Решение от 19 января 2017 г. по делу № А65-20046/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-20046/2016

Дата принятия решения – 20 января 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 13 января 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Исхаковой М.А.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "Родник-АЗС", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>), о расторжении договора аренды земельного участка № 3025-АЗ от 10.05.2012 г., взыскании 5 993 088 руб. долга, 1 019 285 руб. 22 коп. неустойки,

с участием представителей:

от истца – ФИО2 доверенность №74 от 26.10.2016г.,

от ответчика – ФИО3 доверенность №19 от 25.10.2016г.,

УСТАНОВИЛ:

Истец - Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Родник-АЗС", г.Набережные Челны (далее – ответчик), о расторжении договора аренды земельного участка № 3025-АЗ от 10.05.2012 г., взыскании 5 993 088 руб. долга, 1 019 285 руб. 22 коп. неустойки.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал, оспорил размер примененного при расчете долга поправочного коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования, несогласился с требованиями о расторжении договора, ссылаясь на отсутствие существенных обстоятельств нарушения условий договора, просил применить положения ст.333 ГК РФ. Указал на несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора.

Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее: на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан №2040 от 17.04.2012г. между истцом (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) 10.05.2012г. был заключен договор аренды земельного участка №3025-АЗ (том 1 л.д. 15-20), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:04 03 04:414, находящийся по адресу РТ, <...> в районе ГСК «ТУК», площадью 21890 кв.м. Участок предоставлен для строительства складов продовольственного назначения (закрытые).

Согласно п.3.1 договора, участок предоставлен сроком на 5 лет до 17 апреля 2017 года.

Согласно п.3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 417 778 руб. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Актом приема-передачи от 10.05.2012г. подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору (том 1 л.д. 20).

Дополнительным соглашением от 27.11.2012г. внесены изменения в договор аренды земельного участка №3025-АЗ (том 1 л.д. 21-22). Арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:52:040304:414, находящийся по адресу РТ, <...>, площадью 21890 кв.м. Участок предоставлен для размещения здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (склады продовольственного назначения закрытые). Участок предоставлен сроком на 49 лет до 17 апреля 2061 года.

Как следует из справки №62 от 22.06.2015г. ответчиком земельный участок используется под оптово-розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами (л.д. 23-25). В связи с чем, с июля 2015 года истец рассчитал задолженность с применением поправочного коэффициента 10 – как использованный участок под объекты розничной торговли.

За период с 01.10.2014г. по 30.06.2016г. у ответчика имеется задолженность по внесению арендных платежей в размере 5 993 088 руб.

В адрес ответчика была направлена претензия от 26.07.2016г. исх.№06/711П с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей (том 1 л.д. 26-27), однако требования оставлены без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 3025-АЗ от 10.05.2012 г., взыскании 5 993 088 руб. долга, 1 019 285 руб. 22 коп. неустойки.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод ответчика о несоблюдении истом претензионного порядка отклоняется, поскольку претензия от 26.07.2016г. исх.№06/711П направленная арендатору содержит в себе требование о необходимости погашения долга в размере 5 993 088 руб., начисленной неустойки в размере 1 019 285 руб. 22 коп. в установленный срок, так и предложение о расторжении договора в случае не выполнения указанной обязанности (том 1 л.д. 26-27).

Произведенный истцом расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 10 судом проверен и признается обоснованным, поскольку согласно справке №62 от 22.06.2015г. земельный участок с кадастровым номером 16:52:040304:0414, площадью 21890 кв.м., расположенный по адресу <...> в районе ГСК «ТУК» огорожен общим забором, заасфальтирован. На земельном участке расположен объект недвижимости, помещения, которых используются под оптово-розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами (том 1 л.д. 23-25).

Данный факт в дальнейшем нашел свое подтверждение в дополнительно представленных доказательствах.

Согласно акту совместного с директором ответчика обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля №1011 от 12.12.2016г. в ходе проведения поверки отделом контроля за использованием земли и сохранности земельных насаждений МКУ «Управление административно-технической инспекции при Исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны» на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 16:52:040304:0414 специалистом отдела выявлено, что земельный участок огорожен, забетонирован. На земельном участке расположены часть 2-х этажного, нежилого строения, помещения которого используются по кафе и офисные помещения, семь одноэтажных нежилых строений, используемых под кафе, оптовую торговлю и розничную торговлю, КПП, котельная, КТП, шатры (том 2 л.д. 156-170).

Согласно акту обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля №10 от 12.01.2017г. в ходе проведения поверки отделом контроля за использованием земли и сохранности земельных насаждений МКУ «Управление административно-технической инспекции при Исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны» на земельном участке, расположенном по адресу: г.Набережные Челны, ул.Ахметшина, д.115, кадастровый номер 16:52:040304:0414 специалистом отдела выявлено, что земельный участок огорожен, забетонирован. На земельном участке расположены часть 2-х этажного, нежилого строения, помещения которого используются по кафе и офисные помещения, семь одноэтажных нежилых строений, используемых под кафе, оптовую торговлю и розничную торговлю, КПП, котельная, КТП, шатры.

Из буквального толкования постановления КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74, поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую в принципе осуществляет собственник недвижимости. В данном случае коэффициент 10 применяется при виде использования земельного участка под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков.

Представленные справка №62 от 22.06.2015г. и акт обследования №10 от 12.01.2017г. с приложенными к ним фотоматериалами, суд приходит к выводу, что справка и акт обследования, как и приложенные к нему фотоматериалы, позволяют установить нарушение договорных условий в части разрешенного вида использования земельного участка. Таким образом, примененный истцом поправочный коэффициент является правомерным.

Представленные ответчиком договоры аренды помещений складов не могут быть приняты в качестве доказательств, опровергающих фактическое использование помещений с целью розничной торговли. Факт нарушения условий использования арендуемых помещений контрагентами ответчика не освобождает его от необходимости оплаты пользования земельным участком исходя из его фактического использования.

Ответчиком доказательств внесения арендной платы не представлено, при таких обстоятельствах суд находит требование истца о взыскании 5 993 088 руб. долга обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в то же время она не может являться способом обогащения кредитора.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 5.2 договора, в случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей начисляются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10.

В нарушение ст.65 АПК РФ ответчиком не были представлены доказательства исполнения обязательства по внесению арендных платежей в сроки установленные договором.

Довод ответчика о необходимости применения к нему меры ответственности, предусмотренной п.5.3 договора в виде штрафа не принимается судом, поскольку установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы установленных условием договора. Право применения меры ответственности за нецелевое использование земельного участка (п.5.3 договора) остается за истцом.

Из материалов дела следует, что ответчик, заявляя о снижении размера неустойки, не обосновал ходатайство о снижении неустойки, и не представил надлежащие доказательства, подтверждающие несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Между тем ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, требование истца о взыскании неустойки в размере 1 019 285 руб. 22 коп. за период с 16.07.2014г. по 25.07.2016г., согласно расчету (том 1 л.д. 10-12), признается судом обоснованным и соразмерным, с учетом величины долга и периода просрочки.

Кроме того, истцом заявлено о расторжении договора аренды земельного участка №3025-АЗ от 10.05.2012г.

Согласно п.4.1.4 договора, в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушений условий договора, признаваемых сторонами существенными:

а) невнесения арендатором арендной платы, указанной в п.п.3.4-3.7 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункты 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Представленная претензия от 26.07.2016г. исх.№06/711П направленная арендатору содержит в себе как требование о необходимости погашения долга в установленный срок, так и предложение о расторжении договора в случае не выполнения указанной обязанности. В подтверждение получения ответчиком претензии истец в материалы дела представил копию уведомления о вручении претензии (том 1 л.д. 26-27).

На основании вышеизложенного суд полагает надлежащем извещение ответчика Комитетом о расторжении спорного договора аренды.

Статьей 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором в соответствии с пунктом 3 статьи 271 ГК РФ. Таким образом, расторжение договора не ущемляет права ответчика на пользование и распоряжение принадлежащими ему объектами недвижимости и может реализовать свое право оформить правоустанавливающие документы на землю, исполнив обязанность по уплате долга.

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судом установлен факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, и предъявление заявленного требования в разумный срок, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает требования истца о расторжении договора аренды № 3025-АЗ от 10.05.2012г. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в доход федерального в порядке статьи 110 АПК РФ, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 3025-АЗ от 10.05.2012 г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Родник-АЗС", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) 5 993 088 руб. долга, 1 019 285 руб. 22 коп. неустойки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Родник-АЗС", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 64 062 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Республики Татарстан.

СудьяМ.А. Исхакова