Решение от 7 марта 2024 г. по делу № А41-98945/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-98945/23
07 марта 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 07 марта 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканов, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.08.2013, юридический адрес: 143985, Московская область, Балашиха город, ФИО1 (Саввино мкр.) ул, дом 8, пом/эт/рм I/1/А)

к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха (143904, Московская область, Балашиха город, Энтузиастов шоссе, дом 7, корпус 1, ОГРН: <***>, дата регистрации: 11.01.2016, ИНН: <***>)

о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от 09.12.2010 № 4104 Дополнительным соглашением от 20.05.2023 № 1

при участии в заседании: представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха (далее – ответчик) в котором просит суд:

- Внести изменения в Договор аренды земельного участка № 4104 от 09.12.2010 Дополнительным соглашением №1 от 20.05.2023, на следующих условиях:

1. Пункт 3.1. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:56, начиная с 01 октября 2022 года, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы рассчитывается с 01 октября 2022 года в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору.

2. Приложение №1 к договору аренды земельного участка № 4104 от 09.12.2010 изложить в редакции Приложения № 1 к настоящему Дополнительному соглашению №1, являющегося неотъемлемой частью Договора № 4104 от 09.12.2010.

3. Изложить пункт 3.4. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.4. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию (для договоров, согласно которым земельный участок предоставляется для строительства) и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня изменения кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.».

Приложение №1 к Дополнительному соглашению №1 от 20.05.2023 к договору аренды № 4104 от 09.12.2010.

Расчет арендной платы за земельный участок

Арендатор: ООО «ГС-Саввино»-спецзастройщик»

Адрес участка: <...>

1.1. Арендная плата (Ап) рассчитывается по формуле: Ап=Кс* Нс,

где Кс – кадастровая стоимость земельного участка.

Нс - налоговая ставка земельного налога

Расчет годовой арендной платы за год:

№ п/п

Кадастровый номер земельного участка

Разрешённое использование

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Годовая арендная плата

(ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка) (руб.)

1
50:50:0020601:56

Под комплексную много- этажную жилую застройку

843 040 120,60

в 2022 году

2 529 120,36

2
50:50:0020601:56

Под комплексную много- этажную жилую застройку

850 722 138,84 с 01.01.2023

2 552 166,42

Арендная плата за земельный участок в год в 2022 году составляла 2 529 120,36 руб. (Два миллиона пятьсот двадцать девять тысяч сто двадцать рублей 36 копеек), а с 2023 года в год составляет 2 552 166,42 руб. (Два миллиона пятьсот пятьдесят две тысячи сто шестьдесят шесть рублей 42 копейки), а регулярные платежи:

Арендная плата (руб.)

Год

2 552 166,42

Квартал

638 041,60

4 квартал 2022 года

632 280,09

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

09.12.2010 между Комитетом по управлению имуществом городского округа Жуковский правопреемником которого является истец (далее – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 4104, в соответствии с которым в аренду сроком по 26.04.2050 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:56 площадью 104036 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для использования под комплексную многоэтажную застройку.

Размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении № 1 к договору и определяется по формуле Ап = Аб х Кд х Км х Пкд х S в соответствии Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области"

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 25.04.2019 права и обязанности арендатора перешли к истцу.

Спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон "Центр-2".

Согласно позиции истца арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:50:020601:56 не может быть выше размера земельного налога.

В ноябре 2022 года ответчик направил в адрес истца Уведомление № 8005/2 об изменении арендной платы в связи с изменением базового размера арендной платы и коэффициентов.

В ответ на данное уведомление истец направил в адрес ответчика письмо от 16.12.2022 № ГСС-Исх-22-802 об установлении арендной платы в размере ставки земельного налога. Ответчик требования Истца отклонил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Договором аренды от 09.12.2010 № 4104, арендная плата подлежит расчету на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Между тем, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон "Центр-2".

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764 также установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007, договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В инвестиционный контракт от 27.08.2007 неоднократно вносились изменения, в том числе 15.10.2019 между Администрацией городского округа Балашиха Московской области (правопреемник Администрации городского округа Железнодорожный Московской области), ООО «Аврора» (инвестор-застройщик), ООО «Авеста-строй» (управляющая компания), ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (новый инвестор), ООО «Специализированный застройщик «Лидер подмосковья» (специализированный застройщик), АО «Монолитное Строительное Управление-1» (новый инвестор-2) заключено дополнительное соглашение № 8, согласно которому, учитывая состоявшийся переход прав аренды от инвестора-застройщика к новому инвестору на нижеперечисленные земельные участки, на территории которых реализуется инвестиционный проект: в том числе участок с кадастровым номером 50:50:020601:56 площадью 104036 кв.м, инвестор застройщик и управляющая компания передают, а новый инвестор принимает права и обязанности инвестора-застройщика и управляющей компании по контракту в части строительства объектов на указанных земельных участках, а Администрация дает согласие на переход указанных прав и обязанностей по контракту к новому инвестору путем подписания настоящего дополнительного соглашения №8.

В пункте 2.6.2 статьи 2 инвестиционного контракта, изложенной в редакции дополнительного соглашения № 8, предусмотрено, что земельные учатки-2, на территории которых происходит реализация инвестиционного проекта новым инвестором, - это участки, в том числе с кадастровым номером 50:50:020601:56 площадью 104036 кв.м.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:56 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

Таким образом, в рассматриваем случае имеется совокупность условий для внесения изменений в спорный договор аренды земельного участка.

Доводы ответчика изложенные в пояснениях отклоняются судом поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, с учетом обстоятельств установленных судебными актами по делам № А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764 и по делу №А41-98594/2019, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца.

В соответствии с п.3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре аренды на порядок определения размера арендной платы в размере ставки земельного налога.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о частичному удовлетворении заявленных требований.

Расходы истца на оплату госпошлины за подачу настоящего иска подлежат удовлетворению (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Внести изменения в Договор аренды земельного участка № 4104 от 09.12.2010 на следующих условиях:

1. Пункт 3.1. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:56, начиная с 01 октября 2022 года, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

2. Изложить пункт 3.4. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.4. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию (для договоров, согласно которым земельный участок предоставляется для строительства) и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня изменения кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха в пользу общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская