Решение от 11 марта 2024 г. по делу № А40-230947/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-230947/23-93-1898
г. Москва
11 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 11 марта 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Позднякова В.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

рассматривает в открытом судебном заседании дело

по заявлению ООО "АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ" (125310, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МИТИНО, МИТИНСКАЯ УЛ., Д. 57, ПОМЕЩ. IV, КОМ. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.02.2017, ИНН: <***>, КПП: 773301001)

к Управлению Росреестра по г. Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

третьи лица:

1 Департамент городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

2 ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 10.07.2023)

о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 25.12.2023 № КУВД-001/2023-42337503/7 об отказе государственной регистрации прав собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, расположенного по адресу: <...>/1 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-5),

при участии:

от заявителя – ФИО3 дов. от 09.01.2024, диплом

от ответчика – ФИО4 дов. от 29.08.2023, диплом

от третьих лиц – 1) ФИО5 дов. от 05.12.2023, диплом 2) не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ООО "АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве, изложенного в уведомлении от 25.12.2023 № КУВД-001/2023-42337503/7 об отказе государственной регистрации прав собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, расположенного по адресу: <...>/1 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-5) ( с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

От третьего лица - ИП ФИО2 поступили письменные пояснения, согласно которым заявленные требования поддерживает.

Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление, согласно доводам которого возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на необходимость проведения конкурентных процедур при передаче государственного и муниципального имущества.

Департаментом городского имущества города Москвы представлены письменные пояснения.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в письменном отзыве на заявление.

Представитель третьего лица, Департамента городского имущества города Москвы, поддержал заявленные требования.

ИП ФИО2, извещенный надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направил. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд признает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого решения заявителем не пропущен.


Как следует из материалов дела, ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, общей площадью 91,3 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-5) на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 28.06.2023 (учетный № 59-8579 от 17.07.2023) (с поручительством) заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с федеральными законами от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", в соответствии решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2023 и постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу № А40-146859/22, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права собственности №77:06:0003009:9040-77/051/2023-6 от 27.07.2023.

19.09.2023 ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлениями № MFC-0558/2023-1413860-1 от 19/09/2023 года и № MFC-0558/2023-1413860-2 от 19/09/2023 о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, общей площадью 91,3 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-5).

В качестве правоустанавливающего документа со стороны ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» был представлен Договор № 47 передачи договора купли-продажи (нежилого помещения) от 28.06.2023 (учетный № 59-8579 от 17.07.2023) от 10.08.2023 года, заключенного между ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» (поручитель) и ИП ФИО2 (должник), по которому поручитель обязуется передать в собственность должника вышеуказанный объект недвижимости, а должник принять и оплатить это имущество.

Уведомлением № КУВД-001/2023-42337503/6 от 06.10.2023 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, расположенного по адресу: <...>/1 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-5), учетно-регистрационные действия Управлением Росреестра по Москве были приостановлены до 22 декабря 2023.

25.12.2023 в связи с истечением срока приостановления, Управлением Росреестра по Москве принято решение № КУВД-001/2023-42337503/7 об отказе в государственной регистрации права.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратилось в суд с настоящим заявлением.


Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, собственник имеет право на распоряжение своим имуществом и был вправе совершить сделку по отчуждению своего имущества третьим лицам.

В соответствии с п.1 ст.1 закона №159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Из статьи 4 закона №159-ФЗ, на которую сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения, следует, что предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества.

ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ», заключив с Департаментом Договор купли-продажи, реализовало свое преимущественное право на приобретение нежилого помещения, в связи с чем данное помещение с момента государственной регистрации Договора купли-продажи является собственностью ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» и не является государственной или муниципальной собственностью, а действие ФЗ № 159 не распространяется на стороны Договора купли-продажи

После состоявшегося отчуждения имущества из государственной собственности его бывшему арендатору, публичный интерес обеспечивается с использованием иного механизма, а именно, за счет установления залога на это имущества в обеспечение оплаты стоимости отчужденного имущества.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, последующее отчуждение приватизированного имущества не влечет утрату его статуса как находящегося в залоге, чем продолжает обеспечиваться публичный интерес, состоящий в полной уплате цены имущества государству.

ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на отчуждение объекта недвижимости в соответствии со ст. 392.3 ГК РФ, на нежилое помещение с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, расположенного по адресу <...>/1.

В свою очередь Департамент согласовал передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи от 28.06.2023 (учетный № 59-8579 от 17.07.2023).

Согласие Департамента выражено в письме от 06.10.2023 № ДГИ-Э-124884/23-1.

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

Согласно п. 2.6 Дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости № 59-8579 от 17.07.2023 покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 ГК РФ), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 ГК РФ ) в соответствии с толкованием, данным п. п. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

До момента погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что решение Управления Росреестра по Москве, изложенное в уведомлении от 25.12.2023 № КУВД-001/2023-42337503/7 об отказе государственной регистрации прав, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя и третьих лиц.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,



РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, выраженное в уведомлении от 25.12.2023 № КУВД-001/2023-42337503/7 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>) на объект недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, расположенного по адресу: <...>/1 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-5), общей площадью 91,3 кв.м.

Проверено на соответствие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>) в пользу ООО "Ангара СтройКонсалтинг" (ОГРН: <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 3000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья:

В.Д. Поздняков