Решение от 4 августа 2017 г. по делу № А41-36639/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-36639/17
04 августа 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2017 года

Полный текст решения изготовлен 04 августа 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.04.1996, юридический адрес: 143009, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (ИНН 5032014686, ОГРН 1035006464855, дата регистрации: 20.09.1991, юридический адрес: 143026, Московская область, Одинцовский район, рабочий поселок Новоивановское, Можайское шоссе, д. 16)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.07.2003 г. № 1267 за период с 01.04.2016 по 09.09.2016 в размере 595 303 руб. 42 коп., и пени за период с 01.04.2016 по 09.09.2016 в размере 63 672 руб. 45 коп.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по дов. № 25 от 13.01.2017, паспорт РФ.

от ответчика: ФИО3, представитель по дов. № б/н от 23.01.2017, паспорт РФ.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – ООО Корпорация «Союз-Возрождение», общество, ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1267 от 24.07.2003 г. за период с 01.04.2016 г. по 09.09.2016 г. в размере 595 303 руб. 42 коп. и пени за период с 01.04.2016 г. по 09.09.2016 г. в размере 63 672 руб. 45 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды от 24.07.2003 г. № 1267 в период его действия ответчик не исполнял принятые на себя обязательства, а именно не вносил своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, неустойку, начисленную на данную задолженность.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал, указывая,, что земельный участок не использовался обществом.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как установлено материалами дела, 24 июля 2003 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1267 (далее – договор № 1267 от 24.07.2003).

Согласно п. 2.1 договора № 1267 от 24.07.2003 г., Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:0063, площадью 0,4917 га свободный от строений, земли поселений, для жилищного строительства на землях общего пользования, согласно прилагаемому кадастровому плану и постановлениям Главы Одинцовского района № 1859 от 04.07.2003 г. и № 2025 от 18.07.2003 г., по адресу: МО, Одинцовский район, в районе д. Марфино.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (п. 5.1.2 договора № 1267 от 24.07.2003 г.).

Договор заключен сроком на 3 (три) года, вступает в силу с 01 августа 2003 г. и действует по 01 августа 2006 г. и распространяется на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.08.2003 г. (п. 3.1 договора № 1267 от 24.07.2003 г.).

Договор аренды земельного участка № 1267 от 24.07.2003 г. зарегистрирован в установленном законодательстве порядке.

09 января 2008 года между Муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области" (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, по условиям которого в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" размер арендной платы с 01 января 2008 года определяется по формуле: Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S и составляет 433 679 руб. 40 коп. на 2008 год.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267 предусмотрена, что арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

07 июля 2008 года между Муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области" (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, по условиям которого стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора по 31.07.2009 г.

12 января 2011 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, по условиям которого размер арендной платы с 01 января 2011 года составляет 464 656 руб. 50 коп. в год.

06 июня 2012 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, по условиям которого стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора по 31.07.2013 г.

15 января 2013 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, по условиям которого размер арендной платы с 01 января 2013 года составляет 1 431 142 руб. 02 коп. в год.

12 августа 2013 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, по условиям которого стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора по 20.03.2015 г.

17 июля 2014 года Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области № 1201 "Об образовании земельных участков путем раздела земельных участков, расположенных в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Новоивановское, с местоположением в районе д. Марфино", земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:63 площадью 4917 кв.м. разделен на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:2738 площадью 3995+/-22 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:2739 площадью 922+/-11 кв.м.

17 июля 2014 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, по условиям которого п. 2.1 договора аренды земельного участка изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки, государственная собственность на который не разграничена, в том числе участок площадью 3995+/-22 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0020109:2738 и участок площадью 922+/-11 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0020109:2739, из земель населенных пунктов, в границах указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, в районе д. Марфино, для жилищного строительства".

28 октября 2014 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, по условиям которого в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Московской области, стороны пришли к соглашению о прекращении договорных отношений в части земельного участка площадью 922+/-11 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0020109:2739 с момента государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 28.10.2014 г. к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, п. 2.1 договора аренды земельного участка изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 3995+/-22 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0020109:2738, из земель населенных пунктов, в границах указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, в районе д. Марфино, для жилищного строительства".

Дополнительное соглашение от 28.10.2014 г. к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267 зарегистрировано в установленном законодательстве порядке – 19.12.2014 г.

31 декабря 2014 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» (далее – Арендатор) на основании Постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 30.12.2014 г. № 2821 заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, по условиям которого стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора с 21.03.2015 г. по 20.03.2020 г.

Указанное Дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке.

14 июня 2016 года Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области принято Постановление № 3289 "Об отмене постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 30.12.2014 г. № 2821 "О заключении на новый срок договоров аренды земельных участков, расположенных в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Новоивановское, с местоположением в районе д. Марфино, с Обществом с ограниченной ответственностью".

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, Дополнительное соглашение от 31.12.2014 года также подлежало государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015 года, то есть на момент заключения Дополнительного соглашения) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку Дополнительное соглашение от 31.12.2014 года не прошло государственную регистрацию, то суд приходит к выводу, что данное дополнительное соглашение не является заключенным, в связи с чем, суд считает, что Договор аренды был заключен сроком до 20.03.2015 года, с учетом последнего Дополнительного соглашения от 12.03.2013 года. прошедшего государственную регистрацию.

Между тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Более того, в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из материалов дела следует, что по окончании сроков действия Договоров аренды, земельные участки арендатором арендодателю не передавались (не возвращались), арендатор к арендодателю с заявлениями о прекращении действия договоров аренды не обращался, уведомлений об освобождении земельных участков и о расторжении договоров аренды не направлял.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что по окончании срока действия Договора аренды, его действие было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.

10 июня 2016 года Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ООО Корпорация «Союз-Возрождение» Уведомление № 71.18/1456 о прекращении договорных отношений по договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267, которым уведомило ответчика, что договор аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267 прекратил свое действие с 10 сентября 2016 года.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку арендодателем требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдены, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, продленного на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определениях от 14.07.2011 N 980-О-О, от 24.03.2015 N 563-О, от 29.03.2016 N 572-О Конституционного Суда Российской Федерации, норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

В период действия Договора аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 г. по 09.09.2016 г. в размере 595 303 руб. 42 коп., на которую истцом были начислены пени за период с 01.04.2016 г. по 09.09.2016 г. в размере 63 672 руб. 45 коп., в связи с чем, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ООО Корпорация «Союз-Возрождение» претензию № б/н от 03.03.2017 г. с предложением в срок до 05 апреля 2017 года погасить сумму задолженности в полном объеме.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящим требованием.

В силу ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании суммы задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267 за период с 01.04.2016 г. по 09.09.2016 г. в размере 595 303 руб. 42 коп. обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что он фактически не использовал земельный участок в указанный период, не принимаются судом во внимание по следующим обстоятельствам.

Как указывалось ранее, земельный участок предоставлялся обществу для целей жилищного строительства.

Ответчиком представлены в материалы дела, заключение о фактическом использовании земельных участков от 10.07.2017 г., а также вписка из ЕГРН от 15.12.2016 г.

Согласно заключению в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020109:2738 расположен объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом.

Ответчиком не отрицался факт того, что строительство указанного дома осуществлялось обществом, в период, за который взыскивается задолженность по арендной плате, права третьих лиц, на помещения, расположенные в многоквартирном доме, не регистрировались.

То обстоятельство, что у общества закончился срок разрешения на строительство, не является основанием для освобождения от уплаты арендных платежей.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В нарушение указанных требований ответчик не представил в суд надлежащих доказательств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020109:2738 по целевому назначению в соответствии с условиями Договора аренды.

Истец просит суд также взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу положений пункта 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

При этом, размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает (пункт 2 статьи 332 ГК РФ).

Следовательно, в том случае, когда законом установлена законная неустойка, стороны имеют право предусмотреть в договоре иной размер неустойки, если это не запрещено законом, который будет превышать размер законной неустойки; предусматривать в договоре размер неустойки, который будет ниже законной неустойки, стороны не имеют право.

В соответствии с частью 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец, направляя в адрес ответчика претензию и обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, рассчитал размер неустойки исходя из указанных положений. Представленный расчет судом проверен и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки также подлежат удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате Договору аренды земельного участка от 24.07.2003 г. № 1267 за период с 01.04.2016 г. по 09.09.2016 г. в размере 595 303 руб. 42 коп., а также пени за период с 01.04.2016 г. по 09.09.2016 г. в размере 63 672 руб. 45 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Корпорация «Союз-Возрождение» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 16 180 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Р.Ш. Бирюков