Постановление от 10 января 2024 г. по делу № А32-38089/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-38089/2022
г. Краснодар
10 января 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 января 2024 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 320237500263720) – ФИО2 (доверенность от 29.08.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу № А32-38089/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора от 13.03.2015 № 4300021375 аренды земельного участка, заключенного администрацией и предпринимателем, а также о возложении на ответчика обязанности возвратить земельный участок площадью 5136 кв. м (кадастровый номер 23:43:0126007:4624), расположенный по ул. Круговой, 4/А, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи. Истец также просил в случае полного либо частичного удовлетворения исковых требований указать, что судебный акт служит основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды в отношении данного земельного участка.

Исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А32-38089/2022.

Администрация обратилась в суд к предпринимателю с исковым заявлением о расторжении договора от 13.03.2015 № 4300021376 аренды земельного участка, заключенного администрацией и предпринимателем, а также просила указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права аренды в отношении земельного участка площадью 2397 кв. м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе <...>/Б, кадастровый номер 23:43:0126007:4618, исключения из ЕГРН регистрационной записи от 15.04.2015 № 23-23-001-23/001/806/2015-5469 о праве аренды в отношении данного земельного участка.

Исковое заявление принято судом к производству, делу присвоен номер № А32-38084/2022.

Определением от 09.02.2023 названные дела объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер № А32-38089/2022.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023, в удовлетворении исковых требований администрации отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для расторжения спорных договоров аренды, поскольку ответчик не приступил к строительству на земельных участках по объективным причинам, напрямую не зависящим исключительно от арендатора. Доводы истца о неиспользовании участков по целевому назначению опровергаются достаточным объемом разумных приготовлений и реальных действий предпринимателя по освоению спорных земельных участков, совершенных до обращения администрации с иском в арбитражный суд. При этом расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. В рассматриваемом случае отсутствуют доказательства недобросовестности ответчика, свидетельствующие о необходимости применения такой меры как расторжение договора, поскольку все другие средства воздействия окончательно исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для арендодателя. Суд апелляционной инстанции также указал, что расторжение договоров аренды в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в соответствии с правилами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Податель жалобы указывает, что арендатор допустил существенное нарушение условий договоров аренды. Ответчик не доказал, что до перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0126007:4618 и 23:43:0126007:4624 не мог использовать их в соответствии с целевым назначением. Суды не приняли во внимание, что спорные договоры аренды земельных участков заключены на основании решений Первомайского районного суда города Краснодара от 08.05.2014 по делу № 2-6542/2014 и от 08.05.2014 по делу № 2-6548/2014.

Предприниматель представил в суд округа отзыв, в котором сослался на отсутствие оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда. Ответчик указывает, что осуществляет мероприятия по освоению земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0126007:4618 и 23:43:0126007:4624.

В судебном заседании представитель предпринимателя полагал, что выводы судов основаны на нормах действующего законодательства и представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании решения Первомайского районного суда города Краснодара от 08.05.2014 по делу № 2-6542/2014, апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.08.2021 по делу № 33-15506/2014 администрация и ООО «Фаворит» заключили договор от 13.03.2015 № 4300021375 аренды земельного участка площадью 5136 кв. м (кадастровый номер 23:43:0126007:4624), расположенного по ул. Круговой, 4/А, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, предназначенного для строительства гаражного комплекса. Согласно пункту 6.1 договор действует в течение 10 лет (с 13.03.2015 по 13.03.2025).

На основании договора от 01.03.2020 предприниматель приобрел права и обязанности арендатора названного земельного участка (т. 1, л. д. 36 – 38).

В соответствии с подпунктом 4.1.5. договора от 13.03.2015 № 4300021375 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора. Основания расторжения договора по инициативе арендодателя приведены в пункте 3.2.5 (т. 1, л. д. 13 – 35).

В акте осмотра земельного участка от 14.10.2020 № 2108 указано, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на его части на момент осмотра находятся навалы грунта, строительный мусор (т. 1, л. <...>).

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 19.04.2022 № 5976/29 разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.

Ответчику направлено предписание от 23.10.2020 № 19764/26 с предложением в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения.

В акте осмотра данного участка от 20.04.2022 № 1602 указано, что земельный участок не огорожен; свободен от зданий и сооружений; на части участка произрастают деревья, сорная трава; имеются навалы грунта; часть земельного участка используется для организации проезда (т. 1, л. <...>).

Администрация направила ответчику уведомление от 26.05.2022 № 975/07 о необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи (т. 1, л. д. 66 – 70).

Предприниматель соглашение и акт приема-передачи участка не подписал, в связи с чем администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 13.03.2015 № 4300021375, а также о возврате земельного участка с кадастровым номером 23:43:0126007:4624.

На основании решения Первомайского районного суда города Краснодара от 08.05.2014 по делу № 2-6548/2014, апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.08.2014 по делу № 33-15699/2014 ООО «Фаворит» предоставлен в аренду на десять лет земельный участок из земель поселений площадью 2397 кв. м (кадастровый номер 23:43:0126007:4618), расположенный в Прикубанском внутригородском округе <...>/Б, предназначенный для строительства гаражного комплекса. Отношения сторон оформлены посредством заключения договора от 13.03.2015 № 4300021376 аренды названного земельного участка (т. 3, л. д. 11 – 37).

В соответствии с соглашением от 01.03.2020 предприниматель приобрел права и обязанности арендатора названного земельного участка (т. 3, л. д. 38 – 40).

Согласно подпункту 4.1.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов арендодателем. Пунктом 2.6 договора установлено, что неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности вносить арендную плату.

Пунктом 4.1.5 договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Основания расторжения договора по инициативе арендодателя приведены в пункте 3.2.5.

В акте осмотра от 14.10.2020 № 2107 указано, что земельный участок не огорожен, на нем расположено сооружение – отдел продаж; установлены флагштоки; часть участка используется для организации проезда; на части участка произрастает трава (т. 3, л. д. 47 – 49).

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 12.10.2020 № 14981/29 разрешение на строительство объектов недвижимого имущества на указанном земельном участке не выдавалось.

Кроме того, администрация установила наличие задолженности по арендной плате в размере 294 127 рублей 25 копеек и неустойки в размере 6905 рублей 65 копеек.

Администрация направила в адрес предпринимателя предписание от 23.10.2020 № 19766/26 с предложением в 14-дневный срок устранить выявленные нарушения.

В соответствии с актами осмотра от 15.12.2020 № 2781 и от 20.04.2022 № 1601 нарушения ответчиком не устранены (т. 3, л. <...> – 46).

Администрация направила предпринимателю уведомление от 03.02.2021 № 235/07 о необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи (т. 3, л. д. 63 – 65).

Поскольку предприниматель названные требования не выполнил, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 13.05.2015 № 4300021376 и о прекращении регистрационной записи в ЕГРН об обременении указанного участка в виде аренды.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении иска о расторжении спорных договоров аренды, исходили из того, что представленные в дело доказательства, свидетельствуют об осуществлении арендатором подготовки к строительству объектов на участках, а также о наличии у арендатора не зависящих от него препятствий в освоении земельных участков.

Суд округа полагает, что выводы судов основаны на представленных в дело доказательствах. Арендатор не допустил существенных нарушений условий долгосрочных договоров аренды, влекущих их расторжение.

Вопреки доводам жалобы судебные инстанции правильно исходили из наличия у арендатора препятствий к началу строительства на участках (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса; т. 1, л. д. 86 – 95), что подтверждено решением Советского районного суда г. Краснодара от 24.12.2020 по делу № 2а-4834/2020 (т. 3, л. д. 92 – 97).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце втором пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Кодекса), не допускается.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы предусмотренных полномочий суда кассационной инстанции, существенном нарушении норм процессуального права и нарушении прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Поскольку установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств отнесены к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в материалы дела доказательства, которые являлись предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций.

Суд кассационной инстанции полагает, что вопреки содержащимся в кассационной жалобе доводам, суды при рассмотрении дела установили все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора. Доводы администрации не могут служить достаточным основанием для отмены решения и постановления. Предусмотренные Кодексом условия для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу № А32-38089/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи Т.Н. Драбо

И.В. Сидорова