Постановление от 27 января 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-34749/2024
г. Краснодар
28 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Давыдовым Д.Д. и участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Надежда» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 12.10.2025), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2025 по делу № А53-34749/2024, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление, уполномоченный орган) с требованиями:

– о признании незаконным решения управления об отказе в реализации преимущественного права на приобретении арендуемого по договорам от 13.05.2021 № 12/21, № 13/21, от 18.05.2021 № 14/21, № 15/2 имущества, выраженного в письме от 20.08.2024 № 03/40818;

– об обязании управления заключить с обществом договоры купли-продажи арендуемого по договорам от 13.05.2021 № 12/21, № 13/21, от 18.05.2021 № 14/21, № 15/2 следующего имущества: нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110168:439 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 277 771 рубль; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:409 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 365 696 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:439 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 333 648 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:436 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 411 353 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:540 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 171 418 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110168:91 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 405 756 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110169:549 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 287 208 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110169:93 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 662 789 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110169:88 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 137 946 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Заявление основано на положениях главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), нормах Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Требования мотивированы незаконностью решения управления, выраженного в письме от 20.08.2024 № 03/40818, об отказе в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договорам от 13.05.2021 № 12/21, № 13/21, от 18.05.2021 № 14/21, № 15/2 недвижимого имущества. Оспариваемое обществом решение уполномоченного органа нарушает права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку лишает его законного права на приобретение в собственность надлежаще используемого им федерального имущества.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2025 требования удовлетворены. Признан незаконным как не соответствующий Закону № 159-ФЗ отказ управления в реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, изложенный в письме от 20.08.2024 № 03/40818. На управление возложена обязанность в 30 дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи следующего имущества: нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110168:439 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 277 771 рубля; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:409 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 365 696 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:439 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 333 648 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:436 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 411 353 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:540 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 171 418 рублей. земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110168:91 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 405 756 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110169:549 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 287 208 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110169:93 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 662 789 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110169:88 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 137 946 рублей; с условием об оплате приобретенного имущества единовременно.

Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании распоряжений управления от 25.03.2021 и протоколов от 29.04.2021 заседаний комиссии по проведению аукционов (конкурсов) на право заключения договоров аренды в отношении имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, заключены договоры аренды от 13.05.2021 № 12/21, от 13.05.2021 № 13/21, от 18.05.2021 № 14/21 и от 18.05.2021 № 15/2 следующих объектов недвижимого имущества: нежилого здания (гараж) общей площадью 234,2 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110168:439, расположенного по адресу: <...>; нежилого здания общей площадью 173,3 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110169:409, расположенного по адресу: <...>; нежилого здания (административно-производственное) площадью 161 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110169:439, расположенного по адресу: <...> нежилого здания (административно-производственное) площадью 223,3 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110169:436, расположенного по адресу: <...> нежилого здания (медпункт) общей площадью 107,8 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110169:540, расположенного по адресу: <...>. Указанные объекты передаются арендатору для использования в соответствии с назначением имущества в целях осуществления коммерческой деятельности. Срок аренды передаваемого имущества установлен в 20 лет (пункт 1.3 договоров). Право аренды общества в отношении указанного в договорах недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Общество указывает, что после подписания договоров аренды приняло объекты недвижимости, осуществляло в надлежащем порядке пользование ими в своей коммерческой деятельности как субъекта малого и среднего предпринимательства, оплачивало начисляемые за нежилые здания арендные платежи. Общество 13.09.2023 в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по указанным договорам имущества обратилось в управление с заявлениями о заключении договоров купли-продажи с приложениями соответствующих документов, подтверждающих указанное право в силу положений Закона № 159-ФЗ. По результатам рассмотрения заявлений управление направило письмо от 20.08.2024 № 03/40818, в котором уведомило общество о принятом решении об отказе в заключении договоров купли-продажи находящегося в государственной собственности недвижимого имущества со ссылкой на использование арендуемого имущества не в целях его предоставления. В решении указано, что управление произвело осмотр арендуемых обществом объектов, по результатам которого установило, что они находятся в неудовлетворительном состоянии, не используются и на объектах производятся ремонтно-восстановительные работы (акты осмотра от 11.07.2024). Объекты после заключения договоров аренды фактически не используются обществом в коммерческой деятельности. Выкуп субъектом малого предпринимательства имущества, которое не используется в предпринимательской деятельности в соответствии с целями его использования, предусмотренными договором аренды недвижимого имущества, не отвечает целям Закона № 159-ФЗ. Общество, ссылаясь на незаконность решения управления, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), нормами Закона № 178-ФЗ и Закона № 159-ФЗ, а также Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Учел суд также разъяснения, содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее – информационное письмо № 134). Материалами дела подтверждается наличие договоров аренды и пользование обществом федеральным имуществом более четырех лет (с 13.05.2021 и 18.05.2021, соответственно) на основании договоров аренды этого имущества, заключенным по результатам проведения публичных процедур (торгов). Подтверждено материалами дела и отсутствие задолженности общества по арендной плате за недвижимое имущество, а также невключение арендуемых объектов в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. По сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства общество с 10.03.2021 включено в соответствующий реестр в категории «микропредприятие». В обоснование оспариваемого заявителем отказа уполномоченный орган ссылается на то, что объекты аренды находятся в неудовлетворительном состоянии, не используются обществом в коммерческой деятельности, на них производятся ремонтно-восстановительные работы, что следует из актов осмотра от 11.07.2024. С учетом доказательств, представленных в материалы дела, суд установил, что на момент предоставления недвижимого имущества в аренду обществу оно находилось в неудовлетворительном состоянии, требовало проведения ремонтных работ. При этом заявитель представил в дело документы о том, что после заключения договоров аренды им предпринимаются меры к приведению объектов надлежащее состояние, осуществляются по согласованию с управлением ремонтно-восстановительные работы на арендуемых объектах. Обществом арендуемые объекты фактически используются по целевому назначению в его хозяйственной деятельности, что подтверждается, в частности, договором на оказание услуг по восстановлению подключения системы водоснабжения от 06.12.2023 № 23/12-01, договором на оказание услуг по ремонту кровель от 12.11.2023 № 23/11-02, договором на оказание услуг по монтажу электроснабжения от 12.04.2024 № 24/04-01, договорами на выполнение проектных работ от 11.03.2025, и актами осмотра управления от 11.07.2024. Таким образом, общество предпринимает надлежащие меры к восстановлению арендуемого имущества для его использования в хозяйственной деятельности. Суд в этой связи не усмотрел законных оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Иных оснований, препятствующих реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, управлением не заявлено и судом не установлено. Поскольку уполномоченный орган не доказал наличие действительных оснований для отказа в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ, суд признал, что имеется совокупность необходимых условий для реализации обществом преимущественного права на приобретение такого имущества в собственность. Доказательств обратного управлением не представлено, материалы дела таких доказательств не содержат. С учетом изложенного, оспариваемое заявителем решение признано судом не соответствующим Закону № 159-ФЗ и нарушающим права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности. В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 3 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Приведенные в оспариваемом отказе основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества управлением не подтверждены, а заявитель соответствует всем условиям для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. В этой связи суд посчитал необходимым в качестве меры, восстанавливающей нарушенные права (законные интересы) общества, обязать управление совершить действия, предусмотренные статьей 9 Закона № 159-ФЗ. По ходатайству заявителя в целях определения соразмерности площади земельных участков расположенным на них объектам недвижимости, а также рыночной стоимости зданий и земельных участков, определением от 27.03.2025 суд назначил экспертизу, проведение которой поручил ФИО2 – эксперту ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО». Согласно выводам, содержащимся в заключении судебной экспертизы от 27.05.2025 № 43-А, площади земельных участков под выкупаемыми нежилыми зданиями необходимы и достаточны для их эксплуатации. Экспертом установлена рыночная стоимость имущества, подлежащего возмездному отчуждению в порядке приватизации, в частности, нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110168:439 – в размере 277 771 рубля; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:409 – в размере 365 696 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:439 – в размере 333 648 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:436 – в размере 411 353 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 61:35:0110169:540 – в размере 171 418 рублей. земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110168:91 – в размере 405 756 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110169:549 – в размере 287 208 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110169:93 – в размере 662 789 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110169:88 – в размере 137 946 рублей. Заключение от 27.05.2025 № 43-А признано судом полным и ясным, экспертом даны ответы на поставленные перед ним вопросы. Выводы эксперта изложены последовательно, логично и четко, в заключении содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не установил. Представленное экспертное заключение соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы. В приложении к заключению представлены документы, подтверждающие квалификацию эксперта. Уполномоченный орган не выразил несогласие с выводами эксперта, изложенными в заключении от 27.05.2025 № 43-А. Доказательств, очевидно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, в материалы дела не представлено. В этой связи экспертное заключение ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 27.05.2025 № 43-А принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу. С учетом выводов, содержащихся в названном заключении, обществом уточнены первоначально заявленные требования. Суд также отметил, что при рассмотрении спора в порядке главы 24 Кодекса он не связан требованиями заявителя о способе восстановления нарушенного права. При этом, признавая оспариваемое решение незаконным, суд вправе обязать орган, принявший такое решение, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не ограничивая при этом права и обязанности компетентного органа. Возложение на управление обязанности совершить действия, направленные на заключение договора купли-продажи имущества, во временном периоде 30 дней с момента вступления решения в законную силу, соответствует в рассматриваемом случае сохранению баланса интересов сторон и является адекватным способом защиты нарушенного права общества. Учитывая, что рыночная стоимость имущества установлена экспертным заключением, выводы которого не опровергнуты, договор купли-продажи зданий и земельных участков при реализации арендатором преимущественного права на приобретение имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объектов в размере, установленном таким заключением. С учетом позиции заявителя, изложенной им в уточненных требованиях, оплата приобретаемого имущества производится обществом единовременно. В связи с заявлением общества об отнесении на него всех судебных расходов, связанных с рассмотрением дела, судебные расходы по правилам статьи 110 Кодекса не распределяются и относятся на заявителя.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2025 апелляционная жалоба на решение от 25.08.2025 возвращена управлению в связи с отказом в удовлетворении заявленного им ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование судебного акта.

Управление обжаловало решение в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований. Жалоба мотивирована следующим. Основанием к отказу в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, составляющего казну Российской Федерации, послужило нахождение арендуемых объектов в неудовлетворительном состоянии и неиспользование их в коммерческой деятельности. По условиям договоров аренды общество приняло на себя ряд обязанностей, в том числе: использовать имущество по прямому назначению; содержать его в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации в соответствии с назначением; за счет собственных средств по согласованию с арендодателем своевременно осуществлять текущий или капитальный ремонт имущества. Актами осмотра федерального имущества от 25.09.2023, составленными сотрудниками управления, установлено, что объекты не использовались по назначению и находились в неудовлетворительном состоянии. В ходе повторного осмотра (акты от 11.07.2024) также установлено, что объекты не используются по назначению и находятся в неудовлетворительном состоянии. Акт осмотра является официальным документом, составленным уполномоченным органом по итогам осуществления государственного надзора за использованием федерального имущества. Преимущественное право на приобретение имущества по Закону № 159-ФЗ носит не абсолютный, а условный характер. Его возникновение поставлено в зависимость не только от формальных критериев (срок, категория субъекта), но и от добросовестного поведения арендатора как владельца и пользователя имущества, находящегося в государственной собственности. Нарушая свои обязанности по содержанию арендованного федерального имущества, арендатор теряет право на льготу, так как он не выполняет требование о непрерывном владении и использовании такого имущества в соответствии с условиями договора. Актуальная судебная практика также последовательно исходит из того, что при решении вопроса о предоставлении преимущественного права на приобретение в рамках Закона № 159-ФЗ необходимо установить надлежащее использование арендуемого федерального имущества в хозяйственной деятельности. Общество фактически не использовало на протяжении всего периода аренды имущество по назначению в целях предпринимательской деятельности, а умышленно затягивало время для обхода закона и получения имущества в собственность без конкурентных процедур. Такое поведение является злоупотреблением участником гражданского оборота своим правом и в силу положений пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса влечет отказ в защите принадлежащего ему права. Суд первой инстанции, вынося решение об обязании управления направить договоры купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков, фактически подменил полномочия государственного органа исполнительной власти. Определение стоимости, по которой будет реализовано федеральное имущество в рамках Закона № 159-ФЗ, проводится после принятия уполномоченным органом решения о предоставлении преимущественного права выкупа. Закон № 159-ФЗ императивно устанавливает порядок определения выкупной стоимости имущества и предоставляет право заявителю обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Действующее законодательство не наделяет заявителя правом на самостоятельное определение стоимости, по которой имущество будет реализовано. Удовлетворение судом требования общества об обязании заключить договоры купли-продажи имущества и земельных участков по цене, определенной по результатам судебной экспертизы, является подменой административного порядка определения выкупной стоимости федерального имущества, установленной Законом № 159-ФЗ, и полномочий органа государственной власти на проведение независимой оценки (экспертизы).

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. Управлением не оспаривались обстоятельства непрерывного пользования обществом федеральным недвижимым имуществом на протяжении более 4 лет, отсутствие у него задолженности по договорам аренды, невключение арендованных объектов в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Заявитель с 10.03.2021 включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в категории «микропредприятие». На даты проведения осмотров объектов управлением было установлено, что в нежилых помещениях за счет общества проводятся ремонтные работы, что отражено в актах от 11.07.2024. Общество также представило в суд первой инстанции документы о финансировании работ по приведению арендуемого имущества в надлежащее состояние после согласования с управлением. Арендуемые здания используются обществом по целевому назначению в своей хозяйственной деятельности, что подтверждается представленными в материалы дела договорами: на оказание услуг по восстановлению подключения системы водоснабжения от 16.12.2023 № 23/12-01; на оказание услуг по ремонту кровель от 12.11.2023 № 23/11-02; на оказание услуг по монтажу электроснабжения от 12.04.2024 № 23/04-01; на выполнение проектных работ от 11.03.2025. Иные основания к отказу в реализации заявителем преимущественного права на приобретение государственного имущества в собственность, предоставленного ему Законом № 159-ФЗ, уполномоченный орган не заявлял. Одновременно с отчуждением недвижимого имущества, возмездному отчуждению подлежат и земельные участки, на которых расположены арендуемые здания (статья 35 Земельного кодекса). На основании представленных сторонами доказательств суд пришел к обоснованному выводу о том, что имеется вся совокупность условий, необходимых для реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого государственного имущества. Несостоятелен и довод жалобы о том, что суд не вправе подменять государственный орган, возложив на управление обязанность по направлению обществу проектов договоров купли-продажи спорного имущества с указанием выкупной стоимости. Действия суда первой инстанции соответствуют положениям пункта 3 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (о направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества). В этой связи суд счел возможным возложить на управление обязанность по устранению нарушенных прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных статьей 9 Закона № 159-ФЗ, что соответствует балансу интересов сторон и является адекватным способом защиты права общества. Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата приобретаемого недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Заключением судебной экспертизы от 27.05.2025 № 43-А, против проведения которой управление не возражало, определены площади земельных участков, необходимых для эксплуатации приобретаемых нежилых зданий. Данной экспертизой также была установлена рыночная стоимость имущества, подлежащего возмездному отчуждению в порядке приватизации. Управление не заявляло доводов о несогласии с выводами судебной экспертизы, как и довода о невозможности направления заявителю договора купли-продажи приобретаемого имущества в порядке реализации судебного акта. Такой довод приведен уполномоченным органом впервые в кассационной жалобе. Кроме того, в жалобе не приводятся доводы о том, чем именно нарушаются права (законные интересы) управления обжалуемым им решением в части указания на определения цены имущества на основании заключения судебной экспертизы, проведенной в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ.

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

Представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Управление явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании распоряжений управления от 25.03.2021 и протоколов от 29.04.2021 заседаний комиссии по проведению аукционов (конкурсов) на право заключения договоров аренды в отношении имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, заключены договоры аренды от 13.05.2021 № 12/21, от 13.05.2021 № 13/21, от 18.05.2021 № 14/21 и от 18.05.2021 № 15/2 следующих объектов недвижимого имущества: нежилого здания (гараж) общей площадью 234,2 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110168:439, расположенного по адресу: <...>; нежилого здания общей площадью 173,3 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110169:409, расположенного по адресу: <...>; нежилого здания (административно-производственное) площадью 161 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110169:439, расположенного по адресу: <...> нежилого здания (административно-производственное) площадью 223,3 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110169:436, расположенного по адресу: <...> нежилого здания (медпункт) общей площадью 107,8 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110169:540, расположенного по адресу: <...>. Указанные объекты передаются арендатору для использования в соответствии с назначением имущества в целях осуществления коммерческой деятельности. Срок аренды передаваемого имущества установлен в 20 лет (пункт 1.3 договоров). Право аренды общества в отношении указанного в договорах недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРН.

Общество указывает, что после подписания договоров аренды приняло объекты недвижимости, осуществляло в надлежащем порядке пользование ими в своей коммерческой деятельности как субъекта малого и среднего предпринимательства, оплачивало начисляемые за нежилые здания арендные платежи. Общество 13.09.2023 в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по указанным договорам имущества обратилось в управление с заявлениями о заключении договоров купли-продажи с приложениями соответствующих документов, подтверждающих указанное право в силу положений Закона № 159-ФЗ.

По результатам рассмотрения заявлений управление направило письмо от 20.08.2024 № 03/40818, в котором уведомило общество о принятом решении об отказе в заключении договоров купли-продажи находящегося в государственной собственности недвижимого имущества со ссылкой на использование арендуемого имущества не в целях его предоставления. В решении указано, что управление произвело осмотр арендуемых обществом объектов, по результатам которого установило, что они находятся в неудовлетворительном состоянии, не используются и на объектах производятся ремонтно-восстановительные работы (акты осмотра от 11.07.2024). Объекты после заключения договоров аренды фактически не используются обществом в коммерческой деятельности. Выкуп субъектом малого предпринимательства имущества, которое не используется в предпринимательской деятельности в соответствии с целями его использования, предусмотренными договором аренды недвижимого имущества, не отвечает целям Закона № 159-ФЗ.

Общество, ссылаясь на незаконность решения управления, оформленного письмо от 20.08.2024 № 03/40818, нарушающего его права (интересы) в сфере экономической (предпринимательской) деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, рассматриваются по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящем разделе, если иные правила административного судопроизводства не предусмотрены федеральным законом (часть 1 статьи 189 Кодекса).

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При разрешении спора по правилам главы 24 Кодекса заявитель должен представить доказательства нарушения его прав и законных интересов оспариваемым решением, действиями или бездействием (пункт 3 части 1 статьи 199 Кодекса). Доказывание обстоятельств законности принятия оспариваемого заявителем решения, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия (их совершения), возлагается на орган, осуществляющий публичные полномочия (часть 5 статьи 200 Кодекса).

В силу статьи 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом № 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Соответствующие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статья 3 Закона № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Такое преимущественное право применительно к части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ может быть реализовано при соблюдении следующих условий:

– арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

– отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

– сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3).

В абзаце пятом части 4 пункта 1 Информационного письма № 134 указано следующее. Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах). При этом предусмотренный статьей 5 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2024 № 301-ЭС24-12888).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 № 308-ЭС24-22761 приведена следующая правовая позиция по применению положений пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ. При проверке законности и обоснованности решения государственного органа об отказе в выкупе арендуемого имущества следует учитывать все обстоятельства, по существу, не позволяющие не только продолжать арендные отношения, но и выкупить имущество, которое должно надлежащим образом использоваться в соответствии с договором аренды такого имущества.

Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что общество использует федеральное недвижимое имущество более четырех лет на основании договоров аренды, заключенным по результатам проведения публичных процедур (торгов). У заявителя отсутствует задолженность по арендной плате за используемое недвижимое имущество, которое не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Общество по сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства с 10.03.2021 включено в соответствующий реестр в категории «микропредприятие». Мотивы отказа уполномоченного органа (объекты аренды находятся в неудовлетворительном состоянии, не используются обществом в коммерческой деятельности) признаны судом несостоятельными с учетом доказательств, представленных в материалы дела и подтверждающих, на момент предоставления недвижимого имущества в аренду обществу оно находилось в неудовлетворительном состоянии, требовало проведения ремонтно-восстановительных работ. Заявителем после заключения договоров аренды предприняты меры к приведению объектов надлежащее состояние, им осуществляются по согласованию с управлением ремонтные работы на арендуемых объектах. Обществом арендуемые объекты фактически используются по целевому назначению в его хозяйственной деятельности. В этой связи суд отклонил доводы управления о необходимости применения к требованиям заявителя положений статьи 10 Гражданского кодекса (злоупотребление правом). Иных оснований, препятствующих реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, суд не установил. Поскольку имеется совокупность необходимых условий для реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого федерального недвижимого имущества в собственность, оспариваемое им решение управления признано не соответствующим Закону № 159-ФЗ и нарушающим права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности. С целью восстановления нарушенных прав (законных интересов) заявителя суд обязал уполномоченный орган совершить действия по направлению ему проекта договора купли-продажи недвижимого имущества. Заключением судебной экспертизы от 27.05.2025 № 43-А определена площадь земельных участков, необходимая для эксплуатации приобретаемых объектов недвижимости, а также рыночная стоимости нежилых зданий и земельных участков, подлежащих возмездному отчуждению в порядке приватизации. Экспертное заключение ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 27.05.2025 № 43-А принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу. Применительно к фактическим обстоятельствам спора суд признал, что возложение на управление обязанности совершить действия, направленные на заключение договора купли-продажи имущества, во временном периоде 30 дней с момента вступления решения в законную силу, соответствует сохранению баланса интересов сторон и является адекватным способом защиты нарушенного права общества. С учетом позиции заявителя, изложенной им в уточненных требованиях, суд также указал, что оплата приобретаемого федерального недвижимого имущества производится обществом единовременно.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе управление ссылается на законность принятого им решения об отказе в предоставлении обществу в собственность арендуемого федерального недвижимого имущества. Податель жалобы указывает, что общество фактически не использовало на протяжении всего периода аренды спорное имущество по назначению в целях предпринимательской деятельности, а умышленно затягивало время для обхода закона и получения федерального недвижимого имущества в собственность без конкурентных процедур. Такое поведение, по мнению управления, является злоупотреблением участником гражданского оборота своим правом, влекущим отказ в защите принадлежащего ему права (часть 2 статьи 10 Гражданского кодекса). Данные доводы подлежат отклонению судебной коллегией с учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора судом первой инстанции. В дело представлены доказательства того, что общество использует арендуемое имущество в хозяйственной деятельности, в которых ведутся также ремонтно-восстановительные работы по согласованию с управлением. Заявитель представил договоры: на оказание услуг по восстановлению подключения системы водоснабжения от 16.12.2023 № 23/12-01; на оказание услуг по ремонту кровель от 12.11.2023 № 23/11-02; на оказание услуг по монтажу электроснабжения от 12.04.2024 № 23/04-01; на выполнение проектных работ от 11.03.2025. Из актов осмотра от 11.07.2024, составленных сотрудниками управления, также следует, что в нежилых зданиях за счет общества проводятся ремонтные работы по их восстановлению (по приведению арендуемого имущества в надлежащее состояние). При этом отремонтированные обществом объекты недвижимости используются им по целевому назначению в своей хозяйственной деятельности. Является несостоятельным и довод жалобы управления о том, что суд подменил государственный орган, возложив на него обязанность по направлению обществу проектов договоров купли-продажи спорного имущества с указанием выкупной стоимости. Действия суда не противоречат положениям пункта 3 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ и пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса, они является адекватным способом защиты права общества, учитывая, что рыночная стоимость приобретаемого имущества определена по результатам проведения судебной экспертизы от 27.05.2025 № 43-А, против назначения которой управление не возражало. Уполномоченный орган не заявлял в суде первой инстанции доводов о несогласии с выводами судебной экспертизы, как и не ссылался на невозможность направления заявителю договора купли-продажи приобретаемого имущества в порядке реализации судебного акта, основанного на выводах судебной экспертизы, проведенной в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ. Выводы суда по существу разрешенного спора основаны на совокупности представленных в материалы дела доказательств. Правильность выводов суда первой инстанции подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены решения. Переоценка исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). С учетом изложенного, основания для отмены решения по доводам жалобы отсутствуют.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2025 по делу № А53-34749/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин