Решение от 26 февраля 2020 г. по делу № А40-33622/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-33622/19-77-281
г. Москва
26 февраля 2020 года.
Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновым И.А.,

с участием представителей:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика (РОСИМУЩЕСТВО В Г.МОСКВЕ): не явился, извещен,

от ответчика (ФГУП «ПРОМЭКС»): ФИО1 (доверенность №Д-14/2019 от 21.10.2019г, предъявлен паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОНА" (123103 МОСКВА ГОРОД ПРОСПЕКТ МАРШАЛА ЖУКОВА ДОМ 74, КОРПУС 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.10.2013, ИНН: <***>)

к ответчикам: 1) ФЕДЕРАЛЬНОМУ АГЕНТСТВУ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ (109012, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК НИКОЛЬСКИЙ, 9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.07.2008, ИНН: <***>) 2) ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ «ПРОМЭКС» (107139 МОСКВА ГОРОД ПЕРЕУЛОК ОРЛИКОВ 3 СТР.1 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: <***>) об обязании ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «ПРОМЭКС» пролонгировать договор аренды № Д-30/115 от 05.05.2014 г н/п здания, общей площадью1172,6 кв.м, расположенных по адресу: <...> на тот же срок 5 (пять) лет,


установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОНА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ФЕДЕРАЛЬНОМУ АГЕНТСТВУ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ «ПРОМЭКС» об обязании ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «ПРОМЭКС» пролонгировать договор аренды № Д-30/115 от 05.05.2014 г н/п здания, общей площадью 1172,6 кв.м, расположенных по адресу: <...> на тот же срок 5 (пять) лет, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик - ФГУП «ПРОМЭКС» исковые требования не признал по доводам письменных пояснений в порядке ст. 81 АПК РФ.

Истец и ответчик (РОСИМУЩЕСТВО В Г.МОСКВЕ) , извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие на основании ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 20.10.2010 № 2199 за ФГУП «ПромЭкс» на праве хозяйственного ведения закреплено здание, расположенное по адресу: <...>.

Право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП «ПромЭкс» в установленном порядке зарегистрированы.

Между ФГУП «ПромЭкс» (ответчик, арендодатель) и ООО «Крона» (истец, арендатор), с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, был заключен договор аренды здания, находящегося в хозяйственном ведение, не являющегося объектом культурного наследия № Д-30/115 от 05,05.2014 года, расположенного по адресу: <...> №. Д-30/115 по результатам аукциона от 19.02. 2014 года.

Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 11.03.2014г.

Договор аренды заключен сроком на 5 лет до 18 февраля 2019 года.

В соответствии с пунктом 3.2.10 договора аренды ООО «Крона» обязано не производить переустройства и (или) перепланировок помещений объекта, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также неотделимые улучшения объекта и его помещений без предварительного письменного разрешения ФГУП «ПромЭкс» и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве.

Вместе с тем, согласно Отчету кадастрового инженера ФИО2, подготовленного по результатам обследования помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, осуществленного 27.12.2018, было установлено, что фактическая площадь занимаемых ООО «Крона» помещений, составляет 1192,2 кв. м. Выявленное несоответствие связано с произведенной перепланировкой в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:08:0010001:1079, в границах которого расположены обследуемые помещения. Кроме того, на момент проведения обследования было выявлено несоответствие между фактической планировкой и площадью, и текущими сведениями, зафиксированными в ЕГРН.

Однако, ни ФГУП «ПромЭкс», ни Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве письменного разрешения на проведение переустройства и (или) перепланировку помещений объекта, а также на производство неотделимых улучшений объекта и его помещений не давали.

Одновременно с изложенным, в пункте 5.2 договора аренды сторонами согласовано, что внесение арендной платы ООО «Крона» производится за каждый месяц вперед по пятое число оплачиваемого месяца включительно.

В нарушение данного положения договора аренды истец в период с 01.01.2016 по 08.06.2017 допускал просрочку внесения арендной платы, в связи с чем, последнему была начислена неустойка.

Кроме того, при проведении 22.06.2018 представителями ответчика проверки состояния и фактического использования федерального недвижимого имущества, переданного в аренду, расположенного по адресу: <...>, выявлены нарушения требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, в том числе: не обеспечен свободный проход для эвакуации, помещения не обеспечены первичными средствами пожаротушения, часть проходов ограничена или полностью перекрыта, часть помещений находятся в неудовлетворительном техническом состоянии. По результатам данной проверки составлен акт от 03.07.2018, экземпляр которого 06.07.2018 получен генеральнымдиректором ООО «Крона» М.Э. Айрапетян.

В соответствии с пунктами 7.4, 7.4.1, 7.4.2 договора аренды ФГУП «ПромЭкс» вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора аренды, в том числе: при невыполнении ООО «Крона» какого-либо из обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.2, 3.2.8, 3.2.10 - 3.2.15, 3.3 и 5.4 договора аренды.

В соответствии с пунктами 7.4, 7.4.1 договора аренды ФГУП «ПромЭкс» и/или Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора аренды, в том числе, при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды или уведомлением ФГУП «ПромЭкс» срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты.

Руководствуясь пунктами 7.4, 7.6 договора аренды, ФГУП «ПромЭкс» воспользовалось правом, предусмотренными пунктами 7.4, 7.4.1, 7.4.2 договора аренды, письмом от 18.01.2019 № 6 уведомило ООО «Крона» об одностороннем отказе от исполнения договора аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного по результатам аукциона от 19.02.2014 № Д-30/115 от 05.05.2014.

Договор аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного по результатам аукциона от 19.02.2014 № Д-30/115 от 05.05.2014 считается расторгнутым с момента получения ООО «Крона» указанного уведомления.

Уведомление от 18.01.2019 № 6, согласно информации, размещенной на официальном сайте Почты России, получено истцом 13.02.2019, таким образом, договор аренды расторгнут с 13.02.2019.

Письмами № Д-30/115 от 05.05.2014 года, № 24-юр/18 от 20 августа 2018 года, № 27 от 31 августа 2018 ООО «Крона» сообщил ФГУП «ПромЭкс» и ТУ «Росимущества» в городе Москве № 24-юр/18 от 20 августа 2018 года, № 27 от 31 августа 2018 года о пролонгации договора аренды.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд о пролонгации договора аренды № Д-30/115 от 05.05.2014 г. н/п здания, общей площадью1172,6 кв.м, расположенных по адресу: <...> на тот же срок 5 (пять) лет.

Отказывая в иске, суд исходил из следующего.

В статье 450.1 ГК РФ прописаны основания и способы отказа от договора. Согласно п. 1, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из содержания ст.ст. 310, 450.1 Гражданского кодекса РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Истец не согласился с указанным основанием для отказа от договора, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 153 ГК РФ в качестве сделки могут быть квалифицированы действия юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Уведомление ответчика, выражающее его волеизъявление на отказ от исполнения договоров, применительно к статье 153 ГК РФ, влечет прекращение обязанностей по договору.

Пунктом 2 статьи 154 ГК РФ определено, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, одностороннее изменение условий договора является односторонней сделкой. Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Следовательно, уведомление об одностороннем изменении условий договора, отказа от договора возможно оценивать с точки зрения соответствия закону или действительности.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, уведомление о прекращении договора аренды, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее - Закон о защите конкуренции) по истечении срока действия договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнявшим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при соблюдении арендатором предусмотренных указанной нормой условий.

В соответствии с частью 10 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Как указано выше, истцу за недобросовестное исполнение условия договора аренды, предусмотренного в пункте 5.2 договора аренды, выразившегося в неоднократном пропуске внесения арендной платы, была начислена неустойка в размере 3 373 987 рублей 02 коп.

О наличии начисленной неустойки и просьбе ее погасить истец неоднократно уведомлялся, в том числе, письмами от 21.09.2018 № 327, от 14.08.2018 № 271.

Факт недобросовестности исполнения истцом условий договора и правомерного начисления ответчиком неустойки, а также правомерность отказа арендодателя от договора аренды № Д-30/115 от 05.05.2014г. установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда г. Москвы по делам № А40-102416/2019, А40-117998/19.

Согласно ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, данное исковое заявление направлено на переоценку уже установленных фактических обстоятельств дела.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства не доказываются вновь при рассмотрении настоящего спора, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, право заключения договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, у истца не возникло.

Кроме того, при приспособлении объекта под торговые цели ООО «Крона» проведена внутренняя перепланировка/переустройство помещений первого этажа, в результате чего объект преобразован, что подтверждается материалами дела №А40-27982/2019, а также письмом ООО «Крона» от 07.12.2015 № 01.12.

ФГУП «ПромЭкс» проведены мероприятия по актуализации сведений в Едином государственном реестре (далее - ЕГРН), в результате чего в настоящее время общая площадь здания изменилась и составляет 2012,5 кв. м. (в связи с учетом выполненного внутреннего переустройства, а также учетом не учтенного ранее технического подполья, исключения из общей площади здания ошибочно учтенных в его составе помещений (трансформаторная подстанция, относящаяся к соседнему зданию).

Также, площадь помещений, переданных ООО «Крона» по договору аренды, увеличилась с 1172,6 кв. м (согласно составу передаваемых помещений по экспликации БТИ на 2007 год) до 1192 кв. м. (согласно актуальной технической документации на здание, учтенной в ЕГРН) на 19,6 кв.м.

В связи с чем, фактический покомнатный состав и площадь помещений по договору аренды после узаконенных перепланировок/переустройства не соответствует предмету договора аренды от 05.05.2015 № Д-30/115.

В силу части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов, в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Согласно подпункту 2 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, оговоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального мущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2019 № 67 (далее - Правила), в извещении о проведении аукциона должны быть указаны место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в том числе площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 114 Правил не допускается изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

Таким образом, по общему правилу, изменение существенных условий договора, заключенного по результатам проведения торгов, таких как площадь арендуемого имущества, не допускается.

Учитывая вышеизложенное, а также односторонний отказ ФГУП «ПромЭкс» от договора аренды и, как следствие, прекращение последнего, ненадлежащее исполнение ООО «Крона» условий договора аренды, начисленную в связи с этим и неоплаченную ООО «Крона» неустойку, изменение площади и покомнатного состава помещений, в связи перепланировкой и переустройством, осуществленными истцом, требование ООО «Крона» о заключении договора аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного по результатам аукциона от 19.02.2014 № Д-30/115 от 05.05.2014, на новый срок и на тех же условиях без проведения торгов удовлетворению не полежит.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования являются не обоснованными, не подтверждены материалами дела и не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца, поскольку исковые требования заявлены не правомерно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 153, 154, 166, 168 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 9, 16, 49, 65, 69, 71, 75, 102, 110, 112, 123, 124, 156, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОНА" – отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Романенкова