Решение от 1 ноября 2021 г. по делу № А58-6651/2021

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677000, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6651/2021
01 ноября 2021 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2021 года.

Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Саха (Якутия) от 02.09.2021 № иеорг-8-3272-21/20980001 к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия)» (ИНН 1417009047, ОГРН 1131447002026), Акционерному обществу «Намкоммунтеплоэнерго» (ИНН 1417008773, ОГРН 1111435011500) о признании недействительными абзац 14 пункта 3.4 договора аренды земельного участка, абзац 1 пункта 3.1, абзац 1 пункта 3.2, абзац 1 пункта 5.2 в части слов «в одностороннем порядке по требованию Арендодателя или», абзац 6 пункта 5.2 договора аренды земельного участка от 06.02.2020 № 20-21,

при участии в деле Администрации Муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), привлечённого в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

с участием в судебном заседании:

представителя Прокуратуры Республики Саха (Якутия) – ФИО2 по доверенности от 26.05.2021 № Исорг-8-1660-21/-20980001, выданной сроком на один год,

директора МКУ «КУМИ МО «НАМСКИЙ УЛУС» РС (Я)» – ФИО3 (паспорт),

в отсутствие представителей АО «Намкоммунтеплоэнерго», извещенного о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л :

заместитель прокурора Республики Саха (Якутия) обратился 15.09.2021 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия)» (МКУ «КУМИ МО «НАМСКИЙ УЛУС» РС (Я)»), Акционерному обществу «Намкоммунтеплоэнерго» (АО «Намкоммунтеплоэнерго») о признании недействительными абзац 14 пункта 3.4 договора аренды земельного участка, абзац 1 пункта 3.1, абзац 1 пункта 3.2, абзац 1 пункта 5.2 в части слов «в одностороннем порядке по требованию Арендодателя или», абзац 6 пункта 5.2 договора аренды земельного участка от 06.02.2020 № 20-21.

Определением от 22.09.2021 исковое заявление принято к производству суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие представителей АО «Намкоммунтеплоэнерго» и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания в порядке части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 АПК РФ (заказные письма с почтовыми идентификаторами 67799963166469, 67799963166452).

Представитель прокурора поддержал исковые требования.

Представитель МКУ «КУМИ МО «НАМСКИЙ УЛУС» РС (Я)» согласился с исковыми требованиями.

АО «Намкоммунтеплоэнерго», третье лицо отзыв (пояснение ) на исковое заявление не представили.

Исковые требования прокурора мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов, а именно содержание абзаца 14 пункта 3.4, абзаца 1 пункта 3.1, абзаца 1 пункта 3.2, абзаца 1 пункта 5.2 в части слов «в одностороннем порядке по требованию Арендодателя или», абзаца 6 пункта 5.2 договора аренды земельного участка от 06.02.2020 № 20-21, противоречит пунктам 5, 6 9 статьи 22, Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьям 168, 180, 421, 422, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Отзывы (возражения) на исковые требования прокурора ответчиками не представлены.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с материалами дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

На основании распоряжения главы МО «Намский улус» Республики Саха (Якутия) от 06.02.2020 № 163-р 06.02.2020 между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия)» и АО «Намкоммунтеплоэнерго» заключен договор аренды № 20-21 земельного участка с кадастровым номером 14:18:060002:5441 общей площадью 83 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Намский район, с. Намцы, с разрешенным использованием: коммунальное обслуживание, на срок с 06.02.2020 по 31.12.2030 (п.п. 1.1., 2.1. договора).

Договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка (п. 7.3.).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 18.02.2020 за № 14:18:060002:5441-14/054/2020-2.

Прокуратурой Намского района в рамках осуществления надзорной деятельности проведена проверка соблюдения земельного законодательства муниципальными образованиями Намского района, в ходе которой установлено, что отдельные пункты договора аренды земельного участка № 20-21 от 06.02.2020 (далее – договор) противоречат требованиям федерального законодательства, а именно:

абзац 14 пункта 3.4 договора, который содержится условие об обязанности арендатора не заключать договоры и не вступать сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права аренды Участка или его части в уставной капитал предприятия и др.), без письменного разрешения Арендодателя;

абзац 1 пункта 3.1 договора, согласно которому арендодатель вправе внести в договор необходимые изменения в случае изменения действующего на территории наслега МО «Намский улус», Республики Саха (Якутия), Российской Федерации законодательства, изменения цен на продукцию и услуги, если таковые являются формой арендной платы за участок;

абзац 1 пункта 3.2 договора, согласно которому установлено, что в обязанности арендодателя входит письменное уведомление арендатора об одностороннем расторжении договора или о внесении изменений в договор за 30 дней;

пункт 5.2 договора, которым предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя или по решению суда при нарушении условий договора, признаваемых сторонами существенными (абз. 1 п. 5.2 договора). При этом, одним из существенных нарушений договора, являющегося основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке или по решению суда, является предоставление арендатором земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя (абз. 6 п. 5.2 договора).

Ответчики отзывы на исковое заявление не представили, в связи с чем, суд в порядке части 4 статьи 131 АПК РФ рассмотрел дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, пришёл к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Обращение в арбитражный суд с рассматриваемым иском обусловлено необходимостью обеспечения соблюдения законности при осуществлении местного самоуправления и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В статье 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным, сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Условиями спорного договора установлено, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права аренды Участка или его части в уставной капитал предприятия и др.), без письменного разрешения Арендодателя (абз. 14 п. 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок, более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Положения пунктов 5, 6 статьи 22 ЗК РФ являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов).

Согласно данному правилу для передачи арендатором земельного участка в субаренду, а также передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу достаточно уведомления об этом арендодателя.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Судом установлено, что оспариваемый договор заключен на 10 лет, следовательно, применительно к рассматриваемому случаю для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, а также передачи земельного участка в субаренду достаточно уведомления об этом арендодателя, в то время как по условию пункта 3.4 спорного договора необходимо получить письменное разрешение арендодателя, что противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и разъяснения, изложенного в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Согласование сторонами условий о праве арендодателя по внесении изменений в договор, по включению в обязанности арендодателя письменно уведомлять арендатора об одностороннем расторжении договора или о внесении изменений, о возможности расторжения договора досрочно в одностороннем порядке по требованию арендодателя при предоставлении арендатором участка третьим лицам без согласия арендодателя (п.п. 3.1,3.2,5.2 договора), учитывая, что пункт 3.4 договора противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, суд признает также противоречащим положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Поскольку условия, содержащиеся в пунктах 3.1, 3.2, 5.2, и пункте 3.4 договора аренды земельного участка, нарушают права неопределенного круга лиц, намеревающихся заключить договор субаренды земельного участка, оспариваемый пункт договора по смыслу статей 168, 180 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Суд также принимает во внимание, что оспариваемый договор по своему содержанию является типовым договором, разработанным в интересах арендодателя.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Признание недействительными абзаца 14 пункта 3.4, абзаца 1 пункта 3.1, абзаца 1 пункта 3.2, абзаца 1 пункта 5.2 в части слов «в одностороннем порядке по требованию Арендодателя или», абзаца 6 пункта 5.2 договора аренды земельного участка № 20-21, заключенного 06.02.2020, не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договора.

В связи с этим, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом случае включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

При изложенных обстоятельствах и правовом регулировании, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора в полном объеме.

В соответствии с подпунктом 2 пункт 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации за рассмотрение иска о признании сделки недействительной подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Прокурор освобождены от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчиков в равных долях, и, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, в доход федерального бюджета с Акционерного общества «Намкоммунтеплоэнерго»« подлежит взысканию 3 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) абзац 1 пункта 3.1, абзац 1 пункта 3.2, абзац 14 пункта 3.4, абзац 1 пункта 5.2 в части слов «в одностороннем порядке по требованию Арендодателя или», абзац 6 пункта 5.2 договора аренды земельного участка от 06.02.2020 № 20-21, заключенного между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Намский улус» Республики Саха (Якутия)» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Акционерным обществом «Намкоммунтеплоэнерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с Акционерного общества «Намкоммунтеплоэнерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в федеральный бюджет 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

СудьяЮ.Ю. Клишина