Решение от 20 мая 2024 г. по делу № А28-14309/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А28-14309/2023
г. Киров
21 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 21 мая 2024 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шмырина С.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Лебедевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, адрес: 610048, Россия, Кировская область, г. Киров)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610027, Россия, <...>)

о взыскании задолженности и процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации


при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО2, по доверенности от 11.10.2023, оригинал удостоверения адвоката представлен суду на обозрение, 



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО3о) обратился в арбитражный суд с иском к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, департамент), уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия от 14.01.2020 № 7744 в сумме 516 711 рублей 83 копеек; процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 13.02.2020 по 06.05.2024 в сумме 143 098 рублей 84 копеек; процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента вынесения резолютивной части решения суда по день фактического исполнения решения суда, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды; расходов на отопление арендованного помещения в сумме 104 508 рублей 14 копеек и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 18 160 рублей 54 копеек.

Исковые требования основаны на нормах статей 309, 310, 395, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г и мотивированы предоставлением истцу в аренду имущества (помещения) в непригодном для использования состоянии.

В обоснование заявленного требования истец также указывает, что спорное помещение ИП ФИО3 не использовалось, поскольку недостатки помещения полностью препятствовали пользованию им, что подтверждено решениями Арбитражного суда Кировской области по делам № А28-7677/2021, № А28-15537/2021, № А28-244/2022. Предприниматель за период с 16.01.2020 по 04.03.2021 уплатил департаменту арендную плату за спорное помещение, в связи с чем ответчику необходимо произвести возврат уплаченных денежных средств, начисленные на них проценты, а также расходы на отопление арендованного помещения.

Ответчик представил письменный отзыв на заявление, в котором изложил свою позицию по делу.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в судебном заседании в отсутствие представителя департамента.

Представитель истца в судебном заседании поддерживает исковые требования, настаивает на их удовлетворении с учетом уточненных исковых требований.

Исследовав представленные доказательства, заслушав позицию представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела, а также из судебных актов Арбитражного суда Кировской области по делам № А28-7677/2021, № А28-15537/2021,                                   № А28-244/2022 следует, что в собственности муниципального образования «Город Киров» в спорный период находилось нежилое помещение площадью 122 кв.м по адресу: <...>, этаж 2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости и сторонами не оспаривается.

14.01.2020  между департаментом (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия № 7744 (далее – договор), в соответствии с предметом которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 122,0 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Нежилое помещение расположено в здании, отнесенном к объектам культурного наследия регионального значения, - «Комплекс застройки: Дом ФИО4, 1976г.» - решением Исполнительного комитета Кировского областного совета народных депутатов от 28.03.1983 № 6/191 «О постановке на государственную охрану вновь выявленных памятников истории и культуры Кировской области». Целевое назначение – многофункциональное (пункт 1.2. договора).

Срок действия договора с 16.01.2020 по 15.01.2025 (пункт 8 договора).

Права и обязанности сторон определены в разделе 2 договора.

Согласно пункту 2.2.10. договора арендатор обязуется производить за свой счет ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади, содержать фасад здания свободным от посторонних надписей, производить текущий и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций, находящихся в помещении в порядке, установленном законодательством и нормативными правовыми актами. После проведения капитального ремонта или перепланировки нежилого помещения арендатор обязан в 30-дневный срок произвести за свой счет инвентаризацию помещения и предоставить арендодателю технический план, в том числе в электронном виде, изготовленный уполномоченным органом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктами 2.4.1.- 2.4.19. договора предусмотрена обязанность арендатора соблюдать требования действующего законодательства Российской Федерации и иных нормативных правовых актов об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации.

Условия о платежах и порядке расчетов определены в разделе 3 договора, условия об ответственности сторон - в разделе 5 договора.

В соответствии со справкой о начисленных и поступивших суммах арендной платы, выданной ответчиком, в период с 16.01.2020 по 04.03.2021 ИП ФИО3 уплатил арендную плату в сумме 516 711 рублей 83 копеек, плату за теплоснабжение в размере 104 508 рублей 14 копеек по договору теплоснабжения от 07.12.2020 № ТЭ2100-00860.

В силу пункта 6.3. договора арендатор вправе расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Условия и порядок приема помещения определены в разделе 4 договора.

Приложением № 1 к договору является характеристика помещения, приложением № 2 – план, приложением № 3 – акт приема-передачи помещения, приложением № 4 – охранное обязательство.

По акту приема-передачи 28.01.2020 арендодатель передал арендатору спорное помещение. В акте отражено, что акт подтверждает отсутствие претензий у арендатора в отношении помещения и его инженерного оборудования, помещение пригодно для использования по назначению, определенному в п. 1.2. договора, недостатков, препятствующих владению помещением нет.

В материалы дела арендодателем представлено приложение № 4 – охранное обязательство от 13.10.2014 (заключено между Департаментом культуры Кировской области и Департаментом муниципальной собственности) «Комплекс застройки: Дом ФИО4, 1976г.» отнесен к объектам культурного наследия;  собственник – муниципальное образование «Город Киров» принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия. Одним из приложений к охранному обязательству является акт технического состояния объекта от 01.08.2014. В соответствии с указанным актом общее состояние отделки фасадов – неудовлетворительное: повреждение окрасочного покрытия и разрушение штукатурного покрытия, на уличных фасадах значительные утери штукатурного покрытия; растрескивание и шелушение краски на фасаде, намокание стены в нескольких местах из-за отбоя падающей с кровли воды (пункт 1.2.7. акта технического состояния объекта от 01.08.2014); общее состояние внутренних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов объекта – удовлетворительное. В части отделки помещений отмечено использование современных материалов (стены: обои, покраска; потолки – подвесные) и наличие следов протечек и поражения грибком, в целом состояние – неудовлетворительное (пункт 1.3.8. акта технического состояния объекта от 01.08.2014).

08.05.2020 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 2.4. договора, исключены пункты 2.4.1.-2.4.19. договора, а также приложение № 4 к договору изложено в новой редакции: «Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденное распоряжением управления государственной охраны объектов культурного наследия Кировской области от 26.02.2020 № 8 (Приложение № 4)».

Сведения о государственной регистрации договора аренды 21.05.2020 отражены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Истцом был получен Технический отчет, выполненный Кировским областным государственным автономным учреждением «Научно- производственный центр по охране объектов культурного наследия Кировской области». Технический отчет является результатом обследования спорного помещения, в заключении отчета отражено следующее:

- конструкции перегородок: к предмету охраны не относятся  (возведены в более поздний период), узел крепления перегородок находится в неудовлетворительном состоянии;

- конструкции чердачного перекрытия: крайняя южная балка имеет разрыв своего сечения в приопорной части, данный разрыв имеет ограниченно-работоспособный узел усиления данной балки. Ограничение работоспособности узла усиления балки состоит в том, что он частично опирается на аварийную стропильную балку; чердачное перекрытие не имеет эффективной пароизоляции и утепления; чердачное перекрытие имеет неудовлетворительное состояние, требуется восстановление несущей способности крайней южной балки чердачного перекрытия;

- конструкции стропильной системы: крайняя западная стропильная плоскость полностью потеряла несущую способность на южной опоре; конструкции стропильной системы находятся в аварийном состоянии;

- стены: при визуальном осмотре выявлены три трещины в уровне второго этажа, расположенные над и под оконными проемами; одна трещина на южном фасаде имеет сквозной характер образования.

Заявлением от 25.11.2020 арендатор сообщил арендодателю, какие работы необходимо провести на объекте с учетом Технического отчета, указав также, что помещение считается аварийным, не эксплуатируется. С учетом изложенного арендатор также просил расторгнуть договор аренды.

В ответ на обращение арендатора арендодатель указал, что в целях надлежащего приема помещения просит заблаговременно проинформировать о дате и времени передачи, просил погасить задолженность по арендной плате.

26.01.2021 проведена проверка использования муниципального имущества, переданного по договору аренды от 14.01.2020 № 7744, по результатам проверки составлен акт от 27.01.2021 № 43, согласно которому в ходе осмотра установлено: вывеска отсутствует; фасад здания имеет обветшалый вид, произошло частичное осыпание облицовочных материалов; на момент проведения проверки деятельность арендатором не ведется в помещении, в помещении № 27 складированы строительные материалы, оконные рамы; в арендованном помещении часть стен оклеена обоями, на другой отделка отсутствует до основания кирпичной кладки, имеется дощатое половое покрытие, потолки отштукатурены, побелены, в помещении № 34 положено неровное напольное покрытие (линолеум); в помещениях №№ 30, 36 и 35 на потолке видны следы проточек, в помещении № 32 произошло частичное разрушение отделочных материалов потолка до уровня дранки; договоры с предприятиями коммунального обслуживания, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, воду, вывоз ТБО, договор страхования имущества за время проведения визуального осмотра не представлены.

Специалист, проводивший проверку, отразил в акте свои предположения о проведении работ по устройству оконного проема в помещении № 33 до передачи помещения в аренду.

Письмом от 03.02.2021 арендатор указал, что с декабря 2020 года велись переговоры на предмет возврата арендуемого помещения, однако процедура приема-передачи постоянно откладывалась, 26.01.2021 главным специалистом отдела земельного и имущественного контроля управления административно-технического и муниципального контроля администрации г. Кирова произведена проверка помещения, нарушений и недостатков не обнаружено, тем не менее по состоянию на 03.02.2021 ответа на заявление о расторжении договора аренды не поступило. Указанным письмом арендатор просил рассмотреть заявление, расторгнуть договор, принять помещение по акту приема-передачи, не начислять арендную плату с 25.11.2020.

Письмом от 05.04.2021 арендодатель указал на условия приема помещения (надлежащее санитарное и техническое состояние помещения, свободное от имущества – пункт 4.1.2. договора; отсутствие задолженности по коммунальным платежам со справками – пункт 4.1.3. договора; арендная плата должна быть уплачена до даты подписания акта приема-передачи – пункт 4.2.2. договора). В целях надлежащего приема помещения в рамках расторжения договора арендатору указано на необходимость выполнить условия раздела 4 договора, в том числе восстановить отделку стен, пола и заблаговременно проинформировать о точной дате и времени передачи помещения.

Извещением от 15.04.2021 арендатор пригласил арендодателя 22.04.2021 для передачи помещения в связи с досрочным расторжением договора. В качестве приложений к извещению указано соглашение о расторжении договора.

Письмом от 22.04.2021 арендатор сообщил, что в связи с неявкой арендодателя для принятия помещения составил и направляет арендодателю акт приема-передачи имущества в одностороннем порядке от 22.04.2021, просит подписать и направить 2 экземпляра арендатору. В качестве приложений к письму указано следующее – ключи от нежилого помещения в количестве 3 комплектов.

Письмом от 07.05.2021 арендодатель возвратил без согласования акт приема-передачи имущества, соглашение о досрочном расторжении договора, ссылаясь на невыполнение условий раздела 4 договора, наличие задолженности по арендной плате, неустранение недостатков (не восстановлена отделка стен, пола, потолка).

19.10.2021 арендодатель направил в адрес арендатора требование, в котором указал, что в результате осмотра помещения установлено наличие демонтажа оконных рам. Арендодатель потребовал восстановить заполнение оконных проемов, с целью исключения ситуации выхолаживания помещения, в связи с понижением температуры наружного воздуха. Кроме того, в требовании указано на наличие задолженности у арендатора по договору, на возможность рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды по соглашению сторон в случае выполнения обозначенных в письме требований.

Вступившим в законную силу решением по делу №А28-7677/2021 установлено, что помещения были переданы ответчику во временное пользование в состоянии, требующем проведения ремонта, как в части фасада здания, так и в части внутренней отделки помещений, при этом арендатор не принимал на себя обязательства принять в аренду помещения с целью выполнения ремонта фасада, текущего и капитального ремонта помещений. Доводы арендатора о неудовлетворительном состоянии фасада и внутренней отделки помещений с 2014 года на момент подписания договора, без проведения ремонта арендодателем,  не были опровергнуты.

Вступившим в законную силу решением суда по делу №А28-15537/2021 исковые требования предпринимателя к департаменту о расторжении договора аренды удовлетворены, договор расторгнут. Из решения по делу №А28-15537/2021 следует, что предприниматель заявлял о том, что целью приобретения во временное владение и пользование за плату спорного помещения была организация кафе, целевое назначение – многофункциональное изначально было согласовано в пункте 1.2. договора аренды при его заключении, вместе с тем охранное обязательство, в силу пункта 1.5. которого использование помещения допустимо только в качестве административных помещений (офиса), было приложено к договору только 21.05.2020, на регистрацию договора.

В рамках дела №А28-15537/2021 арбитражный суд пришел к выводу о том, что установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу №А28-7677/2021 обстоятельства в совокупности с представленными доказательствами свидетельствуют о существовании недостатков, препятствующих пользованию арендатором арендованным объектом в определенных аукционной документацией и договорами целях, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору. При рассмотрении дела №А28-7677/2021 суду было представлено охранное обязательство от 13.10.2014, при этом о наличии какого-либо иного охранного обязательства, в том числе от 26.02.2020 №8, арендодатель не заявлял. Доказательств того, что арендатор в момент получения объекта в аренду по акту мог располагать сведениями о невозможности использования помещения, в том числе по назначению в соответствии с определенной целью, о наличии препятствующих достижению цели договора аренды недостатков, суду не представлено. Представленные истцом доказательства ответчиком не опровергнуты.

В решении от 29.08.2022 по делу № А28-244/2022 арбитражный суд указал,   что арендодатель не поставил арендатора в известность о невозможности использования помещения по назначению в соответствии с определенной договором целью (многофункциональное), об ограничениях в пользовании помещением, установленных охранным обязательством от 2014 года, а также о наличии препятствующих достижению цели договора аренды скрытых недостатков. Ряд недостатков помещения (в том числе отсутствие точек доступа систем водоснабжения, недостатки конструкции чердачного перекрытия и стропильной системы, их аварийность) установлены арендатором в процессе выполнения ремонтных работ. Данные недостатки арендодателем не были оговорены при заключении договора аренды. Представленный в материалы дела акт приема-передачи подтверждает лишь факт передачи права владения спорным помещением арендатору, но не устанавливает обстоятельства возможности реального использования помещения по целевому назначению. Договором аренды не предусмотрено такой цели аренды помещения как выполнение арендатором ремонта помещения. Целью договора аренды являлось использование помещения для организации кафе. В период действия договора аренды спорное помещение арендатором с данной целью не использовалось. У ИП ФИО3 о не возникло обязанности по внесению арендной платы за переданное по акту помещение в отсутствие встречного исполнения истцом обязанности по передаче во владение и пользование такого помещения, которое бы было пригодно для использования по назначению, согласованному сторонами в договоре аренды.

По мнению ответчика, обстоятельства, установленные вышеприведенными решениями Арбитражного суда Кировской области, имеют в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего дела.

ИП ФИО3 направил в адрес департамента претензию от 31.03.2022, в которой просил возвратить необоснованно уплаченные денежные средства по договору аренды и начисленные на сумму внесенной арендной платы проценты, предупредив об обращении в суд.

Предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование; в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1). 

Согласно статье 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1). В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2). Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3).

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, эти законоположения направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды (определение от 28.01.2016 № 167-О).

Материалами дела подтверждается заключение сторонами договора аренды от 14.01.2020, в соответствии с которым Департамент передал Предпринимателю во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 122 кв.м, расположенное по адресу: <...>,  в здании, отнесенном к объектам культурного наследия регионального значения, - «Комплекс застройки: Дом ФИО4, 1976г.». Договор аренды зарегистрирован 21.05.2020.

Факт передачи спорного объекта ответчику подтвержден актом приема-передачи от 28.01.2020 и сторонами не оспаривался.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Материалами дела, в том числе вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Кировской области по делам № А28-7677/2021, № А28-15537/2021, № А28-244/2022, имеющими в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела, подтверждается, что арендодатель не поставил арендатора в известность о невозможности использования помещения по назначению в соответствии с определенной договором целью (многофункциональное), об ограничениях в пользовании помещением, установленных охранным обязательством от 2014 года, а также о наличии препятствующих достижению цели договора аренды скрытых недостатков.

Доводы истца об указании в акте приема-передачи от 28.01.2020 на отсутствие у арендатора претензий в отношении спорного помещения отклоняются, поскольку ряд недостатков помещения (в том числе отсутствие точек доступа систем водоснабжения, недостатки конструкции чердачного перекрытия и стропильной системы, их аварийность) установлены арендатором в процессе выполнения ремонтных работ. Данные недостатки арендодателем не были оговорены при заключении договора аренды. Представленный в материалы дела акт приема-передачи подтверждает лишь факт передачи права владения спорным помещением арендатору, но не устанавливает обстоятельства возможности реального использования помещения по целевому назначению.

В силу установленных по делу фактических обстоятельств и приведенных норм материального права следует признать, что у ответчика в спорный период не возникло обязанности по внесению арендной платы за переданное по акту помещение в отсутствие встречного исполнения истцом обязанности по передаче во владение и пользование такого помещения, которое бы было пригодно для использования по назначению, согласованному сторонами в договоре аренды.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что арендодатель не исполнил надлежащим образом встречные обязательства по договору аренды.

Передав имущество с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, арендодатель, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Объективная полная невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца - сопутствующего данному обязательству права.

Вместе с тем, во исполнение условий договора аренды в период с 16.01.2020 по 04.03.2021 ИП ФИО3 уплатил арендную плату в сумме 516 711 рублей 83 копеек.

Кроме того, с истца взыскана задолженность за теплоснабжение по договору теплоснабжения от 07.12.2020 № ТЭ2100-00860, заключенного в отношении спорного объекта. Предприниматель также оплатил теплоснабжение платежным поручением.

Всего по договору теплоснабжения от 07.12.2020 № ТЭ2100-00860 оплачено 104 508 рублей 14 копеек.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со статьей 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При  указанных обстоятельствах на стороне департамента возникло неосновательное обогащение в виде выплаченной предпринимателем арендной платы и платы за теплоснабжение.

Учитывая изложенное требование истца о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных по договору аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия от 14.01.2020 № 7744 в сумме 516 711 83 копеек, и расходов на отопление арендованного помещения в сумме 104 508 рублей 14 копеек, подлежит удовлетворению.

ИП ФИО3 также просит взыскать с ответчика проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 13.02.2020 по 06.05.2024 в сумме 143 098 рублей 84 копеек, а также проценты по статье 395 ГК РФ с момента вынесения резолютивной части решения суда по день фактического исполнения решения суда, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

По правилам пункта 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за указанные периоды соответствует сумме задолженности и ответчиком не оспорен.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 13.02.2020 по 06.05.2024 в сумме 143 098 рублей 84 копеек, а также проценты по статье 395 ГК РФ с момента вынесения резолютивной части решения суда по день фактического исполнения решения суда, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

взыскать с департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610027, Россия, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, адрес: 610048, Россия, Кировская область, г. Киров) денежные средства, уплаченные по договору аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия от 14.01.2020 № 7744 в сумме 516 711 (пятьсот шестнадцать тысяч семьсот одиннадцать) рублей 83 копейки; проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 13.02.2020 по 06.05.2024 в сумме 143 098 (сто сорок три тысячи девяносто восемь) рублей 84 копеек; проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента вынесения резолютивной части решения суда по день фактического исполнения решения суда, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды; расходы на отопление арендованного помещения в сумме 104 508 (сто четыре тысячи пятьсот восемь) рублей 14 копеек; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 160 (восемнадцать тысяч сто шестьдесят) рублей 54 копеек.

Исполнительный лист подлежит выдаче в порядке, предусмотренном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.



Судья                                                                                                        С.Ю. Шмырин