Решение от 21 мая 2019 г. по делу № А50-6962/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

21.05.2019 года Дело № А50-6962/19

Резолютивная часть решения объявлена 14.05.2019 года. Полный текст решения изготовлен 21.05.2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи И.Е.Ремянниковой

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Е.И.Пелле

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

акционерного общества «Первая ипотечная компания-Регион» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав

с привлечением заинтересованного лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента земельных отношений администрации г.Перми

в судебном заседании принимали участие:

от заявителя: ФИО1, дов. от 22.03.2019г., ФИО2, дов. от 25.06.2018г.;

от Управления Росреестра по ПК: ФИО3, дов. от 26.12.2018г.,

от ДЗО администрации г.Перми: ФИО4, дов. от 09.01.2019г.

УСТАНОВИЛ:

АО «Первая ипотечная компания-Регион» обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление) о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Пермскому краю, отраженного в Уведомлении № КУВД -001/2019 -1399856/1 от 13.02.2019 года о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, являющегося предметом договора аренды № 245-12М от 29.12.2012 г. земельного участка для строительства, расположенного на землях населенных пунктов и находящегося по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в жилом районе «Ива», кадастровый номер земельного участка - 59:01:4219198:1391, общей площадью 38 623 кв.м.; об обязании Управления Росреестра по Пермскому краю осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды№ 245-12М от 29.12.2012 г. земельного участка для строительства, расположенного на землях населенных пунктов и находящегося по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в жилом районе «Ива», кадастровый номер земельного участка - 59:01:4219198:1391, общей площадью 38 623 кв.м., путем внесения в государственный реестр записи о прекращении договора аренды земельного участка для строительства № 245- 12М от 29.12.2012 г.

Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Заинтересованное лицо – Департамент земельных отношений считает решение Управления Росреестра по Пермскому краю законным и обоснованным, указывает, что договор аренды не прекратился, оснований для внесения соответствующих записей не имеется.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Между Закрытым акционерным обществом «ПИК-Регион» (в настоящее время - Акционерное общество «Первая Ипотечная Компания-Регион» (АО «ПИК-Регион») (далее — заявитель, Арендатор) и Департаментом земельных отношений администрации, города Перми (далее – Департамент, Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка для строительства № 245-12М от 29 декабря 2012 года (далее - Договор аренды).

В соответствии с условиями Договора аренды Арендатор принял от Арендодателя земельный участок площадью 38 623 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в жилом районе «Ива» (далее - Участок) для строительства объектов бытового обслуживания населения. Кадастровый номер участка - 59:01:4219198:1391.

В соответствии с п. 4.1. Договора аренды, срок аренды участка установлен с 10.11.2012 по 19.06.2022 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 10 сентября 2013 года № 59-5922/043/2013-089.

Согласно п. 3.1.3 Договора аренды, Арендатор имеет право досрочно при отсутствии необходимости использования земельного участка расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней уведомление об этом Арендодателю и возвратив земельный участок по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального и пригодном для дальнейшего использования.

В соответствии с п. 3.2.11 Договора аренды Арендатор письменно, сообщает Арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока договора и не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней при его досрочном освобождении.

Заявитель указал, что в связи с отсутствием необходимости в аренде земельного участка направил в адрес Департамента уведомление № 1005/1-879-и от 16.11.18 о досрочном расторжении (отказе от исполнения) Договора аренды с 30 января 2019 года, в соответствии с п.3.1.3 Договора аренды, что подтверждается отметкой Департамента на вышеуказанном уведомлении за вх. № 21-01-06-21548 от 22 ноября 2018 года.

На уведомление Арендатора об отказе от Договора аренды Департамент отреагировал несогласием с отказом Арендатора от исполнения Договора аренды (письмо Департамента исх.№ 21-01-06-И-10436 от 20.12.18).

Департамент указал, что Арендатор взял на себя обязательства по Договору аренды по строительству «жилищно-эксплуатационные и прекращения Договора аренды нет, т.к. цель аренды земельного участка не достигнута.

Арендатор (Заявитель) направил в адрес Департамента Уведомление о явке на приемку земельного участка с приложением подписанного Акта приема-передачи земельного участка. На приемку земельного участка от Департамента никто не явился.

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю о государственной регистрации прекращения права аренды в связи с односторонним отказом от договора аренды, что подтверждается описью документов от 07 февраля 2019 года.

Управление направило в адрес заявителя Уведомление № КУВД-001/2019-1399856/1 от 13 февраля 2019 года о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды заявителя, мотивируя следующими обстоятельствами.

Поскольку в регистрирующий орган заявителем был представлен акт приема-передачи земельного участка от 30.01.20.19, подписанный только одной стороной – арендатором (заявителем), Управление в рамках осуществления регистрационных действий обратилось в Департамент с запросом о предоставлении документов, свидетельствующих о прекращении Договора аренды с заявителем.

В ответ на запрос Департамент указал, что не согласен с прекращением Договора аренды в связи с неисполнением обязательства заявителя по строительству объекта: жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы».

В качестве основания для приостановления регистрации прекращения права аренды в уведомлении о приостановлении государственной регистрации Управление указало, что Заявителю необходимо представить акт приема-передачи, подписанный Арендатором и Департаментом, либо соглашение о расторжении Договора аренды, либо иные документы (решение суда), предусмотренные действующим законодательством.

Не согласившись с принятым Управлением решением, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации: прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, согласно ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые, предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором аренды. В Договоре аренды установлен срок аренды земельного участка - с 10.11.2012 по 19.06.2022 года, т.е. Договор аренды в силу действующего законодательства является срочным.

В силу пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Настаивая на удовлетворении требований, заявитель ссылается на нижеприведенные позиции ВАС РФ:

- согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды, здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды;

- в абзаце втором пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора аренды.

Из вышесказанного заявитель делает вывод о том, что отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата земельного участка, само по себе не свидетельствует о продолжении арендных отношений между сторонами и не является препятствием для регистрации прекращения Договора аренды.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований заявителя, соглашаясь с позицией Управления Росреестра по Пермскому краю, которая сводится к нижеследующему.

В силу ч.2 ст.14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе:

-договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

-иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав, прилагаются к заявлению о государственной регистрации прав, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений (ч.4 ст. 18 Закона №218-ФЗ).

Порядок осуществления государственной регистрации прав включает правовую экспертизу представленных документов на предмет наличия или отсутствия установленных Законом №218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в её осуществлении (п. 3 ч.1 ст.29 Закона №218-ФЗ).

Непредставление необходимых документов является основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав в силу п.5 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ.

Согласно п.1, п.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК Р расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами илидоговором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ (ст.620 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (п.2 ст.310 ГК РФ).

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление) при применении ст.310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Так, например, в обязательстве из публичного договора, заключенного лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого договора не было обязательным (п.1 ст.6, п.2 ст.310, ст.426 ГК РФ).

В соответствии с п. 12 Постановления если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Согласно п. 11. Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В рассматриваемом случае одностороннее расторжение договора возможно на определенных условиях. Как ранее указывалось согласно п. 3.1.3 спорного Договора аренды, Арендатор имеет право досрочно при отсутствии необходимости использования земельного участка расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней уведомление об этом Арендодателю и возвратив земельный участок по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального и пригодном для дальнейшего использования.

Акт приема-передачи (акт возврата) земельного участка не был подписан арендодателем, более того арендодателем Управлению Росреестра была представлена информация об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, для прекращения аренды.

При указанных обстоятельствах оспариваемое решение Управления Росреестра по Пермскому краю является законным и обоснованным.

Суд также находит обоснованным довод Управления Росреестра по Пермскому краю о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от № 608-О отметил, что лицо, полагающее допущение органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, нарушений при ocyществлении государственной регистрации права или сделки, вправе обратится в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. В то же время зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих paccмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В таком случае восстановление права на объекты недвижимости возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства cпора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица. Аналогичное разъяснение изложено в пункте 56 постановления Пленума Верховною Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Очевидно, что между арендодателем и арендатором имеется спор о наличии (отсутствии) права аренды на земельный участок, то есть спор о правах, подлежащий рассмотрению в порядке искового производства.

Учитывая изложенное, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате госпошлины относятся на заявителя (ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края,

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить акционерному обществу «Первая ипотечная компания-Регион» (ОГРН <***> ИНН <***>) из средств федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья И.Е. Ремянникова