Решение от 18 мая 2022 г. по делу № А83-12804/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-12804/2021
18 мая 2022 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 18 мая 2022 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Евдокимовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление

Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым

к ответчику – Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Южный Бриз»

о расторжении договора аренды земельного участка,

с участием представителей сторон:

от истца – не явился,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности №1 от 11.01.2022г,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Южный Бриз» (далее – Общество, ответчик), в котором просит суд расторгнуть Договор аренды земельного участка общей площадью 11415 кв.м. (земельный участок №1-10561 кв.м.; земельный участок №3-254 кв.м.; земельный участок №4-370 кв.м.; земельный участок №5-230 кв.м., с кадастровыми номерами 90:25:050601:31; 90:25:050601:37; 90:25:050601:36; 90:25:050601:35 соответственно), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...>, заключенный между Муниципальным образованием городской округ Ялта и Обществом с ограниченной ответственностью «Южный Бриз» 12.10.2015.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 04.06.2021 суд принял исковое заявление к производству и назначил предварительное судебное заседание.

Определением от 28.09.2021 суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству.

В судебном заседании 11.05.2022 представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыв на исковое заявление.

Истец явку уполномоченного представителя в судебное заседание 11.05.2022 не обеспечил, уведомлен надлежащим образом и своевременно.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом, согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Принимая достаточность собранных судом документов, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие истца.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлено следующее.

12 октября 2015 года между Муниципальным образованием городским округом Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее – арендодатель) и ООО «Южный берег» (далее – арендатор) в соответствии с Постановлением Администрации города Ялты Республики Крым от 12.10.2015 №2362-п заключен Договор аренды земельного участка (далее – Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 11415 кв.м. (земельный участок №1-10561 кв.м.; земельный участок №3-254 кв.м.; земельный участок №4-370 кв.м.; земельный участок №5-230 кв.м.) для строительства (реконструкция с расширением) рекреационного комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> с кадастровыми номерами 90:25:050601:31; 90:25:050601:37; 90:25:050601:36; 90:25:050601:35 соответственно, в границах указанных в кадастровом паспорте (пункт 1.1 Договора).

Пунктом 1.2 договора установлен вид разрешенного использования земельного участка – гостиничное обслуживание (код 4.7), категория земель – земли населенных пунктов.

Договор заключен на срок 10 лет (пункт 2.1 Договора).

Пунктами 4.4.3, 4.4.4 Договора регламентировано, что арендатор обязан, в том числе, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

12.02.2020 Департаментом муниципального контроля Администрации города Ялта Республики Крым был произведен осмотр земельного участка и составлен акт осмотра/обследования земельного участка, в котором зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 90:25:050601:31, площадью 10561 кв.м., свободен от застройки; частично огражден; не освоен; на участке произрастают зеленые насаждения, подлежащие инвентаризации и передаче на ответственное хранение получателя земельного участка.

14.04.2021 Департаментов в адрес Общества направлено Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по Договору и предложение о расторжении Договора №03-19/1082.

Считая, что арендатор обязательства по Договору в части освоения и использования земельного участка в установленные сроки не исполняет, истец обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Крым.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, возражения ответчика, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ необходимо руководствоваться следующим: в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 51 ГрК РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях, а также в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

Решением 85 сессии Ялтинского городского совета первого созыва №16 от 19.07.2019 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Следовательно, до утверждения правил застройки и землепользования 19.07.2019, у ответчика отсутствовала возможность получения разрешения на строительство и, как следствие, освоения земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что длительность освоения земельного участка в целях строительства обусловлена подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки земельного участка, проектной документации.

В подтверждение освоения спорного земельного участка ответчиком в материалы дела представлен градостроительный план земельного участка №RU357290007-01.2.10.001008 от 19.05.2020, согласно которому документация по планировке территории не утверждена.

Кроме того, в материалах дела имеются договоры на оказание услуг спецтехникой №01/01-2018 от 01.01.2018, №329/03/2018 от 29.03.2018; договор на оказание услуг по лабораторным исследованиям воды пляжной зоны №03/05-33 от 04.05.2018; договор на создание (передачу) договор на разработку и выдачу технический условий вынос (перенос) существующих линейно-кабельных сооружений из зоны строительства объекта гостиничного обслуживания №018909.041-21 от 20.01.2021; договор подряда на выполнение восстановления утечки напорной канализации №3 от 26.01.2021; договор на оказание услуг по проектированию выноса соответствующих линейно-кабельных сооружений связи АО «Крымтелеком» из зоны строительства объекта гостиничного обслуживания №15П-21 от 09.02.2021

Суд отмечает, что не освоение земельного участка в установленные сроки, может являться основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя лишь в тех случаях, когда основанием данного нарушения является неправомерное поведение (бездействие) самого арендатора, т.е. нарушение договорного обязательства поставлено в прямую зависимость от волеизъявления лица, арендующего земельный участок.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его не освоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Как следует из материалов дела, ответчиком предпринимаются все необходимые меры направленные на освоение земельного участка и он заинтересован в сохранении арендных отношений, соответственно, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны Общества в части не освоения земельного участка.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. С учетом длительного срока действия договора аренды, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Принимая во внимание, что только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не допущены существенные нарушения условий Договора.

Более того, на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику.

На основании вышеизложенного, оснований для расторжения договора аренды не имеется и требования Департамента удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины вопрос о распределении государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления - отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Крым.


Судья Е.А. Евдокимова