Решение от 10 декабря 2019 г. по делу № А64-6600/2019

Арбитражный суд Тамбовской области

392020 г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-6600/2019
10 декабря 2019г.
г. Тамбов


Резолютивная часть решения объявлена 03.12.2019г.

В полном объеме решение изготовлено 10.12.2019г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Н.Ю. Макаровой

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи О.И. Долгополовым

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО "Стройжил-Сервис" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Тамбов

к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Тамбов

о понуждении заключить договор аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 30.09.2019г.

ФИО2, доверенность от 30.09.2019г.

от ответчика: ФИО3, доверенность от 06.05.2019г. № 101-15-841.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Стройжил-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области о понуждении заключить договор аренды земельного участка, истец просит внести изменения в договор аренды земельного участка в г. Тамбове № 54 от 27.06.2016г., изложив п. 2.1. в следующей редакции: «2.1 Срок аренды земельного участка устанавливается с 10.06.2016г. по 10.03.2021г.».

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика требования истца не признал.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Постановлением администрации г. Тамбова от 15.08.2012 г. № 6530 был образован земельный участок площадью 468 кв. м. с кадастровым номером 68:29:0214010:646 по ул. Красная г. Тамбова, для продажи на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка под строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Аукцион был проведен, по его результатам заключен договор аренды земельного участка с ООО «ИСК «СТРОИТЕЛЬ», постановлением администрации г. Тамбова от 26.11.2013 г. № 10098 утвержден градостроительный план земельного участка. Постановлением администрации г. Тамбова от 08.08.2014 г. № 6603 обществу с ограниченной ответственностью «ИСК «СТРОИТЕЛЬ» выдано разрешение на передачу прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Стройжил-Сервис».

ООО «Стройжил-Сервис» разработало проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома, было получено разрешение на строительство № 68 306000-1611-2015 от 04.08.2015 г. Начато строительство.

Обществу с ограниченной ответственностью «Стройжил-Сервис» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома, площадью застройки 2 341,4 кв. м., степенью готовности 7%, кадастровый номер 68:29:0214010:689, расположенный по адресу: <...>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.06.2016 г. сделана запись регистрации № 68-68/001 -68/001/210/2016-306/1.

Между ООО «Стройжил-Сервис» и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова был заключен договор аренды № 54 от 27.06.2016 г. земельного участка, площадью 468 кв. м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер № 68:29:0214010:646, с видом разрешенного использования: для завершения строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома (под строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома). Срок действия договора аренды 3 года с 10.06.2016 г. по 10.06.2019 г.

Постановлением администрации г. Тамбова от 06.10.2017 г. № 6084 обществу с ограниченной ответственностью «Стройжил-Сервис» разрешено использование земельного участка с кадастровым номером 68:29:0214010:14 в районе ул. Красной 13, площадью 1218 кв. м., без его предоставления и установления сервитута для размещения элементов благоустройства территории (асфальтобетонное покрытие, плиточное покрытие, детский площадки).

ООО «Стройжил-Сервис» обратилось в Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области с заявлением о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства по земельному участку в части предельного количества этажей здания и предельной высоты здания.

23.01.2018 г. был получен ответ № 01-15/203 о том, что «количество этажей, указанное в заявлении, может быть установлено без отклонения от предельных параметров».

Вместе с этим, Обществу было отказано в продлении разрешения на строительство, в связи с чем в этой части проектная документация была изменена, получено положительное заключение экспертизы.

Решением № 25-63-98/18 от 31.05.2018 г. Обществу отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с наличием защитной зоны объекта культурного наследия.

Отказ был обжалован в прокуратуру. Прокурорской проверкой установлено, что Обществу незаконно отказано в выдаче разрешения на строительство, что является барьером, препятствующим осуществлению законной предпринимательской деятельности, приводит к нарушению прав коммерческой организации и влечет за собой дополнительные затраты при строительстве.

ООО «Стройжил-Сервис» вновь обратилось с заявлением о выдаче разрешения на строительство по рассматриваемому объекту в Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области в связи с передачей прав по выдаче и продлению разрешения на строительство.

24 декабря 2018 г. выданное ранее разрешение на строительство было продлено сроком до 10 июня 2019 г.

Истец считает, что отказы в продлении разрешения на строительство в течение длительного времени (с марта 2017 г до 26 декабря 2018 г.) привели к существенному сокращению срока осуществления строительства на земельном участке по независящим от ООО «Стройжил-Сервис» причинам (на 1 год и 9 месяцев). В течение указанного периода времени договор аренды земельного участка действовал, срок его действия не был прекращен либо приостановлен.

ООО «Стройжил-Сервис» не успело достроить многоквартирный многоэтажный жилой дом в период действия договора аренды и разрешения на строительство.

Истец полагает, что срок действия договора аренды земельного участка № 54 от 27.06.2016 г. на период, в течение которого ООО «Стройжил-Сервис» не могло осуществлять работы на земельном участке по строительству многоквартирного многоэтажного жилого дома ввиду отказов органов государственной власти и местного самоуправления в продлении ранее выданного разрешения на строительство, на 1 год и 9 месяцев, должен быть продлен.

Истец обратился с заявлением о продлении срока действия договора аренды.

Истцу было отказано в удовлетворении заявления, т.к. истец ранее воспользовался своим правом приобрести рассматриваемый земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства.

ООО «Стройжил-Сервис» считает, что принимало все зависящие от него меры для продления ранее выданного разрешения на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома в целях использования земельного участка в соответствии с закрепленным в договоре аренды видом разрешенного использования и достижения целей аренды.

Ответчик требования истца не признал.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – также ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения аукциона заключен договор аренды земельного участка с ООО «ИСК «СТРОИТЕЛЬ», постановлением администрации г. Тамбова от 26.11.2013 г. № 10098 утвержден градостроительный план земельного участка. Постановлением администрации г. Тамбова от 08.08.2014 г. № 6603 обществу с ограниченной ответственностью «ИСК «СТРОИТЕЛЬ» выдано разрешение на передачу прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Стройжил-Сервис».

Правовая регламентация договора аренды предусмотрена Земельным кодексом РФ и гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Между ООО «Стройжил-Сервис» и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова был заключен договор аренды № 54 от 27.06.2016 г. земельного участка, площадью 468 кв. м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер № 68:29:0214010:646, с видом разрешенного использования: для завершения строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома (под строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома). Срок действия договора аренды 3 года с 10.06.2016 г. по 10.06.2019 г.

Судом установлено, что в процессе осуществления деятельности Обществу было отказано в продлении разрешения на строительство.

Отказы в продлении разрешения на строительство в течение длительного времени (с марта 2017 г до 26 декабря 2018 г.) привели к существенному сокращению срока осуществления строительства на земельном участке по независящим от ООО «Стройжил-Сервис» причинам (на 1 год и 9 месяцев). В течение указанного периода времени договор аренды земельного участка действовал, срок его действия не был прекращен либо приостановлен.

Прокурорской проверкой установлено, что Обществу незаконно отказано в выдаче разрешения на строительство, что является барьером, препятствующим осуществлению законной предпринимательской деятельности, приводит к нарушению прав коммерческой организации и влечет за собой дополнительные затраты при строительстве.

24 декабря 2018г. выданное ранее разрешение на строительство было продлено сроком до 10 июня 2019 г.

ООО «Стройжил-Сервис» принимало меры для продления ранее выданного разрешения на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома в целях использования земельного участка в соответствии с закрепленным в договоре аренды видом разрешенного использования и достижения целей аренды.

На земельном участке находится объект незавершенного строительства - многоквартирный многоэтажный жилой дом, площадью застройки 2 341,4 кв. м., степенью готовности 7%, кадастровый номер 68:29:0214010:689, расположенный по адресу: <...>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.06.2016 г. сделана запись регистрации № 68-68/001 -68/001/210/2016-306/1..

Факт осуществления действий по принятию мер для продления ранее выданного разрешения на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома, ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65), участвующие в деле лица несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Обществу с ограниченной ответственностью «Стройжил-Сервис» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома, площадью застройки 2 341,4 кв. м., степенью готовности 7%, кадастровый номер 68:29:0214010:689, расположенный по адресу: <...>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.06.2016 г. сделана запись регистрации № 68-68/001 -68/001/210/2016-306/1.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 разъяснено, что приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

На основании постановления Администрации г. Тамбова от 08.08.2014г. № 6603 была произведена передача прав истцу по договору № 211 от 19.08.2013г.

Исходя из принципа равноправия сторон в арбитражном процессе (статья 8 АПК РФ) и необходимости соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что в данном случае истец в соответствии со ст. 65 АПК РФ представил суду достаточные доказательства того, что в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для изменения Договора аренды земельного участка в г.Тамбове № 54 от 27.06.2016г., изложив п. 2.1. в следующей редакции: «2.1 Срок аренды земельного участка устанавливается с 10.06.2016г. по 10.03.2021г.».

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Ч. 1 ст. 109 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением (ч. 4 ст. 110 АПК РФ).

Истцом по ходатайству отнес расходы по госпошлине на себя.

В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

СУД РЕШИЛ:

Внести изменения в договор аренды земельного участка в г. Тамбове № 54 от 27.06.2016г., изложив п. 2.1. в следующей редакции: «2.1 Срок аренды земельного участка устанавливается с 10.06.2016г. по 10.03.2021г.».

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Макарова Н.Ю.