Решение от 6 октября 2024 г. по делу № А84-11793/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-11793/2023
07 октября 2024 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2024.

В полном объеме решение изготовлено 07.10.2024.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хадыкиной В.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН<***>, г. Севастополь) к обществу с ограниченной ответственностью «Гардер» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гардер» о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору аренды,

  с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента экономического развития города Севастополя,

при участии в судебном заседании:

  от истца – ФИО2, по доверенности от 14.03.2023, предъявлен диплом, паспорт;    

  от ответчика - ФИО3 по доверенности 05.02.2024, предъявлен диплом, паспорт;

от Департамента экономического развития города Севастополя- ФИО4, по доверенности № 48 от 27.12.2023.        

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец по первоначальному иску) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гардер» (далее – ООО «Гардер», ответчик по первоначальному иску) в котором просит суд:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гардер» заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 06/03/17-3 от 06.03.2017 в следующей редакции:

1.      Изложить пункт договора 1.1. Договора в следующей редакции:

«1.1. В соответствии со ст. 606 и ст. 651 ГК РФ и условиями настоящего Договора Арендодатель передает во временное платное пользование (аренду), а Арендатор - принимает в аренду нижеследующее недвижимое имущество (далее по тексту - «Имущество» и/или «Здание»):

- нежилое здание, площадью 154,8 кв.м., кадастровый номер 91:04:003002:534, расположенное по адресу: Российская Федерация, город Севастополь, внутригородское муниципальное образование Нахимовский муниципальный округ, площадь Захарова, 1 Г.»

2.   В остальном все условия Договора сохраняют свою силу.

3.   Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с момента с момента его государственной регистрации в Управлении государственной регистрации права и кадастра города Севастополя.

4.   Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего дополнительного соглашения, оплачивает Арендатор.

5.   Настоящее дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.» (с учетом принятых судом уточнений).

От ООО «Гардер» (далее – истец по встречному иску) поступило встречное исковое заявление, в котором общество просит расторгнуть договор  аренды недвижимого имущества от 06.03.2017 № 06/03/17-3 и взыскать задолженность по договору аренды в размере 684 396 руб. (с учетом принятых судом уточнений).

В судебном заседании представители сторон подержали требования, изложенные в первоначальном и встречном исковых заявлениях.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Как указывает истец по первоначальному иску, 06.03.2017 между ИП ФИО1 (далее - арендатор) и ООО «Гардер» (далее - арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 06/03/17-3, предметом которого выступал объект незавершенного строительства, назначение: кафе, общая площадь 211.6 кв.м., находящийся по адресу: <...>. № 1 «Г» (один «Г»), кадастровый номер 91:04:03006:142 (пункт 1.1. договора аренды).

Данный договор был заключен сроком на десять календарных лет (пункт 1.3. договора аренды).

Государственная регистрация договора произведена 03.05.2017, номер регистрации 91:04:03006:142-91/001/2017-1.

19.09.2023 в адрес Индивидуального предпринимателя ФИО1 поступило письмо в связи с необходимостью достижения соглашения о приведении договора № 06/03/17-3 аренды недвижимого имущества от 06.03.2017 в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами.

25.10.2023 Истцом в адрес ООО «Гардер» направлено Дополнительное соглашение в связи с достройкой объекта и вводом его в эксплуатацию, присвоения ему нового кадастрового номера, с требованием внести соответствующие изменения в договор аренды.

Требование (претензию) Истца по первоначальному иску от 25.10.2023 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды движимого имущества от 06.03.2017 № 06/03/17-3 в связи с существенным изменением обстоятельств ответчик по первоначальному иску оставил без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением.

В свою очередь ООО «Гардер» заявило встречные исковые требования, в которых указывает следующее.

В соответствии с пунктом 1.1 договор аренды от  06.03.2017 (далее – договор) арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное платное пользование (аренду), а арендатор - принимает в аренду нижеследующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства,  назначение: кафе, общая площадь 211, 6 м.кв., находящийся по адресу: <...> (один «Г»), принадлежащий ООО «Гардер».

Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и оформляется отдельным протоколом согласования, имеющим силу сделки.

В соответствии с пунктом 5.2 договора размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не чаще, чем один раз в календарный год срока действия договора, но не более, чем на 10%, о чем арендатор должен быть письменно предупрежден за 30-ть календарных дней.

14.03.217 был заключен протокол согласования цены (арендной платы) по договору аренды №06/03/17-3 от 06.03.2017, в котором размер ежемесячной арендной платы установлен в размере 28000 руб. в месяц, также установлено, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не чаще, чем один раз в календарный год срока действия договора, но не более, чем на 10%, о чем арендатор должен быть письменно предупрежден за 30-ть календарных дней. Ежемесячная арендная плата в соответствии с условиями договора увеличивалась ежегодно на 10%, о чем арендатор письменно предупреждался за 30 календарных дней.

Как указывает истец по встречному иску, ИП ФИО1 оплата систематически производилась не в полном объеме, ввиду чего по состоянию на 01.07.2024 образовалась задолженность в размере 684 396 руб. (с учетом принятых судом уточнений).

Кроме того, поскольку ИП ФИО1 надлежащим образом не исполняются обязательства по договору, ООО «Гардер» просит расторгнуть договор  аренды недвижимого имущества от 06.03.2017 № 06/03/17-3.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд полагает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а во встречном иске следует отказать по следующим основаниям.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда (абз. 4 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 49).

Ответчик по первоначальному иску возражает, полагая, что обязанность заключить дополнительные соглашения у него отсутствует.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

При этом требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора (в настоящем случае дополнительного соглашения к договору), на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что в настоящем случае понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Как указывалось ранее, 06.03.2017 между ИП ФИО1 (далее - арендатор) и ООО «Гардер» (далее - арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 06/03/17-3, предметом которого выступал объект незавершенного строительства, назначение: кафе, общая площадь 211.6 кв.м., находящийся по адресу: <...>. № 1 «Г» (один «Г»), кадастровый номер 91:04:03006:142 (пункт 1.1. договора аренды).

28.04.2023 объект незавершенного строительства, назначение: кафе, общая площадь 211.6 кв.м., находящийся по адресу: <...>. № 1 «Г» (один «Г»), кадастровый номер 91:04:03006:142, был снят с кадастрового учета, в связи с достройкой объекта и вводом его в эксплуатацию.

28.04.2023  нежилое здание, площадью 154,8 кв.м., кадастровый номер 91:04:003002:534, расположенное по адресу: Российская Федерация, город Севастополь, внутригородское муниципальное образование Нахимовский муниципальный округ, площадь Захарова, 1 Г было поставлено на кадастровый учет.

19.09.2023 в адрес Индивидуального предпринимателя ФИО1 поступило письмо в связи с необходимостью достижения соглашения о приведении договора № 06/03/17-3 аренды недвижимого имущества от 06.03.2017 в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами в части

25.10.2023 Истцом в адрес ООО «Гардер» направлено Дополнительное соглашение в связи с достройкой объекта и вводом его в эксплуатацию, присвоения ему нового кадастрового номера, с требованием внести соответствующие изменения в договор аренды.

Требование (претензию) Истца по первоначальному иску от 25.10.2023 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды движимого имущества от 06.03.2017 № 06/03/17-3 в связи с существенным изменением обстоятельств ответчик по первоначальному иску оставил без ответа и удовлетворения.

Как указывает истец по первоначальному иску, на момент заключения договора аренды от 06.03.2017 № 06/03/17-3, между истцом и ответчиком было заключено соглашение о внесении денежных средств, для проведения ремонтных работ, для последующего ввода в эксплуатацию предмета договора аренды.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истец по первоначальному иску полагает, понесет большие убытки в случае расторжения договора аренды, ввиду чего считает необходимым заключение дополнительного соглашения о внесении изменений в предмет договора аренды, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

Истец по первоначальному иску отметил, что ответчик по первоначальному иску не отрицает факт того, что объект незавершенного строительства, назначение: кафе, общая площадь 211,6 кв.м., находящийся по адресу: <...>. № 1 «Г» (один «Г»), кадастровый номер 91:04:03006:142 и нежилое здание, общей площадью 154,8 кв.м., на земельном участке площадью 215,0 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, город Севастополь, внутригородское муниципальное образование Нахимовский муниципальный округ, площадь Захарова. 1Г. кадастровый номер 91:04:00.3002:534 является одним объектом.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 ГК РФ).

Проанализировав доводы и позицию сторон, суд отмечает, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Так, поскольку при заключении договора от 06.03.2017 и соглашения о компенсации (возмещении) стоимости ремонта ИП ФИО1  рассчитывал на осуществление законной предпринимательской деятельности, в частности – кафе, бар, магазин, в том числе правом сдачи имущества в субаренду, то в настоящем случае расторжение договора будет противоречить интересам истца по первоначальному иску и повлечет для последнего ущерб, значительно превышающий затраты.

В настоящем случае, достройка объекта  (незавершенного строительства, назначение: кафе, общая площадь 211,6 кв.м., находящийся по адресу: <...>. № 1 «Г» (один «Г»), кадастровый номер 91:04:03006:142) и ввод его в эксплуатацию (нежилое здание, общей площадью 154,8 кв.м., на земельном участке площадью 215,0 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, город Севастополь, внутригородское муниципальное образование Нахимовский муниципальный округ, площадь Захарова. 1Г. кадастровый номер 91:04:00.3002:534) является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ввиду чего данное существенное изменение обстоятельств является основанием для внесения изменений в соответствующий договор.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства применительно к ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что истцом по первоначальному иску доказана необходимость и законность внесения изменений в договор, ввиду чего требования ИП ФИО1   обязать общество с ограниченной ответственностью «Гардер» заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 06/03/17-3 от 06.03.2017 суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем требование ООО  «Гардер» расторгнуть договор  аренды недвижимого имущества от 06.03.2017 № 06/03/17-3 и взыскать задолженность по договору аренды в размере 684 396 руб. (с учетом принятых судом уточнений) суд признает не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 1.1 договор аренды от  06.03.2017 (далее – договор) арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное платное пользование (аренду), а арендатор - принимает в аренду нижеследующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства,  назначение: кафе, общая площадь 211, 6 м.кв., находящийся по адресу: <...> (один «Г»), принадлежащий ООО «Гардер».

Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и оформляется отдельным протоколом согласования, имеющим силу сделки.

В соответствии с пунктом 5.2 договора размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не чаще, чем один раз в календарный год срока действия договора, но не более, чем на 10%, о чем арендатор должен быть письменно предупрежден за 30-ть календарных дней.

14.03.217 был заключен протокол согласования цены (арендной платы) по договору аренды №06/03/17-3 от 06.03.2017, в котором размер ежемесячной арендной платы установлен в размере 28000 руб. в месяц, также установлено, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не чаще, чем один раз в календарный год срока действия договора, но не более, чем на 10%, о чем арендатор должен быть письменно предупрежден за 30-ть календарных дней. Ежемесячная арендная плата в соответствии с условиями договора увеличивалась ежегодно на 10%, о чем арендатор письменно предупреждался за 30 календарных дней.

Как указывает истец по встречному иску, ИП ФИО1 оплата систематически производилась не в полном объеме, ввиду чего по состоянию на 01.07.2024 образовалась задолженность в размере 684 396 руб. (с учетом принятых судом уточнений).

Возражая относительно заявленных требований, ответчик по встречному иску представил отзыв на встречное исковое заявление в котором указал, что 14.03.2017 ИП ФИО1 и ООО «Гардер» заключен протокол согласования цены (арендной платы) к договору аренды № 06/03/17-3 от 06.03.2017, согласно условиям которого стороны приняли решение о том, что размер ежемесячной арендной платы составляет 28 000  рублей в месяц; размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не чаще, чем один раз в один календарный год срока действия договора не более, чем на 10%, о чем арендатор должен быть письменно предупрежден за 30-ти календарных дней.

Учитывая вышеизложенное, увеличение арендной платы с учетом увеличения 10% в год составляет:                                                                    

Год   Размер арендной платы с уметом увеличения

2017 28 000 руб.

2018 30 800 руб.

2019 33 880 руб.

2020 37 268 руб.

2021 40 994,80 руб.

2022 45 094,28 руб.

2023 49 603,70 руб.

2024 54 564.07 руб.

2025 60 020,47 руб.

2026 66 022,51 руб.

2027 72 624,76 руб.

При этом как следует из расчета, представленного ООО «Гардер», в период с 01.01.2020 размер арендной платы уже составляет 48 400 руб., что в свою очередь не соответствует увеличению арендной платы, предусмотренных пунктом  5.2. Договора.

Таким образом, по мнению ответчика по первоначальному иску за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 переплата составляет 36 062,40 руб.; за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 переплата составляет 24 351, 48 руб.; за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 недоплата составляет 14 444,40 руб.

Как указывает ответчик по встречному иску, в материалы дела ООО «Гардер» не предоставило уведомления, предусмотренные пунктом 5.2 Договора, подтверждающие соблюдение порядка увеличения арендной платы с момента заключения договора, то есть в период с 2017 по 2020 год, ввиду чего полагает, что  отсутствуют основания принятия расчетов, а также уведомлений об увеличении арендной платы с 2020 года, ввиду отсутствия документов, подтверждающих то обстоятельство, что начиная с 2017 года производилось увеличение арендной платы с соблюдение требований, предусмотренных пунктом 5.2. Договора, а именно с письменным предупреждением за 30 календарных дней.

Оценив доводы ответчика по встречному иску, а также пункт 5.2 договора, суд отмечает, что действительно сторонами согласовано условие о том, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не чаще, чем один раз в календарный год, о чем арендатор должен быть письменно предупрежден за 30-ть календарных дней.

Вместе с тем, материалы дела не содержат надлежащих доказательств, подтверждающих факт направления истцом по встречному иску уведомлений  от 25.11.2020, 22.07.2021 о повышении арендной платы в адрес ответчика по встречному иску, тогда как ответчиком по встречному иску надлежащим образом уплачивались платежи с учетом ранее установленной и согласованной арендной платы.

Кроме того, как указывает ответчик по встречному иску, 26.11.2023 Главным управлением МЧС России по городу Севастополю было объявлено штормовое предупреждение о том, что  днем 26.11.2023 по г. Севастополь ожидается усиление юго-западного с переходом ночью 27 ноября на северо-западные ветра 25-30м/с. Очень сильные осадки (дождь, переходящий в снег), количество осадков 30мм и более. Высота волн 30-40дм. Сохранится в первой половине дня 27.11.2023.

В результате штормового предупреждения произошло затопление предмета договора аренды, выбиты окна, сорвана крыша, что подтверждается видеоматериалами.

Согласно пункта 6.1. договора аренды, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла не предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

Исходя из содержания пункта 6.2. договора аренды, при наступлении указанных в пункте 6.1 договора обстоятельств, сторона по настоящему договору, для которой создались невозможность исполнения ее обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с приложениями соответствующих подтверждающих документов.

Согласно подпункту 5 пункта 3.2. договора аренды, арендодатель обязан принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в здании не по вине арендатора.

Так, 28.11.2023 в адрес ООО «Гардер» было направлено письмо о необходимости произвести меры по устранению аварии, произошедшей при действии непреодолимой силы, а также одновременно с этим, до момента устранения последствий непреодолимой силы (постановка окон, ремонт крыши и прочее) не начислять арендную плату и иные платежи, в том числе, коммунальные, эксплуатационные и маркетинговые, а также все виды неустоек (штрафы, пени). Ответ на указанные обращения истцом по первоначальному иску  не получен.

При этом, истцом по первоначальному иску, как арендатором объекта были осуществлены следующие действия для устранения последствий непреодолимой силы.

01.12.2023 в электронном формате подано уведомление о предварительной сумме ущерба из-за неблагоприятных погодных условий 26-27.11.2023 года в ведомство Департамент экономического развития города Севастополя.

Согласно ответа Департамента экономического развития города Севастополя от 15.03.2024 № 936/01-15-01.2-15/02/24 на обращение представителя истца - ФИО2 от 11.04.2024, в настоящий момент информация о пострадавших организациях направлена в профильные федеральные ведомства, вследствие чего выход комиссии для фиксации понесенного сторонами ущерба от шторма 26-27.11.202023 не зафиксирована.

Кроме того, как указывает истец по первоначальному иску, одновременно с этим проводилась строительно-техническая экспертиза предмета договора аренды - нежилого здания, расположенного по адресу: г. Севастополь, Нахимовский район, площадь Захарова, 1-Г.

Так, в материалы дела представлено заключение эксперта от 20.12.2023, из которого следует, что объем повреждений исследуемого объекта - нежилого здания, расположенного по адресу: РФ, г. Севастополь, Нахимовский район, площадь Захарова, 1-Г приведен в Таблице № 4 «Исследовательской части» Заключения.  Стоимость работ по восстановительному ремонту устранения повреждений, полученных в результате происшествия от 26-27.11.2023 г. составляет 4 306 683,29 (четыре миллиона триста шесть тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля 29 копеек (см. Приложение № 2 к Заключению - Локальный сметный расчет № 02-01-01 «Российская Федерация, г. Севастополь, площадь Захарова, 1-Г». Сметный расчет составлен в текущем (базисном) уровне цен на 3 квартал 2023 года.

Протокольным определением от 26.08.2024 суд обязывал Департамент экономического развития города Севастополя  представить письменные пояснений относительно обращения истца и (или) ответчика по поводу возмещения ущерба, причиненного имуществу – кафе, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 91:04:03006:142, а также результатов рассмотрения подобных обращений, порядка возмещения ущерба, причиненного погодными условиями

Во исполнение указанного определения суда Департамент экономического развития города Севастополя представил в материалы дела пояснения, в которых указал следующее.

Департаментом в период с 30.11.2023 по 06.12.2023 осуществлялся прием уведомлений о предварительной сумме ущерба в электронном виде на портале grant.sev.gov.ru от субъектов предпринимательской деятельности города Севастополя на возмещение ущерба, причиненного неблагоприятными погодными условиями 26-27 ноября 2023 года.

В рамках вышеуказанного приема ИП ФИО1 через портал grant.sev.gov.ru 01.12.2023 направил уведомление о предварительной сумме ущерба № 28174 на сумму 7,1 млн руб., причиненного имуществу, заявителя, а именно- магазину, площадью 154,8 кв.м., находящемуся в пользовании заявителя на основании договора аренды от 06.03.2017 №06/03/17-3, расположенному по адресу: <...>.

Как указал Департамент, в настоящее время информация о пострадавших организациях, включая уведомление от ИП ФИО1, направлена в профильные федеральные ведомства. По результатам принятых решений на федеральном уровне информация о дальнейших действиях будет доведена до пострадавших организаций города Севастополя.

В случае принятия федеральными органами решения о компенсации понесенного ущерба, нанесенного неблагоприятными погодными условиями 26-27 ноября 2023 года, и выделения необходимого финансирования вместе с таким решением будет разработан соответствующий порядок доведения средств предприятиям и организациям.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что с 26.11.2023 по настоящее время у истца первоначальному иску отсутствовала возможность использовать недвижимое имущество, о чем надлежащим образом был уведомлен ответчик по первоначальному иску. Таким образом, с учетом пункта 6.1. ООО «Гардер» обязано было прекратить начисление арендной платы и иных платежей, а также неустоек (штрафов, пени) в отношении ИП ФИО1

В данном случае истцу по встречному иску необходимо доказать, что нарушение договора ответчиком по встречному иску повлекло причинение истцу по встречному иску такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Такие доказательства не представлены в материалы дела (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Гардер» расторгнуть договор  аренды недвижимого имущества от 06.03.2017 № 06/03/17-3 и взыскать задолженность по договору аренды в размере 684 396 руб. не подлежат удовлетворению, поскольку ИП ФИО1  были осуществлены все действия для восстановления объекта недвижимости, при этом истец по встречному иску был уведомлен о не начислении арендой платы до момента приведения объекта в исходное состояние.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ООО «Гардер» в пользу ИП ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере  6000  руб.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  



РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гардер» заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 06/03/17-3 от 06.03.2017 в следующей редакции:

1.      Изложить пункт договора 1.1. Договора в следующей редакции:

«1.1. В соответствии со ст. 606 и ст. 651 ГК РФ и условиями настоящего Договора Арендодатель передает во временное платное пользование (аренду), а Арендатор - принимает в аренду нижеследующее недвижимое имущество (далее по тексту - «Имущество» и/или «Здание»):

- нежилое здание, площадью 154,8 кв.м., кадастровый номер 91:04:003002:534, расположенное по адресу: Российская Федерация, город Севастополь, внутригородское муниципальное образование Нахимовский муниципальный округ, площадь Захарова, 1 Г.»

2.   В остальном все условия Договора сохраняют свою силу.

3.   Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с момента с момента его государственной регистрации в Управлении государственной регистрации права и кадастра города Севастополя.

4.   Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего дополнительного соглашения, оплачивает Арендатор.

5.   Настоящее дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гардер» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 сумму государственной пошлины в размере 6000  руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.



Судья        

А.С. Мирошник