Постановление от 29 мая 2024 г. по делу № А68-8726/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов

арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А68-8726/2022
30 мая 2024 года
г. Калуга


Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2024 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи Крыжскóй Л.А., судей Гнездовского С.Э.,

ФИО1,

при участии в заседании:

от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО3, доверенность № 1 от 12.09.2023, копия диплома, паспорт;

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Тульской области от 23.10.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 по делу № А68-8726/2022,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - комитет, истец), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3, предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 23.11.2021 № 21Лр2356 и взыскании задолженности по данному договору за период с 03.01.2022 по 31.03.2023 в размере 26 292 390,96 руб., пени за период с 11.12.2021 по 11.03.2023 в размере 2 152 530,48 руб., всего 28 444 921,44 руб.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к комитету о расторжении договора аренды от 23.11.2021 № 21Лр2356 и взыскании убытков в виде задатка в размере 148 506 руб. и арендных платежей в размере 1 700 000 руб., всего 1 848 506 руб.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют публичное акционерное общество «Россети Центр и Приволжье», акционерное общество «Производственное объединение «Тулаэлектропривод», акционерное общество «ТНС энерго Тула».

Решением Арбитражного суда Тульской области от 23.10.2023 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка от 23.11.2021 № 21Лр2356; с предпринимателя в пользу комитета взыскана задолженность по договору аренды за период с 03.01.2022 по 31.03.2023 в размере 26 292 390,96 руб., а также пеня за период с 11.12.2021 по 31.03.2022 и с 11.04.2022 по 11.03.2023 (с учетом действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами») в размере 1 758 805,97 руб., всего

28 051 196,93 руб. В удовлетворении встречных исковых требований предпринимателю отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 решение суда области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ИП ФИО3 (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты в части удовлетворения первоначальных требований и отказа в удовлетворении встречных требований отменить, направить дело в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора необоснованно не принято во внимание, что аукционная документация на право заключения договора аренды земельного участка не содержала важные сведения о характеристиках земельного участка, влияющие на возможность его использования по целевому назначению, а именно отсутствовала информация о статусе бесхозяйного электросетевого объекта с кадастровым номером 71:14:000000:9532 и электросетевом объекте, оформленном как движимое имущество, принадлежащее ПАО «Россети Центр и Приволжье»; данные обстоятельства препятствовали началу строительства, а в последующем привели к невозможности использования земельного участка по целевому назначению. Указывает, что при осмотре земли у предпринимателя отсутствовала возможность идентифицировать объекты, расположенные на спорном земельном участке, и определить их характеристики.

В судебном заседании суда округа представитель предпринимателя поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.

Иные участвующие в деле лица явку своих полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что 14.09.2021 администрацией г. Тулы принято распоряжение № 1/2999-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:000000:9833», которым комитету дано поручение в установленном законодательством порядке организовать и провести аукцион, открытый по составу участников, на право заключения договора аренды на срок 4 года 10 месяцев земельного участка с кадастровым номером 71:14:000000:9833 площадью 2 713 кв.м с видом разрешенного использования: бытовое обслуживание, расположенного по адресу: Тульская область, Ленинский район, городское поселение - рабочий <...>.

Во исполнение поручения 23.09.2021 комитетом принято решение № 330 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:000000:9833» (далее - Решение № 330). Начальная цена аукциона составила 148 506 руб.

23.11.2021 на основании протокола № 1 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 29.10.2021 - 08.11.2021 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) сроком на 4 года 10 месяцев для строительства объекта бытового обслуживания заключен договор аренды

№ 21ЛР2356 (далее - договор аренды, спорный договор) земельного участка с кадастровым номером 71:14:000000:9833 площадью 2 713 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, расположенного по адресу: Тульская область, Ленинский район, городское поселение - рабочий поселок Плеханово, ул. Заводская, д. 1а (далее - земельный участок, спорный земельный участок).

В силу условий договора размер арендной платы определяется на основании протокола № 1 о результатах аукциона на право заключения договора аренды; арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере 1 758 806,06 руб., исчисленную со дня заключения договора; ежегодная арендная плата составляет

21 105 672,72 руб.; первый арендный платеж производится до 10 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора, и состоит из арендной платы, исчисленной до последнего числа месяца, следующего за месяцем заключения

договора. За нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивают пеню в размере, установленном нормативными актами. На дату подписания договора пеня установлена в размере 1% от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене и начисляется ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца.

Арендодатель вправе в любое время отказаться от договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока (пункт 7.2.2 договора).

В обоснование первоначального иска комитет указал на сложившуюся за предпринимателем за период с 03.01.2022 по 31.03.2023 задолженность по договору в размере 26 292 390,96 руб., пеню за период с 11.12.2021 по 11.03.2023 в сумме

2 152 530,48 руб. и неисполнение в добровольном порядке предпринимателем досудебной претензии от 30.06.2022.

Предприниматель, в свою очередь, не отрицая факта наличия задолженности, во встречном иске настаивает на расторжении договора аренды как заключенного без надлежащего встречного предоставления комитетом и понесенные в связи с этим убытки в виде уплаченного за участие в конкурсе задатка в размере 148 506 руб. и арендных платежей в размере 1 700 000 руб., всего 1 848 506 руб.

В обоснование своей позиции ИП ФИО3 указала, что участок предполагался для строительства объекта бытового обслуживания и аукционная документация не содержала сведений о каких-либо ограничениях либо обременениях в его использовании, либо необходимости переноса каких-либо объектов. Между тем, с целью получения разрешения на строительство ИП ФИО3 предприняты действия по оформлению документов и согласований, в процессе которых установлен факт наличия на земельном участке электросетевых объектов, не указанных в аукционной документации на право заключения договора аренды, препятствующих осуществлению строительства. Так, в письме от 25.05.2022 ПАО «Россети Центр и Приволжье» сообщило о необходимости переноса электросетевых объектов и ориентировочной стоимости таких работ в размере

6 357 549,83 руб. Учитывая неопределенность в возможном использовании предоставленного земельного участка в целях строительства объекта бытового обслуживания, арендатором принято решение о приостановке оплаты арендных платежей до выяснения всех обстоятельств по переносу воздушных электросетевых объектов. Письмом от 14.11.2022 ПАО «Россети Центр и Приволжье» сообщило о том, что на земельном участке расположено два электросетевых объекта, попадающих в зону строительства объекта, один из которых - ВЛ 6 кВ № 2 ПС 386 Мелиоративная (отп. КТП 7552 Водоканал) с кадастровым номером 71:14:000000:9532 является собственностью филиала Тулаэнерго, информацией о собственнике и дате ввода в эксплуатацию другого электросетевого объекта - абонентская воздушная линия ВЛ 6кВ, филиал не располагает. Поскольку абонентская воздушная линия ВЛ 6кВ не стоит на кадастровом учете и не имеет кадастрового номера, ИП ФИО3 была лишена возможности получить информацию о собственнике данного объекта в Управлении Росреестра по Тульской области для решения вопроса о ее переносе. Учитывая, что в соответствии с действующим законодательством, перенос сетей возможен только с согласия собственника, как указывает ответчик, у него отсутствовала возможность

осуществить перенос электросетевого объекта с целью использования земельного участка по его целевому назначению для строительства объекта бытового назначения. Данные обстоятельства предприниматель оценивает как недостатки сданного в аренду имущества.

По мнению суда округа, удовлетворяя частично первоначальные требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами арбитражного процессуального законодательства, положениями статей 15, 50, 606, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 65, 39.11 - 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 11), постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), правомерно исходили из следующего.

В силу положений статей 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

В силу пункта 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ. В частности, извещение о проведении аукциона в отношении земельного участка должно содержать сведения, в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка, правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

В рассматриваемом случае судами двух инстанций установлено, что Приложением 1 Решения № 330 являлось извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, в котором, в том числе была указана информация о том, что в границах земельного участка расположены: сооружение электроэнергетики (воздушные линии электропередач напряжением 6кВ Ф38 ПС 164 «Электропривод» с кадастровым номером 71:14:000000:9532 и сооружение электроэнергетики Кабельные линии электропередач напряжением 6кВ Ф38 ПС 164 «Электропривод» с кадастровым номером 71:14:000000:9506). Также размещена информация о том, что осмотр земельного участка осуществляется один раз в пять рабочих дней с даты размещения извещения о проведении аукциона, но не позднее чем за два рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе.

Более того, в составе аукционной документации при размещении информации о проведении торгов содержатся сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, выданных, в том числе ПАО «МРСК Центра и Приволжья», которые содержали данные о технологическом присоединении объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о предельной свободной мощности существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение). При этом указано, что технические условия являются предварительными и в целях разработки проектной документации необходимо обратиться в ПАО «МРСК Центра и Приволжья».

В ходе рассмотрения дела установлено, что 16.05.2023 на основании заявления Приокского управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору сведения о зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) - охранная зона ВЛЗ 6кВ отп. на КТП 7552 Водоканал-Красноармейская, 5 от ВЛ 6кВ ФИО4 164 Электропривод, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Данная зона с реестровым номером 71:14-6.2685 является охранной зоной инженерных коммуникаций, наименование зоны - Охранная зона объекта: ВЛЗ 6кВ стп.на КТП 7552 Водоканал-Красноармейская, 5 от ВЛ 6кВ ФИО4 164 Электропривод, и установлена на спорном земельном участке в связи с наличием на

нем электросети, признанной движимым имуществом, не поставленной на государственный кадастровый учет как объект недвижимости, принадлежащий ПАО «МРСК Центра и Приволжья».

Разрешая спор, суды обеих инстанций исходили из того, что по спорному земельному участку проходит три воздушные электролинии, две из которых указаны в конкурсной документации, а третья признана движимым имуществом, принадлежащим ПАО «Россети Центра и Приволжья»; информационное сообщение о проведении спорного аукциона содержало все необходимые сведения, предусмотренные в статье 39.11 ЗК РФ; участники торгов имели возможность идентифицировать предлагаемый по аукциону земельный участок, в том числе, путем получения актуальных сведений о земельном участке, объектов, расположенных на нем, из публичной кадастровой карты и путем осмотра земельного участка; электросетевые объекты не являются скрытыми и могли быть обнаружены ответчиком при осмотре земельного участка; ответчик за проведением совместного осмотра к истцу не обращался, дополнительной информации об объекте аукциона не затребовал; аукцион длился более недели (29.10.202108.11.2021); при начальной цене аукциона в размере 148 506 руб. предприниматель предложила последнюю цену в размере 21 105 672,72 руб. в год; согласно пояснениям ПАО «Россети Центра и Приволжья», данным в суде области, перенос сетей возможен.

Учитывая изложенные обстоятельства, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов двух инстанций о том, что ответчик, действуя разумно и осмотрительно, с должной степенью заботливости, должен был принять все необходимые меры для того, чтобы до участия в аукционе и заключения договора аренды установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению, а наличие в отношении спорного земельного участка ограничений, установленных после заключения договора аренды, не свидетельствует о безусловной невозможности использования такого земельного участка по его целевому назначению.

В связи с чем выводы суда о том, что при недоказанном предпринимателем факте передачи арендодателем ему имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре аренды, не имеется правовых оснований для удовлетворения встречного иска и отказа в удовлетворении первоначального, являются верными.

По справедливому суждению арбитражного суда, в период действия договора аренды (начиная с 23.11.2021) арендатор не совершил предусмотренных действующим законодательством действий по обнаружению (по его мнению) недостатков земельного участка (пункт 1 статьи 612 ГК РФ), включая отказ от договорных отношений (претензия направлена только 30.10.2022). Подписывая договор аренды, ИП ФИО3 приняла на себя риски, связанные с местоположением земельного участка, которое было известно. Произведенные арендатором затраты являются добровольно принятыми обязательствами, исполнение которых производилось в рамках согласованного сторонами договора. ИП ФИО3 не доказано наличие причинно-следственной связи между действиями комитета и заявленными к взысканию убытками в виде задатка и арендного платежа.

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют позицию предпринимателя в судах первой и апелляционной инстанций и по сути сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.

Иных доводов, заслуживающих внимания в целях в обжалуемой части, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 23.10.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 по делу

№ А68-8726/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи С.Э. Гнездовский

ФИО1