Решение от 6 декабря 2018 г. по делу № А41-64942/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

07 декабря 2018 года Дело №А41-64942/18

Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 07 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья Н.В. Плотникова , при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михеевой А.И. рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" к КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ(ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий по договору

при участии в судебном заседании

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" обратилось с иском к КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ об урегулировании разногласий по договору купли продажи арендуемого имущества (кадастровые номера 50:22:0000000:97111, 50:22:0010211:23226, 50:22:0010211:1152, 50:22:0010203:7006, 50:22:0010203:7005), с земельным участком с кадастровым номером 50:22:0010211:16, общей площадью 9 800 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г.Люберцы, п/о-3, в/г № 24/1, на котором расположены арендуемые нежилые помещения.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее:

Решением суда от 24.10.17г. Арбитражного суда Московской области по делу А41-53364/17 суд обязал Администрацию городского округа Люберцы Московской области совершить в отношении арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Стройпромсервис» имущества, расположенного по адресу: <...> Почтовое отделение действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно:

– в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...> Почтовое отделение (кадастровые номера 50:22:0000000:97111, 50:22:0010211:23226, 50:22:0010211:1152, 50:22:0010203:7006, 50:22:0010203:7005);

– в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...> Почтовое отделение, принять решение об условиях приватизации данного имущества;

– в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имуществ, расположенного по адресу: <...> Почтовое отделение, направить обществу с ограниченной ответственностью «Стройпромсервис» проект договора купли-продажи арендуемого имущества (кадастровые номера 50:22:0000000:97111, 50:22:0010211:23226, 50:22:0010211:1152, 50:22:0010203:7006, 50:22:0010203:7005), с земельным участком с кадастровым номером 50:22:0010211:16, общей площадью 9 800 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г.Люберцы, п/о-3, в/г № 24/1, на котором расположены арендуемые нежилые помещения.

Как указал истец от администрации поступил проект договора купли-продажи, однако не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, истец направил администрации протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества.

Истец 25.05.18г. истец направил ответчику протокол разногласий к договору.

Отказ ответчика от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском.

Учитывая техническое состояние объекта недвижимости, его назначение и расположение, а также учитывая его кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, истец полагает, что указанная в пункте 2.1 договора стоимость является недостоверной.

Ответчик полагает применимой цену имущества, определенную отчетом оценщика по заданию органа местного самоуправления.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. №7240/12

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 26.06.17г.. – дату обращения истца за выкупом указанного, определением от 25.09.18г. по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО1 , предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость

- нежилого здания с кадастровым номером 50:22:0000000:97111 по состоянию на 26.06.2017 года составляет: 1 305 085 (Один миллион триста пять тысяч восемьдесят пять) рублей без учета НДС

- нежилого здания с кадастровым номером 50:22:0010211:23226 по состоянию на 26.06.2017 года составляет 1 288 136 (Один миллион двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) рублей без учета НДС

- нежилого здания с кадастровым номером 50:22:0010203:7005 по состоянию на 26.06.2017 года составляет 1 186 441 (Один миллион сто восемьдесят шесть тысяч четыреста сорок один) рубль без учета НДС

- нежилого здания с кадастровым номером 50:22:0010203:7006 по состоянию на 26.06.2017 года составляет 1 288 136 (Один миллион двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) рублей без учета НДС.

- нежилого здания с кадастровым номером 50:22:0010211:1152 по состоянию на 26.06.2017 года составляет 1 508 475 (Один миллион пятьсот восемь тысяч четыреста семьдесят пять) рублей без НДС

- земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010211:16 по состоянию на 26.06.2017 года составляет: 22 540 000 (Двадцать два миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей, НДС не облагается.

Возражения ответчика сводятся к оспариванию выводов эксперта, не доверять которым основания у суда отсутствуют.

При таких условиях именно указанную стоимость суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, а пункт 2.1 следует изложить в следующей редакции:

"Цена продажи Объектов, указанных в пункте 1.1 Договора, составляет 29 116 273 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта №02-03/18/1163 по делу № А41-64942/18 от 12.10.2018г., выполненным экспертом ООО "Оценочная компания "BETA" ФИО1 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 2.3 договора , истец просит изложить в следующей редакции:

"Сумма, на которую предоставляется рассрочка, составляет 29 116 273 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", что с учетом принятого в реакции истца п.2.1 договора о цене имущества суд полагает правомерным.

Истец просит изложить п.2.5 договора в редакции : "Оплата по Договору вносится Покупателем равными ежемесячными платежами. Каждый ежемесячный платеж состоит из оплаты части основного долга, составляющей не менее 485 271, 22 руб., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.", что с учетом согласованного между сторонами пункта 2.2. является правомерным.

Истец просит изложить пункт 2.6 договора в следующей редакции : "Первый ежемесячный платеж: перечисляется в срок не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого последующего месяца."

Дана редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства, в связи с чем суд считает возможным урегулировать разногласия сторон и утвердить пункт 2.6 договора в редакции истца.

В соответствии со ст. 110, 112 АПК РФ, расходы по госпошлине, а также на проведение экспертизы, подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между КУИ Администрацией городского округа Люберцы и ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества:

-здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 344,9кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...> д б/н, кадастровый номер 50:22:0000000:97111;

-здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 341,4кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Люберцы, п/о 3, кадастровый номер 50:22:0010211:23226;

-здание нежилого назначения - металлическое хранилище, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 314,4 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> б/н, кадастровый номер 50:22:0010203:7005;

- здание нежилого назначения - металлическое хранилище, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 339,9 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> д б/н, кадастровый номер 50:22:0010203:7006;

-здание нежилого назначения административное здание,назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 163,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> Почтовое отделение, кадастровый номер 50:22:0010211:1152;

- недвижимости: земельный участок, площадь 9800 кв.м., адрес: Московскаяобласть, Люберецкий р-н, г. Люберцы, городок Б кадастровый номер 50:22:0010211:16.

изложив пункты договора 2.1,2.3, 2.5, 2.6 в следующей редакции:

Пункт 2.1. Цена продажи Объектов, указанных в пункте 1.1 Договора, составляет 29 116 273 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта №02-03/18/1163 по делу № А41-64942/18 от 12.10.2018г., выполненным экспертом ООО "Оценочная компания "BETA" ФИО1 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 2.3. Сумма, на которую предоставляется рассрочка, составляет 29 116 273 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 2.5. Оплата по Договору вносится Покупателем равными ежемесячными платежами. Каждый ежемесячный платеж состоит из оплаты части основного долга, составляющей не менее 485 271, 22 руб., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Пункт 2.6. Первый ежемесячный платеж: перечисляется в срок не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого последующего месяца.

Взыскать с КУИ Администрацией городского округа Люберцы в пользу ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб, расходы за проведение экспертизы в размере 80 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.

Судья Н.В. Плотникова