Решение от 19 февраля 2025 г. по делу № А45-28227/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


город  Новосибирск                                                                             Дело № А45- 28227/2023

резолютивная часть решения объявлена  11 февраля 2025  года                                                                                        

решение в полном объеме изготовлено 20 февраля 2025 ода

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грязновой Т.В., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622,  дело по исковому заявлению ФИО1 в лице законного представителя ФИО2 в интересах общества с ограниченной ответственностью «База НЗ» (ИНН: <***>), г. Новосибирск,

 к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Аспект», г. Новосибирск, ИНН: <***>, 2) ФИО3, <...>) ФИО4, <...>) ФИО5, г Братск,

 при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Новосибирской оценочной компании», г. Новосибирск, ИНН: <***>,

о признании недействительной сделки по отчуждению ООО «База НЗ» (ОГРН <***>) спорных объектов недвижимости, оформленной договором купли-продажи недвижимого имущества № 05/05-2021 от 05.05.2021г., заключенного между ООО «База НЗ» и ООО «Аспект»; договором купли-продажи недвижимого имущества № 12/01-2023 от 12.01.2023г., заключенного между ООО «Аспект» и ФИО5; применении последствий недействительности сделок в виде возврата ООО «База НЗ» отчужденного по недействительным сделкам следующего спорного недвижимого имущества: нежилого здания (офисно-складской комплекс), 2 этажное нежилое здание, общей площадью 1 400,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:051120:6; земельного участка, общей площадью 3 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для эксплуатации здания хозяйственного корпуса склада, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:051120:4,

при участии в судебном заседании представителей:

истца, общества  – не явились, извещены;

ответчика ООО «Аспект»: ФИО6, доверенность от 09.01.2025, паспорт;

ответчиков 2-4 - не явились, извещены,

третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

ФИО1 в лице законного представителя ФИО2 в интересах общества с ограниченной ответственностью «База НЗ» (далее – истец, ООО «База НЗ») обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аспект» (далее – ответчик)  о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и исключения из состава участников ФИО3, и  ФИО4.

Требование истца об исключении участников ФИО3, и  ФИО4 из общества выделены судом в отдельное производство.

В ходе судебного разбирательства в связи  с дальнейшим отчуждением спорных  объектов недвижимого имущества истец в порядке положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просит признать  недействительной сделку по отчуждению ООО «База НЗ» (ОГРН <***>) спорных объектов недвижимости, оформленной договором купли-продажи недвижимого имущества № 05/05-2021 от 05.05.2021г., заключенной  между ООО «База НЗ» и ООО «Аспект»; договором купли-продажи недвижимого имущества № 12/01-2023 от 12.01.2023г., заключенным между ООО «Аспект» и ФИО5; применении последствий недействительности сделок в виде возврата ООО «База НЗ» отчужденного по недействительным сделкам следующего спорного недвижимого имущества: нежилого здания (офисно-складской комплекс), 2 этажное нежилое здание, общей площадью 1 400,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:051120:6; земельного участка, общей площадью 3 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для эксплуатации здания хозяйственного корпуса склада, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:051120:4.

Ответчики в отзыве на иск просят  отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на отсутствие оснований для признания сделки недействительной, совершение сделок на основании согласования рыночных условий, получение обществом «База НЗ»  встречного предоставления от  покупателя, наличия одобрения общего собрания участников общества на совершение сделки, отсутствие причинения ущерба обществу совершением спорной сделки.

ООО «Аспект» ссылается в отзыве на то, что  сделка по отчуждению имущества была одобрена участниками общества решением общего собрания участников от 29.11.2020, оформленного протоколом № 7,   как крупная сделка. В последующем  на основании указанного решения объекты недвижимости были проданы ООО «Аспект» за 15 000 000 рублей.

ООО «База НЗ» в отзыве на иск просит отказать в его удовлетворении, ссылаясь на то, что данный иск не поддерживает, а при удовлетворении иска покупатель может предъявить требования о взыскании понесенных расходов в проданные объекты (неотделимые улучшения и пр.), что может привести к банкротству общества.

В ходе судебного заседания суд проверил информацию о наличии от истца и ответчиков   каких-либо заявлений, ходатайств по делу, направленных в сети «Интернет» по веб-адресу арбитражного суда www.novosib.arbitr.ru, а также в сети «Интернет» по веб-адресу http://my.arbitr.ru. Заявлений, ходатайств от истца и ответчиков  не поступило.

Дело рассматривается в отсутствие надлежаще извещённых лиц, участвующих в деле, в порядке положений пункта 2 статьи 156 АПК РФ.  

В связи с поступлением экспертного заключения в материалы дела, суд на основании статьи 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

Как следует из материалов дела, ООО «БАЗА НЗ» создано в качестве юридического лица, о чем 27.01.2003г. внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕРГЮЛ).

По сведениям ЕГРЮЛ участниками Общества являются: ФИО1 (доля - 16,67%), ФИО7 (ранее фамилия ФИО8) Анастасия Олеговна (размер доли - 50%), ФИО9 (размер доли - 16,67%), ФИО3 (размер доли -16,67%).

Ранее в ООО «БАЗА НЗ» было два участника - ФИО10 (50%) и ФИО11 (50%), умерший 13.07.2019г., после смерти которого его долю в уставном капитале общества унаследовали наследники первой очереди - ФИО3, ФИО9. и ФИО1

После смерти ФИО11, несовершеннолетняя ФИО1 приняла наследство в размере 1/3 его доли в уставном капитале ООО «БАЗА НЗ», нотариусом О.С. Фучко 06.03.2020г. было выдано свидетельство о праве на наследство.

ФИО2 является законным представителем  несовершеннолетней дочери, ФИО1, которая является участником ООО «БАЗА НЗ» с размером доли - 16,67%, номинальная стоимость доли – 1 666, 667 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по ООО «БАЗА НЗ» и свидетельством о праве на наследство от 06.03.2020г.

ФИО2 неоднократно обращалась к обществу с запросами о предоставлении информации о финансово-хозяйственной деятельности ООО «БАЗА НЗ», в том числе о предоставлении всех правоустанавливающих документов на движимое и недвижимое имущество общества и сделках, совершенных в отношении данного имущества. Однако ответчик игнорировал законные требования истца, что повлекло обращение истца с иском в арбитражный  суд об обязании ООО «БАЗА НЗ» предоставить документы, касающиеся деятельности общества.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.12.2022г. по делу № А45-17463/2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2023г., исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

При рассмотрении данного спора, в октябре 2022г. в в материалы дела поступили сведения  из Росреестра по Новосибирской области в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ООО «БАЗА НЗ», в том числе оспариваемый договор купли-продажи.

Так, истице стало известно, что 05.05.2021г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №05/05-2021, в соответствии с которым ООО «БАЗА НЗ» передало в собственность ООО «Аспект» (далее - ответчик) следующее недвижимое имущество:

- Нежилое здание (офисно-складской комплекс), 2 этажное нежилое здание, общей площадью 1400,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:051120:6.

- земельный участок, общей площадью 3697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для эксплуатации здания хозяйственного корпуса, склада, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:051120:4.

В силу п.2.1. указанного договора купли-продажи общая стоимость договора составила 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей, в том числе стоимость земельного участка составляет 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей, а стоимость нежилого здания участка (офисно-складского комплекса) составляет 11 500 000 (одиннадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Указанный договор купли-продажи являлся одновременно крупной сделкой и сделкой с заинтересованностью.

Истец полагает, что данная сделка была совершена в результате недобросовестных действий участников общества - ФИО3 и ФИО4, с нарушением порядка совершения крупных сделок, а также с нарушением порядка совершения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, с нарушением прав и законных интересов ООО «База НЗ» на получение прибыли и прав истца,  как законного представителя участника общества ФИО1

Как разъяснено в п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 26.06.2018г. № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» (далее - Постановление № 27) при рассмотрении требования о признании сделки недействительной, как совершенной с нарушением предусмотренного Законом N 14-ФЗ порядка совершения крупных сделок, подлежит применению статья 173.1 ГК  РФ, а с нарушением порядка совершения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, - пункт 2 статьи 174 ГК РФ (пункт 6 статьи 45, пункт 4 статьи 46 Закона N 14-ФЗ) с учетом особенностей, установленных указанным законом.

В соответствии со ст. 45 Закона N 14-ФЗ сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им лица (подконтрольные организации):

являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке;

являются контролирующим лицом юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке;

занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Для целей настоящей статьи контролирующим лицом признается лицо, имеющее право прямо или косвенно (через подконтрольных ему лиц) распоряжаться в силу участия в подконтрольной организации и (или) на основании договоров доверительного управления имуществом, и (или) простого товарищества, и (или) поручения, и (или) акционерного соглашения, и (или) иного соглашения, предметом которого является осуществление прав, удостоверенных акциями (долями) подконтрольной организации, более 50 процентами голосов в высшем органе управления подконтрольной организации либо право назначать (избирать) единоличный исполнительный орган и (или) более 50 процентов состава коллегиального органа управления подконтрольной организации. Подконтрольным лицом (подконтрольной организацией) признается юридическое лицо, находящееся под прямым или косвенным контролем контролирующего лица (п.1 ст. 45 Закона N 14-ФЗ).

Общество обязано извещать о совершении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, незаинтересованных участников общества в порядке, предусмотренном для извещения участников общества о проведении общего собрания участников общества, а при наличии в обществе совета директоров (наблюдательного совета) - также незаинтересованных членов совета директоров (наблюдательного совета) общества (п.3 ст. 45 Закон N 14-ФЗ).

Согласно правоприменительной практике (в частности позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 № 308-ЭС16-1475 и др.), доказывание факта общности экономических интересов допустимо не только через подтверждение аффилированности юридической (в частности, принадлежность лиц к одной группе компаний через корпоративное участие), но и фактической. Второй из названных механизмов по смыслу абзаца 26 статьи 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 № 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" не исключает доказывания заинтересованности даже в тех случаях, когда структура корпоративного участия и управления искусственно позволяет избежать формального критерия группы лиц, однако сохраняется возможность оказывать влияние на принятие решений в сфере ведения предпринимательской деятельности.

О наличии такого рода аффилированности может свидетельствовать поведение лиц в хозяйственном обороте, в частности, заключение между собой сделок и последующее их исполнение на условиях, недоступных обычным (независимым) участникам рынка.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (п.2 ст. 174 ГК РФ) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, если она совершена в ущерб интересам общества и доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение.

При этом отсутствие согласия на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной (абз.2 п.6 ст. 45 ГК РФ).

Как следует из представленного протокола общего собрания участников ООО «База НЗ» от 29.11.2020 года, общим собранием участников принято решение об одобрении сделки по продаже спорных объектов недвижимости как крупной за 15 000 000 рублей.

Истец ссылается  на то, что в общем собрании не участвовала, о проведении собрания не уведомлялась, данные по отчуждаемым объектам недвижимости (нежилому зданию общей площадью 1400,9 кв.м. и земельному участку общей площадью 3 697 кв.м.) в протоколе не конкретизированы, стоимость каждого объекта недвижимости не указана, цена недвижимости в размере 15 000 000  рублей является существенно заниженной.

Кроме этого, ООО «База НЗ» не извещало истца о совершении договора купли-продажи от 21.05.2021г. как сделки, в которой имеется заинтересованность.

Как следует из текста договора купли-продажи от 21.05.2021г., Покупатель производит оплату цены договора (15 000 000 руб.) в течение 7 рабочих дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «База НЗ» (п.2.1.2 Договора), при этом стороны согласовали, что до момента полной оплаты цены по настоящему договору у Продавца не возникает право залога (ипотеки) на все передаваемые Объекты недвижимости (п.2.3. Договора).       

Неоднократные запросы  истца к ООО «База НЗ» о предоставлении документов о деятельности Общества, в том числе выписки с расчетного счета, подтверждающей поступление денежных средств по различным сделкам по всему движимому и недвижимому имуществу общества за период с 13.07.2019г. по настоящее время, обществом проигнорированы. Решение суда в этой части не исполнено.

В связи с этим, у истца есть все основания полагать, что отчуждение объектов недвижимости по оспариваемому договору купли-продажи осуществлялось без предоставления какого-либо встречного предоставления со стороны ООО «Аспект», а если и предоставлялись, то по существенно заниженной цене, совершены в период корпоративного конфликта между участниками общества и были сделаны с целью вывода активов ООО «База НЗ», на которые претендовал, в том числе истец, как наследник после смерти ФИО11

Фактически за одобрение сделки в протоколе внеочередного общего собрания от 29.11.2020г. проголосовали: 1) ФИО12 по нотариальной доверенности как представитель своей дочери ФИО10 (размер доли - 50%), 2) ФИО9 (размер доли - 16,67%) и 3) ФИО3 (размер доли -16,67%).

На момент подписания сделки (21.05.2021г.) в ООО «Аспект» единственным участником Общества и долей 100% была ФИО13, родная сестра ФИО12, которая в соответствии с п. 1 ст. 45 Закона № 14-ФЗ являлась заинтересованным лицом по отношению к участнику общества ФИО10

После оформления недвижимого имущества за ООО «Аспект», его участниками стали: ФИО12 (размер доли - 50%), она же директор в настоящее время, и ФИО3 (размер доли - 50%).

В результате указанных действий можно констатировать факт недобросовестного поведения ФИО4 в лице ФИО12 и ФИО3, действующих фактически от обеих сторон оспариваемой сделки через заинтересованное лицо (ФИО13), а также то обстоятельство, что они вступили в сговор, действуя исключительно с намерением причинить вред ООО «База НЗ» и Истцу, реализуя свой умысел на получение полного контроля на управление отчужденными объектами недвижимости (ст. 10,168 ГК РФ).

Общество в отзыве на иск пояснило, что основным видом деятельности ООО «База НЗ» является сдача в имущества в аренду. Начиная с 2018 года ООО «База НЗ» начала испытывать трудности. ООО «База НЗ» являлась собственником двух объектов, которые требовали капитального ремонта и завершения строительства, расположенных по адресу  - ул. ФИО14, 49/1,  Архонский  переулок, 3.

В связи с тяжелой сложившейся финансовой ситуацией и невозможностью завершения строительства и проведения капитального ремонта - объект на ул. ФИО14, 49/1 требовал завершения строительства и подключения всех коммуникаций и электроэнергии, второй объект на Архонском переулке, 3 ( 1961 года строения) требовал капитального ремонта крыш, подъездного ж/д пути и дорожного полотна к объекту и капитального ремонта стен зданий.

Здание по ул. ФИО14, 49/1,  представляло собой незавершенный строительством объект, в связи с этим объект на ФИО14 не мог быть приведен в готовое состояние для сдачи в аренду, чтобы использоваться в бизнесе и приносить доход, но ежегодно ООО «База НЗ» несла убытки в виде затрат на его содержание - имущественные и земельные налоги, охрана, и также объект с каждым годом приходил в более непригодное состояние.

За период 2019 год не было доходов  даже на оплату налогов и на 01 января 2020 года задолженность перед бюджетом по налогам составила - 482985,72 руб.,  в 2020 году расчетные счета ООО «База НЗ» были заблокированы налоговой инспекцией по Ленинскому району.  В итоге продажа незавершенного объекта – нежилого здания (офисно-складской комплекс) 2-х этажное нежилое здание площадью 1400, 9 кв.м., по адресу: <...>. КН: 54:35:051120:6, и земельного участка площадью 3 697 кв.м., КН: 54:35:051120:4, имела разумные экономические мотивы, предотвратившие дальнейшее и еще большие убытки, и решившие проблему необходимого ремонта собственности ООО «База НЗ» на объекте Архонский переулок, 3, который в данный период времени сдается в аренду.

Таким образом, сделка по продаже объектов недвижимости являлась экономически оправданной и предотвратила доведение ООО «База НЗ» до банкротства.

Сделка по продаже указанных объектов недвижимости осуществлена на основании решения  внеочередного общего собрания участников ООО «База НЗ» от 29.11.2020 г. оформленного протоколом  № 7, которым собрание (имеющее кворум, составивший 83,335 голосов участников уставного капитала) приняло решение одобрить совершение крупной сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: <...>.

Решение о продаже данного объекта было принято в связи отсутствием финансирования  на достройку данного объекта.

Собрание приняло решение продать данный объект за сумму не менее 15 000 000 рублей.

С целью принятия истцом  участия в общем собрании участников,  обществом 29.10.2020 г. было направлено в адрес участника уведомление о проведении 29.11.2020 г. внеочередного общего собрания участников ООО «База НЗ» почтой заказным письмом (почтовый идентификатор № 63012350051891).

Согласно сведениям с сайта ФГУП  «Почта России» уведомление возвращено в адрес общества с отметкой «истек срок хранения».

В силу положения п. 1 статьи 36 Федерального закона  от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об обществах с ограниченной ответственностью" орган или лица, созывающие общее собрание участников общества, обязаны не позднее чем за тридцать дней до его проведения уведомить об этом каждого участника общества заказным письмом по адресу, указанному в списке участников общества, или иным способом, предусмотренным уставом общества.

В уведомлении должны быть указаны время и место проведения общего собрания участников общества, а также предлагаемая повестка дня.

Согласно части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Порядок уведомления истца о проведении собрания был обществом соблюден в соответствии с положениями статьи 36 Федерального закона  от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об обществах с ограниченной ответственностью».

Однако истец на указанное собрание не явилась и участие в нем не приняла. 

Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" при оценке соблюдения правил совершения крупной сделки или сделки с заинтересованностью необходимо исходить из того, что в решении о согласии на совершение (одобрении) сделки (статья 157.1 ГК РФ) (далее - решение об одобрении, одобрение), по общему правилу, должно быть указано лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), а также ее основные условия (условия, имеющие существенное значение для принятия решения о ее одобрении, например, цена, предмет, срок, наличие обязанности предоставить обеспечение исполнения обязательств и т.п.) или порядок их определения. Совершенная сделка считается одобренной, если ее основные условия соответствовали сведениям об этой сделке, нашедшим отражение в решении об одобрении ее совершения либо в приложенном к этому решению проекте сделки.

Такие условия  решение общего собрания не содержит, как и сведений о том, что данная сделка является сделкой с заинтересованностью.

Ответчиками не оспаривалось, что на момент совершения сделки с ООО «Аспект» единственным участником общества с долей 100% была ФИО13, родная сестра ФИО12, являющаяся законным представителем  участника общества ФИО15 с долей участия 50 % в уставном капитале общества База НЗ», следовательно,  данная сделка являлась и сделкой с заинтересованностью.

Решение об одобрении сделки принимается с учетом правил, предусмотренных как для крупных сделок, так для сделок с заинтересованностью. То есть для получения согласия требуется большинство от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом и при этом в это большинство должно входить большинство голосов всех не заинтересованных в сделке участников (п. 8 ст. 37, п. 4 ст. 45, п. п. 3, 6 ст. 46 Закона об ООО, п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27).

Данная сделка была одобрена незаинтересованными участниками – ФИО3 (16, 67% голосов) и ФИО9 (16, 67% голосов), что составляет 66, 66% от числа незаинтересованных в сделке участников.   

Для признания сделки подпадающей под признаки сделок с заинтересованностью, указанные в пункте 1 статьи 81 Закона об акционерных обществах и пункте 1 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, необходимо, чтобы заинтересованность соответствующего лица имела место на момент совершения сделки.

Участником   ООО «Аспект» ФИО3   стала лишь 07.12.2021, то есть на момент заключения сделки не являлась участником ООО «Аспект».

Иных оснований аффилированности истец не привел.

Согласно пункту 93 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Остальными участниками общества данная сделка была одобрена,   с целью продажи указанных объектов по рыночной цене ООО «Новосибирская оценочная компания» был подготовлен отчёт об оценке № 22101Н/2021, из которого следовало, что обьект незавершенного строительства стоил 9 000 000 рублей. Общая стоимость указанных объектов (Здание + земельный участок) составлял 15 992 000 рублей. 

В последующем, на основании указанного решения, данные объекты недвижимости были проданы ООО «Аспект» по договору купли-продажи от 05.05.2021 г. за общую стоимость 15 000 000 рублей, из которых:

 нежилое здание (офисно-складской комплекс) 2-х этажное нежилое здание площадью 140.9 кв.м., по адресу: <...>, КН: 54:35:051120:6 - 11 500 000 рублей,

земельный участок по адресу: <...> площадью 3697 кв.м., КН: 54:35:051120:4 - 3 500 000 рублей.

Истец ссылается на то, что спорное здание находилось в состоянии готовности 100%, поскольку было введено в эксплуатацию на основании решения суда от 09.07.2019 г. по делу № А45-8870/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «База НЗ» (ОГРН <***>) о признании права собственности на нежилое здание (офисно-складской комплекс) площадью 1400,9 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051120:4 по адресу: <...> из которого следует, что  здание пригодно для эксплуатации по назначению.  

ООО «Аспект» и ООО «База НЗ»  ссылаются  на то, что  степень готовности здания  не была предметом судебного исследования, на дату продажи здания в нем отсутствовали водоснабжение, электроэнергия, системы отопления и канализации, не были закончены общестроительные работы, отсутствовало благоустройство земельного участка и его ограждение, что отражено в п.1.2 договора купли-продажи.

Тем самым была невозможна сдача указанного объекта недвижимости в аренду, либо иное осуществление коммерческой деятельности для извлечения прибыли.

Здание, как недостроенный обьект, нуждалось в дополнительном финансировании и достройке, без чего невозможна была его любая эксплуатация.

При этом и обществом ООО «База НЗ»,  и ООО «Аспект» после продажи спорного здания  осуществлялись действия по дальнейшему по обустройству канализации, ввода в эксплуатацию индивидуального теплового пункта,  электроснабжения офисно-складского комплекса, что подтверждается  актом  Ростехнадзора от 30.06.2022 и разрешением на допуск в эксплуатацию, актом  осмотра энергопринимающей установки от 30.07.2022, разрешением от 07.12.2022 на допуск в эксплуатацию,  актом   готовности АО «Сибэко» от 04.03.2022, договором  № 526005362 от 10.10.2022 г. теплоснабжения и поставки горячей воды, заключенным с  ООО «НТСК», фотоматериалами с августа 2021 года по октябрь 2021 года, договорами  ООО «Аспект» от 06.09.2021 года № 3 на благоустройство участка,  от 11.03.2022 № 8 на выравнивание бетонных полов.

Из материалов дела следует, что ООО «Аспект»  произвело расчет с продавцом за объекты недвижимого имущества, что подтверждается платежными поручениями № 16 от 09.06.2021 г. в сумме 3 000 000 рублей, № 2 от 23.01.2023 г. на  сумму 7 000 000 рублей,  № 12 от 06.09.2021 г. на сумму  2 000 000 рублей, № 2.5 от 28.12.2022 г. на сумму 240 000 рублей, № 38 от 09.11.2021 г. на  сумму 25 000 рублей, № 14 от 18.04.2023 г. на сумму 392 000 рублей (по письму ООО «База НЗ» о зачете платежа для получателя ООО «Северное сияние» за вывоз снега по счету N° 7 от 18.04.2023 г.),  актом  зачета взаимных требований от 21.04.2023 г. на сумму 2 343 000 рубля.

Таким образом, ООО «База НЗ» за продажу указанных объектов в ООО «Аспект» получило встречное возмездное исполнение.

Следовательно, обязательства сторон по указанному договору купли-продажи исполнены взаимно.

ООО «Аспект» продало указанные объекты недвижимости покупателю ФИО5 по договору купли-продажи от 12.01.2023 г. за 16 500 000 рублей, которые оплачены покупателем платежным поручением № 51 от 12.01.2023 г. в полном объёме.

Как изложено в определении Верховного Суда РФ  от 9 января 2025 г. N 305-ЭС24-16398, обобщившего в своих выводах правоприменительную практику по указанным вопросам, принятие решения о согласии на совершение крупной сделки в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью относится к компетенции общего собрания участников общества.

Согласно пункту 4 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Крупная сделка может быть признана недействительной в судебном порядке, если истцом будет доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение (пункт 2 статьи 173.1 ГК РФ, абзац третий пункта 5 статьи 46 Закона N 14-ФЗ).

Как следует из приведенных положений, совершение сделки, которая квалифицируется в качестве крупной, по своей экономической сути, может привести к последствиям, сопоставимым с реорганизацией или ликвидацией юридического лица. В этой связи заключение крупных сделок от имени хозяйственного общества не должно происходить вопреки воле его участников, являющихся владельцами корпорации и выгодоприобретателями результатов ее деятельности, и заинтересованных в сохранении ее имущественной целостности, возможности достижения целей ее создания.

При оценке того, является ли сделка крупной, суд должен сделать вывод о том, привело или могло ли привести совершение спорной сделки к невозможности осуществления хозяйственным обществом его деятельности, либо к существенному изменению видов деятельности юридического лица (качественный критерий), в том числе, если балансовая стоимость выбывших активов формально (prima facie) превысила 25 процентов общей балансовой стоимости активов (количественный критерий).

Условие договора, согласно которому предоставление со стороны одного лица существенно превышает встречное предоставление или обычную рыночную цену, уплачиваемую в подобных случаях, также может свидетельствовать о недобросовестном поведении, являющемся основанием для признания сделки недействительной в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 N 13846/13).

Из пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и о совершении представителем юридического лица сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях.

Согласно абзацу седьмому пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2013 года N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

В приведенных случаях применен критерий кратности, явный и очевидный для любого участника рынка, критерием определения явного ущерба является совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.

Понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения цены. Само по себе отклонение стоимости имущества от цены, определенной в результате экспертизы, не может рассматриваться как неравноценное без приведения дополнительных доводов, в частности о том, что исходя из технических параметров, состояния и функциональных (эксплуатационных) свойств продаваемого имущества для покупателя было очевидно значительное занижение цены его реализации по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных товаров, свидетельствующее о явно невыгодной для должника сделке и вызывающее у осмотрительного покупателя обоснованные подозрения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2022 N 306-ЭС21-4742).

С целью выяснения вопроса о наличии у общества ущерба от совершения оспариваемой сделки, занижения стоимости объектов, судом была назначена судебная экспертиза.  

Определением от 27.03.2024 ходатайство истца о проведении судебной экспертизы судом было удовлетворено,  назначена судебная экспертиза  с поручением ее проведения эксперту Сибирского Межрегионального центра «Судебных экспертиз» ФИО16.

Согласно заключению эксперта ФИО16 от 04.06.2024 № 571-2024, рыночная стоимость             нежилого  здания (офисно-складской комплекс) 2-х этажное нежилое здание площадью 1400,9 кв.м., по адресу: <...>, КН: 54:35:051120:6  по состоянию на 05.06.2021 года составляет 19 490 000 рублей.

Рыночная стоимость  земельного участка по адресу: <...> площадью 3 697 кв.м., КН: 54:35:051120:4, составляет  5 180 000 рублей.

Заключение эксперта, содержащее вывод рыночной стоимости имущества, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

По итогам  его изучения и пояснений сторон и эксперта,  данное заключение  признано  судом недопустимым доказательством, поскольку эксперт пояснил, что в  сравнительном методе оценки   использовались за аналоги размещенные в сети «Интернет» сведения о продаже оцениваемого объекта недвижимости, размещенные на сайтах. Однако  использовать  в качестве объектов-аналогов предложения о продаже объекта оценки,  недопустимо.

Проверить информацию об  остальных объектах- аналогов к продаже в 2021, а не в 2024 году,   также в ходе заседания ни суд, ни стороны не смогли.

Кроме того, при исследовании были допущены и иные неточности, которые были выявлены в ходе исследования заключения эксперта (неправильное использование корректировки и т.д.).

Согласно пункту 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ответчик обратился с ходатайством о назначении повторной судебной экспертизы, дополнив вопросами относительно технического состояния продаваемого объекта на момент его отчуждения,   с учетом технических характеристик объекта на 05.05.2021  (наличие/отсутствие наружной и внутренней отделки, наличие/отсутствие систем водоснабжения, электроснабжения, отопления, канализации, наличие /отсутствие подключения к указанным системам, наличие/отсутствие внутренней разводки электрики, систем горячего и холодного водоснабжения, канализации).

Определением от 25.09.2024 ходатайство ответчика удовлетворено, была назначена повторная судебная экспертиза, проведение экспертизы было поручено экспертам автономной некоммерческой организации АСЭ «СтройТехЭксперт» ФИО17 и ФИО18.

Согласно экспертному заключению от 31.01.2025 года № СТэ 3236/24, поступившему в материалы дела, на вопросы суда получены следующие ответы, что  рыночная  стоимость нежилого здания (офисно-складской комплекс) площадью 1400,9 кв.м. по адресу: <...>, КН:  54:35:051120:6, по состоянию на 05.05.2021 г.  составляет 9 393 998 рублей; по состоянию на 12.01.2023 года – 31 052 926 руб.

Рыночная  стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...>,площадью 3 697 кв.м. КН: 54:35:051120:4, по состоянию на 05.05.2021 г. составляет 6 613 933 руб., по состоянию на 12.01.2023 года – 5 519 621 руб.

Техническое состояние нежилого здания (офисно-складской комплекс) площадью 1400.9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, КН: 54:35:051120:6, по состоянию на 05.05.2021 г., оценивается как исправное состояние.

В совокупности исследований установлено, что нежилое здание офисно-складского комплекса находилось на 05.05.2021 г. в стадии незавершенного строительством объекта, а земельный участок являлся строительной площадкой (о чем свидетельствует временный забор (ограждение).

Согласно представленным фотографиям на 05.05.2021 года на земельном участке отсутствовали какие-либо элементы благоустройства, а на дату 12.01.2023 года на данном участке уже имелись следующие элементы благоустройства:

-           планировка поверхности земельного участка непучинистым грунтом (супесью);

-           устройство щебеночного основания под благоустройство;

-           установка бордюрного камня;

-           укладка асфальтобетонной поверхности.

На основании технического анализа представленных фотографий по определению этапов строительства и видов работ на 05.05.2021 г. экспертами зафиксировано отсутствие всех инженерных коммуникаций земельного участка  и нежилого здания (офисно-складской комплекс) площадью 1400,9 кв.м., расположенных по адресу: <...> (водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация).

Согласно техническому анализу представленных фотографий по определению этапов строительства и видов работ на 12.01.2023 г. экспертами установлено, что на исследуемых объектах недвижимости уже присутствуют элементы инженерных коммуникаций (внутреннее и наружное электроснабжение, наружные тепловые сети, наружная канализация, система горячего и холодного водоснабжения), отсутствовала только система внутреннего отопления и внутренней канализации, которые были смонтированы после 12.01.2023 г.

 На основании определения выполненных объемов работ сформирован локальный сметный расчет № 3.

Размер фактически понесенных затрат строительства офисно-складского комплекса, определенных на основании технического анализа представленных фотографий по определению этапов строительства и видов работ на 05.05.2021 г. в уровне ценообразования на дату 05.05.2021 г., составляет: 13 792 274,4 (тринадцать миллионов семьсот девяносто две тысячи двести семьдесят четыре) рубля, 40 копеек, с НДС 20%.

Планируемая стоимость строительства офисно-складского комплекса является 100% готовностью объекта. Согласно объектной смете № 1 на дату 05.05.2021 г. стоимость выполненных работ составляет: 28 462 888,8 (двадцать восемь миллионов четыреста шестьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят восемь) рублей, 80 копеек, с НДС 20%.

Степень строительной готовности нежилого здания (офисно-складского комплекса) площадью 1400,9 кв.м. по адресу: <...>, КН: 54:35:051120:6, по состоянию на 05.05.2021 г. составляет: Сфз= (13 792 274,4 / 28 462 888,8) х 100 = 48,5 %.

 На основании определения выполненных объемов работ сформирован локальный сметный расчет № 4.

Размер фактически понесенных затрат строительства офисно-складского комплекса, определенных на основании технического анализа представленных фотографий по определению этапов строительства и видов работ на 12.01.2023 г. в уровне ценообразования на дату 12.01.2023 г., составляет: 36 859 766,4 (тридцать шесть миллионов восемьсот пятьдесят девять тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей, 40 копеек, с НДС 20%.

Планируемая стоимость строительства офисно-складского комплекса является 100% готовностью объекта. Согласно объектной смете № 2 на дату 12.01.2023 г. стоимость выполненных работ составляет: 38 191 723,2 (тридцать восемь миллионов сто девяносто одна тысяча семьсот двадцать три) рубля, 20 копеек, с НДС 20%.

Степень строительной готовности нежилого здания (офисно-складского комплекса) площадью 1400,9 кв.м. по адресу: <...>, КН: 54:35:051120:6, по состоянию на 12.01.2023 г. составляет: Сфз= (36 859 766,4 /38 191 723,2) х 100 = 96,5 %.

Изучив заключение экспертов, суд установил, что оно выполнено с соблюдений требований статьи 7 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, а также стандартов в области оценочной деятельности. Экспертами использованы все методы оценки – сравнительный, доходный и затратный, произведено согласование результатов оценки.

Заключение повторной судебной экспертизы является ясным, полным и достоверным доказательством, выводы судебной экспертизы носят последовательный и непротиворечивый характер. Эксперты имеют необходимую квалификацию, образование и стаж работы, в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предупреждены об уголовной ответственности. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы экспертов предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам повторной судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, сторонами не представлены.

Таким образом, заключение повторной экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является надлежащим доказательством и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

При рассмотрении спора судом с учетом результатов судебной экспертизы установлено, что рыночная стоимость объектов недвижимости составляет на 05.05.2021 года  не менее 16 007 931 руб., что превышает цену сделки не кратно, а не более 7% от суммы сделки, что не может свидетельствовать о том, что сделка была совершена с целью причинения ущерба обществу или его участникам на неравноценных условиях. 

По результатам экспертизы и имеющимся в материалах дела доказательствам  судом установлено, что нежилое здание офисно-складского комплекса находилось на 05.05.2021 г. в стадии незавершенного строительством объекта, а не было полностью готово, как утверждает истец, к эксплуатации и извлечению дохода  путем сдачи в аренду.

По состоянию на 05.05.2021 года степень готовности составила 48,5 %.

Также согласно представленным выпискам общества по расчетным счетам, не следует, что ответчиками совершались какие-либо денежные операции вне договорных отношений.  

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истцом не доказано, что данная сделка повлекла для общества и участников ущерб.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, например, что у общества  имелись иные потенциальные покупатели на более выгодных условиях; отсутствуют доказательства того, что на дату заключения оспариваемой сделки имелись предложения, адресованные обществу, о приобретении по большей цене; отсутствуют доказательства того, что истец до заключения сделки использовал или имел возможность в дальнейшем использовать это имущество иным способом, извлекая доход, в отсутствие иных денежных средств для завершения строительства недостроенных объектов.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80 постановления Пленума N 25).

Таким образом, последствием признания заключенных договоров купли-продажи объектов недвижимости недействительными должно было стать не только возвращение недвижимого имущества в собственность истцов (продавцов), но и возврат уплаченных покупателями денежных средств.

Однако в настоящий момент возвратить объект недвижимого имущества в том, состоянии, в котором он передан был по оспариваемому договору невозможно, так как объект достроен, в исследуемых объектах недвижимости уже присутствуют элементы инженерных коммуникаций (внутреннее и наружное электроснабжение, наружные тепловые сети, наружная канализация, система горячего и холодного водоснабжения,  система внутреннего отопления и внутренней канализации), а также благоустройства земельного участка, а стоимость объекта  на дату 12.01.2023 г., составляет: 36 859 766,4 (тридцать шесть миллионов восемьсот пятьдесят девять тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей, 40 копеек, с НДС 20%.

Следовательно, возврат нежилого помещения с земельным участком приведет к существенному дисбалансу  имущественных прав сторон, что свидетельствует с учетом  сделанных ответчиками  значительных финансовых вложений в него с 2021 по 2024г., истец получит существенно больше, чем имел на дату сделки, что не является приведением сторон в первоначальное положение, и не может являться основанием к применению реституции.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы, понесенные ООО»Аспект», за оплату экспертных услуг, подлежат взысканию с истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аспект», г. Новосибирск, ИНН: <***>, 94 000 рубля судебных расходов по оплате экспертных услуг.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                       А.И. Айдарова