Решение от 1 марта 2019 г. по делу № А19-31687/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952) 24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-31687/2018
г. Иркутск
01 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 01 марта 2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА ИНВЕСТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664011, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "СТАФ-РЕСУРС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664017, <...>)

о расторжении договора аренды

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "КОНДОРТРЕЙД" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664022, <...>; адрес конкурсного управляющего: 117105, город Москва, а/я 9)

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 9.01.2019, паспорт;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: не явились, извещено надлежащим образом.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА ИНВЕСТ" (далее, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью "СТАФ-РЕСУРС" (далее, ответчик) с требованием о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2015, заключенного с ООО "СТАФ-РЕСУРС" в отношении недвижимого имущества: спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1 539,7 кв. м., инв № 53083, лит. Б, б, кадастровый номер 38:36:000024:3149, переданная в аренду площадь 787,6 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,6, по адресу: <...>.

Истец требование поддержал, в обоснование заявленного требования сослался на факт неисполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей более двух раз подряд и на право арендодателя на досрочное расторжение договора в связи с обращением взыскания залогодержателем на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, отзыв не представил, ходатайств не заявил.

Определения суда от 28.12.2018, от 06.02.2019 были направлены по адресу ответчика, указанному в едином государственном реестре юридических лиц - 664017, <...>.

Указанные почтовые отправления ответчиком получены не были, возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения».

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

С учетом положения пункта 2 данной статьи юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В пунктах 67 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 68 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Учитывая данные обстоятельства, суд полагает возможным признать ответчика надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Третье лицо общество с ограниченной ответственностью "КОНДОРТРЕЙД" в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, письменных пояснений не представило, ходатайств не заявило.

В силу части 1, 3 статьи 156 АПК РФ непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО «КОНДОРТРЕЙД» (арендодателем) и ООО «СФЕРА» (арендатором) 01.04.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь составляет 1 539,7 (Одна тысяча пятьсот тридцать девять целых семь десятых) кв.м, инв. № 53083,лит.БД кадастровый (или условный номер: 38:36:000024:3149), передаваемая площадь составляет 787, 6 (Семьсот восемьдесят семь целых шесть десятых) кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1, 6 (далее по тексту - нежилые помещения), помещения расположены по адресу: г. Иркутск, ул.Байкальская, д.293/7.

В силу пункта договора 1.4 арендодатель гарантирует, что недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора находится в технически исправном состоянии, под арестом или запретом не состоит, в отношении него отсутствуют притязания (в том числе судебные) третьих лиц, не является предметом какого-либо действующего договора (сделки), в том числе предварительного, заключенного между Арендодателем и третьим лицом (лицами), не обременено правами третьих лиц, в том числе сервитутами, не заложено, за исключением прав Открытого акционерного общества Банк ВТБ (далее - «Залогодержатель»), которому помещения заложены по Кредитному соглашению № КС-703710/2013/00056 от 24.04.13г., на основании Договора ипотеки № ДИ1 /703710/2013/00063 от 19.09.13г. В случае обращения взыскания Залогодержателем на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки по Договору № ДИ1/703710/2013/00063 от 19.09.13г. Арендодатель имеет право на досрочное расторжение настоящего Договора.

Срок аренды составляет 15 (Пятнадцать) лет с момента государственной регистрации настоящего договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. (пункт 1.5 договора).

В силу пункта 2.3.11 договора арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 настоящего договора.

В пункте договора 3.1 указано, что размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанных в п. 1.1. настоящего договора составляет 300 (Триста) рублей за 1 (Один) кв.м. в месяц, в т.ч. НДС. Коммунальные услуги в стоимость арендной платы не входят и оплачиваются Арендатором дополнительно на основании выставленных счетов.

Пунктом договора 3.3. определено, что расчеты по договору производятся ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в соответствии с выставленным счетом. Счет-фактура и акт выполненных работ выписываются после оплаты счета.

Оплата коммунальных услуг производится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 7.2 договора настоящий договор может быть расторгнут сторонами досрочно только в судебном порядке либо во внесудебном порядке, по соглашению сторон.

В ходе исполнения договора сторонами были заключены дополнительные соглашения № от 13.05.2015, №2 от 01.04.2015, № 3 от 22.05.2015.

Договор аренды, а также дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области.

В соответствии с представленным соглашением о переводе прав и обязанностей от 28.12.2016 по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015, заключенного между ООО «КОНДОРТРЕЙД» (арендодателем), ООО «СФЕРА» (арендатором) и ООО «СТАФ-РЕСУРС» (новым арендатором) Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает на себя права и обязанности по Договору аренды недвижимого имущества от 01 апреля 2015 года (далее по тексту – Договор аренды), заключенному между Арендатором и Арендодателем на следующее недвижимое имущество- нежилое помещение, площадь 787,6 кв.м, первый этаж: номера на поэтажном плане: 1,6 кадастровый номер 38:36:000024:3149 (далее по тексту - «нежилое помещение», «Объект»), расположенное по адресу: <...>. Общая площадь объекта составляет 1539,7 (Одна тысяча пятьсот тридцать девять целых семь десятых) кв.м включает в себя спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2 этажный.

В соответствии с пунктом 2 соглашения арендодатель, подписывая настоящее Соглашение, выражает свое согласие на перевод прав и обязанностей по Договору аренды недвижимого имущества от 01 апреля 2015 года, ознакомлен и согласен с его условиями.

Права и обязанности Арендатора по Договору аренды переходят к Новому Арендатору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав и обязанностей (пункт 4 соглашения).

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области, о чем 17.02.2017 внесена соответствующая запись в единой государственный реестр недвижимости.

07.09.2018 между ООО «Кондортрейд» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавцом) и ООО ««Дельта Инвест» (покупателем) заключен договор купли-продажи имущества.

В соответствии с пунктом 1 договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить имущество, принадлежащее ООО «Кондортрейд», перечисленное в Приложениях N 1 и № 2, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. Покупателю известно, что имущество, указанное в Приложении № 1 является предметом залога. Залогодержатель: Банк «ВТБ» (ПАО), ИНН <***>, ОГРН <***>, Договор об ипотеке здания и земельного участка №ДИ 1-703710/2013/00063 от 19.09.2013 г., №ДИ1-ЦУ-703710/2015/00059 от 14.08.2015 г., по которым поименованное имущество передано в Залог в обеспечение исполнения обязательств по кредитным соглашениям № КС-703710/2013/00056 от 24.04.2013 г., ШС-703710/2013/00063 от 28.05.2013 г., № КОЦУ-703710/2015/00059 от 14.08.2015 г., подлежит прекращению на основании пп. 4, п. 1 ст. 352 ПК РФ с момента исполнения покупателем обязательств по оплате приобретаемого имущества.

Как следует из представленного приложения № 1 к договору от 07.09.2018 один из объектов подлежащих передаче в собственность по договору купли-продажи является: спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса – нежилое здание, 2 этажный, инв. № 53083, лит. Б, б, кадастровый номер: 38:36:000024:3149, адрес: <...>, площадь 1539,7 кв. м.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области 20.11.2018 произведена государственная регистрация права собственности ООО ««Дельта Инвест» на спорное здание.

Истцом в адрес ответчика 15.12.2018 было направлено уведомление об отказе от договора аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 140 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О несостоятельности (банкротстве)" после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).

В соответствии с договором купли-продажи имущества от 07.09.2018 от ООО «Кондортрейд» к ООО ««Дельта Инвест» перешло право собственности на спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса – нежилое здание, 2 этажный, инв. № 53083, лит. Б, б, кадастровый номер: 38:36:000024:3149, адрес: <...>, площадь 1539,7 кв. м.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области 20.11.2018 произведена государственная регистрация права собственности ООО ««Дельта Инвест» на здание.

Вышеуказанное здание является объектом аренды по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015, заключенного между ООО "КОНДОРТРЕЙД" и ООО СТАФ-РЕСУРС».

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 24 Информационного письма N 66 переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, с 20.11.2018 истец приобрел права арендодателя по договору по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015. Вместе с правами арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 истец приобрел и право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте договора 3.1 указано, что размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанных в п. 1.1. настоящего договора составляет 300 (Триста) рублей за 1 (Один) кв.м. в месяц, в т.ч. НДС. Коммунальные услуги в стоимость арендной платы не входят и оплачиваются Арендатором дополнительно на основании выставленных счетов.

Пунктом договора 3.3. определено, что расчеты по договору производятся ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в соответствии с выставленным счетом. Счет-фактура и акт выполненных работ выписываются после оплаты счета.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом в адрес ответчика 15.12.2018 было направлено уведомление об отказе от договора аренды, в том числе в связи с неисполнением обязанностей по внесению арендных платежей.

В обоснование заявленных требований истец ссылается, в том числе на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20.11.2018 по делу № А19-14856/2018 в соответствии с которым с ООО «СТАФ-РЕСУРС» в пользу ООО «КОНДОРТРЕЙД» взыскана задолженность по арендной плате за период 01.09.2017 г. по 31.03.2018.

В свою очередь, суд отмечает, что указанное решение суда не вступило в законную силу.

Однако ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств внесения арендных платежей по договору, в том числе за период с 20.11.2018, факт неисполнения обязанности по внесению арендных платежей ответчиком не оспорен.

Кроме того, в силу пункта договора 1.4 в случае обращения взыскания Залогодержателем на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки по Договору № ДИ1/703710/2013/00063 от 19.09.13г. Арендодатель имеет право на досрочное расторжение настоящего Договора.

Из представленного договора купли-продажи имущества от 07.09.2018 следует, что имущество, указанное в Приложении № 1 является предметом залога. Залогодержатель: Банк «ВТБ» (ПАО), ИНН <***>, ОГРН <***>, Договор об ипотеке здания и земельного участка №ДИ 1-703710/2013/00063 от 19.09.2013 г., №ДИ1-ЦУ-703710/2015/00059 от 14.08.2015 г., по которым поименованное имущество передано в Залог в обеспечение исполнения обязательств по кредитным соглашениям № КС-703710/2013/00056 от 24.04.2013 г., ШС-703710/2013/00063 от 28.05.2013 г., № КОЦУ-703710/2015/00059 от 14.08.2015 г., подлежит прекращению на основании пп. 4, п. 1 ст. 352 ПК РФ с момента исполнения покупателем обязательств по оплате приобретаемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 138 ГК РФ из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

Поскольку истец приобрел право собственности на здание в ходе осуществления процедуры реализации предмета залога в рамках процедуры конкурсного производства по делу № А19-11332/2016, истец в силу пункта 1.4 договора от 01.04.2015 также приобрел право на досрочное расторжение договора, о чем известил ответчика уведомлением, направленным 15.12.2018.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, считаются признанными ответчиком вышеприведенные обстоятельства.

Учитывая неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.09.2017 г. по 31.03.2018, а также предусмотренное договором право арендодателя на досрочное расторжение договора в связи с обращением взыскания залогодержателем на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, суд приходит к выводу о том, что указанные нарушения ответчиком условий договора являются существенными, поскольку другая сторона по договору (истец по настоящему делу) в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно: своевременного и в полном объеме поступления арендных платежей.

При таких обстоятельствах, суд находит требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2015, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "КОНДОРТРЕЙД" и обществом с ограниченной ответственностью «СТАФ-РЕСУРС» в отношении недвижимого имущества: спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1 539,7 кв. м., инв. № 53083, лит. Б, б, кадастровый номер 38:36:000024:3149, переданная в аренду площадь 787,6 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,6, по адресу: <...>, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб., уплаченная истцом платежным поручением № 265 от 21.12.2018, относится на ответчика и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2015, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "КОНДОРТРЕЙД" и обществом с ограниченной ответственностью «СТАФ-РЕСУРС» в отношении недвижимого имущества: спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1 539,7 кв. м., инв. № 53083, лит. Б, б, кадастровый номер 38:36:000024:3149, переданная в аренду площадь 787,6 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,6, по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТАФ-РЕСУРС» в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА ИНВЕСТ" государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.Р. Уразаева