Постановление от 20 января 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-42846/2022 2 1 я н в а р я 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Дело-Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (паспорт), в отсутствие представителей истца – муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» и общества с ограниченной ответственностью «Дело-плюс» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2025 по делу № А32-42846/2022, установил следующее.

Муниципальное казенное учреждение муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» (далее – учреждение) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу

с ограниченной ответственностью «Дело-плюс» (далее – общество) о взыскании 29 240 000 рублей задолженности с 28.06.2022 по 27.06.2025 и 6 747 810 рублей пени с 05.07.2022 по 15.01.2025 по договору от 28.06.2022 № 4940003084 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:2493 площадью 648 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящего жилого дома на одну семью (далее – договор аренды, земельный участок), о расторжении договора аренды, о понуждении к погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи от 14.07.2022 с номером регистрации 23:49:0136005:2493-23/260/2022-1 об обременении земельного участка договором аренды (сумма иска увеличена в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс). Общество подало встречный иск о расторжении договора аренды с прекращением обязанности по внесению арендной платы с 27.06.2022 в связи с незаконностью направленного ему уведомления о несоответствии его уведомления о планируемом строительстве законодательству о градостроительной деятельности. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и ее департамент имущественных отношений (далее – администрация, департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2025 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2025 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2025 изменено. Взысканная с общества в пользу учреждения сумма задолженности с 28.06.2022 до 24.04.2023 уменьшена до 7 424 749 рублей 97 копеек, неустойки с 05.07.2022 по 15.01.2025 – до 3 437 659 рублей 24 копеек, государственной пошлины в доход федерального бюджета – до 60 360 рублей. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Судебный акт суда апелляционной инстанции мотивирован следующим. Стороны согласовали существенные условия договора аренды. Земельный участок предоставлен обществу в аренду без проведения торгов для строительства жилого дома и фактически передан ему по акту приема-передачи. Обязанность по внесению арендной платы общество надлежащим

образом не исполнило, что привело к образованию задолженности. Досудебный порядок урегулирования спора учреждением соблюден. Вступившими в законную силу судебными актами по другим делам установлено, что с момента получения земельного участка в арендное пользование (28.06.2022) общество осуществило строительство жилого дома и его продажу индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель). Обязанность по внесению обществом арендной платы прекращена 24.04.2023 в связи с осуществлением государственной регистрации соответствующего перехода права собственности на жилой дом. Уведомление администрации о несоответствии указанных обществом в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке явилось следствием допущенных обществом при составлении проектной документации на строительство нарушений. Это уведомление администрации не воспрепятствовало обществу в использовании земельного участка по назначению и возведению на нем жилого дома. Основания для освобождения общества от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по договору аренды отсутствуют. Невозможность использования земельного участка и наличие непреодолимых препятствий в таком пользовании, возникших в результате противоправных действий учреждения, общество не доказало. Одновременно с переходом к предпринимателю права собственности на жилой дом к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, а общество выбыло из арендных отношений. Такой переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка исключил возможность удовлетворения предъявленного к обществу требования о расторжении договора аренды.

Учреждение и общество обжаловали постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса.

Учреждение привело следующие основания проверки законности судебного акта. С момента осуществления государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на жилой дом у общества не прекратилась обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка. Предприниматель как покупатель жилого дома не является стороной договора аренды. Переход права собственности на жилой дом не является основанием для возникновения у предпринимателя обязанности по внесению установленных договором аренды платежей. Общество не выбыло из соответствующих арендных отношений. Предъявленное

к обществу требование о расторжении договора аренды является обоснованным. Поскольку учреждение освобождено от уплаты государственной пошлины основания для взыскания с него соответствующих судебных расходов общества отсутствовали.

По мнению общества, возразив против его требований о расторжении договора аренды, учреждение злоупотребило правом. Таким возражением учреждение преследует цель увеличения периода взыскания арендной платы. Арендодателем созданы препятствия в пользовании земельным участком по его назначению. Незаконно отказав обществу в выдаче уведомления о соответствии указанных им в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, администрация не вправе была рассчитывать на поступление в бюджет муниципального образования арендной платы за пользование земельным участком. Оплате подлежали только период с момента фактического начала строительства по день, предшествовавший выдаче незаконного уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и о недопустимости размещения такого объекта на земельном участке. Период фактического пользования обществом земельным участком не определен. Необходимость его освобождения от внесения арендной платы по окончании строительства не учтена. Противоречия актов судов общей юрисдикции в оценке уведомления администрации о несоответствии указанных обществом в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке исключали возможность ссылки на один из них. Арендная плата с даты, следующей за днем заключения договора аренды, по день, предшествовавший незаконному отказу в выдаче уведомления о соответствии указанных обществом в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и о допустимости размещения такого объекта на земельном участке (с 29.06.2022 по 04.07.2022, 6 дней, 10 030 000 рублей : 365 дней х 6 дней = 164 876 рублей 71 копейка) полностью зачтена частью задатка в сумме 850 000 рублей, уплаченного обществом при участии в аукционе. Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственная регистрация права муниципальной собственности на земельный участок осуществлена 14.06.2016 (запись с номером регистрации 23-23/050-23/046/801/2016-5763/1).

По результатам проведенных торгов (протокол о результатах аукциона от 20.05.2022 № U22000007100000000027-2) учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 28.06.2022 договор аренды земельного участка (пункт 1.1). Земельный участок предоставлен для строительства жилого дома (пункт 1.3). Условия договора аренды распространены на правоотношения сторон, возникшие с момента его заключения (пункт 2.1). Срок договора аренды установлен до 28.06.2042 (пункт 2.2). Годовой размер арендной платы определен по результатам аукциона и составил 10 030 000 рублей (протокол от 20.05.2022 № U22000007100000000027-2). Сумма внесенного задатка в размере 850 000 рублей подлежала зачислению в счет годовой арендной платы (пункты 3.1-3.3). Арендная плата должна была вноситься до 10 ноября текущего года (пункт 3.4), а первый платеж за вычетом внесенного задатка – в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора аренды (пункт 3.5). Арендодатель вправе был в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (пункт 4.1.1). За нарушение срока внесения арендной платы арендатор должен был выплатить арендодателю пеню из расчета 0,05% невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2).

Учреждение произвело расчет арендной платы с 28.06.2022 по 27.06.2025. Задолженность общества за этот период составила 29 240 000 рублей. В связи с несвоевременным внесением арендных платежей учреждение начислило обществу неустойку (пеню) с 05.07.2022 по 15.01.2025 в размере 6 747 810 рублей. В досудебной претензии от 05.07.2022 № 01-09-02/731 учреждение предупредило общество о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договору аренды и пени с предупреждением о возможном расторжении договора аренды. Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Невозможность использования земельного участка по назначению общество обусловило незаконностью выданного администрацией уведомления от 27.06.2022 № 24367319 о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров такого объекта установленным параметрам и недопустимости его размещения на земельном участке ввиду несоответствия разрешенного использования земельного участка

градостроительному регламенту. Решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 28.09.2022 по делу № 2а-4815/2022, которым названное уведомление администрации признано незаконным, а администрация присуждена к повторному рассмотрению уведомления общества о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, отменено апелляционным определением Воронежского областного суда от 22.08.2023. Принятое при новом рассмотрении заявления общества аналогичное решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 03.10.2023 по делу № 2а-4981/2023 также отменено апелляционным определением Воронежского областного суда от 27.02.2024. Уточненный при очередном новом рассмотрении предмет заявления общества не содержал требования о признании незаконным уведомления администрации от 27.06.2022 № 24367319. Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 27.04.2024 по делу № 2а-2572/2024 признано незаконным иное уведомление администрации от 05.07.2022 № R-18287744519 о несоответствии указанных обществом в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров такого объекта установленным параметрам и недопустимости его размещения на земельном участке. Департамент присужден к рассмотрению уведомления общества о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Уведомление администрации от 05.07.2022 № R-18287744519 само по себе не повлекло невозможность использования земельного участка обществом по назначению. Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 08.11.2023 по делу № 2а-4803/2023 установлено, что общество в 2022 году возвело на земельном участке жилой дом площадью 34,3 кв. м, государственный кадастровый учет которого осуществлен 23.11.2022 под кадастровым номером 23:49:01336005:3521. Жилой дом продан обществом предпринимателю. Государственная регистрация соответствующего перехода права собственности осуществлена 24.04.2023. При этом решением Тверского районного суда г. Москвы по делу № 02а-0031/2024 признано законным уведомление администрации от 05.07.2022 № R18287744519 в части несоответствия планируемого обществом строительства объекта индивидуального жилищного строительства правилам землепользования и застройки, а также генеральному плану муниципального образования как следствия нарушений, допущенных обществом при составлении проектной документации на строительство.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения учреждения и общества в арбитражный суд с иском и встречным иском соответственно. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанций проверяется исходя

из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса). В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит принципам определенности, процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии

с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ

от исполнения обязательства (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

При непредоставлении обязанной стороной обусловленного договором исполнения другая сторона вправе приостановить встречное исполнение либо отказаться от него (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса). По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор – своевременно вносить плату за такое пользование (статьи 606, 614 Гражданского кодекса). В предусмотренных законом случаях арендная плата может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (статья 424 Гражданского кодекса).

В судебной практике поддерживается правовой подход, согласно которому обязанность арендатора по внесению арендных платежей признается встречной по отношению к обязанности арендодателя по передаче объекта аренды в фактическое пользование арендатора. Арендная плата подлежит внесению только за период, в котором арендодателем обеспечивалась возможность фактического пользования арендатором объектом аренды (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики

разрешения споров, связанных с арендой», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными и региональными законами случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7).

По смыслу норм статьи 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса, а также разъяснений и правовых подходов, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 25 постановления Пленума № 73 и в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, к приобретателю недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем ее прежнему собственнику на праве аренды, к новому собственнику с момента государственной регистрации соответствующего перехода права собственности переходит тот объем прав арендатора на земельный участок, который принадлежал прежнему собственнику. Право арендного пользования земельным участком возникает у приобретателя здания, сооружения независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между ним и собственником земельного участка. К приобретателю здания также переходят обязанности, связанные с правом аренды земельного участка. Прежний собственник здания выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Происходит перемена арендатора в договоре аренды.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем.

Земельный участок находится в муниципальной собственности и предоставлен обществу в аренду по результатам торгов для строительства жилого дома. С 28.06.2022 до 24.04.2023 учреждение обеспечило обществу возможность использования земельного участка по указанному в договоре аренды назначению. Вступившим в законную силу судебным актом по другому делу преюдициально установлено, что с момента получения земельного участка в арендное пользование 28.06.2022 общество до ноября 2022 года осуществило строительство жилого дома и обеспечило его государственный кадастровый учет. В связи с продажей жилого дома предпринимателю и осуществлением государственной регистрации соответствующего перехода права собственности предприниматель в силу закона заменил общество в арендных отношениях, ввиду чего с 24.04.2023 прекращена обязанность общества по внесению арендной платы. Обязанность по внесению арендной платы общество надлежащим образом не исполнило, что привело к образованию задолженности. Задолженность общества по арендной плате с 28.06.2022 до 24.04.2023 за вычетом уплаченного при проведении аукциона задатка составила 7 424 749 рублей 97 копеек, а неустойка с 05.07.2022 по 15.01.2025 – 3 437 659 рублей 24 копеек. Вступившим в законную силу судебным актом по другому делу также преюдициально установлено, что уведомление администрации о несоответствии указанных обществом в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и о недопустимости размещения такого объекта на земельном участке явилось следствием нарушений, допущенных обществом при составлении проектной документации на строительство. Это уведомление администрации не воспрепятствовало обществу в использовании земельного участка по назначению и возведению на нем жилого дома. Основания для освобождения общества от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по договору аренды отсутствуют. Невозможность использования земельного участка и наличие непреодолимых препятствий в таком пользовании, возникших в результате противоправных действий учреждения, общество не доказало. Переход к предпринимателю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка исключает возможность удовлетворения требования о расторжении договора аренды, предъявленного к обществу.

Учреждение правомерно возразило против требований общества о расторжении договора аренды земельного участка в связи с необеспечением возможности использования объекта аренды. Такое возражение не преследовало цель увеличения периода взыскания арендной платы и не могло быть расценено как злоупотребление правом. Период фактического пользования обществом земельным участком достоверно определен. Акты судов общей юрисдикции не имеют противоречий в части, касающейся нарушений, допущенных обществом при составлении проектной документации на строительство, и связанного с этим уведомления администрации о несоответствии указанных обществом в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и о недопустимости размещения такого объекта на земельном участке. Преюдициально установленные этими актами обстоятельства учтены судом апелляционной инстанции в силу императивных предписаний процессуального закона.

Доводы кассационных жалоб названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2025 по делу № А32-42846/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.Е. Епифанов

Судья А.И. Мещерин