Решение от 6 мая 2024 г. по делу № А05-15276/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-15276/2023
г. Архангельск
06 мая 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Павловой О.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску первого заместителя Прокурора Архангельской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163002, <...>)

к Комитету по управления имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 165300, <...>) и

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным договора и применение последствий недействительности сделки,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 (по доверенности от 06.06.2023),

от ответчика Комитета по управления имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» – не явились, извещены,

от ответчика ИП ФИО1 - ФИО3 (по доверенности от 15.11.2023).

установил следующее:

первый заместитель Прокурора Архангельской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее – ответчик 1) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик 2) с требованием о признании недействительным договора от 05.05.2023 № 2546/1 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 площадью 1267 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и применить последствия недействительности сделки: обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» земельный участок с кадастровым номером 29:24:000000:1762; взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 268 573 руб. 28 коп. в качестве возврата оплаты по договору от 05.05.2023 № 2546/1 купли-продажи земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержала.

Представитель предпринимателя иск не признала, по основаниям, изложенным в отзыве.

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в нем не направил, в связи с чем с дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия его представителя.

Из материалов дела судом установлены следующие фактические обстоятельства.

На основании решения межведомственной комиссии по вопросам строительства и земельных отношений на территории МО "Котлас" от 05.12.2014 (протокол № 137) постановлением Администрации от 24.12.2014 № 3168 предпринимателю разрешено организовать работу по оформлению акта выбора земельного участка в г.Котласе с разрешенным использованием "культурное развитие (строительство центра развития)".

Постановлением Администрации от 29.12.2015 № 213 акт выбора земельного участка для размещения здания центра развития на земельном участке, месторасположение: <...>, утвержден; предпринимателю предварительно согласовано место размещения на указанном земельном участке с разрешенным использованием: культурное развитие (строительство центра развития).

На основании заявления предпринимателя о заключении договора аренды и результатов утверждения акта выбора земельного участка между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 13.02.2015 № 5256 аренды земельного участка, по условиям которого предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:24:000000:1762, расположенный по адресу: <...>, площадью 1267 кв.м. с разрешенным использованием: культурное развитие (строительство центра развития).

Срок договора аренды установлен с 13.02.2015 на 4 года (пункт 2.1.).

Земельный участок передан в аренду предпринимателю по передаточному акту от 13.02.2015. Соглашением от 07.02.2019 договор от аренды от 13.02.2015 № 5256 расторгнут его сторонами.

Согласно выписке от 23.01.2019 из Единого государственного реестра недвижимости 23.01.2019 за предпринимателем на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:030210:8684 с проектируемым значением: здание центра развития, площадью 630,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:24:000000:1762.

04.02.2019 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 в аренду на 3 года с целью использования: центр развития, указав на размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства.

08.02.2019 ответчики заключили договор аренды № 5321 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 с разрешенным использованием: культурное развитие (строительство центра развития) сроком на 3 года.

03.02.2020 Администрация выдала предпринимателю разрешение № 29-303-15-2020 на ввод в эксплуатацию здания центра развития с кадастровым номером 29:24:030210:8684, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 29:24:000000:1762.

Согласно выписке от 13.10.2021 из ЕГРН право собственности предпринимателя на указанное здание зарегистрировано 11.08.2020.

13.10.2021 в ЕГРН внесена запись о новом наименовании здания ответчика - нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания.

16.11.2021 предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 в собственность.

На основании указанного заявления ответчиками заключен договор от 26.11.2021 № 2462 купли-продажи земельного участка. Согласно выписке от 14.03.2022 из ЕГРН право собственности предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 14.12.2021.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2022 по делу № А05-3020/2022 (оставлено без изменения постановлением Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.01.2023) признан недействительным договор от 26.11.2021 № 2462 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 (далее – договор, сделка) Применены последствия недействительности сделки.

На момент принятия судебного акта по делу А05-3020/2022 в ЕГРН внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка - бытовое обслуживание, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, развлекательные мероприятия.

В соответствии с решением Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2022 по делу № А05-3020/2022 предприниматель ФИО1 возвратил Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» указанный земельный участок по акту приема-передачи от 17.01.2023.

В последующем земельный участок был вновь передан в собственность индивидуального предпринимателя ФИО1 по договору купли-продажи от 05.05.2023 № 2546/1 без проведения торгов на основании ст. 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ в связи с нахождением на участке объекта капитального строительства «Нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания» с кадастровым номером 29:24:030210:8706.

Ссылаясь на то, что на момент возврата земельного участка был изменен вид его разрешенного использования и считая указанные действия незаконными, и соответственно последующую продажу земельного участка также с нарушением норм земельного законодательства Прокурор обратился в суд с рассматриваемым иском.

Ответчики, возражая относительно иска, сослались на отсутствие нарушений при заключении оспариваемого договора купли-продажи, указывая на то, что вид разрешенного использования земельного участка совпадал с назначением расположенного на нем объекта недвижимости.

Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что иск прокурора не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

По правилам пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2020 № 41-КА19-13, при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и определении соответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования следует руководствоваться сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, действующими нормами закона установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

В настоящем деле из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что на дату заключения ответчиками оспариваемого договора купли-продажи разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762 являлось бытовое обслуживание, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, развлекательные мероприятия. На земельном участке находятся объекты недвижимости, в том числе здание, кадастровым номером 29:24:030210:8706, «нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания», которое используется Предпринимателем в осуществляемой им предпринимательской деятельности.

Истец полагает, что внесение записи в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования является незаконным. По мнению истца, предприниматель должен был во исполнение решения суда по делу А053020/2022 возвратить по акту приема-передачи земельный участок с видом разрешенного использования «культурное развитие», земельный участок возвращен Комитету с измененными характеристиками, другим видом разрешенного использования, то есть не в первоначальном состоянии.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 01.02.2024 по делу А05-12121/2023 Котласскому межрайонному прокурору отказано в удовлетворении заявления о применении последствий недействительности договора от 26.11.2021 №2462 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, признании недействительной записи о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762: бытовое обслуживание, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, развлекательные мероприятия; внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведения о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762: культурное развитие (строительство центра развития).

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 решение Арбитражного суда Архангельской области от 01 февраля 2024 года по делу № А05-12121/2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба прокуратуры Архангельской области – без удовлетворения.

Судом при рассмотрении дела А05-12121/2023 установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Котлас», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Котлас» от 30.10.2014 № 75-н (далее – Правила № 75-н), выбранные заявителем виды разрешенного использования соответствовали перечню основных видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий ему земельный участок.

Правилами № 75-н допускается размещение объектов с подобными видами разрешенного использования в территориальной зоне, в которой расположен земельный участок. После приобретения участка в собственность, Предприниматель привел его вид разрешенного использования в соответствие с наименованием (использованием) расположенного на нем здания. На данный момент цели использования земельного участка и расположенного на нем здания совпадают, несоответствия в указанной части отсутствуют.

Таким образом, на момент заключения договора № 2546/1 от 05.05.2023 цели использования земельного участка и расположенного на нем здания совпадали.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания недействительным договора № 2546/1 купли-продажи земельного участка от 05.05.2023.

В удовлетворении исковых требований суд отказывает.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


О.А. Суханова