Решение от 4 июня 2024 г. по делу № А56-6783/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-6783/2024
05 июня 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2024 года. Полный текст решения изготовлен 05 июня 2024 года.


Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Петровой Т.Ю.,


при ведении протокола судебного заседания ФИО1 (до перерыва), ФИО2 (после перерыва)

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Закрытое акционерное общество "Балтийская жемчужина"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу

третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,

ФИО7, ФИО8, ФИО9, ООО «Сэтл Групп», ООО "Легенда Инвест"; ООО "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад"; ЗАО  "БФА-Девелопмент"

об оспаривании решения и предписания



при участии

от заявителя: ФИО10, доверенность от 22.01.2024, ФИО11, доверенность от 12.12.2023. 

от заинтересованного лица: ФИО12, доверенность от 28.07.2023.

 от третьих лиц: 1) ФИО3, паспорт, 2) ФИО4, паспорт, 7) ФИО9, паспорт, 11) ФИО13, доверенность от 21.05.2024. 



установил:

Закрытое акционерное общество "Балтийская жемчужина" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании решения от 01.11.2023 и предписания от 02.11.2023 Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (далее - Управление) по делу № 078/01/14.2-11/2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3,                         ФИО4, ФИО5, ФИО6,  ФИО7, ФИО8,  ФИО9, общества с ограниченной ответственностью «Сэтл Групп», «Легенда Инвест», «ЛСР. Недвижимость-С-З» и закрытое акционерное общество «БФА-Девелопмент».

Суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в первой инстанции в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) перешел к рассмотрению спора по существу.

В судебном заседании представители Общества поддержал доводы, изложенные в заявлении и дополнениях к нему, представители Управления и третьи лица – граждане возражали против его удовлетворения.

Представитель ЗАО «БФА – Девелопмент» поддержал позицию заявителя.

Как следует из материалов дела, в Управление поступила коллективная жалоба граждан о нарушении Обществом антимонопольного законодательства, в которой содержались сведения о нарушении Обществом статьи 14.2 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), выразившемся во введении в заблуждение покупателей недвижимости относительно качества и потребительских свойств (площади) квартир.

По результатам рассмотрения данного обращения, а также дополнительно представленных по запросам Управления документов и пояснений Управление пришло к выводу о наличии в действиях Общества признаков нарушения статьи 14.2 Закона N 135-ФЗ, выразившихся во введении неопределенного круга лиц (потенциальных участников долевого строительства) в заблуждение относительно фактической площади квартир жилищного комплекса "Жемчужный каскад" (далее - объект), а именно: застройщик в договорах участия в долевом строительстве, рекламе, иных информационных материалах указывал площадь квартир, которая была меньше их фактической площади, достоверно известной застройщику; впоследствии из-за перерасчета площади квартиры навязывал участникам долевого строительства заключение дополнительных соглашений об увеличении цены квартиры.

В связи с этим Управление на основании статьи 39.1 Закона N 135-ФЗ выдало Обществу предупреждение от 29.11.2021 N 78/33949/21 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства путем:

1) прекращения введения в заблуждение неопределенного круга лиц в отношении площадей квартир, их стоимости, а также условий приобретения (как в отношении ЖК "Жемчужный каскад", так и иных домов/корпусов/строений), а равно устранения последствия введения в заблуждение в отношении участников долевого строительства относительно площадей квартир, их стоимости, а также условий приобретения;

2) надлежащего и своевременного уведомления всех участников долевого строительства об изменениях, вносящихся в документацию и иные документы, связанные со строительством, на всех стадиях внесения изменений, если они каким-либо образом влияют на цену (стоимость) и потребительские свойства строящегося объекта, его площадь и площадь иных помещений, расположение или план объекта (в том числе квартиры), любые потребительские свойства такого объекта (включая материалы, толщину стен, шумоизоляцию, высоту потолков и т.д.), несут какие-либо значимые последствия для участников долевого строительства;

3) указанное уведомление должно в обязательном порядке в развернутом виде содержать ссылки и мотивированные объяснения вносимых изменений, их необходимости, а также ссылки на нормативные и иные обосновывающие такие изменения документы, доступные место и способ ознакомления с данными документами, при этом изменения не должны производиться исключительно на усмотрение или по желанию застройщика и иных, связанных со строительством хозяйствующих субъектов, а должны основываться на объективных внешних факторах, подтвержденных документально (включая требования контролирующих органов, заключения государственных экспертиз и т.д.);

4) указанные требования должны быть применены как в отношении объекта ЖК "Жемчужный каскад", так и в отношении любых иных объектов долевого строительства, в том числе путем документальной и фактической передачи квартир участникам долевого строительства по стоимости, изначально указанной в договорах, заключенных с ними до момента ввода здания в эксплуатацию, и без обязания выполнять безосновательные дополнительные условия.

Не согласившись с указанным предупреждением, Общество оспорило его в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2022 по делу N А56-1215/2022 Обществу в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного от 06.08.2022 по делу N А56-1215/2022 решение от 10.04.2022 отменено, предупреждение Управления от 29.11.2021 N 78/33949/21 признано недействительным.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.12.2022 постановление от 06.08.2022 отменено, решение от 10.04.2022 оставлено в силе.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2023 № 307-ЭС22-28388 Обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Управление 01.11.2023 вынесло по делу  № 078/01/14.2-11/2023 решение, которым признало в действиях Общества нарушение статьи 14.2 Закона № 135-ФЗ, которое выразилось во введении неопределенного круга лиц в заблуждение (в том числе потенциальных участников долевого строительства) путём размещения в проектных декларациях ЖК «Жемчужный каскад» и информационных материалах заведомо недостоверной информации о площадях квартир: с целью привлечения потребителей была указана меньшая площадь квартир, чем она была на самом деле.

На основании этого решения Управление выдало Обществу предписание о перечислении в федеральный бюджет 52 275 859, 30 руб. дохода, полученного вследствие акта недобросовестной конкуренции в форме введения в заблуждение.

Не согласившись с решением и предписанием антимонопольного органа, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статьи 14.2 Закона о защите конкуренции не допускается недобросовестная конкуренция путем введения в заблуждение, в том числе в отношении: количества товара, предлагаемого к продаже, наличия такого товара на рынке, возможности его приобретения на определенных условиях, фактического размера спроса на такой товар (пункт 2); условий, на которых товар предлагается к продаже, в частности цены такого товара (пункт 4).

Как следует из материалов дела, Общество размещало в проектных декларациях ЖК «Жемчужный каскад», договорах участия в долевом строительствеи информационных материалах заведомо недостоверную информацию о площадях квартир: с целью привлечения потребителей была указана заведомо меньшая площадь квартир, чем Общество собиралось построить.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (часть 1 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве МКД).

Раздел 9 проектной декларации содержит сведения о видах, строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, их местоположении и характеристиках, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений (Приказ Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе, информацию об общей площади жилого помещения, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении (основные характеристики жилого помещения), а также условный номер такого жилого помещения в соответствии с проектной декларацией (пункт 1 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве МКД).

Застройщик в заключаемых договорах участия в долевом строительстве указывал информацию согласно действовавшей на момент заключения договора редакции проектной декларации.

Также договор участия в долевом строительстве должен содержать план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж).

Указанные планы в договорах долевого участия в строительстве не соответствуют утверждённому проекту (в тех квартирах, где было недобросовестное искажение информации).

Жилой комплекс «Жемчужный каскад» каскад состоит из 2 домов, расположенных по адресам: проспект Героев, дом 35, строение 1 (дом 1) и проспект Патриотов, дом 34, строение 1 (дом 2).

Первые проектные декларации на эти дома размещены на сайте наш.дом.рф. Первые декларации размещены 29.06.2018, последние — 09.12.2020 2020 года.

Раздел 9.3 проектных деклараций содержит информацию о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений жилого комплекса «Жемчужный каскад». В разделе 9.3.1 указана информация о сумме общей площади всех жилых помещений, в разделе 9.3.2 — о сумме общей площади всех нежилых помещений, в разделе 9.3.3 — о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Раздел 15 проектной декларации содержит сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения. Раздел 15.2 содержит информацию об основных характеристиках жилых помещений (этаж, номер подъезда, общая площадь, количество комнат).

ООО Архитектурное бюро «СТУДИЯ-17» разработало проектную документацию жилого комплекса «Жемчужный каскад». Эта проектная документация получила соответствующие положительные заключения. Это общество сообщило, что изменения в проектную документацию в части площадей квартир не вносились. Приемка объектов осуществлена на основании согласованных технико-экономических показателей.

Также ООО Архитектурное бюро «СТУДИЯ-17» представило раздел 3 «Архитектурные решения» указанной проектной документации. Для этажей с повторяющейся планировкой использован 1 план. Например, план 12-18 этажей секций 5-8 дома 1.

Площади квартир в плане в целом соответствуют площади квартиры в проектных декларациях до июля 2019 года.

ООО «СК «ЕВРОМОНОЛИТ» являлось генеральным подрядчиком при возведении жилого комплекса «Жемчужный каскад».

 Между ним и Застройщиком заключён договор генерального подряда от 0.06.2018 № 32а-2/С/003.

В приложении № 7 к этому договору указан перечень переданной генподрядчку проектной документации.

ООО «СК «ЕВРОМОНОЛИТ» представило переданную ему проектную документацию. Например, файл «23_Секция 5,6,7,8- Маркировочный план 12-18 этажа изм.1.dwg» содержит план 12-18 этажей секций 5-8 дома 1.

Площади квартир в плане соответствуют площади квартиры в проектных декларациях до июля 2019 года.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга представила имеющуюся у него проектную документацию жилого комплекса «Жемчужный каскад».

Представленная Госстройнадзором Санкт-Петербурга проектная документация соответствует проектной документации, представленной ООО Архитектурное бюро «СТУДИЯ-17».

Управление письмом от 05.10.2023 № 78/24495/23 запросилоу Общества документы, на основании которых в разделе II приложения к договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома были указаны те или иные основные характеристики конкретного объекта долевого строительства, и документы, из которых произведена выкопировка плана (фрагмента плана) этажа многоквартирного дома с отмеченным местоположением объекта долевого строительства в приложении № 2 к договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Общество представило запрошенные документы.

Однако эти документы не соответствовали проектной документации.

Управление на основании анализа информации из общедоступных источников и поступивших в его адрес документов установило, что сведения относительно общих площадей жилых помещений, указанные в проектной декларации объекта и иных информационных материалах застройщика (Общества), не соответствуют аналогичным сведениям, отраженным в проектной документации строительства объекта (в меньшую сторону).

Управление, исследовав договоры долевого участия в строительстве объекта, согласно которым его участники, уплатив непосредственно застройщику согласованную сумму, должны были получить квартиры определенной площади, установило, что по окончании строительства эти участники вынуждены были заключить дополнительные соглашения об увеличении стоимости жилых помещений ввиду увеличения площади квартир.

Таким образом, Управление установило, что Общество изначально располагало достоверной информацией о фактической площади квартир, однако, указав в проектной декларации объекта и договорах долевого строительства уменьшенную их величину, тем самым осознанно ввело в заблуждение потенциальных участников долевого строительства.

Указанное обстоятельство подтверждается также сведениями, представленными лицами, обратившимися в Управление, из которых следует, что Обществу действительно было известно о будущем увеличении площади квартир, однако застройщик участников долевого строительства об этом не уведомил.

Ссылка заявителя на положениями Закона N 214-ФЗ, согласно которым площадь приобретаемой квартиры является предварительной, может корректироваться как в большую, так и в меньшую сторону по результатам проведения кадастровых работ, о чем, по мнению Общества, был осведомлен участник долевого строительства при подписании договора, не принимается, поскольку она не опровергает доказанный антимонопольным органом факт о намеренном искажении Обществом в своих информационных материалах, в том числе в проектной декларации объекта, реальных характеристик (площади) квартир.

Как установило Управление и не опровергнуто Обществом, при формировании проектной декларации и иных информационных ресурсов оно изначально обладало сведениями о действительных параметрах строящегося жилого комплекса и не могло не знать, что реальные характеристики квартир (их метраж) будут отличаться от тех, которые указаны им в договорах долевого участия в строительстве объекта.

Законодательно предусмотренное право застройщика на пересмотр стоимости квартир в связи с изменением ее площади не должно использоваться им как инструмент нечестной конкурентной борьбы.

Поведение Общества на рынке является осознанным и направленным на получение недобросовестных преимуществ на рынке. Действия Общества создают перераспределение спроса на рынке продажи жилья в Санкт-Петербурге.

Суд приходит к выводу, что Общество выбрало недобросовестную стратегию конкурентной борьбы: оно решило обеспечить увеличение своих продаж не за счёт более выгодных предложений для потребителей, а за счёт их дезинформации о реальных характеристиках, приобретаемых квартир.

Отклоняя доводы Общества о неправомерности вмешательства Управления в гражданско-правовые отношения сторон, суд принимает во внимания указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 1 Постановления Пленума от 30.06.2008 N 30 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства".

По делу о нарушении антимонопольного законодательства, по результатам рассмотрения которого Управление приняло оспариваемые акты (решение и предписание), разрешен вопрос о введении Обществом в заблуждение участников долевого строительства, а не вопрос о законности установления в договоре тех или иных условий.

С учетом этого также не может быть принята ссылка Общества на  судебные акты судов общей юрисдикции,  поскольку рассмотрение вопроса в рамках отдельных гражданских дел о взыскании Обществом с конкретных граждан доплаты на основании договоров с участниками строительства ввиду увеличения площади квартир не предполагало оценки действий Общества на предмет недобросовестной конкуренции при заключении договоров с учетом системности изменения площадей и введения граждан в заблуждение в отношении площадей квартир и условий их приобретения в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного, суд, изучив материалы дела, доводы сторон, считает обоснованным и доказанным вывод Управления о наличии в действиях Общества нарушений статьи 14.2 Закона № 135-ФЗ.

Установив в действиях Общества нарушение статьи 14.2 Закона № 135-ФЗ, Управление правомерно выдало заявителю предписание.

Расчет дохода, указанного в предписании в качестве полученного вследствие акта недобросовестной конкуренции, проверен судом и признан правомерным.

Таким образом, решение и предписание Управления являются законными и отмене не подлежат.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы на уплату государственной пошлины в связи с отказом в удовлетворении заявления подлежат оставлению на Обществе.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации


Арбитражный суд решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия



Судья                                                                           Петрова Т.Ю.