Решение от 31 октября 2018 г. по делу № А58-1216/2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-1216/2018
31 октября 2018 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2018 года

Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2018 года

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Федоровой М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального района "Нюрбинский район" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "СИГМАСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании право собственности на квартиры № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - муниципальное казенное учреждение «Инвестиционно-строительное управление»,

при участии в заседании представителя истца и третьего лица ФИО2 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального района "Нюрбинский район" Республики Саха (Якутия) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СИГМАСТРОЙ" о признании право собственности на квартиры № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>.

Определением суда от 05.06.2018 муниципальное казенное учреждение «Инвестиционно-строительное управление» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

От истца поступило пояснение на определение об отложении судебного разбирательства с приложением копии распоряжения главы администрации МР «Нюрбинский район» от 15.07.2013 № 1451, доказательства отправки ответчику, третьему лицу.

Представленные документы приобщены к материалам дела на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчиком отзыв на исковое заявление в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.

Истец заявленные требования поддерживает в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца и третьего лица, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 18 сентября 2013 года между МКУ «Инвестиционно-строительное управление» (заказчик) и ООО «Сигмастрой» (застройщик) заключен муниципальный контракт № 0816300013213000009-0521751-01, по условиям которого заказчик принимает участие в инвестировании строительства жилого (-ых) дома (-ов), а застройщик обязуется построить (создать) дом (-а) и после ввода дома (-ов)) в эксплуатацию обеспечить передачу по акту приемки-передачи имущества (квартиру) заказчику для последующего оформления в собственность восемнадцати квартир в доме (-ах) по адресу: РС (Я), <...>. Общая площадь всего имущества 611,60 кв.м. по перечню согласно Приложению № 1 «Спецификация (описание жилых помещений)» к настоящему контракту. Квартиры должны быть приведены в состояние, пригодное для проживания и с отделкой согласно паспорту отделки квартир (Приложение № 2 к настоящему контракту). Площадь квартир определяется согласно Жилищному кодексу РФ, введенному в действие с 01 марта 2005 г.

В соответствии с пунктом 2.1 цена контракта составляет 26 433 847 рублей 40 копеек. Цена контракта включает стоимость квартир, оплату за изготовление документов технического учета, в том числе за оформление технических (кадастровых) паспортов квартир и иных документов, которые в соответствии с законом необходимы для государственной регистрации права собственности муниципального заказчика на квартиру, а также сборы, отчисления и другие платежи, установленные законодательством РФ. Цена контракта остается неизменной на протяжении всего периода его выполнения.

Согласно пункту 2.4 перечисление инвестиционных платежей осуществляется следующим образом:

- аванс 10% от стоимости контракта в течение 10-ти дней с даты заключения настоящего контракта на основании предоставленных застройщиком счетов;

- промежуточный платеж в размере 40% от стоимости контракта. Платеж производится на основании акта обследования (приложение № 4 к контракту), подтверждающего в доме (-ах) в адресу (-ам), указанным в пункте 1.1 настоящего контракта, наличие коробки здания с устройством кровли;

- промежуточный платеж в размере 40% от стоимости контракта. Платеж производится на основании акта обследования (приложение № 4 к контракту), подтверждающего в доме (-ах) в адресу (-ам), указанным в пункте 1.1 настоящего контракта наличие теплового контура, утепления фасада, внутренней отделки, выполнение спецработ (система отопления, электроснабжения).

- окончательный расчет в размере 10% от стоимости контракта производится в течение 20-ти дней после подписания акта ввода объекта в эксплуатацию (разрешения на ввод объекта) на основании акта ввода объекта в эксплуатацию (разрешения на ввод объекта).

Срок завершения строительства дома – 05 июля 2014 года, срок передачи квартир до 01 августа 2014 года, при этом застройщик оставляет за собой право завершения строительства дома и передачи квартир досрочно (пункт 4.1).

Передача имущества производится по акту приема-передачи квартир (в нем в обязательном порядке указывается стоимости каждой квартиры) не позднее 01 августа 2014 г. (пункт 4.2).

Заявка на приемку жилых помещений (приложение № 3) направляется застройщиком заказчику с приложением подписанного застройщиком проекта акта приема-передачи жилых помещений (в 4 экземплярах) (пункт 4.3).

Как следует из п.2.8 контракта, настоящий муниципальный контракт является сделкой, совершенной под отлагательным условием – наличием лимита финансирования настоящего контракта в бюджете Республики Саха (Якутия) на 2013 год, поэтому в соответствии со ст.157 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата по контракту производится только при наличии лимита финансирования контракта в бюджете Республики Саха (Якутия).

МКУ «ИСУ» Нюрбинского района РС (Я) произведена оплата ответчику по контракту, что подтверждается платежными поручениями от 02.10.2013 №620, 621, 622, от 09.10.2013 №600, от 23.12.2013 №870, 871, 872, 873, от 13.08.2014 №396, от 30.12.2014 №926, (л.д. 23-32, т.1).

По завершении строительства 20-квартирный жилом дом по адресу: <...> введен в эксплуатацию, Администрацией МО «Город Нюрба» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2014 №RU-145081702-59-14 (л.д.20-22, т.1).

Третьим лицом жилой дом принят, что следует из акта приемки законченного строительством объекта от 25.12.2014 (л.д. 20-22, т.1).

Распоряжением от 27.08.2015 № 1062 муниципального района «Нюрбинский район» приняты в муниципальную собственность муниципального района «Нюрбинский район» Республики Саха (Якутия) жилые помещения, приобретенные из завершенного строительством объекта – 20-квартирный жилой дом в <...> с общей балансовой стоимостью 26 433 847,40 руб. (л.д. 51-53, т.1).

По условиям пп.3.1.9 контракта застройщик обязуется после полного выполнения заказчиком обязанностей по инвестированию строительства жилых домов, окончания строительства и ввода домов-новостроек в эксплуатацию, в срок не позднее 01.08.2014 передать заказчику по акту приемки-передачи документы, необходимые для регистрации права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

акт об исполнении обязательств по контракту,

нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов (муниципальный контракт, договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию),

кадастровые паспорта на квартиры, указанные в приложении №1,

план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (экспликация (план) квартир с указанием общей и жилой площади квартир),

проектную декларацию,

в случае необходимости, выдать по письменному требованию доверенность представителю заказчика, для проведения регистрации права собственности на объект.

Согласно пункту 7.1 контракта право собственности на имущество переходит к заказчику с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Уведомлениями от 14.03.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) МР «Нюрбинский район» РС (Я) отказано в государственной регистрации объектов недвижимого имущества (л.д.118-136, т.1). Причиной отказа в государственной регистрации недвижимости явилось отсутствие регистрации права собственности на квартиры за продавцом ООО «Сигмастрой».

Истец, полагая, что ответчик не заинтересован в оформлении государственной регистрации на объекты недвижимости обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик отзыв не представил, в связи с чем на основании части 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление пояснило, что решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 апреля 2016 года по делу № А58-5381/2015 обществу с ограниченной ответственностью «Сигмастрой» предписано передать МКУ «Инвестиционно-строительное управление» Нюрбинского района РС (Я) кадастровые паспорта на квартиры №№ 1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, расположенные по адресу <...>, в соответствии с пунктом 3.1.9 муниципального контракта № 0816300013213000009-0521751-01. Между тем ответчиком соответствующая обязанность на настоящий момент не исполнена, что привело к невозможности регистрации жилых помещений в муниципальную собственность.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Право собственности за застройщиком на указанное имущество не зарегистрировано.

Согласно правовой позиции, приведенной в пунктах 1, 4 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Судом определено, что муниципальный контракт, положенный истцом в основу заявленных требований, по своей правовой природе относится к договорам купли-продажи будущей вещи.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности на объекты, являющиеся предметом настоящего иска, надлежащим образом не зарегистрировано, что подтверждается уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я) от 14.03.2017.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено безусловных доказательств в подтверждение наличия оснований возникновения у истца права собственности в отношении спорного объекта.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Истец от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд освобожден.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья М.И. Федорова