Решение от 26 апреля 2023 г. по делу № А32-40332/2020

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-40332/2020
г. Краснодар
26 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения от 27 марта 2023 года

Полный текст судебного акта изготовлен 26 апреля 2023 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Санаторий «Кудепста», г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, г. Сочи, (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии:

от истца: ФИО1- доверенность,

от ответчиков: ФИО2 - доверенность,



УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Санаторий «Кудепста» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – ответчики) с исковым заявлением, в котором просит суд:

- обязать департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу № А32-40332/2020 направить или вручить акционерному обществу «Санаторий «Кудепста» подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 23:49:0304023:60) от 15.12.1998 № 4900001231, в котором пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции:

2.2. Расчет арендной платы за заметный участок с 01.01.2016 года.

2.1.1. Размер арендной платы за 2016 год за земельный участок составляет 1 612485 рублей исходя из расчета: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка);

2.1.2. Размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 за земельный участок составляет - 1 024 568 рублей 55 копеек исходя из расчета: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка) + 4 % (коэффициент инфляции 2017): 365 дней х 223 дня);

2.1.3. Размер арендной платы на период с 12.08.2017 по 31.12.2017 за земельный участок составляет - 289 682 рублей 33 копейки исходя из расчета: 165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,45 % (налоговая ставка): 365 дней х 142 дня).

2.1.4. Размер арендной платы на 2018 год составляет - 1 158 276 (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка);

2.1.5. Размер арендной платы на 2019 год составляет - 1 158 276 (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка);

2.1.6. Размер арендной платы на 2020 год составляет - 1 158 276 (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка);

2.1.7. Размер арендной платы на 2021 год составляет - 1 942 954 рублей 59 копеек исходя из расчета: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка) + 4 % (коэффициент инфляции 2017) + 4 % (коэффициент инфляции 2018) + 4,3 % (коэффициент инфляции 2019) + 3 % (коэффициент инфляции 2020) + 3,7 % (коэффициент инфляции 2021);

2.1.8. Размер арендной платы на 2022 год составляет - 2 020 672 рублей 77 копеек исходя из следующего расчета: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка) + 4 % (коэффициент инфляции 2017) + 4 % (коэффициент инфляции 2018) + 4,3 % (коэффициент инфляции 2019) + 3 % (коэффициент инфляции 2020) + 3,7 % (коэффициент инфляции 2021) + 4 % (коэффициент инфляции 2022).

В случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по делу № А32-40332/2020 в установленный судом срок взыскать с Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу АО «Санаторий «Кудепста» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебную неустойку в сумме 10 000 рублей за каждый день неисполнения (несвоевременного исполнения) решения суда по день фактического его исполнения (с учетом уточнения иска определением суда от 24.01.2023 г.).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-6914/2020.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2022 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях к обоим ответчикам.

Представитель ответчиков в судебном заседании возражал против иска, пояснил, что уполномоченное лицо на заключение дополнительного соглашения к спорному договору аренды - департамент имущественных отношений администрации города Сочи в интересах администрации.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

15.12.1998 г. между Комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и Санаторием «Кудепста» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 1231 (далее – договор), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 30 300 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория по ул. Сухумское шоссе, 33 в Хостинском районе, из них под застройками – 15 150 кв. м, под территорией лесопарковых насаждений – 15 150 кв. м.

Впоследствии сторонами уточнен номер договора аренды – «4900001231».

Земельный участок в настоящее время имеет кадастровый номер «23:49:0304023:60», относится к категории земель «населенных пунктов», имеет разрешенный вид использования «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений санатория "Кудепста"».

Согласно данным ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304023:60 расположены следующие объекты недвижимости:

резервуар для питьевой воды, площадью 78,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1652;

здание водолечебницы сан. «Кудепста», площадью 293.2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1471;

резервуар для питьевой воды, площадью 27,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1653;

здание спального корпуса № 1 санатория «Кудепста», площадью 2 480,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1488;

здание спального корпуса № 2 сан. «Кудепста», площадью 1 226,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304023:1302;

нежилое здание, площадью 1 031,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304023:1156;

здание лечебного корпуса сан. «Кудепста», площадью 440,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1473;

здание котельной, площадью 53,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1466;

здание административного корпуса санатория «Кудепста», площадью 560,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1489;

здание гаража на 7 машина-мест, площадью 208 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1490.

09.04.2009 г. в ЕГРН внесена запись № 23-23-19/022/2009-42 о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 (свидетельство о собственности от 09.04.2009 серия 23-АЕ №600165).

17.02.2017 г. администрация и санаторий «Кудепста» заключили дополнительное соглашение б/н, которым внесли изменения в пункт 2.2. договора аренды от 15.12.1998 № 4900001231 изложив его в следующей редакции:

«пункт 1 соглашения: «размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2. договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок от 10.02.2017 №17/02-16 и составляет 3 632 370 руб.».

«пункт 2 соглашения: «исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 07.02.2017 года».

Истец полагая, что указанный размер арендной платы в сумме 3 632 370 рублей рассчитан незаконно, обратился в арбитражный суд 19.02.2020 г. с исковым заявлением о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды земельного участка от 15.12.1998 № 4900001231.

Указанные исковые требования рассматривались в рамках дела №А32-6914/2020.

Кроме того, 06.08.2020 г. со ссылками на вступление с 12.08.2017 г. принципа определения арендной платы, истец направил в адрес администрации проект дополнительного соглашения к спорному договору аренды, устанавливающий расчет арендной платы с 12.08.2017 г. в размере ставки земельного налога.

Оставление администрацией указанного дополнительного соглашения без подписания послужило основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями, рассматриваемыми в настоящем деле, о заключении указанного дополнительного соглашения, устанавливающий расчет арендной платы с 12.08.2017 г. в размере ставки земельного налога.

В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 г. по делу №А32-6914/2020, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2022 г., пункты 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 № 4900001231 признаны недействительными.

В ходе рассмотрения указанного дела с учетом проведенной судебной экспертизы судами установлено, отчет об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок от 10.02.2017 №17/02-16, примененный администрацией в пунктах 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 г., недействителен, экспертом установлена иная рыночная стоимость участка.

С учетом установленных обстоятельств вышеуказанными судебными актами, истец в настоящем деле уточнил исковые требования на обязание заключить дополнительное соглашение к спорному договору аренду, устанавливающий расчет арендной платы, начиная с 01.01.2016 г.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

В силу разъяснений, указанных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым, в частности, относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Вместе с тем, судебными актами по делу №А32-6914/2020 уже установлено, что Комитет по управлению имуществом города Сочи на момент подписания спорного договора аренды обладал полномочиями на подписание договора аренды.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной (муниципальной) собственности, является регулируемым и определяется на основании нормативно-правовых актов уполномоченных органов государственной власти.

В силу требований ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление от 16.07.2009 № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - основные принципы).

С учетом требований ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/2011 основные принципы, являются общеобязательными при определении арендной платы за земли, находящиеся в любой публичной собственности, в том числе и муниципальной собственности.

Порядок определения (расчета) размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи регламентировался постановлениями администрации города Сочи от 30.06.2009 г. № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - постановление № 210) и постановлением от 18.07.2016 г. № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее - постановление № 1699).

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям земельных участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 данного постановления)

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 к перечисленным в пункте 5.2 постановления № 210 категориям не относится, поэтому арендную плату за указанные земельные участки следует производить исходя из значения его рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 постановления № 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 упомянутого постановления администрации.

Поскольку в муниципальном нормативном акте (постановлении № 210) нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, исходя из их рыночной стоимости, постольку при определении арендной платы за спорные участки в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 (далее - постановление № 50).

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 г. по делу № А32-14759/2016.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления № 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р х С, где:

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5-7 пункта 1 данного постановления). В тоже время, постановление № 50 утратило силу в связи с изданием Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее - постановление № 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016 г.).

Постановление № 121 предусматривает ставку для расчета арендной платы за земельные участки (за исключением участков, в отношении которых предусмотрен иной порядок расчета арендной платы) в размере 1,5 % рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, в период действия постановления № 210 ввиду отсутствия в нем четко сформулированной нормы, устанавливающей ставку арендной платы, при расчете исходя из рыночной стоимости, размер арендных платежей в таком случае в силу действия постановлений № 50 и № 121 будет составлять 1,5 % рыночной стоимости земельного участка.

Правомерность данного правового подхода подтверждена определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 г. № 308-ЭС15-10694 по делу № А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 г. по делу № А32-12783/2014, от 11.03.2016 г. по делу № А32-30845/2015, от 28.04.2015 г. по делу № А32-2133/2014.

Постановление № 210 утратило силу в связи с изданием постановление № 1699, вступившего в силу со дня официального опубликования - 02.08.2016 г.

С 02.08.2016 г. в действие вступило постановление администрации г. Сочи от 18.07.2016 г. № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

Согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Пунктами 1-5 данного постановления размер арендной платы для спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.

Таким образом, по состоянию на 2016 и в последующих периодах (2017-2022) размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 с учетом положений постановлений администрации города Сочи от 30.06.2009 г. № 210, от 18.07.2016 г. № 1699 следует производить по формуле: рыночная стоимость х 1,5 % с увеличением на коэффициент инфляции (со следующего года, после определения рыночной стоимости).

Размер годовой арендной платы в отношении арендованного истцом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60, первоначально определен администрацией на основании Отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.02.2017 г. № 17/02-16.

Согласно отчету № 17/02-16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 определена ООО «Янтарь-оценка» в размере 242 158 000 рублей. Величина годовой арендной платы составляет 3 632 370 рублей (расчет оценщика 242 158 000 (рыночная стоимость) х 1,5% (расчетная ставка)).

Между тем, судебными актами по делу А32-6914/2020 с учетом проведенной судебной экспертизы установлено, что отчет № 17/02-16 об оценке не соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки. Выявленные в отчете № 17/02-16 нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60. Экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:60 на 2016 год составляет 107 499 000 рублей.

В судебных актах по делу №А32-6914/2020, с учетом установленной экспертом рыночной стоимости установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 должен быть рассчитан следующим образом: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка) =1 612 485 рублей (годовой размер арендной платы).

Таким образом, указанный размер рыночной стоимости земельного участка (107 499 000) на 2016 установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-6914/2020 и не подлежит повторному исследованию судом при рассмотрении настоящего дела.

На основании изложенного по состоянию на 2016 год законный размер арендной платы по договору составил 1 612 485 рублей (107 499 000 (рыночная стоимость участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка)).

В следующих периодах (с 2017 года) при расчете арендной платы от рыночной стоимости по ставке 1,5 % размер аренды подлежит увеличению каждый следующий год на коэффициент (индекс) инфляции, установленный в период 2017-2022 на основании следующих федеральных законов:

Уровень инфляции на 2017 согласно Закону от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 и на плановый период 2018 и 2019» составил - 4,0 %.

Уровень инфляции на 2018 согласно Закону от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 и плановый период 2019 и 2020» составил - 4,0 %.

Уровень инфляции на 2019 согласно Закону от 29.11.2018 № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 и на плановый период 2020 и 2021» составил - 4,3 %.

Уровень инфляции на 2020 согласно Закону от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 и на плановый период 2021 и 2022» составил - 3 %.

Уровень инфляции на 2021 согласно Закону от 08.12.2020 № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 и на плановый период 2022 и 2023» составил - 3,7 %.

Уровень инфляции на 2022 согласно Закону от 06.12.2021 № 390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 и на плановый период 2023 и 2024» составил - 4 %.

При указанных обстоятельствах в период с 2017 по 2022 размер арендной платы по договору № 4900001231 при ее расчете по ставке 1,5 % от рыночной стоимости (в качестве базовой величины) с применением соответствующих коэффициентов инфляции, должен рассчитываться:

На 2017 размер арендной платы будет составлять 1 676 984,4 рублей (1 612 485 (арендная плата 2016) + 4 % (коэф. инф. 2017).

На 2018 размер арендной платы будет составлять 1 744 063,77 рублей (1 612 485 (арендная плата 2016) + 4 % (коэф. инф. 2017) + 4 % (коэф. инф. 2018).

На 2019 размер арендной платы будет составлять 1 819 058,51 рублей (1 612 485 (арендная плата 2016) + 4 % (коэф. инф. 2017) + 4 % (коэф. инф. 2018) + 4,3 % (коэф. инфляции 2019).

На 2020 размер арендной платы будет составлять 1 873 630,27 рублей (1 612 485 (арендная плата 2016) + 4 % (коэф. инф. 2017) + 4 % (коэф. инф. 2018) + 4,3 % (коэф. инф. 2019) + 3 % (коэф. инф. 2020)

На 2021 размер арендной платы составит 1 942 954,59 рублей (1 612 485 (арендная плата 2016) + 4 % (коэф. инф. 2017) + 4 % (коэф. инф. 2018) + 4,3 % (коэф. Инфляции 2019) + 3 % (коэф. инф. 2020) + 3,7 % (коэф. инф. 2021).

На 2022 размер арендной платы составит 2 020 672,77 рублей (1 612 485 (арендная плата 2016) + 4 % (коэф. инф. 2017) + 4 % (коэф. инф. 2018) + 4,3 % (коэф. Инфляции 2019) + 3 % (коэф. инф. 2020) + 3,7 % (коэф. инф. 2021) + 4 % (коэффициент инфляции 2022).

Между тем, постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 г. № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582» дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем восемь (далее -Принцип № 7) следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 г. № 710, принятого во исполнение пункта 4 постановления от 16.07.2009 г. № 582 разъяснено, что в целях применения «Принципа № 7» рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земли.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Иными словами, при наличии на ограниченном в обороте в соответствии с требованиями законодательством РФ земельном участке объектов недвижимости (строений и (или) зданий и сооружений) принадлежащих арендатору на праве частной собственности, размер арендной платы за пользованием таким земельным участком, ограничивается размером земельного налога, то есть в таком случае, размер аренды не должен превышать размера земельного налога для соответствующего земельного участка, рассчитанного с учетом правил главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 имеет разрешенный вид использования «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений санатория «Кудепста»» и на нем расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности АО «Санаторий «Кудепста».

Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 г. № 308-КП6-17577, от 07.02.2018 г. № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт - Сочи является курортом федерального значения и все земельные участки, расположенные в административных (территориальных) границах города-курорта Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий являясь ограниченными в обороте.

На этом основании, с 12.08.2017 г. размер арендной платы за спорный земельный участок с учетом применения Принципа № 7 должен рассчитываться в размере земельного налога.

По правилам главы 30 (земельный налог) НК РФ расчет суммы земельного налога выполняется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога.

Ставка земельного налога в отношении земель санаторно-курортного назначения, предоставленных для размещения объектов санаториев (решение Городского собрания Сочи от 11.12.2007 г. № 231) устанавливалась: в период до 31.12.2017 (включительно) в размере ставки - 0,45 %, с 01.01.2018 в размере налоговой ставки - 0,7 % кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 г. № 2640 (далее - Приказ № 2640) на территории Краснодарского края утверждена кадастровая стоимость земель населенных пунктов, подлежащая применению с 01.01.2017 г., в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 установлена кадастровая стоимость в размере 276 790 082,02 руб.

АО «Санаторий «Кудепста» не согласившись с указанным размером кадастровой стоимости земельного участка оспорило его в судебном порядке, обратившись в суд общей юрисдикции с административным исковым заявлением.

Решением Краснодарского краевого суда от 28.09.2021 г. по административному делу № 3а-1187/2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 установлена в размере 165 468 000 рублей.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции апелляционным определением от 16.03.2022 г. № 66а-350/2022 оставила без изменения решение Краснодарского краевого суда от 28.09.2021 г. по административному делу № 3а-1187/2021, дополнив резолютивную часть решения суда указанием на период применения определенной судом кадастровой стоимости: «с 03.02.2017 года по 01.01.2021 года».

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.11.2022 г. № 3а-1187/2021 судебные акты по административному делу №3а-1187/2021 оставлены без изменения.

Таким образом, в период с 03.02.2017 г. по 31.12.2021 г. (включительно) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 подлежащая применению при исчислении арендной платы равна 165 468 000 рублей.

Применительно к 2017 году размер годовой арендной платы (в размере земельного налога) составит - 744 606 рублей (165 468 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,45% (налоговая ставка).

Применительно к периодам 2018-2020 г.г. размер годовой арендной платы (в размере земельного налога) составит - 1 158 276 рублей (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка).

Поскольку, размер земельного налога по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0304023:60 как в период 2017 г. (с 12.08.2017 г. по 31.12.2017 г.), так и в период 2018-2020 г.г. ниже размера арендной платы, исчисленного с применением рыночной стоимости земельного участка (арендная плата на 2017 год = 1 676 984,4 руб.), постольку с учетом применения Принципа № 7 арендная плата в указанный период подлежит установлению в размере земельного налога.

С 01.01.2021 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 вновь увеличилась до 329 792 775 рублей, что при применении Принципа № 7 влечет размер земельного налога в сумме 2 308 549,42 руб. (329 792 775 х (налоговая ставка) - 0,7 %), в то время как при расчете арендной платы от рыночной стоимости, размер аренды на этот же период (2021 г.) будет составлять - 1 942 954,59 руб. (1 612 485 руб. (арендная плата 2016) + 4 % + 4 % + 4,3 % + 3 % + 3,7 %).

В связи с чем с 01.01.2021 г. в силу нормативного регулирования исчисление арендной платы следует производить по правилам, установленным постановлением администрации г. Сочи от 18.07.2016 г. № 1699 на основании рыночной стоимости земли.

При таких обстоятельствах в период с 01.01.2017 г. по 31.12.2022 г. размер арендной платы по договору надлежит исчислять следующим образом:

На период с 01.01.2017 по 11.08.2017 размер арендной платы составляет -1 024 568,55 рублей (1 676 984,4 (размер аренды за 2017 год): 365 дней х 223 дня).

На период с 12.08.2017 по 31.12.2017 размер аренды составит - 289 682,33 руб. (165 468 000 (кадастровая стоимость) х (ставка) 0,45 % : 365 дней х 142 дня).

На 2018 год размер арендной платы составит - 1158 276 (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка).

На 2019 год размер арендной платы составит - 1 158 276 (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка).

На 2020 год размер арендной платы составит - 1158 276 (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка).

На 2021 год размер арендной платы составит - 1 942 954,59 рублей (1 612 485 (арендная плата 2016) + 4 % (коэффициент инфляции 2017) + 4 % (коэффициент инфляции 2018) + 4,3 % (коэффициент инфляции 2019) + 3 % (коэффициент инфляции 2020) + 3,7 % (коэффициент инфляции 2021).

На 2022 год размер арендной платы составит 2 020 672,77 рублей (1 612 485 (арендная плата 2016) + 4 % (коэффициент инфляции 2017) + 4 % (коэффициент инфляции 2018) + 4,3 % (коэффициент инфляции 2019) + 3 % (коэффициент инфляции 2020) + 3,7 % (коэффициент инфляции 2021) + 4 % (коэффициент инфляции 2022).

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (определение от 24.01.2014 года №ВАС-1955200/2013) разъяснил, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ). При этом, с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 АПК РФ), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом).

В этой связи, разрешая переданный для рассмотрения в судебном порядке спор об урегулировании возникших при исполнении договора аренды от 15.12.1998г. № 4900001231 разногласий, относительно условий договора о величине регулируемой арендной платы, арбитражный суд в силу названных положениях гражданского законодательства и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.05.2007 года № 1340/07 должен определить в решении суда и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор.

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 года N 10782/13).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 г. № 12404/09 прямо указал, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Однако, в рассматриваемом деле положения п. 3 ст.453 ГК РФ неприменимы, поскольку при разрешении заявленного требования, судом определяются условия договора о размере регулируемой арендной платы с учетом действующей методики расчета, установленной соответствующим нормативным правовым актом, а не с даты вступления в силу судебного акта.

Правомерность данного подхода соответствует сложившейся судебной практики Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановления от 14.02.2017 года по делу № А53-11098/2016, от 10.05.2018 года по делу № А32-3413/2017, от 27.11.2017 года по делу № А32-101799/2017, от 07.02.2012 года по делу № А63-215/2011) и Верховного суда Российской Федерации (от 05.08.2016 года № 301-ЭС16-8777, от 25.11.2016 года № 309-ЭС16-15628).

При таких обстоятельствах исковые требования истца об обязании внести изменения в договор аренды от 15.12.1998 г. № 4900001231, путем заключения дополнительного соглашения в редакции, указанной в исковом заявлении подлежат удовлетворению. (Аналогичные выводы содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2018 г. по делу №А32-6024/2018).

При этом, суд считает необходимым обязать внести указанные изменения администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме и фактически внося в договор аренды условия, устанавливающие размер арендного платежа и формулу его расчета, подлежащую применению в конкретный период времени, суд исходит прежде всего из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определенность в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор аренды вносятся условия, соответствующие действующему законодательству РФ, что не может нарушать права ответчика, поскольку он, будучи публичным собственником земельного участка, вправе претендовать на получение от истца как арендатора земельного участка законного размера арендных платежей.

В соответствии со ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд считает необходимым установить срок, в течение которого надлежит направить проект дополнительного соглашения - в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Рассматривая требование истца об указании в судебном акте на возможное взыскание неустойки с ответчика, арбитражный суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка)

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 ГК РФ).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 указано, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.

В целях побуждения ответчика к надлежащему и своевременному исполнению судебного акта, принятию им всех мер по обеспечению исполнения судебного акта, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истца компенсации за ожидание исполнения судебного акта, определив сумму компенсации в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем истечения срока исполнения решения суда до момента фактического его исполнения. В случае, если ответчиком не будет допущено нарушение сроков исполнения судебного акта, судебная неустойка не подлежит взысканию. (Аналогичные выводы содержатся в кассационном постановлении от 14.06.2022 г. по делу N А32-16800/2021).

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлине следует возложить на ответчика (администрацию) как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Обязать администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда направить в адрес АО «Санаторий «Кудепста», г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 23:49:0304023:60) от 15.12.1998 г. № 4900001231, в котором пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции:

2.2. Расчет арендной платы за земельный участок с 01.01.2016 года.

2.1.1. Размер арендной платы за 2016 год за земельный участок составляет 1 612485 рублей исходя из расчета: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка);

2.1.2. Размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 за земельный участок составляет - 1 024 568 рублей 55 копеек исходя из расчета: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка) + 4 % (коэффициент инфляции 2017): 365 дней х 223 дня);

2.1.3. Размер арендной платы на период с 12.08.2017 по 31.12.2017 за земельный участок составляет - 289 682 рублей 33 копейки исходя из расчета: (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,45 % (налоговая ставка): 365 дней х 142 дня).

2.1.4. Размер арендной платы на 2018 год составляет - 1 158 276 (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка);

2.1.5. Размер арендной платы на 2019 год составляет - 1 158 276 (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка);

2.1.6. Размер арендной платы на 2020 год составляет - 1 158 276 (165 468 000 (кадастровая стоимость) х 0,7 % (налоговая ставка);

2.1.7. Размер арендной платы на 2021 год составляет - 1 942 954 рублей 59 копеек исходя из расчета: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка) + 4 % (коэффициент инфляции 2017) + 4 % (коэффициент инфляции 2018) + 4,3 % (коэффициент инфляции 2019) + 3 % (коэффициент инфляции 2020) + 3,7 % (коэффициент инфляции 2021);

2.1.8. Размер арендной платы на 2022 год составляет - 2 020 672 рублей 77 копеек исходя из следующего расчета: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5 % (расчетная ставка) + 4 % (коэффициент инфляции 2017) + 4 % (коэффициент инфляции 2018) + 4,3 % (коэффициент инфляции 2019) + 3 % (коэффициент инфляции 2020) + 3,7 % (коэффициент инфляции 2021) + 4 % (коэффициент инфляции 2022).

В случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по настоящему делу в установленный судом срок взыскать с администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу АО «Санаторий «Кудепста», г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебную неустойку в сумме 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по день фактического его исполнения.

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу АО «Санаторий «Кудепста», г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий