Решение от 5 мая 2023 г. по делу № А43-30391/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-30391/2022

Нижний Новгород 05 мая 2023 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-833)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

после перерыва помощником судьи Перешеиной А.А.

с участием представителя

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 25.01.2023)

рассмотрел в открытом судебном заедании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фармстронг»

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Объединенная

инжиниринговая компания»

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

Департаменту имущественных и земельных отношений

администрации городского округа города Бор Нижегородской области

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о переводе прав,


и установил: общество с ограниченной ответственностью «Фармстронг» (далее – ООО "Фармстронг") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Объединенная инжиниринговая компания» (далее – Компания), Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области (далее – Департамент) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 29.12.2020 № 20.

Исковые требования основаны на статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец имел преимущественное право покупки земельного участка как собственник находящегося на нем объекта недвижимости.

В письменном отзыве и в судебном заседании представитель Компании иск не признал; заявил о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации; указал, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2020 № 20 Компания обладала преимущественным правом выкупа, поскольку основания, послужившие для регистрации права собственности на объект недвижимости, не были признаны недействительными, ответчик, находящийся в процедуре банкротства, не доказал наличия у него возможности возместить Компании оплаченную выкупную стоимость земельного участка.

В письменном отзыве на иск Департамент иск не признал, указал, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2020 № 20 единственным собственником расположенного на этом участке объекта недвижимости, согласно Единому государственному реестру недвижимости являлась Компания.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.03.2023 объявлен перерыв до16-30 часов 06.04.2023.

Суд удовлетворил ходатайства истца и Департамента о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Изучив материалы дела и заслушав полномочного представителя ответчика, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, Компания обратилась в администрацию городского округа город Бор Нижегородской области с заявлением от 01.09.2020 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:19:0102019:526 как собственнику расположенного на этом участке трехэтажного нежилого здания с кадастровым номером 52:19:0102019:641.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости Компания с 05.12.2019 являлась собственником всех нежилых помещений с кадастровыми номерами 52:19:0102019:664 и 52:19:0102019:665, находящихся в указанном здании.

На основании постановления главы местного самоуправления от 16.09.2020 № 4091 Департамент, действующий от имени муниципального образования (продавец), и Компания (покупатель) заключили договор купли продажи от 29.12.2020 № 20 земельного участка с кадастровым номером 52:19:0102019:526. В этот же день земельный участок передан покупателю по акту. Право собственности покупателя на участок зарегистрировано в установленном порядке 25.01.2021.

Выкупная стоимость участка составила 1 259 776 рублей (пункт 2.1 договора), оплату которой покупатель подтвердил платежным поручением от 30.12.2020 № 7.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2021 по делу № А11-7472/2015 признаны недействительными (ничтожными) как несоответствующие статьям 10 и 170 (пункту 2) Гражданского кодекса Российской Федерации в том числе следующие сделки:

- договоры купли-продажи от 18.03.2015 и 01.06.2015, заключенные между ООО "Фармстронг" и ФИО3 в отношении здания с кадастровым номером 52:19:0102019:641;

- договор купли-продажи от 27.07.2015 в отношении здания с кадастровым номером 52:19:0102019:641, заключенный между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью "МВС Груп" (далее – ООО "МВС Груп");

- договор купли-продажи от 14.01.2016 № 1 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 52:19:0102019:664, заключенный между ООО "МВС Груп" и ФИО4;

- договор купли-продажи от 15.01.2016 №3 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 52:19:0102019:665, заключенный между ООО "МВС Груп" и ФИО5;

- договор купли-продажи от 25.05.2016 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 52:19:0102019:665, заключенный между ФИО5 и ФИО6;

- договор купли-продажи от 18.10.2017 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 52:19:0102019:664, заключенный между ФИО4 и ФИО7;

- договор купли-продажи с ипотекой от 25.06.2018 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 52:19:0102019:665, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Электронная биржа" (ИНН: <***>), ФИО6 и ФИО8;

- договор купли-продажи от 12.11.2019 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 52:19:0102019:664, заключенный между ФИО7 и обществом с ограниченной ответственностью "Технострой" (далее – ООО "Технострой");

- договор купли-продажи от 25.11.2019 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 52:19:0102019:664, заключенный между ООО "Технострой" и Компанией;

- договоры купли-продажи от 26.08.2019, 25.11.2019 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 52:19:0102019:665, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Электронная биржа" (ИНН: <***>) и Компанией.

На основании данного судебного акта 13.09.2022 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 52:19:0102019:664 и 52:19:0102019:665.

Посчитав, что при приватизации земельного участка с кадастровым номером 52:19:0102019:526 не были учтены права законного собственника объекта недвижимости, ООО "Фармстронг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Законодатель не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Изложенное соотносится с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в соответствии с которым при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

ООО "Фармстронг" как собственник объектов недвижимости относится к лицам, имеющим в силу закона возможность приобрести право (право собственности или право аренды) на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен.

Вместе с тем, в результате выкупа Компанией земельного участка, находящегося в публичной собственности, по договора купли-продажи от 29.12.2020 № 20 ООО "Фармстронг" лишилось предоставленного ему законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, образующие единое здание.

Нахождение объектов недвижимости и земельного участка в собственности разных лиц явилось следствием недобросовестных действий лиц, перечисленных во вступившим в законную силу постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2021 по делу № А11-7472/2015. Названный судебный акт явился основанием для государственной регистрации перехода права собственности на все помещения в здании к ООО "Фармстронг".

В рассмотренном случае истец, как собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, поэтому он вправе требовать признания за ним права собственности на этот участок. Исполнение обязательств по оплате выкупной стоимости обеспечено ООО "Фармстронг" путем внесения на депозитный счет суда 1 259 776 рублей (платежное поручение от 22.03.2023 № 8).

Заявленное в рамках настоящего дела требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от 29.12.2020 № 20 по сути направлено на признание за ООО "Фармстронг" права собственности на земельный участок.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд счел возможным применить по аналогии указанные нормы и признать за ООО "Фармстронг" права собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:19:0102019:526 с возмещением Компании выкупной стоимости.

Данный подход обеспечит баланс интересов сторон, будет способствовать стабильности гражданского оборота и следовать законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости.

Департамент признан судом ненадлежащим ответчиком по иску, направленному на признание права собственности.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение иска относятся на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать за обществом с ограниченной ответственностью «Фармстронг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:19:0102019:526.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фармстронг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Объединенная инжиниринговая компания» (ОГРН: <***>,ИНН: <***>) 1 259 776 рублей выкупной стоимости.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Объединенная инжиниринговая компания» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фармстронг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Требования к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова