Решение от 9 февраля 2022 г. по делу № А11-1090/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-1090/2021
г. Владимир
9 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 02.02.2022.

Полный текст решения изготовлен 09.02.2022.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску администрации Александровского района Владимирской области (601650, <...>, каб.31, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" (601650, <...>, эт.3, оф.8а, ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью "Бриз" (141701, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществу с ограниченной ответственностью "Экоресурс" (601650, <...>, этаж/пом.3/2, ОГРН, 1183328012394, ИНН <***>) о применении последствий недействительности сделки; третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальным имуществом Александровского района Владимирской области (601650, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области (600000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (600033, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>); при участии: от истца не явились, от ответчиков не явились, от третьих лиц не явились, установил.

В порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнено наименование ответчика – общество с ограниченной ответственностью "Бриз" (ранее – ООО «ЭкоЛайн-Владимир», ОГРН, ИНН, адрес местонахождения остались прежними).

Администрация Александровского района Владимирской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" и обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоЛайн-Владимир" о применении последствий недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра прав записи о соглашении от 08.02.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.08.2017 № 3654-02/17 между ООО «Радуга» и ООО «ЭкоЛайн-Владимир» (номер государственной регистрации 33:01:00513:204-33/017/2019-25); применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «ЭкоЛайн-Владимир» возвратить ООО «Радуга» земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием: для полигона твердых бытовых отходов, с кадастровым номером 33:01:000513:204 площадью 111 463 кв.м, расположенный по адресу: Владимирская область, Александровский район, МО Следневское (сельское поселение), вблизи д.Машково, примерно в 100 м от ориентира по направлению на юго-запад.

Заявлением от 13.12.2021 истец уточнил свои требования и просил:

- применить последствия недействительности сделки – исключить запись из Единого государственного реестра прав в виде сведений о договоре субаренды земельного участка от 12.11.2019 № ЭЛВ 12/11/19 ЭР сроком действия с 21.10.2019 по 29.08.2027 между ООО "ЭкоЛайн-Владимир" и ООО "Экоресурс" (номер государственной регистрации 33:01:000515:204-33/017/2019-24 от 28.11.2019);

- применить последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Экоресурс" возвратить ООО "Радуга" земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием: для полигона твердых бытовых отходов, кадастровый номер 33:01:000513:204 площадью 111 463 кв.м, расположенный по адресу: Владимирская область, Александровский район, МО Следневское (сельское поселение), вблизи д.Машково, примерно в 100 м от ориентира по направлению на юго-запад.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение истцом исковых требований.

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 166, 167, 168, 422, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статью 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» пункты 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и указал на ничтожность соглашения от 08.02.2019 ввиду недопустимости произвольной замены стороны в обязательстве – договоре аренды земельного участка от 29.08.2017 № 3654-02/17.

В обоснование уточненных исковых требований истец указал, что в настоящее время спорный земельный участок находится в фактическом пользовании ООО "Экоресурс", получен последним в обход конкурентных процедур; договор субаренды от 12.11.2019 № ЭЛВ12/11/19 является ничтожным в силу ничтожности соглашения от 08.02.2019; в качестве последствий недействительности (ничтожности) договора субаренды от 12.11.2019 № ЭЛВ12/11/19 необходимо исключить из ЕГРН сведения о договоре субаренды и возложить на ООО "Экоресурс" обязанность по возврату спорного земельного участка ООО "Радуга" (первоначальному арендатору).

ООО "Радуга" и ООО "Бриз" в отзывах на первоначальное исковое заявление пояснили, что 02.02.2021 между ответчиками был заключен договор купли-продажи нежилого помещения и перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 33:01:000513:204, о чем в ЕГРП 12.02.2021 сделана запись за № 33:01:00513:204-33/049/2021-28; в настоящее время спорная запись в ЕГРН аннулирована, земельный участок находится в аренде у ООО «Радуга», о чем истец был уведомлен 16.02.2021. Ответчики полагают, что предмет первоначального спора утрачен.

Возражая против доводов ответчиков, истец указал, что на момент заключения договора купли-продажи от 02.02.2021 нежилого помещения и перехода права аренды ООО «Бриз» не обладало правом аренды на земельный участок в силу ничтожности соглашения от 08.02.2019 и не могло им распоряжаться, в связи с чем договор купли-продажи и передачи права аренды от 02.02.2021 не влечет юридических последствий и не может быть принят судом во внимание.

В отношении уточненных требований истца ООО "Радуга" указало, что истцом одновременно изменены предмет и основание иска, что в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.

ООО "Бриз" отзыв на уточненный иск не представило.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Экоресурс», которое в отзыве на первоначальный иск пояснило, что между ним и ООО «Бриз» 12.11.2019 был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 33:01:000513:204, о чем 28.11.2019 Управлением Росреестра по Владимирской области сделана запись № 33:01:000513:204-33/017/2019-24; в настоящее время спорный земельный участок находится в фактическом пользовании ООО «Экоресурс», в связи с чем требования истца не подлежат удовлетворению.

Определением от 20.12.2021 ООО «Экоресурс» привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

На уточненные требования истца ООО «Экоресурс» отзыв не представило.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

29.08.2017 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района (арендодатель) и ООО «Радуга» (арендатор) заключен договор № 3654-02/17 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 33:01:000513:204, кадастровой стоимостью 38 296 457,54 руб., разрешенным использованием: для полигона твердых бытовых отходов, общей площадью 111 463 кв.м, местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир д.Машково, участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Владимирская область, Александровский район, МО Следневское (сельское поселение), д.Машково, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора основанием для его заключения является протокол о результатах аукциона от 18.08.2017.

Срок аренды участка установлен 10 лет (пункт 2.1 договора).

В пунктах 4.3.2, 4.3.3 договора установлено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду; с согласия арендодателя, выраженного в письменной форме, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок не более 5 лет.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 04.09.2017 за № 33:01:000513:204-33/016/2017-5.

Земельный участок передан ООО «Радуга» по передаточному акту от 29.08.2017.

Как пояснил истец, ему стало известно о заключении между ООО «Радуга» и ООО «ЭкоЛайн-Владимир» (прежнее наименование ООО "Бриз") договора купли-продажи нежилого помещения и перехода права аренды от 08.02.2019, по условиям которого ООО «Радуга» (продавец) обязуется передать в собственность, а ООО «ЭкоЛайн-Владимир» (покупатель) принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание склад инвентаря с кадастровым номером 33:01:000513:1519 площадью 8,2 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, Александровский район, МО Следневское сельское поселение, близ д.Машково, примерно в 100 м от ориентира по направлению на юго-запад, на земельном участке с кадастровым номером 33:01:000513:204; земельный участок находится в аренде у продавца (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.5 договора купли-продажи нежилого помещения и перехода права аренды от 08.02.2019 продавец - арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору – покупателю права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка с кадастровым номером 33:01:000513:204, расположенного по адресу: Владимирская область. Александровский район, МО Следневское сельское поселение, близ д.Машково, примерно в 100 м от ориентира по направлению на юго-запад, заключенным между арендатором и арендодателем 29.08.2019 № 3654-02/17, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 04.09.2017, о чем в ЕГРН сделана запись № 33:01:000513:204-33/016/2017-5, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности. На основании настоящего договора между новым арендатором и арендодателем оформляется дополнительное соглашение к действующему договору аренды о замене арендатора на нового арендатора; дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1.6 договора).

08.02.2019 между ООО «Радуга» и ООО «ЭкоЛайн-Владимир» подписан акт приема-передачи, по которому покупатель принял склад инвентаря.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения и перехода права аренды от 08.02.2019 зарегистрированы переход к ООО «Бриз» права собственности на склад инвентаря и право аренды на земельный участок (13.03.2019, номер записи 33:01:513:204-33/017/2019-9).

12.11.2019 между ООО "ЭкоЛайн-Владимир" (арендатор) и ООО "Экоресурс" (субарендатор) был заключен субаренды земельного участка № ЭЛВ 12/11/19 ЭР, согласно которому арендатор с согласия арендодателя предоставляет субарендатору во временное владение и пользование за плату земельный участок, разрешенное использование "специальная деятельность", общей площадью 111 463 кв.м, кадастровый номер 33:01:000513:204, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: д.Машково Владимирской области Александровского района, МО Следневское (сельское поселение) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 6.1 договора срок его действия установлен с 21.10.2019 по 29.08.2027.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 12.11.2019.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Владимирской области 28.11.2019 за номером 33:01:000513:204-33/017/2019-24.

Как пояснил истец, 02.02.2021 между ООО "ЭкоЛайн-Владимир" (передающая сторона) и ООО "Радуга" (принимающая сторона) заключен договор купли-продажи нежилого помещения и перехода права аренды, по которому право собственности на склад инвентаря перешло к ООО "Радуга". Данное обсятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.02.2021, представленной ООО "Радуга", из которой следует, что последнее является собственником склада инвентаря с 12.02.2021 (запись регистрации права № 33:01:000513:519-33/049/2021-10).

Полагая, что договор субаренды земельного участка от 12.11.2019 № ЭЛВ 12/11/19ЭР является ничтожной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. При этом указанное требование подлежит удовлетворению, если предъявляющее его лицо имеет охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в суд в защиту публичных интересов.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района (статья 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Поскольку действиями ответчиков нарушаются публичные интересы муниципального образования, а именно спорной сделкой созданы препятствия в пользовании и распоряжении муниципальной собственностью, суд полагает, что администрация Александровского района является надлежащим истцом по рассматриваемому спору.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Договор аренды земельного участка от 29.08.2017 № 3654-02/17 заключен по результатам публичных торгов.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"), вступившего в силу 01.06.2015 и подлежащего применению к спорным правоотношениям, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации федеральным законодателем установлено исключение из правила о возможности переуступки арендатором государственного или муниципального земельного участка прав и обязанностей по договору, заключенному на срок более 5 лет, предусмотренного статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, когда договор аренды заключен по итогам торгов.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае ООО "Радуга" не относится к лицам, перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, договор аренды земельного участка от 29.08.2017 № 3654-02/17 и соглашение от 08.02.2019 о переуступке прав и обязанностей по нему заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ), поэтому спорное соглашение нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц (неопределенного круга потенциальных арендаторов), в связи с чем является ничтожным.

Поскольку при заключении договора субаренды от 12.11.2019 № ЭЛВ12/11/19ЭР и договора купли-продажи от 02.02.2021 в части передачи прав и обязанностей, предусмотренных договором от 29.08.2017 № 3654-02/17 аренды земельного участка, также нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации их также следует квалифицировать как ничтожные сделки, посягающие на публичные интересы.

С учетом изложенного суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд учитывает, что требования истца направлены, по существу, на достижение окончательного правового эффекта ничтожной сделки (замены стороны в обязательстве посредством заключения договора), в виде исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении имущества субарендой ООО "Экоресурс", в связи с чем приходит к выводу, что требование о погашении записей в ЕГРН является заявлением истца о применении одного из последствий недействительности ничтожной сделки, направленного на аннулирование правовых последствий этой сделки.

Погашение в ЕГРП регистрационной записи о праве, внесенном в реестр на основании недействительной сделки, не упоминается в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве подлежащего применению последствия недействительности ничтожной сделки, однако, арбитражный суд исходит из необходимости завершения правовых последствий ничтожной сделки в виде аннулирования регистрационных записей в ЕГРП о замене стороны в обязательстве и о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

Довод ООО "Радуга" о том, что истцом неправомерно изменены одновременно и предмет и основание иска, отклоняется судом, поскольку основание иска осталось прежним.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков и взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

применить последствия недействительности договора субаренды от 2.11.2019 № ЭЛВ 12/11/19 ЭР в виде обязания общества с ограниченной ответственностью "Экоресурс" в течении месяца со дня вступления решения в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием: для полигона твердых бытовых отходов, кадастровый номер 33:01:000513:204 площадью 111 463 кв.м, расположенный по адресу: Владимирская область, Александровский район, МО Следневское (сельское поселение), вблизи д.Машково, примерно в 100 м от ориентира по направлению на юго-запад;

Исключить из Единого государственного реестра прав (погасить) запись в виде сведений о договоре субаренды земельного участка от 12.11.2019 № ЭЛВ 12/11/19 ЭР сроком действия с 21.10.2019 по 29.08.2027 между обществом с ограниченной ответственностью "Бриз" и обществом с ограниченной ответственностью "Экоресурс" (номер государственной регистрации 33:01:000515:204-33/017/2019-24 от 28.11.2019).

Обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 2 000 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Обществу с ограниченной ответственностью "Бриз" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 2 000 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Обществу с ограниченной ответственностью "Экоресурс" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 2 000 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительные листы в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.В.Романова