Решение от 9 ноября 2021 г. по делу № А45-15189/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-15189/2021
г. Новосибирск
09 ноября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 09 ноября 2021 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибальянс» (ИНН <***>), г. Новосибирск

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>)

о признании недействительным (незаконным) уведомления №31/19-6545 от 03.12.2020 об отказе от договора аренды земельного участка №112745т от 26.07.2012, признании действующим вышеуказанного договора,

при участии представителей:

истца - ФИО2, доверенность от 04.05.2021, паспорт, диплом,

ответчика – 1) не явился, уведомлен, 2) ФИО3, доверенность от 30.12.2020, служебное удостоверение, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибальянс» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, Мэрии города Новосибирска о признании недействительным (незаконным) уведомления №31/19-6545 от 03.12.2020 об отказе от договора аренды земельного участка №112745т от 26.07.2012, признании действующим вышеуказанного договора.

Требования истца мотивированы тем, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка, истец продолжает пользоваться земельным участком, вносить арендную плату, в связи с чем договор аренды земельного участка №112745т от 26.07.2012 следует признать действующим, возобновленным на неопределенный срок.

25.10.2021 истцом и ответчиками представлено мировое соглашение. Определением от 01.11.2021 (резолютивная часть определения объявлена 25.10.2021) судом отказано в утверждении мирового соглашения, поскольку представленное мировое соглашение противоречит закону.

С учетом положений части 5 статьи 49 АПК РФ суд перешёл к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании 25.10.2021 по ходатайству ответчиков был объявлен перерыв для подготовки правовой позиции по делу с учетом отказа суда в утверждении мирового соглашения.

После перерыва 29.10.2021 судебное разбирательство по делу продолжено.

Ответчиками представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому мэрия города Новосибирска, департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска возражали против удовлетворения заявленного требования, обращая внимание на то, что направленное уведомление об отказе от договора не противоречит действующему законодательству, является реализацией права арендодателя. Довод истца о том, что направленное уведомление подписано неуполномоченным лицом и не может порождать юридических последствий, также несостоятелен, поскольку подписавшее его лицо действовало на основании доверенности, наделяющей его соответствующими полномочиями.

Мэрия города Новосибирска, департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие мэрии города Новосибирска, департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

06.07.2012 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибальянс» (арендатор) в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 24.07.2012 №279 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 112745т, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051185:93, площадью 25 703 кв. м.

Разрешенное использование земельного участка: под строительство логистического комплекса (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора срок действия договора с 26.07.2012 по 26.07.2015.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Дополнительным соглашением от 22.07.2015 №1 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 26.07.2012 № 112745т по взаимному согласию сторон пункт 6.4 договора исключен. В соответствии с пунктом 2 соглашение вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, то есть с 22.10.2015.

23.09.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 26.07.2012 № 112745т, согласно пункту 1 которого срок действия договора продлен 26.06.2018. Соглашение вступает в юридическую силу с момента государственной регистрации (пункт 8), которая осуществлена 27.10.2015.

17.01.2018 уведомлением №31/19/00354 мэрия города Новосибирска сообщила истцу, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; таким образом, в случае если по истечению срока действия договора аренды № 112745т указанные нормы закона и соответствующая правоприменительная практика будут действующими и со стороны мэрии города Новосибирска не будет каких-либо возражений, данный договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением №31/19-6545 от 03.11.2020 департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска отказался от исполнения договора аренды № 112745т. Обстоятельства наличия указанного уведомления и подписания его ФИО4 лицами, участвующими в деле, не оспаривались, между тем, несмотря на требование, изложенное в определении суда о принятии искового заявления к производству, данное уведомление в материалы дела истцом представлено не было.

Истец, полагая, что отказ от договора неуполномоченным лицом не может порождать каких-либо правовых последствий, в связи с чем является недействительной сделкой, обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, имеющиеся доказательства, заслушав пояснения представителя лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат, при этом исходит из следующего.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исключения из этого общего правила предусмотрены статьей 39.6 ЗК РФ.

В числе оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ закреплено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, положениями статьи 39.6 ЗК РФ определены случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), и общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия установленных статьей 39.6 ЗК РФ условий для заключения нового договора аренды без проведения торгов.

При этом следует учитывать, что пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Основываясь на изложенном, суд приходит к выводу, что вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений, помимо указанного в статье 39.6 ЗК РФ.

Более того, пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено положение, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения пункта 3 статьи 39.6 и пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, по смыслу вышеуказанных норм права в их совокупности, а также правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, устанавливают, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, срок которого истек после 01.03.2015.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 1 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление №73) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (абзац 2 пункта 1 Постановления № 73).

Утратившие силу положения земельного законодательства, изложенные в Постановлении № 73, нашли отражение в действующей редакции Земельного кодекса Российской Федерации, так в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Поскольку договор аренды был заключен 26.07.2012 по результатам аукциона, возобновление его на неопределенный срок после истечения срока его действия противоречит статье 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции».

Ссылка истца на положения статьи 621 ГК РФ судом отклоняется, поскольку приведенными выше нормами земельного законодательства установлены специальные правила, предусматривающие отсутствие у арендатора муниципального земельного участка преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

При этом положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, подлежат применению к договорам аренды публичного земельного участка лишь в тех случаях, когда арендатор на основании действующего земельного законодательства имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907).

Учитывая истечение срока действия договора аренды 26.07.2015 и отсутствие оснований для его продления на неопределенный срок, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленного иска.

Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что дополнительное соглашение об исключении пункта 6.4 договора, предусматривающего, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, вступило в юридическую силу 22.10.2015, то есть после истечения срока действия договора.

Помимо указанного, в ходе судебного разбирательства мэрия города Новосибирска в отзыве подтвердила, что воля направлена на прекращение действия договора.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта, арбитражный суд указывает об отмене мер по обеспечению иска в судебном акте, в связи с чем принятые определением арбитражного суда от 07.06.2021, в виде запрета мэрии города Новосибирска совершать в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051185:93 любые сделки, раздел земельного участка с кадастровым номером 54:35:051185:93, перераспределение земельного участка с кадастровым номером 54:35:051185:93 с иными земельными участками, в том числе с землями, государственная собственность на которые не разграничена, или землями, находящимися в муниципальной собственности города Новосибирска, проводить в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051185:93 торги (аукционы, конкурсы) подлежат отмене.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 96, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Отменить обеспечительные меры по делу, принятые определением арбитражного суда от 07.06.2021, в виде запрета мэрии города Новосибирска совершать в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051185:93 любые сделки, раздел земельного участка с кадастровым номером 54:35:051185:93, перераспределение земельного участка с кадастровым номером 54:35:051185:93 с иными земельными участками, в том числе с землями, государственная собственность на которые не разграничена, или землями, находящимися в муниципальной собственности города Новосибирска, проводить в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051185:93 торги (аукционы, конкурсы).

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Ю.А. Петрова