Постановление от 15 января 2026 г. ФАС ПО (ФАС Поволжского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-8079/2025

Дело № А65-2154/2025
г. Казань
16 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2026 года. Полный текст постановления изготовлен 16 января 2026 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Карповой В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2025

по делу № А65-2154/2025

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Диагностика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Диагностика» (далее – ООО «Диагностика», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет), изложенного в письме от 26.12.2024 № 22001/КЗИО-ИСХ, в реализации преимущественного права общества на приобретение в собственность нежилых помещений; об обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем: оценки рыночной стоимости нежилых помещений № 1402 (189-195, 197, 216, 217, 219-221) общей площадью 191,9 кв.м, расположенных по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:160503:6498) (далее - помещение № 1402), и нежилых помещений № 1016 (1, 1а, 2-5, 5а, 7а, 8-10, 12-15) общей площадью 338,1 кв.м., расположенных по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:110417:9149) (далее - помещение № 1016); в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ); в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества составить и направить проекты договоров купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан.

Решением от 21.05.2025 Арбитражный суд Республики Татарстан признал отказ Комитета в реализации преимущественного права ООО «Диагностика» на приобретение в собственность спорных нежилых помещений, изложенный в письме от 26.12.2024 № 22001/КЗИО-ИСХ, незаконным; обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в порядке и сроки, установленные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, действий, направленных на реализацию преимущественного права ООО «Диагностика» на приобретение в собственность арендуемого им имущества: нежилых помещений № 1402 и № 1016.

Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований ООО «Диагностика» отказать.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ООО «Диагностика» (арендатор) заключили договоры аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани (без проведения открытых аукционных торгов) от 15.06.2022 № 9184-95 и № 9185-95, по которым арендатору передаются нежилые помещения № 1402 (189-195, 197, 216, 217, 219-221) общей площадью 191,9 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:160503:6498), и нежилые помещения № 1016 (1, 1а, 2-5, 5а, 7а, 8-10, 12-15) общей площадью 338,1 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:110417:9149), для использования в целях охраны здоровья граждан.

Срок аренды – с 15.06.2022 по 14.06.2025 (пункт 2.1 договоров).

Указанные помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 15.06.2022.

ООО «Диагностика» обратилось в Комитет с заявлениями от 10.12.2024 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений в собственность на основании Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 26.12.2024 № 22001/КЗИО-ИСХ Комитет отказал обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, сославшись на то, что в ходе проведения проверок порядка использования и содержания нежилых помещений и соблюдения

условий договоров аренды сотрудниками Комитета было установлено, что арендуемые помещения № 1402 и № 1016 используются с нарушением, а именно, бездействие арендатора усматривается в нарушении пункта 4.4.7 договоров аренды муниципального имущества, содержание имущества в ненадлежащем состоянии, не использование.

Изложенное послужило основанием для обращения ООО «Диагностика» с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным законом.

Пункт 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Закон № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого

имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 Закона № 159-ФЗ, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской

Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Таким образом, как верно отметили суды первой и апелляционной инстанций, перечень оснований для отказа в приобретении арендуемого имущества по смыслу статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Материалами дела подтверждается и Комитетом не опровергнуто, что договоры аренды от 15.06.2022 № 9184-95 и № 9185-95 на момент обращения ООО «Диагностика» с заявлениями в Комитет и на момент принятия судом первой инстанции обжалуемого решения являлись действующими и исполнялись обществом надлежащим образом; задолженность по арендным платежам отсутствовала; срок аренды составлял более 2,5 лет.

Арендуемые нежилые помещения находятся в муниципальной собственности г.Казани, не включены в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владении и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ООО «Диагностика» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (дата внесения в реестр – 01.08.2016).

Таким образом, установленные статьей 3 Закона № 159-ФЗ условия для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ООО «Диагностика» полностью соблюдены.

При таких обстоятельствах, суды правомерно пришли к выводу о том, что у Комитета отсутствовали правовые и фактические основания

для отказа в предоставлении ООО «Диагностика» преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений.

Комитет в качестве основания для отказа в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемых помещений сослался на нарушение арендатором пункта 4.4.7 договоров аренды, выразившееся в неиспользовании и ненадлежащем содержании арендуемого имущества.

В подтверждение данного довода Комитет представил акты обследования муниципального имущества от 11.12.2024 № 489 и от 11.12.2024 № 533.

В акте от 11.12.2024 № 489 зафиксировано, что помещения общей площадью 191,9 кв.м., расположенные по ул. Юлиуса Фучика, д.72, не используются, деятельность не ведется; в акте от 11.12.2024 № 533 - помещения площадью 338,1 кв.м по пр-ту ФИО1, д.54, корп.1 закрыты, какой-либо хозяйственной деятельности не ведется; посредством осмотра помещений через оконный проем установлено, что помещения пустуют, какое-либо имущество отсутствует; фасадная и дворовая части ограждающих конструкций содержатся в ненадлежащем состоянии, часть плитки облицовки крыльца отсутствует, штукатурно-окрасочный слой цокольной части помещений имеет трещины, вздутия и отслоения; на ограждающей конструкции со двора имеются несанкционированные надписи.

Между тем, как верно отметили суды, эти акты не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств использования спорных помещений с нарушениями, поскольку проверка (обследование) проведена Комитетом в одностороннем порядке, в отсутствие уполномоченных арендатором лиц, а также в отсутствие доказательств уведомления арендатора о проведении такой проверки (обследования). Обществу акты обследования не представлены.

Таким образом, ООО «Диагностика» было лишено возможности представить возражения на акты обследования и доказательства

в обоснование своих возражений, равно как и устранить нарушения (в случае, если таковые имели место).

Акты составлены Комитетом в одностороннем порядке; фотоматериалы, упомянутые в актах, по настоящему делу не представлены. Указание в актах на то, что на момент обследования помещения были закрыты, само по себе не является доказательством ненадлежащего содержания и неиспользования арендатором помещений. Кроме того, из самих же актов следует, что осмотр производился снаружи, через оконные проемы, без обследования помещений изнутри.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций правомерно отклонен довод Комитета о ненадлежащем содержании и неиспользовании обществом арендуемого имущества, поскольку допустимыми и достаточными доказательствами не подтвержден.

Во всяком случае, приведенное Комитетом основание для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ не предусмотрено.

Наличие иных оснований, предусмотренных Законом № 159-ФЗ и препятствующих реализации ООО «Диагностика» преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, из материалов дела не усматривается и Комитетом не доказано.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Комитета не соответствует закону, нарушает права и законные интересы ООО «Диагностика» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Суд кассационной инстанции

не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2025 по делу № А65-2154/2025 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Карпова

А.Ф. Фатхутдинова