Решение от 27 октября 2023 г. по делу № А43-8716/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43 – 8716/2023

г. Нижний Новгород 27 октября 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2023,

Решение в полном объеме изготовлено 27.10.2023,


Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю.,

(шифр дела 44-183), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

ООО «Научно производственная фирма «Микротест» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Н.Новгород,

к ответчику: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Н.Новгород,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи земельного участка,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности от 24.12.2021, диплом,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 25.09.2023, диплом,



установил:

ООО Научно производственная фирма «Микротест» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 52:18:0020107:26.

Исковые требования основаны на статьях 421, 445, 446 Гражданского кодекса РФ, статьях 27, 39.4, 39.20 Земельного кодекса РФ.

В процессе рассмотрения спора представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика против удовлетворения иска. Подробные возражения изложены ответчиком в отзыве на исковое заявление и поддержаны устно представителем в ходе судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

ООО «Научно производственная фирма «Микротест» с 19.09.2008 является арендатором земельного участка с кадастровым № 52:18:0020107:26, адрес объекта: находящегося по адресу: <...> (литеры ББ, ББ1, ДД, ДД1, ДД2, ДДЗ, ДД4). Площадь земельного участка составляет 14 270 кв.м.

На вышеуказанном земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие Обществу на праве собственности:

1) Здание, кадастровый номер 52:18:0020107:82. (корпус модуля сборно-разборного складского помещения), общая площадь 2027 кв.м.,

2) Здание, кадастровый номер 52:18:0020107:83 арочного типа Финляндия (складское). Общая площадь 1048,9 кв.м.,

3) Здание, кадастровый номер 52:18:0020107:672, склад, общая площадь 448,5 кв.м.

4) Здание, кадастровый номер 52:18:0020107:673, склад, общая площадь 613,1 кв.м.

Общая площадь строений составляет 4 137,5 кв.м.

Между тем, как следует из материалов дела и установлено решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-42099/2019 от 14.08.2020, земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0026, общей площадью 14 270 кв.м., расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1 литеры ББ, ББ1, ДД, ДД1, ДД2, ДД3, ДД4, образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0009 в соответствии с распоряжением Управления от 08.06.2005 N 285, который в свою очередь был образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0001 площадью 197,67 гектара, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1, и предоставленного в аренду на 49 лет АООТ "Нижегородский авиастроительный завод "Сокол" на основании распоряжения главы местного самоуправления города Нижнего Новгорода от 03.04.1998 N 1228-р в связи с реорганизацией Нижегородского государственного авиастроительного завода "Сокол" и переоформлением права пользования (акт на право пользования землей от 15.02.1973) на право аренды.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 по договору купли-продажи приобрел в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 52:18:020107:0009 (право собственности зарегистрировано 24.05.2004).

На основании распоряжения Управления от 18.05.2005 N 242 из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0009 выделен земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0026, общей площадью 14 270 кв.м. и предоставлен индивидуальному предпринимателю ФИО4 на основании договора от 01.06.2005 N 0192/18 в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся у него в собственности.

В дальнейшем индивидуальный предприниматель ФИО4 реализовал Обществу по договорам купли-продажи от 30.09.2005 N 34 и от 25.07.2008 N 45 объекты недвижимости - здание арочного типа Финляндия (складское), литеры ББ, ББ1 и здание (корпус модуля сборно-разборного складского помещения) литеры ДД, ДД1, ДД2, ДД3, ДД4, расположенные по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1.

На основании дополнительного соглашения от 19.09.2008 по договору аренды земельного участка от 01.06.2005 N 0192/18 права и обязанности арендатора с 10.09.2008 в полном объеме перешли от индивидуального предпринимателя ФИО4 к ООО Научно производственная фирма «Микротест».

Общество в 2008 - 2011 годах неоднократно (24.12.2008, 11.04.2010, 07.12.2010, 30.11.2011, 23.12.2011) обращалось с заявлением к ТУ Росимущества о выкупе земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

19.09.2022 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Нижегородской области направлен в адрес Общества проект договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0026, находящегося в федеральной собственности для подписания.

По итогам рассмотрения проекта договора, истцом составлен и направлен в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли – продажи в связи с невозможностью принятия условий договора в предложенной ответчиком редакции, а именно в части стоимости земельного участка в размере 100% от его кадастровой стоимости.

Протокол разногласий к договору купли – продажи земельного участка оставлен ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора купли-продажи о цене земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0026.

Истец полагает, что поскольку испрашиваемый земельный участок ограничен в обороте (ранее принадлежал АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол» на основании договора аренды), цена договора купли – продажи подлежит исчислению, исходя из 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В силу статьи 39.1 (подпункта 2 пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

На основании статьи 39.3 (пункта 1, подпункта 6 пункта 2) Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого кодекса.

В статье 39.20 (пункте 1) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 N 935-О).

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, если иное не установлено федеральным законом, цена земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, критериями применения льготных цен при выкупе указанных в пункте 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ земельных участков является факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, а также обращение собственника указанного недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил, принятых в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, цена земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 этих Правил.

Согласно подпункту "б" пункта 4 Правил цена земельного участка определяется в размере 2,5% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 01.07.2012, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу подпункта 5 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 той же статьи.

В исковом заявлении ООО НПФ «Микротест» указывает, что нахождение земельного участка в ведении Министерства обороны Российской Федерации и на праве постоянного (бессрочного) пользования государственного учреждения, находящегося в ведении Министерства обороны Российской Федерации, длительное осуществление владельцем ограниченного в обороте земельного участка процедуры его раздела с целью образования земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, не позволили Обществу по независящим от него обстоятельствам приобрести участок в собственность до 01.07.2012, но поскольку с 2008 года волеизъявление Общества являлось единым и направленным на приобретение земельного участка в собственность, указанное не лишает общества права на приобретение участка по льготной цене.

При этом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ документальных доказательств ограниченности в обороте земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0026, равно как и доказательств снятия, ранее установленных ограничений, истцом в материалы дела не представлено.

Определением от 16.06.2023 суд истребовал из Министерства обороны Российской Федерации, Нижегородского авиастроительного завода «Сокол» - филиал АО «Российская самолетостроительная корпорация «МиГ» сведения о том, являлся ли земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0001, или земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0009, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Н.Новгород, Московский район, ул. Чаадаева, д.1 (включен в реестр федерального имущества под реестровым номером 0520033500019), ограниченным в оборотоспособности. Если являлся, то когда и на основании какого акта было снято ограничение оборотоспособности.

Из представленного в материалы дела Министерством обороны Российской Федерации ответа на судебный запрос следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 52:18:020107:0001, 52:18:020107:0009 на учете Управления не состоят, в ходе реорганизационных мероприятий Управлению не передавались, отдельными распорядительными актами министерства обороны Российской Федерации и директора Департамента за Управлением не закреплялись, в связи с чем у Управления отсутствуют сведения об ограниченности в обороте данных участков.

Нижегородский авиастроительный завод «Сокол» - филиал АО «Российская самолетостроительная корпорация «МиГ» в письме от 20.07.2023 также указал на отсутствие сведений об ограничении оборотоспособности земельного участка с КН 52:18:020107:0001 (или земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0009), расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Н.Новгород, Московский район, ул. Чаадаева, д.1.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для применения льготной цены договора купли – продажи земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка у суда не имеется.

Судом установлено, что решением Нижегородского областного суда от 16.12.2020 по делу №3а-938/2020, оставленным в силе определением Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 16.03.2021, установлена кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером 52:18:0020107:26 в размере рыночной стоимости в сумме 15 112 000 рублей. Данный размер кадастровой стоимости земельного участка подлежит применению судом при урегулировании возникших между сторонами разногласий и установлении цены договора купли – продажи.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ООО «Научно производственная фирма «Микротест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли – продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка.

Кадастровую стоимость земельного участка 52:18:0020107:26 установить в размере 15 112 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Андрюхина Ю.Ю.