Решение от 30 января 2018 г. по делу № А63-15996/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-15996/2017
г. Ставрополь
30 января 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола помощником судьи Максютовой Д.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, ОГРН <***>, Ставропольский край, с. Сенгилеевское, Шпаковского района,

к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Михайловск,

третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора администрация Шпаковского муниципального района Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Михайловск,

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 04.04.2017, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 09.01.2018,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее - предприниматель, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее - комитет) об обязании заключить с главой КФХ дополнительное соглашение к договору аренды от 16.07.2013 № 133, в котором пункт 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора изложен в следующей редакции:

«С 16.07.2013 г. по 31.12.2015 г. годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 7 332 руб. (семь тысяч триста тридцать два рубля).

3 666 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,20% (базовый размер арендной платы) = 7 332 руб.

С 01.01.2016 г. годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 11 253 руб. (одиннадцать тысяч двести пятьдесят три рубля).

5 626 500, 00 руб. (кадастровая стоимость) х 0,20% (базовый размер арендной платы) = 11 253 руб.)».

Требования мотивированы тем, что при расчете арендной платы в договоре аренды от 16.07.2013 № 133 комитет неправомерно применил ставку арендной платы 1,5 %, как за багорную пашню. Вместе с тем переданный главе КФХ по договору аренды от 16.07.2013 № 133 в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:11:050501:3, местоположение: Ставропольский край, Шпаковский район, 3 500 м северо-восточнее здания администрации МО Сенгилеевское, расположенного: <...>, для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности КФХ, общей площадью 600 000 кв. м (далее - земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:050501:3) никогда не использовался, как багорная пашня, представляет собой пастбища и в этом случае при расчете арендной платы подлежал применению базовый размер - 0,2 %. Поскольку направленный 21.04.2017 главой КФХ в адрес комитета проект дополнительного соглашения к договору аренды от 16.07.2013 № 133 о внесении изменений в пункт 3.1 договора, содержащий расчет арендной платы с применением базового размера 0,2%, ответчиком не подписан, предприниматель просил понудить комитет заключить дополнительное соглашение на изложенных в нем условиях, распространив действие дополнительного соглашения с 16.07.2013.

Участвующий в судебном заседании представитель предпринимателя требования поддерживал полностью, основываясь на доводах, изложенных в иске.

Комитет в отзыве требования не признал, указав, что в договоре аренды от 16.07.2013 № 133 глава КФХ добровольно принял на себя обязательства осуществлять оплату арендной платы с применением в расчетах ставки арендной платы 1,5 %.

Участвующий в судебном заседании представитель комитета просил в иске главе КФХ отказать полностью.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, Арбитражный суд Ставропольского края полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 23.04.2013 в государственный кадастр недвижимости внесен кадастровый номер 26:11:050501:3 в отношении земельного участка общей площадью 600 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, имеющего местоположение: Ставропольский край, Шпаковский район, 3 500 м северо-восточнее здания администрации МО Сенгилеевское, расположенного: <...>, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности КФХ (кадастровый паспорт земельного участка от 24.04.2013 № 26/501/13-155354).

16 июля 2013 года на основании постановления администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 16.07.2013 № 483 комитетом (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 133 земель сельскохозяйственного назначения (далее - договор № 133).

Согласно пункту 1.1 договора № 133 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:050501:4.

Факт передачи арендатору земельного участка подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 16.07.2013.

Договор № 133 был зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке 11.09.2013 за номером 26-26-33/032/2013-003, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав от 24.12.2017.

Согласно пункту 2.1 договора № 133 срок аренды участка устанавливается с 16.07.2013 по 15.07.2023.

В соответствии с пунктом 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора № 133 размер арендной платы за участок составляет 54 990,00 руб. (пятьдесят четыре тысячи девятьсот рублей 00 копеек) в год.

В пункте 3.4 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора № 133 стороны предусмотрели, что размер арендной платы пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

Согласно расчету арендной платы, обозначенному как приложение к договору № 133 (пункт 3.3), арендная плата в год составляет 54 990,00 руб.: 600 000 кв.м (общая площадь земельного участка) х 6,11 (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) х 1,5% (базовый размер арендной платы).

Дополнительным соглашению от 08.09.2016 стороны внесли изменения и дополнения в пункт 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора № 133, изложив его в следующей редакции:

«С 16.07.2013 по 31.12.2015 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 54 990,00 руб. (пятьдесят четыре тысячи девятьсот рублей 00 копеек).

3 666 000 руб. (кадастровая стоимость) х 1,5% (базовый размер арендной платы) = 54 990,00 руб.

С 01.01.2016 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 84 397, 50 руб. (восемьдесят четыре тысячи триста девяносто семь рублей 50 копеек).

5 626 500, 00 руб. (кадастровая стоимость) х 1,5% (базовый размер арендной платы) = 84 397,50 руб.)».

Дополнительное соглашение от 08.09.2016 к договору № 133 было зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке 16.09.2016 за номером 26-26-33/033-26/033/301/2016-6254/1, что подтверждается штампом регистрирующего органа на дополнительном соглашении.

Приняв во внимание справку межмуниципального отдела по Шпаковскому району и Грачевскому району 26.05.2016 № 26-22/0983, а также заключение кадастрового инженера от 15.12.2014, согласно которым переданный в аренду по договору № 134 земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:050501:3 имеет вид сельскохозяйственных угодий -пастбища, предприниматель 16.11.2016 обратился в органы прокуратуры с жалобой на действия комитета, а также 21.04.2017 направил в комитет подписанный главой КФХ проект дополнительного соглашения к договору № 133, в котором пункт 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора изложен в следующей редакции:

«С 16.07.2013 г. по 31.12.2015 г. годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 7 332 руб. (семь тысяч триста тридцать два рубля).

3 666 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,20% (базовый размер арендной платы) = 7 332 руб.

С 01.01.2016 г. годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 11 253 руб. (одиннадцать тысяч двести пятьдесят три рубля).

5 626 500, 00 руб. (кадастровая стоимость) х 0,20% (базовый размер арендной платы) = 11 253 руб.)».

В пункте 3 проекта дополнительного соглашения указано, что настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 16.07.2013.

Проект дополнительного соглашения к договору № 133 получен комитетом 21.04.2017, о чем имеется отметка на сопроводительном письме.

Предложенный предпринимателем проект дополнительного соглашения к договору № 133 комитетом не подписан, стороны соглашения относительно спорных условий договора аренды не достигли. Поэтому предприниматель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы изначально согласованном в договоре № 133(на момент его заключения), за пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:050501:3, относящимся к публичной собственности (государственная собственность в отношении которого не разграничена).

С учетом разъяснений, изложенных в пункта 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 26:11:050501:3 носит регулируемый характер и в этом случае условия пункта 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора № 133 должны определяться исходя из принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1). В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2).

Виды сельскохозяйственных угодий перечислены в пункте 1 статьи 79 Земельного кодекса. К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:11:050501:3 отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности КФХ (кадастровый паспорт земельного участка от 24.04.2013 № 26/501/13-155354).

Из письма от 19.01.2018 № 16-12/82 Управления Росреестра по Ставропольскому краю следует, что в соответствии с материалами внутрихозяйственного землеустройства (Дело по вычислению площадей земельных угодий с характеристикой по контурности и уклонам колхоза им. Ленина Шпаковского района, Ставропольского края, датированное 1988 годом) и согласно фактическому местоположению по контурному описанию секции Х территории колхоза им. Ленина, в составе земель массива с кадастровым номером 26:11:050501:3 (пользователь глава КФХ), расположенного на территории бывшего колхоза им. Ленина, Шпаковского района, Ставропольского края, выделяются следующие контуры (объекты): контур № 5 (пастбище), площадью 26,8 га; контур № 6 (овраг), площадью 3,0 га; контур № 7 (овраг), площадью 3,4 га; контур № 8 (овраг), площадью 8,8 га; контур № 9 (промоина), площадью 0,4 га; контур № 10 (промоина), площадью 0,1 га; контур № 11 (промоина), площадью 0,4 га; контур № 12 (пастбище), площадью 2,1 га; контур № 13 (промоина), площадью 0,3 га; контур № 14 (промоина), площадью 0,3 га; контур № 15 (пастбище), площадью 60 га; контур № 16 (обрыв), площадью 1,4 га; контур № 17 (промоина), площадью 0,1 га; контур № 18 (промоина), площадью 0,1 га; контур № 19 (промоина), площадью 0,1 га; контур № 20 (промоина), площадью 0,1 га; контур № 21 (пастбище), площадью 3,2 га; контур № 22 (промоина), площадью 0,1 га; контур № 23 (промоина), площадью 0,1 га; контур № 24 (пастбище), площадью 28,2 га; контур № 24а (овраг), площадью 2,2 га; контур № 25 (овраг), площадью 4,9 га; контур № 26 (овраг), площадью 0,5 га; контур № 27 (овраг), площадью 1,7 га; контур № 28 (овраг), площадью 1,6 га; контур № 29 (овраг), площадью 1,4 га; контур № 30 (овраг), площадью 2,5 га; контур № 31 (овраг), площадью 1,7 га; контур № 32 (овраг), площадью 3,9 га; контур № 33 (пастбище), площадью 36,8 га; контур № 34а (промоина), площадью 0,3 га; контур № 35 (овраг), площадью 38,3 га.

Также в заключении от 25.12.2017, составленном по результатам осмотра земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:050501:3, кадастровый инженер ООО «Шпаковский гипрозем» использовав данные Публичной кадастровой карты, сведения о характеристиках объекта недвижимости, указанные в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.12.2017 № 99/2017/52427462, а также материалы государственного фонда данных (письмо Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 26.05.2016 № 26-22/0983), установил, что территория земельного участка находится в границах контуров секции Х территории колхоза им. Ленина Шпаковского района Ставропольского края, непригодных для иного вида сельскохозяйственного производства кроме «выпаса сельскохозяйственных животных».

Исходя из документально подтвержденных обстоятельств относительно вида сельскохозяйственных угодий, используемых главой КФХ, судом принято во внимание, что на момент заключения договора № 133, а также дополнительного соглашения от 08.09.2016 к договору № 133 размер арендной платы за предоставленный главе КФХ в аренду земельный участок регулировался постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - постановление № 64-п, Порядок).

В утвержденном постановлением № 64-п Порядке определения размера арендной платы базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливались по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением к данному Порядку. Согласно пункту 3 Порядка арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Поскольку из имеющихся в деле документов следует, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:050501:3 непригоден для иного вида сельскохозяйственного производства кроме «выпаса сельскохозяйственных животных» арендная плата подлежала определению в договоре № 133 (на момент его заключения), а также в дополнительном соглашении от 08.09.2016 с применением базового размера 0, 20 %, установленного в постановлении № 64-п для земель сельскохозяйственного назначения по Шпаковскому району Ставропольского края в отношении сельхозугодий - пастбищ.

Также на момент рассмотрения настоящего спора размер арендной платы за предоставленный главе КФХ в аренду земельный участок регулируется постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и представленных в аренду без торгов» (далее - постановление № 112-п), вступившее в силу в соответствии с пунктом 5 данного постановления, на следующий день после дня его официального опубликования (опубликовано на Официальном интернет-портале правовой информации Ставропольского края - 31.03.2016), т.е. 01.04.2016.

Согласно приложению к постановлению № 112-п ставка арендной платы за сельскохозяйственные угодья – пастбища, по Шпаковскому району Ставропольского края также составляет 0,20 % .

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Спорный участок относится к публичной (неразграниченной государственной) собственности, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015).

В то же время, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, проанализировав условия, предложенные главой КФХ в проекте дополнительного соглашения к договору № 133, направленном в комитет 21.04.2017, суд приходит к выводу о наличии правовых и фактических оснований для внесения изменений в пункт 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы», согласно которым данный пункт договора № 133 подлежит изложению в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок составляет 11 253 руб. (одиннадцать тысяч двести пятьдесят три рубля) в год».

При определении годового размера арендной платы, подлежащего внесению в договор № 133, суд учитывает, что на дату принятия судебного акта в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:050501:3 применяются следующие экономические нормативы: 5 626 500, 00 руб. (кадастровая стоимость согласно выписке из ЕГРН от 24.12.2017 № 99/2017/52427462) х 0,20% (ставка арендной платы по виду сельхозугодий - пастбища) = 11 253 руб.(размер арендной платы).

Вместе с тем условия проекта дополнительного соглашения к договору № 133, поступившего в комитет 21.04.2017, согласно которым предлагалось изменить пункт 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» за истекшие периоды пользования земельным участком (с 16.07.2013 по 31.12.2015, а также с 01.01.2016) не соответствуют общему правилу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса, предполагающему, что изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время. Поскольку условия договора № 133 изменены в судебном порядке, следовательно, момент изменения размера арендной платы должен определяться в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса.

Также отсутствие изменений в договор № 133 по размеру арендной платы за истекшие периоды не лишает главу КФХ права требовать возврата излишне уплаченной арендной платы по обязательствам, исполненным в эти периоды. Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 453, пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса, при изменении договора его сторона не лишена права истребовать от другой стороны ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Поскольку требования неимущественного характера удовлетворены частично, расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

требования удовлетворить частично.

Изменить договор от 16.07.2013 № 133 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:050501:3, заключенный между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 11.09.2013 за номером 26-26-33/032/2013-003, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок составляет 11 253 руб.».

Взыскать с комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 6000 рублей судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель