Решение от 13 июля 2021 г. по делу № А26-10348/2019

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-10348/2019
г. Петрозаводск
13 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2021 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Богданова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску по иску общества с ограниченной ответственностью «Велт» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия об определении разрешенного вида использования земельного участка и расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица: Администрация Петрозаводского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия,

при участии представителя истца - ФИО2 по доверенности от 10.03.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Велт», адрес: <...>, (далее - истец, Общество, ООО «Велт») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, адрес: <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, (далее - ответчик, Министерство) об определении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124, общей площадью 1 197 кв.м., расположенного по адресу: <...>; и расторжении договора аренды земельного участка № 31862 от 28.09.2015.

Исковые требования обоснованы ссылкой на статьи 8, 12, 450, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 7, 65, 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением от 22.01.2021 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточнённые требования истца об определении с 16.01.2014 разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124, общей площадью 1 197 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с его фактическим использованием в соответствии с функциональным назначением объект капитального строительства «для размещения подземных предприятий общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера»; о расторжении договора аренды № 31862 от 28.09.2015.

В отзыве на иск и дополнительных пояснениях к нему Министерство мотивированно возражало относительно заявленных требований, в удовлетворении иска просило отказать.

Администрация в отзыве на иск поддержало позицию Министерства, считая требования Общества необоснованными.

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и дополнительных пояснениях.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Дело в порядке частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства по делу.

Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 27.07.2004 № 1977 предварительно согласовано ЗАО «Велт Строй» место размещения подземных предприятий общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера с фонтаном на земельном участке площадью 2023 кв. м. в районе пересечения пл. Ленина и ул. ФИО3. ЗАО «Велт Строй» предоставлено право разработки проектной документации на строительство подземных предприятий общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера с фонтаном.

Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 16.01.2007 № 60 утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, расположенного в кадастровом квартале 10:01:010122 в районе пересечения пр. Ленина и ул. ФИО3, общей площадью 2023 кв. м для размещения подземных предприятий общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера с фонтанами.

Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 22.02.2007 № 460 ЗАО «Велт Строй» предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 10:01:010122:032, площадью 2023 кв. м., в районе пересечения пр. Ленина и ул. ФИО3 для строительства подземных предприятий общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера с фонтаном.

07.03.2007 между администрацией Петрозаводского городского округа и ЗАО «Велт Строй» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:32, площадью 2023 кв.м, для строительства подземных предприятий общественного значения.

12.03.2013 Администрацией выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 10301000-40/13 объекта капитального строительства «Подземное предприятие общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера с фонтаном в районе пересечения пр. Ленина и ул. ФИО3 в городе Петрозаводске» общей площадью 3 5893,2 кв. м.

Письмом Администрации от 28.11.2013 №111-38-544 Обществу было предложено осуществление раздела земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:32, площадью 2 023 кв. м., с разрешенным использованием «для размещения подземных предприятий общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера с фонтаном», с целью образования двух земельных участков ориентировочной площадью 1200 кв. м. для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами) и ориентировочной площадью 800 кв.м. для благоустройства сквера.

27.12.2013 постановлением Администрации № 6745 в рамках рассмотрения заявления ООО «Велт» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов в кадастровом квартале 10:01:0010122, общей площадью 1197 кв. м. для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами), расположенного по адресу: <...>.

Постановлением Администрации № 1147 от 12.03.2014 образован земельный участок общей площадью 1 197 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010122:124 для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами) из земель населенных пунктов путем раздела земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:0010122:32, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в районе пересечения пр. Ленина и ул. ФИО3. Пунктом 2 постановления определено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:32 - «для размещения сквера с фонтаном».

Постановлением Администрации от 13.03.2014 №1189 ООО «Велт» предоставлен из земель населенных пунктов в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 1 197 кв. м. с кадастровым номером 10:01:0010122:124, для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами), расположенного по адресу: <...>.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.09.2015 № 31862 аренды земельного участка общей площадью 1 197 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010122:124, расположенного по адресу: <...>, для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами), сроком до 09.04.2063. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010122:124 предоставлен Обществу для размещения объекта торговли (эксплуатации нежилого здания с двумя подземными этажами) (пункт 1.2 договора).

Как следует из сведений, содержащихся в выписке из ЕГРЮЛ, земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010122:124 имеет вид разрешенного использования: объекты торговли, общественного питания, территориальная зона - ог. Зона многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки городского значения.

Общество, считая, что существующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124 не соответствует утверждённому классификатору видов разрешённого использования и фактическому использованию земельного участка, обратилось с настоящим иском в суд к Министерству.

В соответствии с Законом Республики Карелия от 29.12.2015 N 1980-ЗРК, Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 № 390-П, Министерство осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия и государственная собственность на которые не разграничена с 01.01.2016.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, поскольку иное толкование положений Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, так как при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, что недопустимо.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Согласно пункта 1.2 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010122:124 предоставляется Обществу для размещения объектов торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами). Таким образом, договором с учетом фактических обстоятельств определена цель осуществления аренды земельного участка, а именно эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами, которые используется для размещения торговых объектов. Следовательно, изменение вида разрешенного использования земельного участка будет противоречить условиям договора аренды.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010122:124 был предоставлен и используется Обществом для эксплуатации нежилого здания с двумя подземными этажами. Надлежащих и достоверных доказательств того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договоров аренды, а также не использовался для этих целей с 16.01.2014, не представлено.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 года N 540.

При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124 был установлен до вступления в силу Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, вид разрешенного использования спорного земельного участка признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору, в связи с чем, подлежат отклонению соответствующие доводы истца.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для определения иного вида разрешенного использования и удовлетворения требований истца в указанной части.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по обоюдному согласию сторон.

Доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, а также наличия иных оснований для расторжения договора истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Суд по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установил правовых оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 и статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора аренды. Иные основания для досрочного расторжения сделки в договоре аренды сторонами не предусмотрены.

Таким образом, суд отказывает в иске полностью с отнесением расходов по госпошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Велт" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...> литер А);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Богданова О.В.