Решение от 3 марта 2023 г. по делу № А66-201/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-201/2023
г.Тверь
03 марта 2023 года


(резолютивная часть решения объявлена 02.03.2023)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи помощником судьи Ивановой И.Е., при участии представителей: истца – ФИО1 (посредством веб-конференции), ответчика – Медника М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г.Тверь,

к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус" (170551 <...>, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 27.04.2018, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №5044 от 26.11.2018 в размере 302 271,14 руб. за период с 01.02.2022 по 06.10.2022,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №5044 от 26.11.2018 в размере 302 271,14 руб. за период с 01.02.2022 по 06.10.2022.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против их удовлетворения возражает по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №5044 от 26.11.2018 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 76,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> (1 этаж, ком. №№ 1-4, 11, 15-17), цель использования - под офис. Срок действия договора – 11 месяцев.

В соответствии с передаточным актом от 26.11.2018 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение по вышеуказанному адресу в удовлетворительном состоянии.

Пунктом 2.2. договора определено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Арендная плата составляет 36 875,30 руб. (без НДС).

Впоследствии сторонами заключены дополнительные соглашения к договору аренды: от 06.11.2019 – о заключении договора на новый срок (по 28.09.2020) и об установлении арендной платы в размере 36 889,07 руб. в месяц (без НДС); от 22.10.2020 - о заключении договора на новый срок (по 28.08.2021) и об установлении арендной платы в размере 36 891,36 руб. в месяц (без НДС); от 30.12.2020 – о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы сроком до 17.03.2020), от 25.08.2021 – о заключении договора на новый срок (по 27.07.2022) и об установлении арендной платы в размере 36 891,36 руб. в месяц (без НДС).

Соглашением от 06.10.2022 договор аренды расторгнут сторонами, помещение возвращено арендодателю по передаточному акту от 06.10.2022.

Невнесение ответчиком арендной платы за пользование помещением, привело к образованию задолженности по арендной плате в размере 302 271,14 руб. за период с 01.02.2022 по 06.10.2022.

В претензионном порядке спор не урегулирован, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пункт 1 части 1 статьи 8 ГК РФ).

В рассматриваемом случае основанием возникновения гражданских прав и обязанностей послужил договор аренды от 26.11.2018 № 5044.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Таким образом, по смыслу статьи 612 ГК РФ, предусмотренные в пункте 1 указанной статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.

В обоснование своих возражений ответчик сослался на отсутствие отопления в арендуемом помещении на протяжении всего периода действия договора аренды и о невозможности в этой связи использовать переданные ему помещения по назначению (под размещение офиса). Указал, что в спорный период фактически помещениями не пользовался.

Данные обстоятельства истцом не оспорены.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23.09.2022 по делу № А66-6667/2022, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2023, установлен факт отсутствия отопления в спорном здании в период действия договора аренды нежилого помещения и невозможности в этой связи использовать находящиеся в здании помещения по назначению (под размещение офиса).

Данный факт установлен также судебными актами по делам №№ А66-3168/2019, А66-17141/2021, А66-6668/2022.

В рамках данного дела истец также не опроверг факт отсутствия отопления в спорном здании в течение всего периода действия договора аренды, вплоть до его расторжения и возврата помещения арендодателю.

Из системного анализа статей 328 и 606 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Таким образом, с учетом положений статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, применительно к действию общих положений статей 309, 328 ГК РФ следует вывод, что в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, к правам арендатора отнесено право на использование переданного имущества.

В данном случае факт отсутствия теплоснабжения в арендованном помещении и, соответственно, невозможности использования его по назначению в спорный период доказан. Соответственно, отсутствуют и основания для взыскания с ответчика арендной платы, поскольку истцом не исполнена обязанность передать арендатору имущество в состоянии, пригодном для его использования.

Поскольку судом установлен факт нахождения спорного имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в спорный период, невозможности вследствие этого использовать арендуемое помещение для целей аренды, что повлекло за собой отсутствие законных оснований для арендатора исполнять встречные обязательства по внесению арендной платы.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате является не обоснованным и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в срок не превышающий месяца со дня его принятия, в порядке установленном АПК РФ.



Судья О.А. Басова