Постановление от 19 октября 2025 г. по делу № А59-4198/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2459/2025
20 октября 2025 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А. судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Пономаревой Г.Х. при участии:

прокурора Кучиной А.С.

от департамента землепользования города Южно-Сахалинска, администрации города Южно-Сахалинска: ФИО2, представитель

по доверенностям от 09.09.2025 № 48-Д, от 19.09.2025 № 215-КФД, соответственно

от ООО «Горняк-1»: ФИО3, представитель по доверенности б/н от 09.01.2025

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц- связи судебном заседании кассационную жалобу департамента землепользования города Южно-Сахалинска

на решение от 25.02.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2025

по делу № А59-4198/2024 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску первого заместителя прокурора Сахалинской области в интересах муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск»

к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска

(ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693020, <...>), обществу с ограниченной ответственностью «Горняк-1» (ОГРН <***>,

ИНН <***>, адрес: 694742, Сахалинская область, <...>)

о признании недействительным договора мены земельных участков,

о возложении обязанности передать земельные участки

третьи лица: администрация города Южно-Сахалинска

(ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693020, <...>), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693020, <...>), департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН<***>, ИНН <***>, адрес: 693020, Сахалинская обл., <...>)



УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Сахалинской области (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Горняк-1»

(далее – ООО «Горняк-1», общество) с иском о признании недействительным договора мены земельных участков от 05.05.2022 № 2-ДЗП, о возложении обязанности на департамент передать обществу земельные участки

с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41; о возложении обязанности на ООО «Горняк-1» передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: администрация города Южно- Сахалинска (далее – администрация), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – управление Росреестра по Сахалинской области), департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2025, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, департамент просит указанные судебные акты отменить, в иске отказать. В жалобе заявитель оспаривает вывод судов о том, что использование земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0901004:449 и 65:01:0901004:41 для размещения объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур Проектом планировки и проектом межевания территории северо-восточного района города Южно- Сахалинска (Проект) не предусмотрено, ссылаясь на фрагмент чертежа

планировки территории к данному Проекту, свидетельствующий, что указанные земельные участки, а также участок с кадастровым номером 65:01:0901004:229 расположены в зоне планируемого размещения объектов инженерной инфраструктуры. Указывает на то, что действующая на момент заключения спорного договора редакция Генерального плана городского округа «Город Южно-Сахалинск» (от 30.01.2019 № 1398/72-19-5) предусматривала отнесение территорий названных земельных участков к функциональной зоне объектов производственного и коммунально-складского назначения, допускающей размещение объектов жилищно-коммунального хозяйства, к которым отнесены, в том числе, объекты газо-, тепло- и электроснабжения. Таким образом, планируемая к строительству газовая котельная была отнесена к зоне инженерной инфраструктуры, в которой предусмотрено размещение такого объекта и расположение которой не определяется на конкретном земельном участке. Кассатор также не согласен с выводом судов о неравнозначности цены обмениваемых участков, исходя из кадастровой стоимости объектов, приводя сведения из представленного отчета об оценке.

В отзыве ООО «Горняк-1» выразило свою позицию по поводу вывода судов, касающегося стоимости земельных участков, считая его противоречащим законодательству об оценочной деятельности; обратило внимание на то, что судами не исследованы обстоятельства осуществления демонтажных работ по сносу самовольной постройки. Вместе с тем, данные доводы не могут быть восприняты судом кассационной инстанции, поскольку в случае несогласия с принятыми судебными актами, общество вправе было реализовать свое право на обжалование судебных актов путем подачи в установленные процессуальным законодательством сроки и порядке собственной кассационной жалобы, чего им сделано не было.

Прокурор в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, единый представитель департамента и администрации поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, с которыми согласился представитель ООО «Горняк-1» и относительно которых возражал прокурор, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения участвовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288

АПК РФ оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, между департаментом (сторона-1) и ООО «Горняк-1» (сторона-2) на основании постановления администрации

от 17.04.2014 № 668-па «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска» (в редакции постановления от 22.12.2021 № 3213-па) заключен договор мены земельных участков от 05.05.2022 № 2-ДЗП.

В соответствии с пунктом 1.2 договора сторона-2 обязуется передать в собственность ГО «Город Южно-Сахалинск» земельные участки:

- кадастровый номер 65:01:0901004:229, площадью 712 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Объекты административно-делового назначения», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>;

- кадастровый номер 65:01:0901004:449, площадью 6428 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Производственная деятельность», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>;

- кадастровый номер 65:01:0901004:41, площадью 2900 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Строительство производственной базы», местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Ново-Александровск (участок-2).

В пункте 1.3 договора предусмотрено, что расположенные на участке-2 здания, сооружения: с кадастровыми номерами 65:01:0901004:147, 65:01:0901004:208, 65:01:0901004:174 передаются на безвозмездной основе.

Участок-2 принадлежат ООО «Горняк-1» на праве собственности, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости от 05.09.2017 № 65:01:0901004:229-65/003/2017-1, от 02.04.2020

№ 65:01:0901004:449-65/074/2020-1, от 20.04.2018 № 65:01:0901004:41-65/003/2018-1 (пункт 1.4 договора).

Согласно пунктам 1.6, 1.7 договора сторона-1 обязуется передать стороне-2 в собственность земельный участок с кадастровым номером

65:01:0312003:999, площадью 27 232 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Предпринимательство» с местоположением: <...> (участок-1). Участок-1 находится в государственной неразграниченной собственности.

Обременения на участке-1 и на участке-2 отсутствуют (пункты 1.5, 1.8 договора).

На основании пункта 1.9 договора участки признаны равноценными. Стороны оценили стоимость участка-1 и участка-2 в размере 34 844 000 руб. каждый согласно отчету об оценке от 23.03.2022 № 22.01-100/2 и отчету об оценке от 23.03.2022 № 22.01-100/1.

В силу пункта 2.1.2 договора каждая сторона обязуется передать участок свободным от объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, свободным от движимого имущества, в том числе бесхозяйного.

Между сторонами договора составлен акт приема-передачи, в соответствии с пунктами 1, 2 которого сторона-1 передала, а сторона-2 приняла участок-2. Одновременно с передачей участка-1 по акту сторона-2 передает, а сторона-1 принимает в собственность ГО «Город Южно- Сахалинск» участок-2, а также расположенные на участке-2 здания, сооружения: с кадастровыми номерами 65:01:0901004:147, 65:01:0901004:208, 65:01:0901004:174.

Дополнительным соглашением от 17.08.2022 № 1 к договору определено, что расположенные на участке-2 здания, сооружения с кадастровыми номерами 65:01:0901004:147, 65:01:0901004:208, 65:01:0901004:174 и иные объекты передаются на безвозмездной основе.

Договор, а также дополнительное соглашение к нему зарегистрированы управлением Росреестра по Сахалинской области.

Считая, что вышеуказанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку нарушает установленный Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок обмена земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также права муниципального образования на использование земельного участка, первый заместитель прокурора Сахалинской области предъявил в порядке статьи 52 АПК РФ в арбитражный суд в защиту публичных интересов МО ГО «Город Южно-Сахалинск» в целях обеспечения наиболее эффективного использования публичного имущества настоящий иск.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям,

установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Порядок обмена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, предусмотрен главой V.2 ЗК РФ.

Положениями статьи 39.21 ЗК РФ закреплено, что обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:

1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;

2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации

от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022-2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в Федеральной собственности, и размере такой платы» наряду со случаями, предусмотренными ЗК РФ, и при условии соблюдения требований, предусмотренных пунктами 1 - 5 статьи 39.22 ЗК РФ, допускается заключение договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, в случае, если такой земельный участок, находящийся в частной собственности, необходим для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов, указанных в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также для размещения объектов социальной инфраструктуры, в том числе если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования и при этом не предусмотрено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

При этом с соблюдением требований, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.22 ЗК РФ, может осуществляться обмен одного или нескольких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на один или несколько земельных участков, находящихся в частной собственности.

Таким образом, по состоянию на момент заключения спорного договора законодатель определил исчерпывающий перечень случаев, при которых допускается обмен земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности:

- в случае изъятия земельного участка для муниципальных нужд;

- в случае, если использование земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории предусмотрено для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены подобные объекты;

- в случае, если земельный участок необходим для размещения объектов социальной инфраструктуры;

- в случае, если земельный участок необходим для объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в соответствии с названным выше Проектом на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0901004:229 установлена зона планируемого размещения объектов капитального строительства инженерной инфраструктуры для размещения объектов местного значения - газовой котельной. Вместе с тем, использование земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0901004:449 и 65:01:0901004:41 для размещения объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур Проектом не предусмотрено.

В соответствии с ранее действовавшим генеральным планом городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 № 603/38-12-4 (в редакции решения от 30.01.2019 № 1398/72-19-5), в границах территории ул. 2-я ФИО4 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная предусматривалось размещение 2-х объектов теплоснабжения (котельных): одной существующей и одной проектируемой котельных (приложение № 15 к Генеральному плану).

С учетом картографических материалов (приложения № 3, № 15 к Генеральному плану) размещение проектируемой котельной предусматривалось в границах функциональной зоны «Объекты инженерной инфраструктуры», не включающей в себя спорные участки. В свою очередь, участки относились к функциональной зоне «Объекты производственного и коммунально-складского назначения», что не свидетельствует об их предназначении для размещения объектов инженерной инфраструктуры.

В развитие положений ранее действовавшего Генерального плана Проектом предусмотрено размещение объектов инфраструктуры местного значения: источник тепловой энергии - 1 объект, строительство; источник

тепловой энергии - 1 объект, реконструкция (пункт 2.1.2 Положения о характеристиках объектов капитального строительства).

Согласно таблице № 2 Проекта существующая котельная расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0901004:70. Размещение иных объектов местного значения (источников тепловой энергии, котельных) в границах спорных участков вышеуказанным Проектом не предусмотрено.

В последующем после заключения спорного договора решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 30.09.2022 № 1029/48-22-6 утвержден Генеральный план городского округа «Город Южно-Сахалинск», в соответствии с которым участки в границах территории ул. 2-я ФИО4 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная в составе планировочного района № 1037 отнесены к функциональной зоне «412» - «Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур» (код функциональной зоны - «400»).

Разделом 4.2 Генерального плана предусмотрено, что в пределах функциональной зоны «400» планируется размещение объекта регионального значения «газоснабжение». Размещение объектов категории «коммунальные», «тепло» в функциональной зоне «400» разделом 4.2 Генерального плана не предусмотрено.

Разделом 3.9 Генерального плана определено, что в пределах функциональной зоны «400» планируется размещение объекта регионального значения в области инженерной инфраструктуры «Завод по производству сжиженного газа «Южно-Сахалинск» с подводящим газопроводом».

Размещение объектов местного значения городского округа в области электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения в пределах функциональной зоны «400» не предусмотрено (раздел 1.8 ).

При таких обстоятельствах у судов не имелось оснований для вывода о том, что принадлежащие обществу земельные участки были предназначены для размещения объекта социальной, инженерной инфраструктуры и могли являться предметом договора мены, как требуют положения пункта 2 статьи 39.21 ЗК РФ.

Пунктом 5 статьи 39.22 ЗК РФ обусловлено, при заключении договора мены земельных участков цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.

Из представленных отчетов об оценке № 22.01-100/1, № 22.01-100/2 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901004:229 определена в размере 1 590 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901004:449 - 24 274 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901004:41 - 8 980 000 руб. (в общем размере 34 844 000 руб.); рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312003:999 - 34 844 000 руб.

Проанализировав данные отчеты, суды установили, что при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41 (совокупная площадь 10 040 кв. м) и 65:01:0312003:999 (площадь 27 232 кв. м) оценщиком применен один и тот же метод (метод сравнения продаж); выборка объектов-аналогов, выставленных на продажу сопоставимых с оцениваемым объектом, также включает одни и те же участки. Однако, стоимость за 1 кв. м по итогам оценки составила несоответствующие друг другу значения: 2 232,56, 1 497,3 и 1 429,47 руб./кв. м (применительно к участкам 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41) и 1 279,53 руб./кв. м (применительно к участку 65:01:0312003:999).

В этой связи, поставив под сомнение достоверность определенных оценщиком итоговых величин рыночной стоимости указанных земельных участков, суд первой инстанции, и с этим согласился суд апелляционной инстанции, принял во внимание актуальные на момент рассмотрения спора сведения публичной кадастровой карты сведения о кадастровой стоимости обмениваемого департаментом земельного участка - 58 841 271,68 руб., которая в 4 раза превышает совокупную кадастровую стоимость земельных участков, предоставленных обществом - 14 568 558,16 руб.

Таким образом, при явной неравноценности встречного предоставления суды признали неравнозначность цены обмениваемых участков, что противоречит положениям пункта 5 статьи 39.22 ЗК РФ.

При изложенной совокупности обстоятельств суды пришли к выводу о том, что договор мены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, является в силу статей 166, 168 ГК РФ недействительным (ничтожным) как нарушающий требования закона и посягающий на интересы неопределенного круга лиц.

С учетом положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в качестве применения последствий недействительности сделки суд первой инстанции обоснованно обязал департамент передать ООО «Горняк-1» земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41, а общество - передать в муниципальную собственность в

лице департамента земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999.

Приведенные в кассационной жалобе доводы заявителя представляют собой ранее сформированную позицию по делу, высказанную в ходе судебного разбирательства, которой со стороны судов дана надлежащая оценка, не опровергают выводы судов, изложенные в обжалуемых судебных актах, основанных на правильном применении судами при рассмотрении спора норм права к установленным по делу фактическим обстоятельствам, сводятся к несогласию с произведенной судами оценкой данных обстоятельств и имеющейся по делу доказательственной базы, а потому подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

В этой связи основания для отмены принятых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.02.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2025 по делу № А59-4198/2024 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

Г.Х. Пономарева