Решение от 22 августа 2017 г. по делу № А50-18112/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, д.177, Пермь, 614068

www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-18112/2017
23 августа 2017 года
г. Пермь


Резолютивная часть решения объявлена судом 16 августа 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 23 августа 2017 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Катаевой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

акционерного общества «Кредит Европа банк» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Орегон Фуд Компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Винадора» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО3 (доверенность от 05.06.2017, паспорт);

от заинтересованного лица - ФИО4 (доверенность от 21.12.2016, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Кредит Европа банк» (далее - заявитель, банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 04.05.2017 № 4240-6 в государственной регистрации прекращения права аренды в отношении встроенных помещений общей площадью 166,7 кв.м., (лит.А), расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, Комсомольский проспект, дом 67, условный номер 59-59-01/045/2005-259, на основании договора аренды нежилого помещения от 25.07.2014, заключенного ООО «Орегон Фуд Компания» с ООО «Винадора».

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, полагая, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды, заключенного между ООО «Орегон Фуд Компания» и ООО «Винадора». По условиям договора ипотеки ООО «Орегон Фуд Компания» (залогодатель) не вправе был распоряжаться переданным в залог имуществом без письменного согласия банка как залогодержателя. Договор аренды был зарегистрирован Управлением Росреестра несмотря на то, что банк не давал ни предварительного, ни последующего согласия на заключение договора.

Представитель заинтересованного лица с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на заявление (л.д. 73-75). Ссылается на то, что в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 06.08.2014 внесена запись о регистрации договора аренды между ООО «Орегон Фуд Компания» и ООО «Винадора». Управление не принимало решение об отказе в прекращении права аренды, в связи с чем заявление о признании незаконным отказа является необоснованным. Решение суда об обращении взыскания на встроенные помещения в адрес управления не поступало, участником судебного разбирательства управление не являлось, в связи с чем не знало и не могло знать об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения заявления надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда, представителей в судебное заседание не направили. В порядке ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неявка третьих лиц не препятствует рассмотрению спора в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

23.09.2011 между банком (залогодержатель) и ООО «Орегон Фуд Компания» (залогодатель) в обеспечение обязательств по кредитному договору заключен договор залога недвижимого имущества: встроенных помещений общей площадью 166,7 кв.м., (лит.А), расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, Комсомольский проспект, дом 67, условный номер 59-59-01/045/2005-259 (л.д. 16-20).

25.07.2014 ООО «Орегон Фуд Компания», выступая в качестве арендодателя, заключило с ООО «Винадора» договор аренды, по условиям которого передало арендатору нежилые помещения во временное пользование в целях оказания услуг общественного питания (л.д. 22-37).

На основании заявления ООО «Винадора» Управлением Росреестра в ЕГРН внесена запись о регистрации договора аренды (л.д. 83).

Решением Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-20040/2014, вступившим в законную силу 08.09.2015, с ООО «Орегон Фуд Компания» в пользу банка взыскана задолженность по кредитному соглашению, а также обращено взыскание на предмет залога по договору залога недвижимого имущества № 1007299 от 23.09.2011: встроенные помещения общей площадью 166,7 кв.м. на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома (лит.А), находящиеся по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, Комсомольский проспект, д. 67, условный номер 59-59-01/045/2005-259 (л.д. 28-37)

06.04.2017 банк обратился в Управление Росреестра с заявлением об исключении из ЕГРН сведений об аренде заложенного недвижимого имущества (л.д. 14).

Рассмотрев обращение, Управление Росреестра направило в адрес заявителя письмо от 04.05.2017 № 4240-6, в котором сообщило, что зарегистрированное в ЕГРН право может быть оспорено только в судебном порядке, регистрирующий орган не вправе по собственной инициативе погашать записи, внесенные в ЕГРН (л.д. 12-13).

Полагая, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения аренды, банк обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания оспариваемого решения незаконным суду необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствие решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в дело документы в совокупности с пояснениями представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).

Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге").

Исходя из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке сделки по распоряжению заложенным имуществом (в данном случае - договор аренды) в подобных ситуациях (заключение договоров аренды после заключения договора об ипотеке и без согласия залогодержателя) являются действительными, однако права третьих лиц (в данном случае арендатора) по пользованию заложенным недвижимым имуществом прекращаются после обращения взыскания на предмет залога в силу закона на основании решения суда.

Таким образом, права арендатора (ООО «Винадора») по пользованию ранее заложенным спорным недвижимым имуществом прекратились после обращения взыскания на предмет залога по решению Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-20040/2014, вступившим в законную силу 08.09.2015 (л.д. 28-42).

При изложенных выше обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды, оспариваемое решение не соответствует требованиям действующего законодательства, а также нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем подлежит признанию незаконным.

В соответствии с пунктом 99 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Исходя из этого, суд признает надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя возложение на Управление Росреестра в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ обязанности осуществить государственную регистрации прекращения договоров аренды путем погашения записей об аренде.

Поскольку судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований, понесенные заявителем судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины при подаче заявления в суд подлежат взысканию с заинтересованного лица на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным изложенное в письме от 04.05.2017 № 4240-6 решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 25.07.2014, заключенного ООО «Орегон Фуд Компания» с ООО «Винадора», путем погашения записи об аренде в отношении встроенных помещений общей площадью 166,7 кв.м. (лит. А), условный номер 59-59-01/045/2005-259, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: <...>, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Кредит Европа банк» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 (Три тысячи) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Катаева М.А.