Решение от 23 сентября 2022 г. по делу № А79-135/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-135/2022
г. Чебоксары
23 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.09.2022.


Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в заседании суда дело по иску

Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 429950, <...>

к обществу с ограниченной ответственностью "Платинум+", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428009, <...>

о взыскании 899 682 руб. 94 коп.,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Эксперт", оценщик ФИО2,

при участии:

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 20.03.2022,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (Далее - Истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Платинум+» (Далее - Ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №42 от 29.07.2016, суммы основного долга в размере 797 689,42 руб. (за период с 01.01.2021г. по 30.09.2021г.), пени в сумме 101 993,52 руб. (за период с 11.04.2020г. по 10.09.2021г.)

Определением суда от 26.04.2022 на основании по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, производство обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" эксперту ФИО4; производство по делу приостановлено.

15.06.2022 от общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" поступило экспертное заключение от 08.06.2022 № Э-0280/2022.

Определением от 05.07.2022 производство по делу возобновлено.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Эксперт", оценщик ФИО2.

В судебном заседании представитель ответчика представил платежное поручение об оплате арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.09.2021 в размере согласно контррасчету от 05.07.2022.

Истец и третьи лица явку представителей не обеспечили.

В возражениях от 03.08.2022 истец указал на недостатки судебной экспертизы, в частности, эксперт указывает, что не проведение осмотра спорного земельного участка экспертом при составлении ответчика от 02.01.2018 могло повлиять на правильность выводов; неправильно выбраны аналоги для проведения сравнительного анализа цен, применена не верная методика для определения цены аренды спорного земельного участка.

От третьего лица ООО "Эксперт" поступило заявление о готовности дать суду письменные пояснения по отчету при необходимости.

От эксперта ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" эксперту ФИО4 поступили пояснения по возражениям истца на экспертное заключение. Из пояснений эксперта следует, что требования Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО №7) оценщик должен выполнить в любом случае, вне зависимости от того влияет/не влияет проведение осмотра на результат оценки. В данном случае осмотр влияет на стоимость, так как осмотр объекта оценки на местности в совокупности с другими источниками информации позволяет максимально полно и достоверно выявить характеристики основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, в данном случае, земельный участок индустриального назначения, таких как: окружение, наличие свободных подъездных путей к участку, ж/д ветки, асфальтирование, рельеф местности. Экспертом определена рыночная стоимость права аренды, рассчитанная за весь срок аренды земельного участка (как предусмотрено договором 49 лет) и определенная в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость права аренды в данном случае не может превышать рыночную стоимость права собственности на земельный участок, так как в соответствии с действующим законодательством у арендатора имеется право преимущественного выкупа арендуемого земельного участка.

Суд в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствии представителей истца и третьих лиц.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Платинум+" заключен договор аренды земельного участка г.Новочебоксарска от 29.07.20216 №42, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 1,0834 га, из земель населенного пункта города Новочебоксарска, с кадастровым номером 21:02:010225:130, расположенный по ул. Промышленная, д.54А, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для содержания и эксплуатации цеха холодной штамповки. Вид разрешенного использования земельного участка – 6.0 производственная деятельность (пункт 1.1. договора).

Договор заключен на срок с 29.07.2016 по 28.07.2065 (пункт 1.2 договора).

Государственная регистрация договора произведена 06.12.2017.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.07.2016.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной исчисляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27.09.2013 № 396 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики"; постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 "Об утверждении порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" (далее – Постановление № 148), решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 20 декабря 2007 г. № С 37-1 "Об утверждении порядка предоставления в аренду, определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Новочебоксарска" в размерах, указанных в Приложении 1 к настоящему Договору и составляет 580 821 руб. 30 коп. в год.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно (начиная с 29.07.2016) равными долями не позднее 10 числа текущего месяца.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в договор в случаях централизованного изменения составляющих расчетной формулы арендной платы, устанавливаемых нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Чувашской Республики и Новочебоксарским городским Собранием депутатов Чувашской Республики. Размер арендной платы может быть пересмотрен не чаще одного раза в год (пункт 2.3 договора).

По заданию истца ООО "Эксперт" подготовлен отчет №10420 от 10.03.2018 по определению рыночной стоимость годовой арендной платы недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за пользованием спорным земельным участок составляет 486 200 руб., при сроке аренды 5 лет – 2 431 000 руб., при сроке аренды 3 года – 1 458 000 руб. (т. 1 л.д. 21-22).

Уведомлением от 04.05.2018 №0435 истец сообщил ответчику, что в связи с установлением на основании пункта 1.4 Постановления № 148 арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные без проведения торгов, в размере, равном рыночном, проведена оценка об определении рыночной стоимости арендной платы земельного участка. Согласно отчету ООО "Эксперт" № 10420 от 10.03.2018 с 01.01.2018 размер годовой арендной платы за земельный участок составил 486200 руб. и ежемесячной – 40 516 руб. 67 коп.: уведомление получено ответчиком 01.06.2018 (т.1 л.д.23-24).

Размер арендной платы на последующие 2019-2021 годы рассчитан истцом в соответствии с пунктом 2.1 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 с учетом индексации на уровень среднегодового индекса потребительских цен: в 2019 году - 500 786 руб. в год, 41 732 руб. 16 коп. ежемесячно; в 2020 году – 522 820 руб. 58 коп. в год, 43 568 руб. 38 коп. ежемесячно; в 2021 году – 542 164 руб. 94 коп. в год, 45 180 руб. 41 коп. ежемесячно (т. 1 л.д. 26-28).

Указывая на неисполнения обязанности по уплате арендных платежей, истец претензионным письмом №1336 от 10.09.2021 потребовал оплаты долга в размере 797 689 руб. 42 коп. за период с 01.04.2020 по 30.09.2021, 101 993 руб. 52 коп. пени за период с 11.04.2020 по 10.09.2021.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункты 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Порядок № 148 разработан в целях единообразного определения арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

За период с 01.04.2020 по 01.09.2021 размер платы за пользование земельным участком составляет 797 689 руб. 42 коп.

Ввиду заявленных ответчиком возражений относительно размера арендной платы, определенной истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды №10420 от 10.03.2018, по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза с постановкой следующих вопросов:

1. Соответствует ли отчет ООО "Эксперт" № 10420 от 10 марта 2018 года по определению рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества – земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная деятельность, площадь 10 834 кв. м., адрес объекта: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, кадастровый номер: 21:02:010225:130, дата оценки: 02 января 2018 года, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки?

2. В случае выявления несоответствий, повлиявших на оцениваемую величину объекта оценки, каков размер рыночной арендной платы за указанный земельный участок по состоянию на 02 января 2018 года сроком на 49 лет, а также годовой размер такой платы?

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В результате проверки отчета № 10420 от 10.03.2018 эксперт общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" (далее - ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы") в заключении от 08.06.2022 №Э-0280/2022 выявил отсутствие информации обо всех привлеченных к исследованию лицах, неточности в описании объекта оценки, недостатки обоснования выбора метода, использование неподтвержденной информации об объектах-аналогах и пришел к выводу о том, что отчет не соответствует Закону об оценочной деятельности. Эксперт определил годовой размер арендной платы земельного участка, определенной как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды земельного участка по состоянию на 02.01.2018 при сроке аренды на 49 лет составляет 153 000 руб. (т. 2, л.д. 111). Кроме того, эксперт определил рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:02:010225:130 по состоянию на 02.01.2018 при сроке аренды 49 лет с учетом округления составляет 7 500 000 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе представленный отчет оценщика и результаты судебной экспертизы ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы ", суд установил, что отчет №10420 от 10.03.2018, выполненный ООО "Эксперт", не соответствует необходимым требованиям, а определенная в нем рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок является недостоверной.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение по результатам судебной экспертизы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает, что отчет №10420 от 10.03.2018, выполненный ООО "Эксперт", не соответствует необходимым требованиям, а определенная в нем рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок является недостоверной. Заключение эксперта с учетом письменных пояснений от 14.09.2022 признаётся судом относимым, допустимым и достоверным доказательством. Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебных экспертов, в материалы дела не представлено.

Истцом ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

На основании экспертного заключения №Э-0280/2022 от 08.06.2022 ответчиком представлен контррасчет суммы арендной платы исходя из определенной на 2018 год экспертом годовой арендной платы 153 000 руб. с учетом ежегодного увеличения на индекс потребительских цен, на 2019 год 157 590 руб., на 2020 год – 164 523 руб. 96 коп., на 2021 год – 170 611 руб. 35 коп., согласно которому долг по арендной плате за спорный период составил 251 837 руб. 46 коп., пени за период с 11.04.2020 по 10.09.2021 – 32 251 руб. 49 коп.

Платежным поручением №46 от 27.07.2022 ответчик перечислил истцу денежные средства в размере 284 088 руб. 95 коп. с указанием назначения платежа: оплата арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.09.2021 – 251 837 руб. 46 коп, пени – 32 251 руб. 49 коп.

Принимая во внимание, что ответчиком долг и пени за спорный период уплачены из расчета, установленного судебной экспертизой, требование истца в части взыскания долга и пени по арендной плате удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате судебной экспертизе распределяются между сторонами пропорционально в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Платинум+" 13 684 (Тринадцать тысяч шестьсот восемьдесят четыре) руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

С.А. Цветкова