Решение от 24 ноября 2023 г. по делу № А40-187542/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-187542/23-150-1168
г. Москва
24 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО «ЗОЛОТО» (115280, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ 41Т1А8, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 20.05.2016, ИНН: <***>)

к ООО «ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЛИРАЛЬ» (121059, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 30.07.2002, ИНН: <***>)

о расторжении договор аренды от 02.05.2023 № ИФК-23/002.

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЗОЛОТО» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЛИРАЛЬ» о расторжении договор аренды от 02.05.2023 № ИФК-23/002.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Учитывая отсутствие возражений сторон против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, суд в соответствии с ч. 4 ст. 137 АПК РФ, п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в суде первой инстанции.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав доводы сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование исковых требований, 02.05.2023 между ООО «ЗОЛОТО» (далее - истец, арендатор) и ООО «ИФК «ЛИРАЛЬ» (далее – ответчик, арендодатель) заключен договор аренды № ИФК-23/002 на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> (далее – договор).

В соответствии с п. 1.2 договора, срок аренды ответчиком арендуемых помещений установлен с 15.50.2023 на неопределенный срок.

Здание расположенное по адресу, <...>, является объектом культурного наследия, использование которого определяется требованиями Охранного обязательства собственника объекта культурного наследия, регистрационный номер объекта № 781410026530005, утвержденный Приказом от 04.04.2022 Департамента культурного наследия города Москвы, в связи с чем, арендатор обязуется использовать арендуемые помещения учитывая требования Охранного обязательства.

Нежилые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи в аренду от 15.05.2023.

Согласно исковому заявлению, переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора аренды от 02.05.2023 № ИФК-23/002, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении настоящего договора.

Арендатор совместно со специалистом, имеющим специальные познания в области строительства и ремонтов, организовал обследования арендуемых помещений, находящихся по адресу: <...>, по результатам которого составлено заключение об обследовании от 31.07.2023 исх. № б/н ООО «МК Интеграл», согласно которому в процессе обследования были выявление следующие недостатки:

1) протечки в зоне капитальных ливневых систем на первом этаже помещения, что провело к отслоения штукатурного слоя и образованию сырости;

2) протечки в помещениях в цокольном этаже по причине разрушения гидроизоляции и образования трещин в примыкании отмостки с фундаментом.

Проведение косметического ремонта внутри помещений не сможет исправить сложившуюся ситуацию и будет приводить к дальнейшему протеканию, образованию сырости и разрушению штукатурного слоя, что показали недавно прошедшие дожди и вновь образованные подтёки.

Истец неоднократно обращался с письмами к ответчику об обнаружении недостатков, которых при приемке помещений он не мог увидеть и отразить в акте приема-передачи (15.06.2023, 23.06.2023, 24.06.2023 и 28.06.2023).

Истец указывает, что в течение срока аренды им были выявлены недостатки, которые невозможно было обнаружить при приемке помещений, в том числе, связанной с некачественной отделкой арендуемых объектов недвижимости, использование находящихся в неудовлетворительном состоянии помещений по их назначению невозможно.

В течение срока действия настоящего договора истцом на постоянной основе проводились ремонтные работы, связанные с устранением обнаруженных истцом недостатков, на срок проведения которых пользование арендованными помещениями становилось невозможным. Фактически истцом арендованные помещения в период действия настоящего договора по назначению не использовались.

Согласно исковому заявлению, в связи с наличием недостатков в помещении арендатор не имел возможности использовать такое помещение по назначению, в связи с чем истец заявил требование о расторжении договора аренды от 02.05.2023 № ИФК-23/002 на нежилые помещения.

Истцом 06.08.2023 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о расторжении договора аренды нежилого помещения, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

в соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Арендатор принял помещение в аренду по акту приема-передачи помещений в аренду от 15.05.2023, в соответствии с которым конструктивные элементы помещений, а также элементы отделки, включая полы, стены, потолок, двери, окна соответствуют своим функциям и не имеют видимых дефектов. Освещение и электроснабжение, все светильники и электроустановочные приборы, прочие инженерные системы и оборудование находятся в исправном состоянии.

Согласно пункту 11.8 договора аренды, истец подтвердил путем подписания акта приема-передачи арендуемых помещений, что проверил состояние арендуемого помещения и коммуникаций и считает его соответствующим своим требованиям и пригодным для использования в целях аренды в соответствии с условиями договора.

Следовательно, арендатору было известно о техническом состоянии помещений.

Пункт 3.1.2 договора стороны согласовали, что на период приспособления арендуемых помещений для их использования истцом в целях осуществления своей деятельности (установка специализированного оборудования и мебели, оформление пространства и других организационных мероприятий), а именно: с даты подписания акта приема-передачи помещений по 14.07.2023, то есть на два месяца, базовая ставка арендной платы была снижена в два раза: с 1 129,00 руб. до 564,50 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц (далее – арендные каникулы). В дальнейшем, ответчик согласовал истцу продление арендных каникул до 23.08.2023 (дополнительное соглашение от 30.06.2023 № 1).

После передачи арендуемых помещений в аренду истец в период арендных каникул занимался приспособлением помещений для использования в целях осуществления своей деятельности, в том числе осуществлял работы по косметическому ремонту арендуемых помещений.

Таким образом, при подписании дополнительного соглашения от 30.06.2023 № 1 о продлении арендных каникул, арендатор не заявлял о невозможности использования находящихся в неудовлетворительном состоянии помещений по их назначению.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Истцом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено документальных доказательств невозможности использования арендованных нежилых помещений.

Указанные в заключении об обследовании от 31.07.2023 исх. № б/н ООО «МК Интеграл» недостатки не могут служить основанием для расторжения договора аренды по подпункту 2 статьи 620 ГК РФ.

Таким образом, истцом в материалы дела не представлено доказательств наличия оснований для расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным ст.ст. 612-620 ГК РФ, пп.1 п.2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленным данным кодексом.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотренных законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, установленных статьей 12 ГК РФ, либо иными нормами закона.

На основании положений статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Такой способ защиты прав, как понуждение к исполнению обязательств по принятию к расчетам актов о неучтенном потреблении электрической энергии, статьей 12 ГК РФ, а также иным законом или нормативным правовым актов не предусмотрен.

Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Для защиты нарушенных прав возможно использование способов, перечисленных в статье 12 ГК РФ. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права вправе применять лишь этот способ.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 6.4.2 договора арендодатель вправе досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае, если арендатор более чем на 20 дней нарушает срок внесения любой части арендной платы.

Из материалов дела следует, что в связи с нарушением истцом срока внесения арендной платы более чем на 20 дней ответчик уведомил истца об отказе от исполнения договора с 05.09.2023 письмом от 29.08.2023 исх. № 260.

В силу п 6.6.1 договора договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора

В связи с расторжением договора аренды 05.09.2023 сторонами составлен акт приема-передачи (при возврате из аренды), подтверждающий передачу арендуемых помещений арендодателю.

Требование истца о расторжении договор аренды не может быть удовлетворено также в силу того, что в настоящее время указанный договор является не действующим, обязательства сторон по нему были прекращены в соответствии с пунктом 6.4.2 указанного договора на основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ в результате одностороннего отказа ответчика от исполнения Договора с 05.09.2023.

Прекращение обязательств по договору от 02.05.2023 № ИФК-23/002 исключает возможность его расторжении и признания его расторгнутым в судебном порядке.

Суд считает, что в данном случае истец обратился в арбитражный суд применил ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, в связи с тем, что судебное решение, исходя из заявленных исковых требований о расторжении договора аренды от 02.05.2023 № ИФК-23/002 не приведет к восстановлению нарушенных прав и интересов истца.

При указанных обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 – 310 ГК РФ, 15, 393 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Э. Михайлова