Решение от 5 апреля 2024 г. по делу № А53-45806/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-45806/23
05 апреля 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2024 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Ника 2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации города Волгодонска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании права собственности,

третье лицо: Комитет по управлению имуществом города Волгодонска

и исковое заявление Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Ника 2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 27.11.2023;

ответчик: не явился;

третье лицо: представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2024 (участвует онлайн)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Ника 2" обратилось в суд с иском к Администрации города Волгодонска о признании права собственности.

В рамках дела А53-1075/2024 Комитет по управлению имуществом города Волгодонска обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Ника 2" с иском об изъятии объекта незавершенного строительства.

Определением от 22.01.2024 суд удовлетворил ходатайство Комитета по управлению имуществом города Волгодонска и объединил дело № А53-45806/2023 с делом А53-1075/2024, присвоить делу № А53-45806/2023.

Представитель общества поддержал исковые требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства, просил назначить судебную экспертизу на соответствие объекта строительным нормам и правилам.

Администрация и комитет против удовлетворения исковых требований общества возражали, ссылаясь на отсутствие права на земельный участок и самовольность постройки.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

На основании протокола от 16.06.2020 №2 «О результатах аукциона» между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и ООО «Научно-производственная компания «НИКА-2» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.06.2020 №69.

Согласно договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0050102:669, общей площадью 5636 кв.м, находящийся по адресу: <...> «б» (пункт 1.1 Договора аренды).

Пунктом 2.1 Договора аренды установлен срок аренды земельного участка с 29.06.2020 по 29.08.2023.

Земельный участок предоставлен в аренду ООО НПК «НИКА-2» для использования: под производственные базы и предприятия, в целях строительства.

Согласно пп. 4.4.3, 4.4.4 договора арендатор обязан получить разрешение на строительство и приступить к возведению объекта в пределах срока по согласованному проекту строительства и ввести объект в эксплуатацию.

Пунктом 6.3 при прекращении договора аренды арендатор обязан в течение 10 дней вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема - передачи.

30.06.2023 в адрес ответчика направлено уведомление №71 об истечении срока действия договора аренды и предложение обратиться в МАУ «МФЦ» с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, в случае введения в эксплуатацию объекта недвижимости расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:48:0050102:669.

Арендатор с заявлением о заключении договора аренды на новый срок не обратился, в связи с чем договор аренды прекратился в связи с истечением срока 29.08.2023.

26.09.2023 специалистами КУИ г. Волгодонска составлен акт контроля за использованием земель, которым установлено, что на земельном участке по ул. 7-я Заводская, 86 «б» с кадастровым номером 61:48:0050102:669 находится бетонированная площадка и кирпичный объект, незавершенный строительством, а также комплекс фундаментов с подземными помещениями давних лет постройки; участок находится в заброшенном состоянии; ООО НПК «НИКА-2» указанный земельный участок не освободило.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, комитет просит изъять у общества объект незавершенного строительства.

Рассмотрев исковые требования комитета, суд признал их обоснованными в виду следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.

Поскольку комитет воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у общества право на однократное продление срока действия договоров аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта отсутствует.

Доводы общества о неполучении уведомления №71 об истечении срока действия договора аренды и предложения обратиться в МАУ «МФЦ» с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, а также об отсутствии указания в договоре аренды на возможность его продления, признаны судом беспредметными.

Право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, предусмотрено законом. На органы муниципальной власти не возложены функции по доведению до арендаторов и разъяснению норм действующего законодательства.

Общество, являясь субъектом предпринимательской деятельности, не завершив в период действия договора аренды строительство объекта, не предприняло мер к продлению договора аренды либо его заключению на новый срок. Каким образом общество планировало завершить строительство объекта, утратив право на землю, истец не пояснил. При этом с требованием об изъятии комитет обратился лишь 17.01.2024, по истечении 4 месяцев с момента окончания срока договора аренды. На протяжении указанного времени у истца имелась возможность реализации права на заключение договора аренда для завершения строительства, однако общество данным правом не воспользовалось.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу части 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Факт незавершения строительства спорного объекта обществом подтвержден техническим планом объекта, составленным 18.08.2023 кадастровым инженером ФИО4, согласно которому степень готовности объекта составляет 52%. Согласно заключению специалиста ФИО5 от 10.10.2023, представленному обществом, степень готовности объекта составляет 46%.

Более того, обществом не получено разрешение на строительство объекта, что свидетельствует о его самовольности.

Согласно письму Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска от 11.01.2024 №52.3.5.1-13/25 ответчик в период действия договора аренды не обращался за разрешением на строительство и за разрешением на ввод в эксплуатацию.

В силу статей 39.11 (подпункта 8 пункта 8) и 39.16 (пункта 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Обществом не приводились доводы и не представлялись доказательства о нарушении срока строительства объекта в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Таким образом, срок договора аренды земельного участка истек, строительство объекта в период действия договора начато без получения разрешительной документации и не завершено.

Указанные обстоятельства являются основанием для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3.12.2014 №1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с требованиями пунктом 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на 01.10.2023 составляет 640 000 рублей, что подтверждается отчетом №148/10/2023 об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (производственное здание), расположенного по адресу: <...> «б» без учета рыночной стоимости земельного участка на котором находится.

Отчет подготовлен оценщиком ФИО5 по заказу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Ника 2". Отчет №148/10/2023 никем не оспорен и признан судом надлежащим доказательством, в связи с чем суд полагает возможным установить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0050102:669, в размере его рыночной стоимости - 640 000 рублей.

Обществом с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Ника 2" заявлено требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.

В виду удовлетворения судом иска об изъятии объекта незавершенного строительства, требования общества подлежат отклонению.

При этом, суд полагает необходимым разъяснить обществу, что признание права собственности на объект незавершенного строительства не исключает право муниципального органа изъять данный объект. В таком случае запись в ЕГРН о праве собственности подлежит погашению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по искам общества и комитета и ходатайству об обеспечении иска общества, подлежат отнесению на общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства "Научно-производственная компания "Ника 2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о назначении экспертизы отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Ника 2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать.

Исковые требование Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить.

Изъять путем продажи с публичных торгов, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Ника 2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0050102:669.

Установить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0050102:669, в размере его рыночной стоимости - 640 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Ника 2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета 800 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 20.10.2023 № 222.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Е. Н. Мариненко