Резолютивная часть решения от 6 сентября 2017 г. по делу № А39-5484/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-5484/2017

город Саранск06 сентября 2017 года


Резолютивная часть решения объявлена 31 августа 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "Саранскстройинвест"

к Администрации городского округа Саранск

о признании права собственности,

при участии

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 25.12.2014 г.,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности №120-д от 11.11.2016 г.,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью инвестиционно - строительная компания «Саранскстройинвест» (далее – общество, истец) обратилось с иском к Администрации городского округа Саранск (далее – Администрация, ответчик) о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом (пл.№2 по генплану) по ул.Старопосадская в г.Саранске, площадью 2821,2 кв.м., со степенью готовности 7%, с фактической площадью застройки 312 кв.м., находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: <...> с кадастровым номером 13:23:0904236:420.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик представил письменный отзыв, в котором возражений по существу спора не представил. Администрация ходатайствовала перед судом о принятии судебного акта по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исходя из материалов дела усматривается следующее.

Между истцом и ответчиком заключен 15 мая 2017 г. договор аренды земельного участка №495, в соответствии с которым Администрация передала обществу во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 1598 кв.м., с кадастровым номером 13:23:0904236:420, относящийся к землям населенных пунктов, для многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора – три года (пункт 2.1. договора).

В отношении договора аренды земельного участка №495 проведена 24 мая 2017 г. государственная регистрация Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

Согласно выписке от 17 февраля 2017 г. №13/2017-36315 из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 13:23:0904236:420 относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Распоряжением заместителя Главы городского округа Саранск от 17 мая 2017 г. №1037-рз утвержден градостроительный план №RU13301000-3288 земельного участка с кадастровым номером 13:23:0904236:420, расположенного по адресу: <...>.

На чертеже градостроительного плана земельного участка (Раздел 1) указан проектируемый объект, зоны допустимого размещения объекта капитального строительства, линия регулирования застройки, действующие красные линии.

В качестве видов разрешенного использования земельного участка со ссылкой на Правила землепользования и застройки городского округа Саранск, утвержденные решением Совета депутатов городского округа Саранск от 6 мая 2016 г. №516, в градостроительном плане указаны: среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка. Содержание такого вида разрешенного использования как многоэтажная жилая застройка предусматривает возможность использования земельного участка для возведения многоквартирных жилых домов 9-18 этажей и выше (пункт 2.1. градостроительного регламента).

Как указывает истец в своем исковом заявлении, общество на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке осуществило мероприятия по строительству объекта: возведен фундамент жилого дома, стены, перекрытия первого и второго этажа.

В материалы дела представлено заключение от 7 июля 2017 о соответствии критериям качества и эксплуатационной надежности возведенных элементов конструкций объекта строительства: «Жилой дом (пл.№2 по генплану) по ул.Старопосадская в г.Саранске», выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Мордовский институт негосударственной экспертизы». Данная организация согласно свидетельству №СРО-П-014-05082009-13-0009, выданного 10 декабря 2013 г. саморегулируемой организацией Некоммерческое партнерство «Межрегиональное объединение проектных организаций», имеет допуск к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе к работам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений. По результатам обследования экспертами составлено техническое заключение, в котором указано:

1. Обследованные железобетонные конструкции ростверка фундамента возведенной части здания находятся в работоспособном техническом состоянии.

2. Железобетонные конструкции перекрытий возведенной части жилого дома находятся в нормативном и работоспособном состоянии, их несущая способность обеспечивается соответствием материалов проектным требованиям.

3. Бетонные стены технического подполья построенной части здания находятся в работоспособном состоянии (по ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003).

4. Возведенные несущие и ограждающие армокаменные конструкции первого и второго этажей объекта строительства «Жилой дом (пл.№2 по генплану) по ул.Старопосадская в г.Саранске» могут обеспечивать надежное восприятие действующих нагрузок и заданные эксплуатационные характеристики здания, при условии выполнения на момент завершения строительств в полном объеме работ, предусмотренных проектными решениями.

5. Возведенная часть здания соответствует параметрам, установленным проектной документацией на объект строительства «Жилой дом (пл.№2 по генплану) по ул.Старопосадская в г.Саранске»; документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки; градостроительному плану номер №RU13301000-3288 земельного участка с кадастровым номером 13:23:0904236:420; обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащихся в иных документах; не нарушает права и не создает угрозы жизни или здоровью граждан.

6. При выполнении в полном объеме работ, предусмотренных проектными решениями, законченный объект строительства – «Жилой дом (пл.№2 по генплану) по ул.Старопосадская в г.Саранске» может эксплуатироваться в соответствии с действующим законодательством.

В материалы дела представлено заключение от 7 июля 2017 о соответствии материалов, конструкций критериям качества и эксплуатационной надежности, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Мордовский институт негосударственной экспертизы». Строительная лаборатория данной организации согласно свидетельству об аттестации испытательной лаборатории №ИЛ-ЛРИ-0081, выданного 1 августа 2014 г. обществом с ограниченной ответственностью «Российская экспертная компания по объектам повышенной опасности», аттестована на право проведения испытаний строительных материалов и конструкций. Резолютивная часть заключения содержит следующее: прочность бетона конструкций монолитного железобетонного ростверка свайного фундамента жилого дома на объекте: «Жилой дом (пл.№2 по генплану) по ул.Старопосадская в г.Саранске» по результатам независимых испытаний соответствует проектному классу В30. Марка бетона по водонепроницаемости определялась по ГОСТ 12730.5-84 «Бетоны. Методы определения водонепроницаемости», приложение 4 «Ускоренный метод определения водонепроницаемости бетона по его воздухопроницаемости (с изменениями №1) и соответствует проектной W6.

Ссылаясь на то, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Положениями части 1 статьи 2, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав, а признание права собственности в частности по существу сводится к подтверждению приобретения такого права в установленном законом порядке.

При этом в силу абсолютного характера права собственности выбор ответчика по такому иску носит условный характер - им может быть как лицо, оспаривающее право истца на имущество, так и любое иное лицо, в том числе и не оспаривающее такое право.

В данном случае указание истцом в качестве ответчика органа местного самоуправления, как считает суд, является правомерным и обоснованным, поскольку имущество расположено на территории муниципального образования. Согласно статье 16 Федерального закона от 06 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) к вопросам местного значения городского округа относятся, в том числе, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Исходя из содержания статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ, Кодекс), право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Следовательно, лицо, создавшее вещь, в частности, объект недвижимого имущества, приобретает на него право собственности при условии, если этот объект создан с соблюдением закона и иных правовых актов. В противном случае на возведенное на земельном участке строение распространяются правила статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Право собственности на самовольную постройку согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных норм, существует необходимая совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в законном владении и пользовании; застройщик получил необходимые согласования, в том числе от собственника земли, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; объект возведен застройщиком для себя за счет собственных средств.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Факт нахождения спорного объекта в границах указанного выше земельного участка подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорен.

В соответствии с Техническим планом (дата подготовки плана – 6 июля 2017 г.) объекта незавершенного строительством на земельном участке с кадастровым номером 13:23:0904236:420 расположен незавершенный строительством жилой дом (пл.№2 по генплану) по ул.Старопосадская в г.Саранске, площадью 2821,2 кв.м., со степенью готовности 7%, с фактической площадью застройки 312 кв.м. Согласно схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке, прилагаемом к техническому плану объекта, данный объект располагается в границах земельного участка. Кадастровый инженер при выполнении технического плана в своем заключении указывает на то, что осуществлено строительство двух этажей здания.

Одним из документов, удостоверяющих право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения является (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, следует, что право собственности на самовольное строение, возведенное лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

19 мая 2017 г. и 6 июня 2017 г. общество обращалось к ответчику за выдачей разрешения на строительство объекта: жилой дом (пл.№2 по генплану) по ул.Старопосадская в г.Саранске с приложением необходимых согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов, в том числе положительного заключения экспертизы по проектной документации строительства жилого дома и градостроительного плана земельного участка. Администрация, отказывая в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, со ссылкой на пункт 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации первоначально указывала на то, что схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, выполнена не в соответствии с градостроительным планом земельного участка (сообщение от 25.05.2017 г. №4092-Исх). В последующем, ответчик сообщениями от 20 июня 2017 г. № 4908-Исх, №4907-Исх, мотивируя отказ в выдаче разрешения, сослался на невозможность его оформления ввиду того, что общество уже приступило к застройке земельного участка.

В связи с изложенным судом принимается во внимание правовая позиция, изложенная в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г., исходя из которой следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом всех обстоятельств, принимая во внимание длительность письменной переписки между сторонами по вопросу выдачи разрешения на строительство, результатом которых явился отказ органа местного самоуправления исключительно по единственному основанию, как то начало производства строительно-монтажных работ без получения разрешения на строительство, без указаний на несоответствие проектной документации требованиям градостроительной документации, суд приходит к выводу о том, что общество своевременно и надлежащим образом предпринимало меры для легализации отношений по оформлению разрешительной документации на строительство многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что строительство спорного объекта осуществлялось в соответствии с утвержденным градостроительным планом на земельном участке, отведенном для размещения многоквартирного дома.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

В соответствии со статьями 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Указанными нормами установлена презумпция, согласно которой строительство зданий, строений, сооружений на земельном участке возможно только собственником либо исключительно с его согласия.

В то же время, в силу специального указания пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка в отношении земельного участка в пределах срока аренды осуществляет права собственника земельного участка, в том числе право на возведение зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ).

В совокупности с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ признание права собственности на самовольную постройку возможно судом за лицом, владеющим земельным участком на иных законных основаниях, в том числе на праве аренды, при условии соблюдения требований о сохранении целевого назначения участка и наличии иных условий, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, при заключении с истцом договора аренды Администрацией выражена воля на предоставление земельного участка в аренду для размещения конкретного объекта недвижимости – дома многоэтажной жилой застройки, строительство которого Общество предпринято. Направленность воли сторон спора на создание на земельном участке жилого дома подтверждают согласования органом местного самоуправления подготовленной истцом проектной документации в части генплана участка, архитектурных решений, которая имеется в материалах дела.

Соответствие построенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, проектной документации подтверждается представленными в материалы дела двумя заключениями от 7 июля 2017 г. общества с ограниченной ответственностью «Мордовский институт негосударственной экспертизы».

Доказательств создания угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением построенного здания не имеется, правопритязания третьих лиц в отношении спорного объекта не выявлены. Доказательств, свидетельствующих о несоответствии возведенного объекта требованиям градостроительных норм, не представлено.

Возможность государственной регистрации права собственности на спорный объект как недвижимой вещи, являющийся объектом незавершенного строительством, предполагается, поскольку истцом представлены доказательства, свидетельствующие о монтаже в полном объеме фундамента, возведении первого и второго этажа. При этом суд учитывает правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25.

Поскольку при возведении объекта истцом соблюдено целевое назначение земельного участка, на котором осуществлено строительство, безопасность эксплуатации спорного объекта подтверждается техническими заключениями, доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан в материалы дела не представлено, иск общества о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, понесенные обществом при обращении в арбитражный суд, подлежат отнесению на заявителя и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать за обществом с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "Саранскстройинвест" право собственности на незавершенный строительством жилой дом (пл.№2 по генплану) по ул.Старопосадская в г.Саранске, площадью 2821,2 кв.м., со степенью готовности 7%, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: <...> с кадастровым номером 13:23:0904236:420.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев