложенных Договором о комплексном освоении на Ответчика, последним исполнено лишь обязательство о сносе объекта незавершенного строительства и объекта движимого имущества, без предоставления Истцу акта обследования Участка.

Таким образом, Ответчик обязательств по Договору о комплексном освоении не выполняет в течение продолжительного времени, сроки комплексного освоения территории не соблюдаются. Исполнение Договора о комплексном освоении затягивается, строительство в разумные сроки, предусмотренные Законом для строительства объекта недвижимого имущества не осуществлялось и не осуществляется до сих пор.

Согласно статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования Участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 46.4 ГрК РФ договор о комплексном освоении территории может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Пункт 5.2 Договора о комплексном освоении предусматривает, что в случае неисполнения обязательства по подготовке проекта планировки территории в срок, предусмотренный подпунктом 3.1.2 Договора, Истец вправе потребовать от Ответчика уплаты неустойки в размере 0,15 % от размера годовой арендной платы за участок, рассчитанной в соответствии с п. 3.3 Договора аренды, за каждый месяц просрочки.

Таким образом, неустойка за период с 11.08.2018 по 31.01.2020 составила 6 843,64 руб.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчиком обязанности по подготовке и обеспечению утверждения документации по планировке территории в границах Участка, включая его межевание, но и условия Договора аренды ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению, невнесению арендной платы, не выполнены, что нарушает права Астраханской области, как стороны, выполнившей свои обязательства в срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 4.1.2 Договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при систематическом невнесении арендной платы.

В связи с нарушением Ответчиком обязательств по Договору аренды и по Договору о комплексном освоении в порядке досудебного урегулирования спора, ответчику были направлены претензии от 18.02.2020г. №М-1-01058/5, от 26.03.2020 № Н-2-02059/6.

Однако, в срок, указанный в предложении о расторжении договоров, ответа на предложение о расторжении договоров от Ответчика не поступило, нарушение Договора аренды и Договора о комплексном освоении не было устранено.

Истец просит обязать ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:12:010431:1, площадью 37200 кв.м..

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац первый статьи 622 ГК РФ).

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме.

В соответствии со статьей 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая изложенное суд считает требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению полностью.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче настоящего искового заявления истец не оплачивал государственную пошлину, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

При таких обстоятельствах, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (ред. от 29.09.2019), при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца от иска, признании ответчиком иска, в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции, ответчик возмещает истцу 30% пошлины, оставшиеся 70 процентов уплаченной суммы государственной пошлины возвращается истцу.

Таким образом, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджет в сумме 8765 руб. 70 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) по делу А06-7154/2020 года удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Астраханский домостроительный комбинат" (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) в доход бюджета Астраханской области (получатель УФК по Астраханской области (Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области) р/счет <***> отделение Астрахани КБК 81511105022020000120 - арендная плата, пени ОКТМО 12701000 КПП 301501001 ИНН<***>) сумму задолженности по арендной плате (договор от 18.07.2016г.) за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 - 698714руб.75коп, сумму пени за просрочку внесения арендной платы за период с 26.08.2019 по 11.12.2019 - 5385руб.42коп., неустойку за неисполнение обязательств, предусмотренных Договором о комплексном освоении за период с 11.08.2018 по 31.01.2020 - 6843руб.64коп.

Расторгнуть договор "аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению которым переданы органам государственной власти Астраханской области" от 18.07.2016г. №7/158, заключенный между Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области и ООО "Астраханский домостроительный комбинат".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Астраханский домостроительный комбинат" (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) не позднее, чем в 15-дневный срок после вступления решения в законную силу передать Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) по акту приема-передачи земельный участок, площадью 37200кв.м, с кадастровым номером 30:12:010431:1, с разрешенным использованием "для многоэтажной застройки", расположенный по адресу: г.Астрахань, район Кировский, ул.3-я Зеленгинская,

Расторгнуть договор "о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство" от 18.07.2016г. №1, заключенный между Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области и ООО "Астраханский домостроительный комбинат".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Астраханский домостроительный комбинат" (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 8765руб.70коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Судья

Т.Ю. Морозова