Решение от 11 августа 2021 г. по делу № А32-32322/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-32322/2020
г. Краснодар
11 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 5 июля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 11 августа 2021 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Эпсилон» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 249 909 581 рубля 10 копеек,

при участии в заседании представителя истца ФИО1. представителя ответчика ФИО2, установил следующее.


В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи (далее – администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эпсилон» (далее – общество, ООО «Эпсилон») о взыскании 249 909 581 рубля 10 копеек, из которых 135 068 834 рубля 38 копеек основного долга, 114 840 746 рублей 72 копейки неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды за период с января по июль 2018 года.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 05.07.2021 до 17.00 часов. После перерыва судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании постановления №5/1 администрацией «Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственным предприятиям города» от 09.01.1997 выдан государственный акт от 14.05.1998 КК-2 №426001766 акционерному обществу закрытого типа агрофирме «Кудепста» Адлеровского района города Сочи Краснодарского края о предоставлении 716,07 га в бессрочное (постоянное) пользование для сельскохозяйственного использования. на основании решения адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12.09.2005 по делу № 2-1602/05 и распоряжения Сочинского филиала ТУ Росимущества по Краснодарскому краю от 18.10.2005 № 04-04/1515С за ОАО «Агрофирма «Кудепста» оставлен в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок общей площадью 714,3349 га расположенный частью в первой, частью во второй зонах санитарной охраны курорта, с категорией земель – земли поселений для сельскохозяйственного использования, находящихся частично в Адлерском, частично в Хостинском районах г. Сочи.

Открытое акционерное общество «Агрофирма «Кудепста» обратилось в территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) с заявлением от 28.02.2006 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлеровском и Хостинских районах города Сочи. Проектно-изыскательской экспедицией Российской академии сельскохозяйственных наук проведено межевание, по результатам которого уточненная площадь землепользования «Агрофирма «Кудепста» составила 714,3312 кв. м. 22.03.2006 Филиалом территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи утверждено распоряжение № 04-04/1123С «О переоформлении открытому акционерному обществу «Агрофирма «Кудепста» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлеровском и Хостинском районах города Сочи».

Согласно распоряжению ОАО «Агрофирма «Кудепста» в аренду сроком на 49 лет были предоставлены земельные участки, расположенные во второй зоне округа санитарной охраны курорта, частью в зоне курортных парков и других земельных насаждений общего пользования, частью в зоне сельскохозяйственного использования, частью в зоне жилой застройки, рекреационного жилья по генплану города Сочи, с категорией земель – земли поселений, находящиеся частично в Адлерском, частично в Хостинском районах, в том числе: – для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса № 1 (44790 кв. м), № 2 (48 360 кв. м), № 3 (90 036 кв. м), № 4 (58 766 кв. м), № 5 (49 917 кв. м), № 7 (75 251 кв. м), № 18 (155 384 кв. м), № 19 (119 525 кв. м), № 20 (77 012 кв. м), № 21 (51 708 кв. м), № 25 (114 939 кв. м), № 26 (648 170 кв. м), № 29 (127 302 кв. м), № 31 (67 342 кв. м), № 33 (20 489 кв. м), № 45 (143 кв. м); – для сельскохозяйственного использования: № 9 (164 197 кв. м), № 10 (46 874 кв. м), № 15 (91 643 кв. м), № 16 (148 897 кв. м), № 34 (306 399 кв. м), № 35 (5 988 кв. м), № 36 (301 735 кв. м), № 37 (932 514 кв. м), № 38 (1 863 195 кв. м), № 39 (16 252 кв. м), № 47 (305 348 кв. м), № 48 (1 172 845 кв. м), № 49 (14 479 кв. м), № 40 (915 кв. м), № 42 (4 070 кв. м), № 43 (1 457 кв. м), № 46 (8 077 кв. м), № 50 (5 132 кв. м), № 51 (1 046 кв. м), № 52 (3 084 кв. м). Земельный участок № 7 с кадастровым номером 23:49:0408000:0007 площадью 75 251 кв. м.предоставлен в аренду по договору от 27.04.2006 № 04-24/189С.

На основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 22.03.2006 № 04- 04/1123С в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок управление (арендодатель) и агрофирма (арендатор) заключили договор аренды этого участка с 27.04.2006 по 27.04.2055, установив в качестве его разрешенного использования застройку микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса. По условиям договора, размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка (пункт 4.3 договора). Арендатору предоставлено право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления (пункт 6.1.3). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный реестр прав).

По договору от 07.07.2006 № 7 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы жилищно-строительному кооперативу «Гранит», а по договору от 12.03.2007 № 7/7 – кооперативу. В связи с отнесением земельного участка к собственности муниципального образования город-курорт Сочи, администрация и кооператив заключили дополнительное соглашение от 23.11.2012, которым договору аренды присвоен номер 4900770189, а расчет арендной платы определено производить с 07.11.2009. По данным государственного реестра прав (выписка от 08.04.2015 № 23/050/116/2015-024) с 03.12.2012 арендатором земельного участка являлась агрофирма, (соответствующий договор (соглашение) о перенайме в материалах дела отсутствует.

По договору от 23.04.2015 № 7/5 агрофирма передала свои права и обязанности арендатора по договору аренды ответчику.

По данным администрации, у общества образовалась задолженность в размере 135 068 834 рублей 38 копеек основного долга (по договору от 27.04.2006 № 4900770189) и неустойки в размере 114 840 746 рублей 72 копейки.

Направленная администрацией претензия от 21.11.2019 № 28150/02-05-16 с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, а также о возможном обращении в суд с иском, в том числе о расторжении договора аренды оставлена адресатами без ответов и должного реагирования.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд, с рассматриваемым иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты. В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Статья 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации регламентировала особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Положением пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» регламентировали порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования в право аренды либо собственности.

В соответствии с Земельным кодексом в редакции от 31.12.2005 порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности следующий: -подача заявления о предоставлении в аренду земельного участка для жилищного строительства в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления; - принятие решения о проведении аукциона исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; - определение продавцом начальной цены предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды; - установление времени, места и порядка проведения аукциона, формы и сроков подачи заявок на участие в аукционе, порядка внесения и возврата задатка, величины повышения начальной цены предмета аукциона; - опубликование извещения о проведении аукциона; - предоставление документов для участия в аукционе; - проведение аукциона; - подписание договора аренды с победителем аукциона.

В соответствии с Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.10.2003 № 167-з «Об утверждении Методических рекомендаций по рассмотрению исполнительными органами государственной власти Краснодарского края и органами местного самоуправления заявлений граждан и юридических лиц о предоставлении в аренду или постоянное (бессрочное) пользование земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения» порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования следующий: -подача заинтересованным лицом заявления о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды в уполномоченный орган, в компетенцию которого входит распоряжение испрашиваемым земельным участком; -к заявлению прикладываются правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, выданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах компетенции и подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (подлинник или копия, заверенная органом, выдавшим документ, и их копии). -по результатам рассмотрения и согласования материалов уполномоченным органом готовится проект правового акта (постановления, распоряжения, приказа) о предоставлении земельного участка либо об отказе в предоставлении земельного участка. Указанные методические рекомендации распространяются на случаи переоформления в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права постоянного (бессрочного) пользования незастроенными земельными участками на право аренды.

Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и переоформление права постоянного бессрочного пользования происходят с применением разных административных процедур: посредством заключения договора аренды после проведения аукциона и посредством заключения договора аренды на основании правоустанавливающих документов о правах на землю, возникших до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, эти законоположения, учитывающие специфику конкретных земельных отношений, а также особенности правового регулирования, действовавшего до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, нельзя применять по отношению друг к другу.

Также следует отметить, что положением пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие Земельного кодекса, Закон) введено, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования проводится в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Кодекса.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума от 24.03.2005 № 11) разъяснено следующее. При рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки. Таким образом, одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность. Пунктом 2 статьи 3 Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости). Совокупное толкование норм позволяет сделать вывод, что порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования в право аренды регламентирован специальными нормами и не ставится в зависимость от категории и вида использования земельного участка.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса). Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен. В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Администрацией в материалы дела представлен расчет арендной платы, согласно которому задолженность за период с 01.04.2016 по 06.04.2020 составила 135 068 834 рубля 38 копеек.

Ответчик требования истца не признал, заявив, что истцом в расчете неправильно применен размер кадастровой стоимости земельного участка и неправильно определен размер процента кадастровой стоимости земельного участка.

Обществом заявлено о применении срока исковой давности и сделано заявление о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку переданный в аренду земельный участок до 07.11.2009 находился в федеральной собственности, договор от 27.04.2006 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета. Как следует из текста договора аренды от 27.04.2006, он заключен в связи с переоформлением ОАО «Агрофирма «Кудепста» принадлежащего названному юридическому лицу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок в спорный период в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения). Доказательства, свидетельствующие о том, что участок предоставлен ОАО «Агрофирма «Кудепста» по правилам статей 30.1, 30.2 либо 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в деле отсутствуют. Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, – в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона.

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Согласно подпункту «г» пункта 3 Правил № 582, вступивших в силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, на момент передачи участка из федеральной собственности в муниципальную арендная плата по договору от 27.04.2006 подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что земельный участок передан в муниципальную собственность на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"». Согласно пункту 6 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Законом № 244-ФЗ из федеральной в муниципальную собственность, сохраняется на уровне, установленном договором аренды земельного участка федеральной собственности и действует до ее актуализации, индексации или переоценки.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 30.12.2015 по делу № 301-ЭС15-11204, Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением № 582 указанные Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, применению подлежит ставка арендной платы, установленная нормативными правовыми актами муниципального образования. В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (пункт 5.2) арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах: - 1,5 процента в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (подпункт «в»); – 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах «а» – «в» настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федеральных законов от 27.12.2009 № 342-ФЗ, от 12.12.2011 № 427-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Согласно подпункту «г» пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, вступивших в законную силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации. В целях приведения нормативных правовых актов муниципального образования города Сочи в соответствие с Постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009 принято Постановление Главы города Сочи № 210 от 30.06.2009 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи».

Подпунктом «в» пункта 5.2 постановления Главы города Сочи № 210 от 30.06.2009 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. На основании изложенного, при расчете арендной платы в отношении земельных участков ограниченных в обороте, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости такого земельного участка.

Судом установлено, что земельный участок не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Земельный участок предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. При таких обстоятельствах применение администрацией коэффициента 2% от кадастровой стоимости земельного участка в 2016 году нормативно необоснованно, в связи с чем, арендная плата в 2016 году и в последующие года подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости с применением коэффициента 1,5%.

При переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога. При этом механизм (формула) расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка закреплен в разделе 3 Правил, а порядок расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка - в разделе 4 Правил.

Таким образом, действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, предоставленных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, определялся иным способом, отличным от размера платы, установленного по результатам торгов либо на основании рыночной стоимости.

Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Аналогичный правовой вывод содержится в постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2017 по делу № А32- 47422/2015.

Кроме того, согласно расчету истца, им применяется размер кадастровой стоимости земельного участка как 1 451 340 653 рубля 49 копеек, что начиная с 2014 года неправомерно по следующим основаниям.

Статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"», который вступил в силу 22.07.2014 (пункт 1 статьи 3 Федерального закона). В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положения статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона. В соответствии с данными положениями статьи 24.20, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Поскольку решением арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2014 по делу № А32-13192/2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 199 497 260 рублей применение иной кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы в неправомерно.

Указанные обстоятельства дела также установлены решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 оставленным без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2021 по делу № А32-15377/2016, имеющими преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, обществом заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам, срок исполнения которых не определен, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства. В пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Истец обратился в суд за защитой своего нарушенного права 06.08.2020 в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности за период с 01.04.2016 по 06.08.2017 заявлены за пределами срока исковой давности.

В соответствии с постановлением администрации от 23.03.2018 № 413 (в редакции постановления администрации от 29.12.2018 №2201) «Об утверждении документации по планировке территории по объекту «Жиллой массив между улицей Искра и улицей Гостеприимная вдоль реки Кудепста в Адлерском районе города Сочи», на основании проекта межевания между администрацией и обществом ООО «Эпсилон»в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 заключен и зарегистрирован в установленном порядке договор о комплексном развитии территории от 11.09.2018 №5/21.01-14 сроком на 10 лет, а также образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:2433 площадью 3 259 кв. м.

Таким образом, с 11.09.2018 ООО «Эпсилон» утратило право использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 по договору аренды от 27.04.2006 №4900770189.

В связи с чем, требования администрации о взыскании арендной платы за период после 10.09.2018 является необоснованным.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно расчету суда с общества в пользу администрации подлежит взысканию сумма основного долга, в размере 3 287 602 рубя 51 копейки.

В удовлетворении остальной части заявленных требований следует отказать.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 10.06.2015 по 19.06.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 7.2 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Неисполнение обязательства по договору аренды подтверждено материалами дела.

Истец представил в материалы дела расчет, по которому общий размер неустойки составил 114 840 746 рублей 72 копейки.

В судебном заседании ответчик сделал заявление о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае – в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. При этом явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.

Исследуя вопрос возможности применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным применить пеню исходя из ставки 0,1%, поскольку данный размере является обычной применяемой в хозяйственном обороте процентной ставкой и сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.03.2015 № 305-ЭС15-1954 по делу № А40-51063/14, от 12.03.2015 № 308-ЭС15-1928 по делу № А32-41639/2013, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.02.2013 по делу № А53-26245/2012) признана адекватной мерой гражданско-правовой ответственности.

Согласно расчету суда размер неустойки, составляет 804 806 рубля 66 копеек (при этом расчет неустойки произведен с учетом сделанного ответчиком заявления о применении срока исковой давности).

Размер государственной пошлины, подлежащей уплате, определен статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

При сумме иска 249 909 581 рубль 10 копеек, сумма подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины по иску в соответствии с пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 200 тыс. рублей.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств. Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 32 рублей 75 копеек (пропорция составила 0,16 %).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 163,167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эпсилон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 287 602 рубля 51 копейка основного долга, 804 806 рублей 66 копеек неустойки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эпсилон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 32 рубля 75 копеек государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья О.Б. Куликов