Решение от 18 июля 2022 г. по делу № А23-8681/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А23-8681/2021
18 июля 2022 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2022 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, 248000, г. Калуга, ОГРНИП 304402905700087, ИНН <***>,

к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, 248000, Калужская обл., Калуга г., ФИО3 ул., 5, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

о признании недействительным отказа от договора аренды и о восстановлении регистрационной записи договора аренды,


при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО4 по доверенности от 01.10.2021. сроком действия на один год и на основании диплома о высшем юридическом образовании,

от первого ответчика – представителя ФИО5 по доверенности от 11.03.2020 сроком действия на три года и на основании диплома о высшем юридическом образовании,

от второго ответчика - представителя ФИО6 по доверенности № 07-0103-МД/21 от 01.02.2021 на основании диплома о высшем юридическом образовании № 01-0147 от 12.07.2017 и на основании служебного удостоверения

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматль ФИО2 обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги:

1) о признании недействительным отказа от договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения № 130/15 от 12.02.2015 в редакции с дополнительным соглашением № 89/18 к договору аренды от 12.02.2015 № 130/15 земельного участка;

2) о восстановлении регистрационной записи договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <...> р-н д. 38 для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения, дата государственной регистрации договора: 24.04.2015, номер регистрации: 40-40/001-40/001/048/2015-228/1 и дополнительного соглашения № 89/18 к договору аренды от 12.02.2015 № 130/15 земельного участка, дата регистрации: 07.05.2018, номер регистрации: 40:26:000238:1549-40/001/2018-1.

Определением от 26.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

Определением от 11.03.2022 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

Определением от 11.03.2022 судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения.

Представитель второго ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения,

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, истец является собственником (право зарегистрировано 05.09.2008) нежилого одноэтажного здания по адресу: <...>, площадью 29,8 кв. м, использует его в качестве кафе. Данное строение расположено на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000238:537 общей площадью 33 кв. м, который также находится в собственности предпринимателя (право зарегистрировано 15.01.2009).

На основании постановления

Городской Управы города Калуги (далее Управа) от 19.01.2015 N 198-пи между управой (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельных участков для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения от 12.02.2015 N 130/15 (далее - договор), согласно которому предпринимателю в аренду на 3 года предоставлены земельные участки с кадастровым номером 40:26:000238:1549 площадью 22 кв. м и с кадастровым номером 40:26:000238:1400 площадью 44 кв. м, расположенные по адресу: <...> в районе д. 38.

Предприниматель 19.03.2014 обратился в управу с заявлением о предоставлении земельного участка ориентировочной площадью 50 кв. м, примыкающего с восточной стороны к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000238:537, в аренду для реконструкции нежилого здания (кафе) по адресу: <...>.

Предпринимателем согласован акт о выборе земельного участка (трассы) для строительства, согласования намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта: реконструкция здания нежилого назначения по адресу: <...> район д. 38, с владельцами инженерных сетей.

Управление выдало предпринимателю техническое задание от 04.06.2014 №686 на производство работ по составлению плана расположения земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения, расположенного по адресу: <...> район д. 38.

КП "БТИ" 26.09.2014 за N 1188 подготовило план расположения земельного участка ориентировочной площадью 66 кв. м, по координатам которого земельные участки 02.10.2014 внесены в электронную базу управления.

На основании заявления предпринимателя от 19.03.2014, публикации в газете "Калужская неделя" от 09.04.2014 N 14 (634) и в соответствии со статьями 30 и 31 ЗК РФ постановлением управы от 21.10.2014 N 14104-пи (в редакции постановления от 28.11.2014 N 16159-пи) утвержден акт выбора и схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов на кадастровом плане кадастрового квартала 40:26:000238 общей ориентировочной площадью 66 кв. м (участок 1 площадью 22 кв. м из свободных земель и участок 2 площадью 44 кв. м с кадастровым номером 40:26:00238:1400) для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения по адресу: <...> район д. 38 согласно приложению, а также предварительно согласовано место размещения объекта реконструкции (здания нежилого назначения) на указанном участке.

Заявитель 12.01.2015 уведомил управление о постановке на кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: <...> район д. 38, и присвоении ему кадастрового номера 40:26:000238:1549, а также попросил продолжить работу по своему заявлению от 19.03.2014.

Постановлением управы от 19.01.2015 N 198-пи заявителю в аренду предоставлены земельные участки: площадью 22 кв. м с кадастровым номером 40:26:000238:1549 и площадью 44 кв. м с кадастровым номером 40:26:000238:1400 из земель населенных пунктов для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения по адресу: <...> район д. 38, с последующим заключением договоров аренды.

На основании данного постановления между управой (арендодатель) и заявителем (арендатор) 12.02.2015 заключен договор аренды земельных участков N 130/15 для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения.

К данному договору 20.04.2018 подписано дополнительное соглашение, не изменившее предмет договора и срок его действия.

В письме от 17.04.2018 N 4201/06-18 управление со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указало заявителю считать договор продленным на неопределенный срок.

Постановлением управы от 23.11.2018 N 12280-пи предпринимателю дано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в частности, по участкам с кадастровыми номерами 40:26:000238:1549 и 40:26:000238:1400.

02.09.2019 заявитель обратился в управление с заявлением N 587871654 о выдаче разрешения на реконструкцию здания по адресу: <...> р-н д. 38.

Письмом от 11.10.2019 N 13089/0619 управление отказало в удовлетворении данного заявления, сославшись на положения части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и указав на истечение срока действия договора.

Кроме того, письмом от 29.10.2019 №13901/06-19 об окончании срока действия договора аренды земельных участков, Управление, ссылаясь на прекращение действия договора аренды 12.02.2018, потребовало освобождения земельных участков.

29.06.2021 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесены записи о погашении записей об ограничении прав и обременении (аренде) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 40:26:000238:1549 и 40:26:000238:1400.

Не согласившись с решением Управления об отказе в выдаче разрешения на строительство, предприниматель обратился в Арбитражный суд Калужской области с заявлением.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 24.05.2021 по делу А23-8903/2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.02.2021 удовлетворены требования заявителя о признании недействительным решения об отказе в выдаче разрешения на реконструкцию.

В ходе рассмотрения дела №А23-8903/2019 судом было установлено, что спорный договор аренды был заключен до внесения изменений в земельное законодательство (до 01.03.2015 года). В качестве основания в договоре указано постановление Городской управы города Калуги от 19.01.2015 N 198-пи, вынесенное, по результатам процедуры предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке статей 30, 31 ЗК РФ (в редакции также до 01.03.2015).

Поскольку положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, судом при рассмотрении спора по делу А23-8903/3019 признано правомерным продление срока аренды договора письмом управления от 17.04.2018 N 4201/06-18 на неопределенный срок.

Полагая, что уведомление от 29.10.2019 №13901/06-19 об окончании срока действия договора в части указания на прекращение действия договора и наличие обязанности арендатора в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить Арендодателю арендованное имущество является незаконным, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 24.05.2021 по делу А23-8903/2019, имеющим преюдициальное значение для разрешения настоящего дела в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что продление срока аренды договора письмом управления от 17.04.2018 N 4201/06-18 на неопределенный срок является правомерным.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В рассматриваемом случае основанием для прекращения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе ответчика и последующего прекращения записи о праве аренды истца на спорныеземельные участки явилось письмо от 29.10.2019 №13901/06-19 об окончании срока действия договора.

Данное письмо (действие ответчика) привело к возникновению юридических последствий в виде прекращения арендных отношений сторон (взаимных прав и обязанностей), следовательно, является односторонней сделкой (ст. 153, 154 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Вместе с тем в материалах дела отсутствует и ответчиком не представлено уведомление или иной документ, который свидетельствует об отказе арендодателя от договора аренды по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

Из анализа на основании положений части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 610 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации содержание письма 29.10.2019 №13901/06-19 усматривается, что названное письмо не является уведомлением о расторжении договора аренды.

Применительно к статье 168 ГК РФ отказ от договора является недействительным и не влекущим в силу статьи 450.1 ГК РФ расторжение договора аренды.

На основании изложенного, 29.10.2019 №13901/06-19 требование о признании недействительным отказа Управления от договора аренды является обоснованным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, последствием недействительности сделки в соответствии с названной нормой Кодекса является восстановление обеих сторон сделки в положении, существовавшем до ее исполнения (двусторонняя реституция).

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении).

Предъявление требований к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области является неправомерным.

В пункте 53 Постановления Пленума ВАС РФ N 10, Пленума ВС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В связи с изложенным, требования к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума ВАС РФ N 10, Пленума ВС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с п. 6.9 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи, с указанием в ней номера государственной регистрации права лица, которым данный объект был отчужден на основании такой сделки.

Общим последствием недействительности сделок является двухсторонняя реституция, под которой понимается возвращение сторон в первоначальное положение, существовавшее до совершения сделки.

В рассматриваемом случае сделка, признанная недействительной, была односторонней и влекла за собой прекращение действия договора аренды с внесением соответствующих сведений в ЕГРН (путем погашения записи об обременении недвижимого имущества). Соответственно, восстановлением первоначального положения сторон сделки будет признание договора аренды действующим и восстановлением в ЕГРН записи об обременении в виде аренды недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что Управление не лишено права на отказ от спорного договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" независимо от того, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлин относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 104, 110, 112, 150, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать недействительным отказ управления архитектуры градостроительства и земельных отношений города Калуги от договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения от 12.02.2015 №130/15, выраженный в письме от 29.10.2019 №13901/06-19.

Признать договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения от 12.02.2015 №130/15 действующим.

В удовлетворении остальной части заявления отказать.

Взыскать с Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.


Судья И.В. Чехачева