Решение от 26 мая 2023 г. по делу № А40-222284/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-222284/22-16-1358
г. Москва
26 мая 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 28.03.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 26.05.2023 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Лебедевой Д.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Танита Стар» (119296, город Москва, Ленинский проспект, дом 64/2, ОГРН: 1027739074483, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2002, ИНН: 7722223400)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, город Москва, 1-й Красногвардейский проезд, дом 21, строение 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца – Иванухина М.Б. по доверенности б/н от 21.09.2022 г., Дульцев И.Ю. по доверенности б/н от 21.09.2022 г.;

от ответчика – Минин Д.С. по доверенности № 33-Д-996/22 от 22.11.2022 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Танита Стар» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью 256,6 кв. м. по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, дом 64/2 (подвал), с кадастровым номером 77:05:0001009:7957.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной и имеются иные условия, не соответствующие закону.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ООО «Танита Стар» (арендатором) заключён договор на аренду движимого имущества № 07-00327/01 от 08.10.2001 г., в редакции дополнительного соглашения от 23.11.2010 г., согласно которому истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 256,6 кв. м. по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, дом 64/2 (подвал), с кадастровым номером 77:05:0001009:7957.

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

25.05.2022 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Староконюшенный пер., 5/14.

10.08.2022 г. Департамент направил истцу проект договора купли-продажи.

Истец 11.08.2022 г. вручил ответчику подписанный со своей стороны проект договора и протокол разногласий к указанному проекту договора.

Департамент протокол разногласий отклонил (письмо от 17.08.2022 г. № 33-5-52778/22-(0)-9), в связи с чем истец передал разногласия на разрешение суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В силу ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.


Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

Экспертным заключением ООО «МСВ Консалт» (т. 3 л.д. 3 – 116) установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 256,6 кв. м. по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, дом 64/2 (подвал), с кадастровым номером 77:05:0001009:7957, по состоянию на 25.05.2022 г. составляет 17 954 691 рубль.

Возражений на данное экспертное заключение сторонами не представлено.

Также в исковом заявлении истец просит помимо стоимости объекта урегулировать и исключить часть пунктов Договора купли продажи:

Исключение пункта 2.1.2 «Не позднее одного рабочего дня с даты получения от Продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющей права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу», изложить в редакции Общества абзац второй пункта 2.2 «Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель» – редакция истца «Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет Покупатель».

Истец возражает против включения в Договор понятия электронной закладной и все что с ней связано поскольку это бездокументарная ценная бумага, права по которой закрепляются в форме электронного документа, не предусмотрено Законом 159-ФЗ и истец не соглашается на такой вид залогового обязательства, тем более на выдачу на имя ответчика ценной бумаги. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ч. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.


Таким образом, в силу положений ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона.

Также истец просит исключить пункты 2.1.3 «Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности», 2.1.5 «Обеспечивать соответствие Объекта установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возложено на других лиц) в течение всего срока службы путем организации надлежащей эксплуатации своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное не предусмотрено федеральным законодательством», 5.7 «Покупатель с даты заключения Договора несет ответственность за необорудование Объекта средствами пожарной безопасности, а также несоблюдение иных требований в сфере пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации», поскольку полагает, что указанные пункты возлагают на него дополнительные, несущие финансовую нагрузку обязанности и ответственности.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Положениями Закона № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Истец на указанные условия добровольно не соглашался.

Требуя исключить пункт 2.1.4 «Письменно уведомлять Продавца о: - принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала – в трехдневный срок; - возбуждении процедуры банкротства и (или) о введении процедуры банкротства» истец указывает, что положения пункта являются нарушением положений о свободе договора, требование об информировании продавца о регистрации перехода права собственности и залога с установлением сроков является неправомерным, поскольку истребуемые сведения находятся в открытом доступе, Законом 159-ФЗ или ГК РФ такая обязанность покупателя не предусмотрена.

Также истец просит исключить пункты 2.1.6 – 2.1.6.5 «В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» застраховать в течение 10 дней с даты заключения Договора Объект от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта:

2.1.6.1. Выгодоприобретателем по договору страхования выступает город Москва.

2.1.6.2. Страховой полис Объекта хранится у Покупателя и ежегодно им переоформляется на новый срок, не допуская непокрытых страхованием периодов, в течение всего периода рассрочки по Договору. Копия страхового полиса Объекта направляется Покупателем Продавцу в течение 10 дней с момента оформления.

2.1.6.3. При наступлении страхового события Покупатель обязан: - незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового события, направив письменное уведомление в срок не позднее трех рабочих дней с даты происшествия; - принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта.

2.1.6.4. Если страховое событие произошло по вине Покупателя и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, Покупатель обязан произвести восстановление Объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год.

2.1.6.5. Неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.7.4 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п. 5.4 Договора»

и пункт 5.10 «В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на Объект и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса Объекта Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта».

Истец возражает против включения указанного обязательства, которое возложит на него дополнительно финансовое обязательство на 7 лет ежегодно.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным.

В силу указанного Закона страхование это право, а не обязанность и при возражении покупателя не может в принудительном порядке быть возложена на него.

Истец просит исключить пункт 2.1.7 «Установить на Объект с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю постоянный публичный сервитут, являющийся существенным условием сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и прохода для обслуживания коммунальных и/или электросетевых объектов, размещённых в указанной части, который сохраняется при всех сделках с Объектом, вплоть до его прекращения в установленном порядке. Переход права на объект не влечёт за собой прекращение постоянного публичного сервитута, установленного на объект».

Суд соглашается с данным требованием истца, поскольку в силу главы V.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается на земельный участок по решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута, поданного лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута.

Между тем, в материалы дела не представлено соответствующее решение уполномоченного органа исполнительной власти и/или ходатайства об установлении публичного сервитута, поданного лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута.

Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено установление публичного сервитута на нежилое помещение.

Также истец просит исключить следующие пункты:

- 2.4 «Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пп. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

При этом Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

При этом до момента погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя»;

- 2.5 «Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта», 4.6 «При заключении Покупателем последующего договора об ипотеке на Объект кредитные (заемные) средства по обеспечиваемому последующим залогом обязательству по кредитному договору (договору займа) Покупатель обязан направлять, в том числе, на своевременную оплату цены Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора, не допуская образования задолженности. Условие о направлении необходимой части кредитных средств на цели, предусмотренные настоящим пунктом Договора, должно содержаться непосредственно в соответствующем кредитном договоре (договоре займа). При этом старшинство залогов не подлежит изменению»,

- 4.7 – 4.7.2 «4.7. Покупатель на время нахождения Объекта в залоге у Продавца вправе передавать Объект: 4.7.1. В доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Департамента в соответствии с порядком, установленным п. 3.4 Договора; 4.7.2. В аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца с приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии): - в случае предоставления Покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу Продавца (п. 3 ст. 368 Гражданского кодекса Российской Федерации) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на момент заключения договора аренды) и повременных платежей за весь период аренды Объекта или оформления независимой гарантии арендатора за Покупателя на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях; - в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе, в форме внесения за Покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п. 3.4 Договора, в размере, полностью покрывающем соответствующий повременной платеж. В иных случаях передача Объекта в аренду возможна исключительно с согласия Продавца»,

- 5.4 «Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (п. 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом требований сроков п. 2.1.6.4 Договора)».

Данные положения Договора подлежат исключению поскольку противоречат Закону № 159-ФЗ.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Следовательно, правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге урегулированы специальными нормами Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче договора в соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ, выдачи поручительства или иного обеспечения исполнения обязательств нового залогодателя, в частности, предоставления банковской гарантии.

Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован ГК РФ.

Кроме того, истец просит исключить п. 2.6 «Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (п. 1.1 Договора), регламентируется пп. 3, 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации».

Суд соглашается с данным требованием, поскольку указанные в данном пункте правовые нормы регламентируют порядок приобретения прав на земельный участок, а не его использования.

Пункт 3.1 Договора «Цена Объекта составляет 9 567 000 (девять миллионов пятьсот шестьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.05.2022 № М158-1080-П/2022 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 25.05.2022 № 33/847-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.», подлежит изложению в редакции истца:

- «Цена Объекта составляет 17 954 691 (семнадцать миллионов девятьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот девяносто один) рубль 00 коп. в соответствии с экспертным заключением от 06.02.2023 № А40-222284/22-16-1358, выполненным ООО «МСВ Консалт».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт подлежит изложению в редакции истца, поскольку судом по делу проведена оценка имущества, а также поскольку пункт противоречит Закону 159-ФЗ (п. 6 ст. 5) в части права на вычет из стоимости имущества стоимости неотделимых улучшений.

Пункт 3.3 Договора «На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (п. 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении). По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении), подлежит изложению в редакции истца:

- «На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта».

Пункт подлежит изложению в редакции истца в связи с исключением из него ссылки на дату опубликования объявления о продаже, поскольку такого объявления не публиковалось, заключение Договора купли продажи происходит на основании распоряжения Правительства о выкупе его именно истцом.

Истец также просит изложение в новой редакции пункт 3.4 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 252 547 (двести пятьдесят две тысячи пятьсот сорок семь) руб. 62 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов» за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга».

Истец предлагает следующую редакцию данного пункта: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 213 746 (двести тринадцать тысяч семьсот сорок шесть) рублей 32 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.».

Изменения, касающиеся размера ежемесячных платежей, судом принимаются, поскольку по делу произведена оценочная экспертиза, которой установлена цена объекта, отличающаяся от цены, предложенной ответчиком.

Однако судом не усматривается оснований для исключения последних двух предложений из пункта 3.4 Договора, поскольку данные пункты соответствуют требованиям законодательства.

Также истец просит исключить абзацы 5-7 пункта 3.6 «Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца. При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и п. 3.7 Договора не требуется. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре».

Истец полагает, что реквизиты платежа являются существенным условием Договора и не могут меняться без уведомления стороны о таких изменениях, как и любое условие Договора настоящее положение требует письменного информирования стороны об изменениях.

Между тем, размещение реквизитов для оплаты на информационных ресурсах Департамента не противоречит закону и не нарушает прав истца. Напротив, исключение из Договора возможности информирования покупателя об изменении реквизитов посредством информационных ресурсах Департамента, может повлечь за собой несвоевременное получение покупателем указанных сведений (в том числе в связи с изменением покупателем адреса фактического нахождения или по вине почтовой службы), что повлечёт за собой оплату по неверным реквизитам и, соответственно, к начислению неустоек и возникновению задолженности.

Последний абзац пункта 3.6 «Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре» подлежит исключению, поскольку в силу действующего законодательства факт оплаты подтверждается платёжными поручениями с отметками банка об исполнении.

Требование истца об исключении пункта 3.7 «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе не наступивших обязательств по иным договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам (при наличии)», признаётся судом обоснованным, поскольку переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату.

Положения пункта 3.7 являются прямым нарушением п. 1102 ГК РФ согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Внесение в Договор противоречащих Закону положений недопустимо.

Истец просит исключить пункт 3.8 «При утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продаже Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (п. 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке) действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении)».

Суд соглашается с доводами истца, поскольку такое условие пункт 3.8 Договора не предусмотрено Законом № 159-ФЗ.

Истец просит изложить пункт 4.1 «В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также сумм, причитающихся Продавцу: - в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; - в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; - в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; - в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в следующей редакции:

- «В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством».

Суд полагает требование истца обоснованным, поскольку п. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом, законом предусмотрено обязательное установление залога только в целях обеспечения уплаты Цены Объекта купли-продажи и процентов. Установление залога в обеспечение мер ответственности Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

В силу вышеизложенного суд также соглашается с требованием истца изложить пункт 4.2 «В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав» в следующей редакции: «Имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав».

Истец предлагает исключить пункты:

- 5.1 «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки»;

- 5.2 «Пени, указанные в п. 5.1 Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в п. 3.3 Договора»;

- 5.11 «Доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут служить основанием для снижения Продавцом неустойки».

Истец не даёт своего согласия на установление договорной неустойки.

Законом № 159-ФЗ неустойка не предусмотрена.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Таким образом, неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон.

Истец просит изложить пункт 5.3 «В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2021 г. № 809-ПП, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект.

При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект: - несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин; - неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); - неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора». в следующей редакции:

- «В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта».

Суд соглашается с данным требованием истца об установлении обоюдной ответственности за уклонение от регистрации перехода права собственности на Объект для соблюдения баланса интересов сторон. Со стороны ответчика возражений против установления такой ответственности не заявлено.

Истец предлагает исключить пункт 5.5 «Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек», поскольку истец не согласен на установление указанного условия Договора.

В силу ст. 394 ГК РФ штрафная неустойка (возмещение убытков сверх неустойки) может быть установлена только по соглашению сторон.

Изложение пункта 5.6 «Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации» в редакции: «Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации», связано с исключением ряда условий Договора для ответственности.

Исключение пункта 5.8 «Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты в соответствии с п. 3.4 Договора могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в сети Интернет», связано с тем, что истец не даёт своего согласия на размещение информации, касающейся исполнения Договора, в сети Интернет.

Сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору, не относятся к информации, на которую не может быть распространён режим коммерческой тайны, в силу ст. 5 Федерального закона от 29.07.2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».

Исключение пункта 5.9 «При наличии просрочки двух и более платежных периодов Стороны признают, что любое третье лицо вправе произвести исполнение по оплате Договора при условии, что этим третьим лицом производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по Договору (включая ненаступившие по сроку). При этом Покупатель считается возложившим на такое третье лицо исполнение обязательств по Договору, указанных в настоящем пункте, а Продавец обязан принять такое исполнение. Условие, содержащееся в настоящем пункте, не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства Покупателя по оплате» связано с тем, что истец, что не даёт своего согласия на оплату за него Договора любым даже неизвестным Обществу третьим лицом без его согласия, тем более по обязательства срок которых даже не наступил.

Данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке.

Без согласия должника кредитор может принять исполнение, предложенное третьим лицом, только по просроченным платежам (п.п. 1 и 2 ст. 313 ГК РФ).

Истец предлагает изложить пункт 6.3 «Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующих способов: - почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора; - электронным отправлением по адресам электронной почты, указанным в разделе 9 Договора; - в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru. Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию», в редакции:

- «Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора».

Суд принимает редакцию истца, поскольку истец отказывается от условия получения юридически значимой информации посредство размещения ее в личном кабинете Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы, а также путем направления на электронный адрес поскольку личный кабинет хранит информацию не более 3 месяцев, после чего файл более недоступен, а электронные почтовые ящики могут блокироваться собственниками сайтов, что приводит к невозможности получения юридически значимой информации.

Как указано в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Россйской Федерации», с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Исключение пункта 7.4 «Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным», связано с тем, что истец не даёт своего согласия внесудебное расторжение Договора.

Законом № 159-ФЗ право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

Истец предлагает принять п. 7.2 «Все изменения и дополнения к Договору оформляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью» в следующей редакции: «Все изменения и дополнения к Договору оформляются в той же форме, что и основной Договор».

Суд соглашается с данным требованием истца, поскольку редакция истца соответствует п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Истец предлагает принять п. 7.7 «Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо Продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося Покупателю возмещения» в следующей редакции:

- «Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество».

Суд соглашается с данным требованием истца, поскольку предоставление продавцу права преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося покупателю возмещения не предусмотрено действующим законодательством.

Истец предлагает принять п. 7.9 «В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи. Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу. В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися» в следующей редакции:

- «В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися».

Суд соглашается с данным требованием истца, поскольку последствия расторжения Договора установлены ст. 453 ГК РФ, а при расторжении договора в судебном порядке – могут быть установлены судом.

Истец предлагает исключить следующие пункты:

- 7.5 «В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления. Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона). Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ»;

- 7.6 «В случае, предусмотренном п. 7.5 Договора, Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу».

Суд соглашается с данным требованием истца, поскольку нормами Закона № 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

Истец предлагает исключить следующие пункты:

- 7.8 «Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п. 7.7 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого»;

- 7.11 «В случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Истец возражает против включения указанных условий в Договор. В силу ст. 421 ГК РФ условие на которое сторона не согласилась и которое не предусмотрено законом для обязательного включения в договор не может быть включено в договор.

Порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован специальным законом.

Требование истца об исключении пункта 7.10 «Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент принятия решения о ликвидации, реорганизации Покупателя и (или) уменьшении его уставного капитала, а равно неисполнение Покупателем обязанности, предусмотренной п. 2.1.4 Договора, является основанием для предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств» является обоснованным, поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает права продавца требовать досрочного погашения предоставленной рассрочки.

Требование истца об исключении пункта 7.12 «В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы отдельные разногласия, Договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения (ст. 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется» является обоснованным, поскольку такое условие договора противоречит нормам АПК РФ.

Договор не может считаться расторгнутым с даты судебного акта, отменяющего судебный акт на основании которого заключен договор, поскольку в таком случае договор вообще не считается заключенным.

Истец предлагает дополнить раздел 7 Договора пунктом следующего содержания: «По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации».

Данное требование истца суд полагает обоснованным.

Истец предлагает изложить пункты 8.3 – 8.3.3 «Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что: 8.3.1. Являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, дополнительно заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден. Покупатель подтверждает, что: - он не лишен и не ограничен в дееспособности, под опекой, попечительством и патронажем не состоит, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора и обстоятельств его заключения; - отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его совершить настоящую сделку на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка); - он осознает последствия нарушения условий Договора. Представитель Продавца заверяет, что обладает необходимыми полномочиями на подписание Договора. Доверенность, указанная в тексте Договора, не прекратила свое действие, в том числе не отменена. 8.3.2.Сертификаты ключей электронных подписей Сторон являются валидными (целостными и не отозванными) на дату подписания Договора, а также будут являться таковыми на день государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество. В случае недостоверности заверения со стороны Покупателя о валидности электронной подписи на дату государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество, государственная регистрация обеспечивается силами Покупателя (п. 2.2 Договора), а обязанность Продавца, предусмотренная п. 2.7 Договора, считается исполненной. 8.3.3. Содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права и обязанности Сторон, а также содержание ст. 131 (регистрация недвижимости), 161 (простая письменная форма сделки), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости),551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости) Гражданского кодекса РФ, ст. 34 (совместная собственность супругов), 35 (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (собственность каждого из супругов) Семейного кодекса РФ Сторонам известно», в следующей редакции:

- «Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден».

Данную редакцию п. 8.3 истец обосновывает тем, что покупателем является юридическое лицо, которое не может быть под опекой или патронажем, факт составления протокола разногласий как раз свидетельствует, что покупатель считает сделку кабальной, осознание последствий нарушение условий договора не относятся к предмету спора о заключении договора купли-продажи. Валидность электронной подписи целиком зависит от сроков ее действия и не может прогнозироваться при условии длительности заключения Договора и его последующей регистрации.

Суд согласен с редакцией истца, поскольку сторона не может быть принуждена к даче юридических заверений.

Суд не усматривает оснований для исключения пункта 8.6 «Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом. Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать или давать согласие на предоставление каких-либо коррупционных выплат (денежных средств или ценных подарков, услуг) любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут добиваться получения, принимать или соглашаться принять от какого-либо лица прямо или косвенно какие-либо коррупционные выплаты (денежные средства или ценные подарки, услуги)», поскольку данный пункт не нарушает прав истца, а обязанность организаций по противодействию коррупции предусмотрена ст. 13.3 Федерального закона от 25.12.2008 г.№ 273-ФЗ «О противодействии коррупции».

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по госпошлине подлежат возмещению ответчиком на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Между тем, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022 № 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика в части стоимости Объекта купли-продажи, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца в части цены Объекта.

Экспертиза по делу проводилась по ходатайству истца.

Таким образом, проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

В связи с этим судебные расходы на оплату экспертизы не подлежат взысканию с ответчика.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Танита Стар» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью 256,6 кв. м. по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, дом 64/2 (подвал), с кадастровым номером 77:05:0001009:7957, а именно:

- абзац 2 пункта 2.2 договора принять в редакции: «Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет Покупатель.»;

- пункт 3.1 договора принять в редакции: «Цена Объекта составляет 17 954 691 (семнадцать миллионов девятьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот девяносто один) рубль 00 коп. в соответствии с экспертным заключением от 06.02.2023 № А40-222284/22-16-1358, выполненным ООО «МСВ Консалт».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.3 договора принять в редакции: «На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.»;

- пункт 3.4 договора принять в редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 213 746 (двести тринадцать тысяч семьсот сорок шесть) рублей 32 копейки, и процентов за предоставляемую рассрочу, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счёт основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объёме.

В соответствии со статьёй 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производиться зачисление денежных средств в первую очередь в счёт оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счёт оплаты основного долга.»;

- абзацы 5 и 6 пункта 3.6 договора принять в редакции: «Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и п. 3.7 Договора не требуется.»;

- абзац 7 пункта 3.6 договора («Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.») из текста договора – исключить;

- пункт 4.1 договора принять в редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.»;

- пункт 4.2 договора принять в редакции: «Имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.»;

- пункт 5.3 договора принять в редакции: «В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.»;

- пункт 5.6 договора принять в редакции: «Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.»;

- пункт 6.3 договора принять в редакции: «Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора.»;

- пункт 7.2 договора принять в редакции: «Все изменения и дополнения к Договору оформляются в той же форме, что и основной Договор.»;

- пункт 7.7 договора принять в редакции: «Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество.»;

- пункт 7.9 договора принять в редакции: «В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися.»;

- раздел 7 договора дополнить пунктом: «По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.»;

- пункт 8.3 договора принять в редакции: «Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.»;

- пункт 8.6 договора принять в редакции: «Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом. Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать или давать согласие на предоставление каких-либо коррупционных выплат (денежных средств или ценных подарков, услуг) любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут добиваться получения, принимать или соглашаться принять от какого-либо лица прямо или косвенно какие-либо коррупционные выплаты (денежные средства или ценные подарки, услуги).»;

- пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 (подпункты 2.1.6.1 – 2.1.6.5), 2.1.7, 2.4, 2.5, 2.6, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 (подпункты 4.7.1, 4.7.2), 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.8, 7.10, 7.11, 7.12 из текста договора – исключить полностью.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Танита Стар» расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.



Судья:

М.Ю. Махалкин