Решение от 24 сентября 2019 г. по делу № А57-8780/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-8780/2019
24 сентября 2019 года
город Саратов


Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 24 сентября 2019 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Комаровым А.И. и секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев заявление индивидуального предпринимателя ФИО2

о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в выдаче индивидуальному предпринимателю ФИО2 разрешения на строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 64:40:02 02 12:185,

об обязании Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 от 04.03.2019 о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 64:40:02 02 12:185, общей площадью 2 302 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения объектом торговли, общественного питания, расположенного по адресу: <...>., ул. Степная,

о взыскании с Администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области за счет средств муниципального бюджета в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 понесенных судебных расходов.

Заинтересованные лица:

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области,

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами,

при участии:

от заявителя – ФИО3 по доверенности от 15.05.2019 года,

иные лица, участвующие в деле не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, Предприниматель, ИП ФИО2) с вышеуказанным заявлением.

Заявитель в судебном заседании требования, изложенные в заявлении, поддержал в полном объеме.

Заинтересованные лица считают, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется по основаниям, изложенным в отзывах.

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 17 сентября 2019 года 15 час. 30 мин., после которого рассмотрение дела продолжено.

Как следует из материалов дела и позиций участников процесса, 17.05.2013 между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратвоской области и ИП ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 166 с кадастровым номером 64:40:020212:185, категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, 11мкр, ул. Степная.

08.11.2013г. предприниматель обратился в администрацию БМР с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина непродовольственных товаров на указанном земельном участке с приложением проектной документации и иных документов, предусмотренных ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

15.11.2013г. администрацией БМР ИП ФИО2 выдано разрешение на строительство №RU 64505000-124/с-13 сроком действия до 17.05.2016г. на строительство 2-х этажного здания магазина, общей площадью 670 кв.м, строительный объем 3322,54 куб.м.

Согласно проектной документации, представленной в администрацию БМР для получения разрешения на строительство, проект разработан на строительство 2-х этажного здания без подземной части.

Вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда от 22.03.2016 г. № 2-18/2015 ФИО2 запрещено строительство объекта – здания магазина непродовольственных товаров на земельном участке с кадастровым номером 64:40:02 02 12:185 с отклонением от проектной документации, на основании которой администрацией Балаковского МР выдано разрешение на строительство.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу А57-24419/2015 суд обязал ИП ФИО2 привести земельный участок кадастровым номером 64:40:020212:185, расположенный по адресу: <...> в первоначальное состояние путем проведения работ по рекультивации земель ввиду нарушения норм действующего законодательства, а также требований проектной документации и разрешения на строительство №RU 64505000-124/с-13.

На основании исполнительного листа СПИ было возбуждено исполнительное производство ИП № 99772/17/64004 от 27.09.2017 г. по указанному выше решению суда.

Указанные мероприятия в соответствии с разработанным проектом рекультивации были выполнены.

В последующем Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами АБМР и ИП ФИО2 заключен договор аренды № 51 от 20.04.2016 г., согласно последнему Заявителю предоставлен земельный участок кадастровым номером 64:40:020212:185, расположенный по адресу: <...> площадью 2302 кв.м, с разрешенным использованием — земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли и общественного питания (строительства летнего кафе).

04.03.2019 Предприниматель повторно обратился в администрацию БМР с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина непродовольственных товаров на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020212:185.

Письмом от 12.03.2019 № 01-33/1252 администрация БМР отказала в выдаче разрешения на строительство по основаниям, предусмотренным а. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, предполагающий осуществление строительства нового объекта.

Полагая, что указанный отказ, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, создает препятствие для осуществления предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с вышеуказанным заявлением.

Заявитель, обращает внимание на то, что указанный договор не содержит ссылки о том, что последний был заключен для завершения строительства.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришёл к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным при условии, что данный ненормативный акт не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает права и охраняемые законом интересы конкретных граждан или юридических лиц.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.

Из части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

В соответствии с ч.11 ст.51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В соответствии с ч.13 ст.51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

Из материалов дела следует, что в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок для выдачи разрешения на строительство представлен договор аренды земельного участка № 51 от 20.04.2016 г. на земельный участок с кадастровым номером 64:40:020212:185, расположенный по адресу: <...> район дома № 68 пл. 2302 кв.м. с разрешенным использованием для размещения объектов торговли и общественного питания.

Из указанного договора следует, что он заключен на основании пп.10. ч.2 ст.39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно ч. 5 указанной статьи, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В своем заявлении Предприниматель указывает, что договор не содержит ссылки о том, что последний был заключен для завершения строительства.

Опровергая указанный довод суд исходит из следующего.

На момент заключения договора аренды № 51 от 20.04.2016 на земельном участке с кадастровым номером 64:40:02 02 12:185 был расположен объект незавершенного строительства процентом готовности 6%) КН 64:40:020212:1550, для завершения которого необходимо было наличие прав на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу А57-24419/2015 суд обязал ИП ФИО2 привести земельный участок кадастровым номером 64:40:020212:185, расположенный по адресу: <...> в первоначальное состояние путем проведения работ по рекультивации земель ввиду нарушения норм действующего законодательства, а также требований проектной документации и разрешения на строительство №RU 64505000-124/с-13.

ИП ФИО2 исполнил решение суда, провел рекультивацию земель на земельном участке с кадастровым номером 64:40:02 02 12:185.

Текст указанного договора не содержит ссылки о том, что последний был заключен для завершения строительства, однако, суд обращает внимание заявителя на прямое указание закона, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Кроме того, в соответствии пунктами 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

4. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При комплексном применении вышеуказанного законодательства судом сделан вывод, что арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды может быть предоставлен лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Представитель администрации Балаковского муниципального района Саратовской области указывает, что договор аренды № 51 от 20.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 02 12:185 был заключен с ИП ФИО2 в приоритетном порядке без проведения торгов, как с собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке в целях завершения строительства существующего объекта.

Суд соглашается с доводами администрации БМР.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и постороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или нормативно правовыми актами.

Как указывалось выше, заявитель до заключения договора аренды земельного участка №51 от 20.04.2016г., являлся арендатором того же земельного участка на основании договора аренды №166 от 17.05.2013г. срок действия которого истек 17.05.2016г.

В период действия указанного договора ФИО2 осуществлены строительные работы по возведению на указанном земельном участке объекта капитального строительства, право собственности на которое было зарегистрировано в ЕГРН, как объект незавершенного строительства процентом готовности 6%.

По истечении срока действия договора аренды №166 от 17.05.2013г. на основании заявления ФИО2 между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами АБМР и ФИО2 заключен новый договор аренды земли № 51 от 20.04.2016 г., согласно которому ФИО2 предоставлен в аренду тот же земельный участок кадастровым номером 64:40:020212:185 на новый срок - до 17.05.2019 года.

Как указывалось выше, в период действия указанного договора вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области на ИП ФИО2 возложена обязанность по приведению земельного участка в первоначальное состояние, запрете строительства здания магазина до приведения земельного участка в первоначальное состояние.

Вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда от 22.03.2016 г. № 2-18/2015 ФИО2 запрещено строительство объекта – здания магазина непродовольственных товаров на земельном участке с кадастровым номером 64:40:02 02 12:185 с отклонением от проектной документации, на основании которой администрацией Балаковского МР выдано разрешение на строительство.

ФИО2 проведены работы по рекультивации земельного участка, земельный участок освобожден от объекта незавершенного строительства, сведения о нем исключены из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости установлено, что на земельном участке кадастровым номером: 64:40:020212:185, площадью 2302 кв.м., объекты недвижимости, принадлежащие на каком-либо праве арендатору - отсутствуют.

Суд соглашается с доводами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и обращает внимание заявителя, что воля арендатора использовать публичный земельный участок, переданный ему для конкретных целей (для завершения строительства существующего на нем ранее объекта капитального строительства), по иному назначению, в том числе, для строительства нового объекта недвижимости, на основании новой разрешительной документации, в рамках времени, предоставленного иным договором аренды, является нарушением условий договора аренды и односторонним изменением условий договора. Указанные действия могут свидетельствовать о злоупотреблении правом в целях получения земельного участка для строительства в обход аукционных процедур, что нарушает принципы, указанные в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в настоящее время договор аренды № 51 от 20.04.2016 г. прекратил свое действие в связи с истечением срока. Сведения о прекращении действия договора и погашение записи о государственной регистрации обременения внесены в ЕГРЮЛ.

Ввиду вышеизложенного, исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание обстоятельства данного дела, суд считает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в выдаче ИП ФИО2 разрешения на строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 64:40:02 02 12:185, об обязании администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области повторно рассмотреть заявление предпринимателя от 04 марта 2019 года о выдаче разрешения на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 64:40:02 02 12:185, общей площадью 2 302 кв.м., категории земли – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания, расположенного по адресу: <...>, ул. Степная, о взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Полный текст решения будет изготовлен в течение пяти дней с момента оглашения резолютивной части решения и направлен сторонам по делу в порядке ст.177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного

суда Саратовской области Т.И. Викленко