Решение от 27 января 2022 г. по делу № А16-2849/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, (42622) 3-82-40

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-2849/2021
г. Биробиджан
27 января 2022 года
Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Козыревой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Денисовой И.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Север» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 192 179 рублей 07 копеек, пени в размере 18 833 рублей 55 копеек за период с 26.03.2021 по 01.10.2021,

о расторжении договора аренды от 14.11.2018 № 9,

при участии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 10.01.2022 № 2;

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 24.02.2021,



УСТАНОВИЛ:

департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Север» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 192 179 рублей 07 копеек, пени в размере 18 833 рублей 55 копеек за период с 26.03.2021 по 01.10.2021, о расторжении договора аренды от 14.11.2018 № 9.

Определением от 30.11.2021 предварительное судебное заседание отложено на 18.01.2022.

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявила об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности в размере 192 179 рублей 07 копеек, пени в размере 18 833 рублей 55 копеек за период с 26.03.2021 по 01.10.2021. Просила расторгнуть договор аренды от 14.11.2018 № 9, в связи с задержкой оплаты задолженности и неэффективным использованием земельного участка.

Представитель ответчика в части отказа от исковых требований по взысканию задолженности и пени сообщила, что задолженность и пеня оплачена в полном объеме, c расторжением договора аренды от 14.11.2018 № 9 не согласна. В 2019 году ответчиком было освоено и засеяно 122 га, за счет общества провели межевание земельного участка. В 2019 году по март 2020 года ответчик привлек 20 иностранных граждан на посевные работы. В 2019 году из-за обильных осадков и паводка, значительная часть урожая погибла, от реализации выращенной продукции общество не получила планируемого дохода. В 2020 году посевные площади были уменьшены, в связи с отсутствием рабочей силы в виду установленных ограничений по въезду иностранных граждан на территорию Российской Федерации из-за новой коронавирусной инфекции. Сообщила, что ответчик планирует освоить земельный участок в 2022 году.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Как следует из материалов дела, комитетом по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (арендодатель) и ООО «Север» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2018 № 9 (далее – договор от 14.11.2018 № 9, договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок в кадастровым номером 79:04:1600001:64 площадью 2 034 789 кв.м, адрес (местоположение) участка: <...> 800 м от ориентира – село по направлению на юго-запад, из категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения».

Срок действия условий договора установлен с 14.11.2018 по 13.10.2023 (пункт 1.2 договора аренды).

На основании пункта 2.1 договора аренды арендная плата за пользование объектом вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к договору расчете арендной платы (приложение № 1 к договору).

За пользование объектом арендатор уплачивает арендодателю арендую плату ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за 4 квартал текущего года вносится арендатором до 01 декабря текущего года согласно приложению № 1 к договору (пункт 2.2 договора аренды).

Согласно приложению № 1 к договору ежегодный размер арендной платы составлял 204 991 рубль.

Соглашением к договору аренды земельного участка от 14.11.2018 № 9, установлено, что арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы на срок с 01.04.2020 по 30.09.2020.

Плата аренды за земельный участок не произведена.

Поскольку претензия от 02.08.2021 № 3169 ответчиком не была удовлетворена, истец обратился с настоящим иском в суд.

После обращения истца в суд, ответчик в полном объеме оплатил задолженность 192 179 рублей 07 копеек, пени в размере 18 833 рубля 55 копеек.

При таких, обстоятельствах отказ истца от заявленных требований не нарушает права лиц, участвующих в деле, а также иных лиц, в связи с этим принимается судом.

В связи с указанными обстоятельствами производство в части взыскании задолженности по договору аренды от 14.11.2018 № 9 по арендной плате за пользование земельным участком за период 1, 2, 3 кварталы 2021 год в размере 192 179 рублей 07 копеек, пени в размере 18 833 рубля 55 копеек за период с 26.03.2021 по 01.10.2021, подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установил следующее.

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспорено, что обязанность по внесению арендных платежей в спорный период арендатор надлежащим образом не исполнял, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 192 179 рублей 07 копеек, пени в размере 18 833 рубля 55 копеек за период с 26.03.2021 по 01.10.2021, которая на момент рассмотрения настоящего спора погашена, о чем представлено платежное поручение № 197 от 10.11.2021.

Пунктом 1 статьи 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление с требованием устранить нарушения (погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате) либо расторгнуть договор и освободить земельный участок. Истцом указано, что в случае не устранения нарушений истец намерен расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Факт направления ответчику претензии об устранении договорных нарушений, с предложением расторгнуть договор, подтвержден материалами настоящего дела, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден порядок уведомления арендатора о досрочном расторжении договора аренды.

Пункт 6.2.3 договора аренды предусматривает досрочное его расторжение в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Указанное условие не противоречит статье 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Как отмечено в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Кроме того, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», даже признание нарушения договора существенным не является основанием, автоматически влекущим расторжение договора судом; в частности, если сторона, допустившая такое нарушение, устранила его в разумный срок.

Судом принимается во внимание длительность правоотношений сторон (с 2018 года), цель использования земельного участка – выращивание зерновых.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором.

Судом установлено, что за спорный период ответчиком перечислена арендная плата.

Понятие разумного срока гражданским законодательством не урегулировано.

Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определен путем установления действительной воли сторон.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Волеизъявление арендодателя, выраженное при подписании и исполнении договора аренды, по существу направлено на получение определенного дохода от использования арендатором помещения.

Денежные средства от аренды земельного участка поступили на расчетный счет арендодателя, таким образом, цель заключения договора аренды достигнута.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Принимая во внимание длительность арендных правоотношений, суд считает необходимым при рассмотрении настоящего спора руководствоваться положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом длительного срока действия договора аренды, цели использования земельного участка, арендованного обществом, оплаты основного долга на момент рассмотрения спора, суд исходит из того, что расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате несвоевременного исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке и освобождения земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца, который освобожден от ее уплаты в доход федерального бюджета в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 150, 151, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять отказ департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) от исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Север» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) в части взыскании задолженности по договору аренды от 14.11.2018 № 9 по арендной плате за пользование земельным участком за период 1, 2, 3 кварталы 2021 год в размере 192 179 рублей 07 копеек, пени в размере 18 833 рубля 55 копеек за период с 26.03.2021 по 01.10.2021.

Производство по делу № А16-2849/2021 в указанной части прекратить.

В удовлетворении требования департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды от 14.11.2018 № 9, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Север» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:04:1600001:64, общей площадью 2 034 789 кв.м,, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – село, участок находится примерно в 16 800 м. от ориентира по направлению на юго–запад, почтовый адрес ориентира: ЕАО, Биробиджанский район, с. Головино, с разрешенным использованием –выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.




Судья

М.А. Козырева