Решение от 30 сентября 2024 г. по делу № А41-51506/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51506/21
30 сентября 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 19 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ЗАО "Аптемал" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Росреестра по Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате с 4 квартала 2020 по 3 квартал 2021 включительно в размере 3824831,49 руб., пени за период с 16.06.2016 по 22.09.2021 в размере 334983,59 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 23.07.2002 № 402 (102) земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:11, о возложении обязанности по возврату земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Аптемал" с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании по договору аренды от 23.07.2002 № 102 задолженности в размере 39367440,24 руб. за период с 4 квартала 2020 года по 2 квартал 2024 года, неустойки в сумме 12632512,19 руб. за период с 01.12.2020 по 20.08.2024, о расторжении договора аренды, об обязании арендатора возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:11 в том состоянии, в котором ЗАО «Аптемал» его получило.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду, пояснил, что иск основан на факте неисполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы и использованию участка по целевому назначению.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Как следует из материалов дела, по договору от 23.07.2002 № 102 (реквизиты договора установлены судом, исходя из сведений и документов, содержащихся в регистрационном деле на земельный участок и в выписке из ЕГРН) ЗАО «Аптемал» сроком на 49 лет Администрация городского округа Химки Московской области предоставила в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:11 площадью 7500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства и эксплуатации технической базы автотранспорта и строительной техники.

Разделом 3 договора предусмотрен порядок расчета и внесения арендной платы. Согласно разделу 6 с учетом нормы части 5 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды подлежит начислению неустойка в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.2022 по делу А41-33640/22, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2023 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.05.2023, признаны законными действия по изменению размера арендной платы по договору аренды от 23.07.2002 № 102, оформленные уведомлениями от 01.12.2020 и от 01.12.2021.

Между тем, арендная плата за период с 4 квартала 2020 года по 2 квартал 2024 года в установленном размере не вносилась обществом, в связи с чем Администрацией направлена претензия от 23.04.2021 о необходимости погасить задолженность по договору, а также претензия от 19.04.2021 с требованием о расторжении договора.

Согласно расчету истца задолженность составляет 39367440,24 руб. за период с 4 квартала 2020 года по 2 квартал 2024 года, неустойка – 12632512,19 руб. за период с 01.12.2020 по 20.08.2024.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Московской области от 14.09.2017 по делу № А41-22185/17 по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ЗАО «Аптемал» о расторжении договора аренды от 23.07.2002 № 102 утверждено мировое соглашение, согласно которому Администрация отказывается от исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2002 № 402 (разночтения в номере договора вызваны искажением изображения при копировании документа), а общество приняло обязалось полном объеме исполнять обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:11, в течение трех лет с момента утверждения настоящего мирового соглашения освоить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:11, предоставленный для использования в целях строительства и эксплуатации технической базы автотранспорта и строительной техники, в соответствии с видом разрешенного использования. Стороны мирового соглашения также предусмотрели условие о том, что в случае неисполнения Ответчиком условий, изложенных в пункте 2 настоящего мирового соглашения договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:11 общей площадью 7500 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, категория земель - земли поселений, для использования в целях строительства и эксплуатации технической базы автотранспорта и строительной техники считается расторгнутым, а указанный земельный участок подлежит возврату истцу.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:11 в течение срока действия договора не освоен и по целевому назначению не используется.

Из акта осмотра земельного участка следует, что арендованный земельный участок используется не по целевому назначению, на территории земельного участка расположена строительная техника, бытовки, строительные материалы. Объекты капитального строительства отсутствуют.

Спорный договор аренды заключен во исполнение инвестиционного контракта от 05.03.2005 № 38, который расторгнут решением Арбитражного суда Московской области от 11.05.2021 по делу № А41-42204/20 в связи с существенным нарушением инвестором обязательств, в том числе в связи с наличием обстоятельств неосвоения земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:11 по целевому назначению.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор расторгнут сторонами по истечение трех лет с момента вступления в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 14.09.2017 по делу № А41-22185/17 – с 15.10.2020.

Заявление ответчика о применении срока исковой давности к требованию о расторжении договора не имеет правового значения ввиду указанных обстоятельств.

Следовательно, оснований для расторжения договора аренды не имеется, требование Администрации городского округа Химки в данной части удовлетворению не подлежат.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду отсутствия правовых оснований для занятия и использования участка на момент рассматриваемого спора не имеется, суд приходит к выводу, что участок с кадастровым номером 50:10:0010405:11 подлежит возвращению арендодателю в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению путем освобождения участка от имущества арендатора. Описание состоянию участка, в котором он передан арендатору в материалы дела не представлено.

Статьей 622 ГК РФ также предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Кроме того, согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Факт занятия участка ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела.

В этой связи суд признает обоснованными требования о взыскании задолженности и неустойки.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на невозможность использования участка по целевому назначению ввиду отсутствия доступа к участку от дорог общего пользования.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Поскольку договор аренды предполагает наличие взаимных (встречных) прав и обязанностей сторон, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как указывается ответчиком, в связи со строительством федеральной автодороги «Санкт-петербург – Москова» разработанный проект организации дорожного движения утратил актуальность, съезд от автодороги к участку с кадастровым номером 50:10:0010405:11 не предусмотрен, на основании ранее разработанной проектной документации не может быть получено разрешение на строительство по причине отсутствия доступа к участку от дорог общего пользования.

Суд отклоняет данные доводы с учетом фактических обстоятельств спора, поскольку в период производства по настоящему спора ответчиком не отрицалось, что фактически участок используется для ведения предпринимательской деятельности ЗАО «Аптемал», на участке размещена строительная техника, строительные материалы, бытовки.

Судом также установлено, что при рассмотрении иска по делу № А41-100571/19 об установлении сервитута для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010405:7428 проведена судебная экспертиза, согласно выводам которой одним из вариантов установления сервитута в целях доступа к участку от дорог общего пользования экспертами предложен вариант с использованием участка с кадастровым номером 50:10:0010405:11.

Заключение от 28.04.2024 № 23-06-100-Э-СЭ судебной экспертизы по настоящему делу также не опровергают факт наличия доступа к участку от дорог общего пользования и наличия возможности использования участка с кадастровым номером 50:10:0010405:11 по целевому назначению.

Эксперты пришли к выводу, что в результате проведения анализа градостроительной ситуации, настоящим заключением определена невозможность использовать земельный участок по целевому назначению, где не возможно размещение объектов капитального строительства административно-бытового здания, предназначенного для организации кратковременного отдыха приезжающих сотрудников компании и для комфортного размещения рабочих мест администрации и инженерно-технического персонала, площадь которого составляет 705,8кв.м. По результатам проведенного анализа проектной документации «Строительство и эксплуатация технической базы автотранспорта и строительной техники» на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010405:11 в границах городского округа Химки Московской области, можно сделать вывод, что без утвержденной схемы организации въезда-выезда, прохода с участка с кадастровым номером 50:10:0010405:11 на дороги общего пользования, использование земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:11 по целевому назначению: в целях строительства и эксплуатации технической базы (объекта капитального строительства) автотранспорта и строительной техники в период с 4 квартала 2020 года и до настоящего времени невозможно.

Суд, исследовав заключение экспертов, установил, что вывод о невозможности использования спорного участка по целевому назначению обусловлено необходимостью актуализации ранее разработанной и полученной проектной и исходно-разрешительной документации, а также ввиду необходимости получения актуальных согласований на обустройство примыкания и организацию дорожного движения. Наличие фактического доступа на участок от дорог общего пользования экспертами не исследовалось.

При этом ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лицами, участвующим в деле, не заявлено.

Суд также принимает во внимание, что в материалы дела не представлено юридически значимых сведений и документов, подтверждающих принятие ЗАО «Аптемал» в порядке проявления должной степени заботливости и осмотрительности мер, направленных на предоставление доступа к участку от дорог общего пользования, в том числе путем установления сервитута. В материалы дела также не представлено доказательств оспаривания действий по строительству трассы федерального значения либо по формированию участка под размещение такой трассы с целью обеспечения доступа к земельному участку.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком не доказана невозможность использования участка.

Проверив расчет задолженности и неустойки, представленный истцом, суд признает такой расчет верным, в связи с чем, при отсутствии оснований для снижений неустойки ввиду нормативно установленного размера данного вида обеспечения исполнения обязательств, требования в данной части подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО "Аптемал" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) по договору аренды от 23.07.2002 № 102 задолженность в размере 39367440,24 руб. за период с 4 квартала 2020 года по 2 квартал 2024 года, неустойку в сумме 12632512,19 руб. за период с 01.12.2020 по 20.08.2024.

Обязать ЗАО "Аптемал" (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:11 в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец