Решение от 27 февраля 2019 г. по делу № А62-11274/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

27.02.2019 Дело № А62-11274/2018

Резолютивная часть решения оглашена 26.02.2019

Полный текст решения изготовлен 27.02.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Администрация города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>),

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании незаконным действий, выраженных в уведомлении от 29.09.2018 № MFC-0235/2018-34916, и обязании осуществить государственную регистрацию,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1- представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2- представитель по доверенности;

от третьего лица: ФИО3- представитель по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, в котором просила:

- признать незаконными действия государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, выраженные в уведомлении от 29.09.2018 № MFC-0235/2018-34916 о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - магазин, общей площадью 479,1 кв.м (1 этаж: номера на поэтажном плане 28-40, 40*, 41-43. 45-48, 58-61), с кадастровым номером 67:27:0031926:264, расположенный по адресу: <...>;

- обязать Управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, права собственности ООО «Вектор» и ипотеки в пользу муниципального образования город Смоленск на объект недвижимого имущества - магазин, общей площадью 479,1 кв.м (1 этаж: номера на поэтажном плане 28-40, 40*, 41-43. 45-48, 58-61), с кадастровым номером 67:27:0031926:264, расположенный по адресу: <...>.

Управление заявленные требования не признало по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Вектор», которое поддержало позицию Администрации.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Муниципальному образованию город Смоленск на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - магазин, общей площадью 479,1 кв.м (1 этаж: номера на поэтажном плане 28-40, 40*, 41-43. 45-48, 58-61), с кадастровым номером 67:27:0031926:264, расположенное по адресу: <...> (нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264), о чем 16.11.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №67-67/001-67/001/003/2015-2770/1.

01.03.2016 между Муниципальным образованием город Смоленск и ООО «Вектор» был заключен договор аренды указанного имущества сроком действия до 28.02.2013.

30.07.2018 в адрес Администрации города Смоленска от ООО «Вектор» поступило заявление с просьбой реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, площадью 479,1 кв.м (1 этаж: номера на поэтажном плане 28-40, 40*, 41-43. 45-48, 58-61), являющегося частью объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенного по адресу: <...>, договор аренды от 01.03.2016 № 3537/16 в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 158-ФЗ (далее-Закон№ 159-ФЗ).

По результатам рассмотрения данного заявления, Администрацией города Смоленска принято решение продать ООО «Вектор» нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264, являющееся частью объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Жилой дом», с условием выполнения требований, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в отношении указанного объекта культурного наследия по цене 25 519 354 руб. с правом выбора последним порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (постановление Администрации города Смоленска от-13.08.2018 № 2127-адм.).

Во исполнение указанного постановления Администрацией в адрес ООО «Вектор» был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного выкупаемого недвижимого имущества.

31.08.2018 сторонами (продавцом - Муниципальным образованием город Смоленск и покупателем - ООО «Вектор») подписан договор купли-продажи недвижимого имущества № 836.

06.09.2018 Стороны по договору обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ипотеки на нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264. В качестве документа основания с заявлениями был предоставлен подписанный сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 № 836.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области поступило уведомление от 29.09.2018 № MFC-0235/2018-34916, в котором указано, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) было принято решение о приостановлении, начиная с 29.09.2018, действий по государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: в нарушение статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) не представлены документы, свидетельствующие о проведении конкурса (аукциона).

Указанным уведомлением осуществление действий по государственной регистрации права приостановлено до 29.12.2018.

Администрация города Смоленска посчитав, что данное основание приостановления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ипотеки на нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264, не соответствует нормам действующего законодательства РФ, нарушает права и законные интересы как муниципального образования город Смоленск, так и ООО «Вектор» обратилась в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрены основания приостановления осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пп. 5).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (п. 2).

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорного помещения (магазина) имеются следующие записи:

- от 16.11.2015 №67-67/001-67/001/003/2015-2770/1 о государственной регистрации права собственности муниципального образования города Смоленск, внесенная на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2005 по делу № А62-3373/2005, решения Арбитражного суда Смоленской области от 18.02.2011 по делу № А62-8604/2009, акта приема-передачи нежилых помещений от 03.11.2011.

- от 16.11.2015 № 67-67-01/103/2007-438 о государственной регистрации ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, согласно охранному обязательству на пользование недвижимым памятником истории и культуры, оформленному Смоленским областным государственным учреждением культуры «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» от 24.08.2007 № 332, внесенная на основании Решения Смоленской областной Думы от 28.02.1995 № 24 «О сохранении культурного наследия Смоленской области»;

- от 15.01.2019 № 67:27:0031926:264-67/056/2019-3 о государственной регистрации ограничения (обременения) прав, внесенная на основании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 №3537/16, заключенного между муниципальным образованием города Смоленска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее - ООО «Вектор») (Арендатор);

- от 15.01.2019 № 67:27:0031926:264-67/056/2019-4 о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 № 3537/16, заключенного между муницийальным образованием города Смоленска (Арендодатель) и ООО «Вектор» (Арендатор).

Согласно материалам реестрового дела 06.09.2018 в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона на Объект, обратились ФИО4, действующая в интересах Администрации г. Смоленска, и директор ООО «Вектор» ФИО5

На государственную регистрацию перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона заявителями представлены следующие документы:

- заявления от 06.09.2018 о переходе права собственности (№ MFC-0235/2018-34916-1), о праве собственности (№ MFC-0235/2018-34916-2), об ипотеке от (06.09.2018 № MFC-0235/2018-34916-3);

- договор купли-продажи от 31.08.2018 № 836;

- доверенность от 14.03.2018 № 062;

- постановление Администрации города Смоленска «Об условиях приватизации магазина по улице Ленина, дом 7/2 в городе Смоленске» от 13.08.2018 №2127-адм;

- отчет об оценке рыночной стоимости от 02.08.2018 № 20/18;

- решение единственного участника ООО «Вектор» от 10.08.2012;

- платежное поручение от 05.09.2018 № 947.

В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установлены причины, препятствующие ее проведению, а именно: на государственную регистрацию не представлены документы, свидетельствующие о проведении конкурса (аукциона).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона в отношении Объекта приостановлена, в связи с чем, в адрес заявителей направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 29.09.2018 № MFC-0235/2018-34916.

В настоящее время государственная регистрация перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона в отношении Объекта на основании заявления директора ООО «Вектор» ФИО5 от 28.12.2018 № MFC-0235/2018-125239 приостановлена до 28.06.2019 (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 29.12.2018 № MFC-0235/2018-34916).

Решением Смоленской областной Думы от 28.02.1995 № 24 «О сохранении культурного наследия Смоленской области» в список памятников истории и культуры Смоленской области, дополнительно выявленных объектов, подлежащих государственной охране как памятники местного значения, представляющие историческую и градостроительную ценность, включен Дом жилой, сер. 1950-х гг., по ул. Ленина, д. 7/2.

Объект культурного наследия регионального значения - Дом жилой, сер. 1950-х гг., расположенный по адресу: <...> зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за номером 671610460250005.

Таким образом, помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264, расположенное по адресу: Смоленская область, <...>, является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры), о чем в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации ограничения (обременения) на основании Решения Смоленской областной Думы от 28.02.1995 № 24 «О сохранении культурного наследия Смоленской области».

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Поскольку в данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (в редакции Закона № 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона № 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 12.09.2018 по делу № 301-КГ18-753, А11-10976/2016).

С учетом изложенного, оспариваемые заявителем действия ответчика, выраженные в уведомлении от 29.09.2018 № MFC-0235/2018-34916 о приостановлении государственной регистрации права собственности являются законными и обоснованными, в связи с чем требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.В. Красильникова