Решение от 25 апреля 2019 г. по делу № А27-22876/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-22876/2018
город Кемерово
26 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 19 апреля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи В.Я. Драпезо, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

к Государственному казенному учреждению Кемеровской области «Дирекция автомобильных дорог Кузбасса» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

к Администрации Кемеровской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

о признании недостоверным размера возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества,

при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 27.02.2017, паспорт; ФИО3 – представитель по доверенности от 30.10.2018 №Д-248, паспорт

от Комитета – ФИО4 – представитель по доверенности от 17.09.2018 №7-2-09/693, сл. удостоверение;

от ООО «Центр оценки и экспертиз» - не явился,

от ГКУ КО «Дирекция автомобильных дорог Кузбасса» - не явился,

от Администрации Кемеровской области – не явился,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр», ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Газпромнефть-Центр», «Истец») обратилось в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз», ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «ООО «Центр оценки и экспертиз»), к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «Комитет», «КУГИ КО»), к Государственному казенному учреждению Кемеровской области «Дирекция автомобильных дорог Кузбасса», ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «ГКУ КО «Дирекция автомобильных дорог Кузбасса», «Дирекция»), к Администрации Кемеровской области, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «Администрация») о признании недостоверным размера возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества для государственных нужд Кемеровской области, указанного в отчете ООО «Центр оценки и экспертиз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 02.03.2018 №54-02-2018 «Об оценке размера возмещения собственнику земельного участка в связи с изъятием для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск»; определить возмещение за изъятие для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск, в размере 902 000 руб. (требования изложены в редакции уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, уведомлены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – «АПК РФ»); Истец, Комитет обеспечили явку представителей в судебное заседание 19.04.2019; ООО «Центр оценки и экспертиз», ГКУ КО «Дирекция автомобильных дорог Кузбасса», Администрация Кемеровской области не явились, возражений против рассмотрения дела в отсутствие своих представителей не заявили.

Представитель Истца в ходе судебного разбирательства по делу, сославшись на недостоверность величины рыночной стоимости размера возмещения при изъятии земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, установленной в Отчете ООО «Центр оценки и экспертиз» от 02.03.2018 №54-02-2018 «Об оценке размера возмещения собственнику земельного участка в связи с изъятием для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск», подготовленного по заказу Комитета, размере которой составил 412 900 руб., поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

ООО «Газпромнефть-Центр» сослалось на наличие многочисленных недостатков в отчете ООО «Центр оценки и экспертиз» от 02.03.2018 №54-02-2018, в частности, при применении сравнительного подхода в качестве одного из объектов - аналогов (Объект сравнения 2) оценщик ООО «Центр оценки и экспертиз» избрал земельный участок, достаточно отдаленный от автомагистрали, а в качестве Объекта сравнения 3 выбран земельный участок, который своим расположением (под автодорогой) и функциональным назначением существенно отличается от объекта оценки. По мнению истца, оценщик обязан был применить корректировку по элементу сравнения – расположение относительно автомагистралей.

Кроме того, объектом оценки является земельный участок с подведенными к нему инженерными коммуникациями, в том числе обеспеченная электроснабжением, так как ранее на нем функционировала автозаправочная станция. По объектам-аналогам информация по инженерным коммуникациям в отчете отсутствует, из чего следует, что в отчете нарушен принцип достаточности информации и не учтен один из существенных факторов ценообразования.

Таким образом, оценщиком, при проведении процедуры корректировки цен объектов - аналогов, допущены методические ошибки, которые привели к понижению стоимости объекта оценки.

Напротив, Истцом подготовлен отчет ООО «Институт оценки», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет 2 585 000 руб. На данный отчет выдано положительное заключение ООО «Российское общество оценщиков» от 04.12.2017 №1908/2017, содержащее выводы экспертов о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также о подтверждении обоснованности и полноты применения методов оценки и произведенных оценщиком расчетов.

Представитель Комитета и ГКУ КО «Дирекция автомобильных дорог Кузбасса» в ходе рассмотрения дела представили в материалы дела новый отчет, подготовленный НП Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ» №К-01/11/18 и направили в адрес Истца новый проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд.

Поскольку в ходе рассмотрения дела Комитет и ГКУ КО «Дирекция автомобильных дорог Кузбасса», подготовив новый отчет по определению рыночной стоимости размера возмещения земельного участка и направив новый проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд в адрес Истца, фактически признали требование истца о признании недостоверным размера возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества для государственных нужд Кемеровской области, указанного в отчете ООО «Центр оценки и экспертиз» от 02.03.2018 №54-02-2018, в силу чего, указанное требование, по мнению Истца, подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, не согласившись с размером возмещения, определенным на основании отчетов НП Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ» №К-01/11/18 и ООО «Центр оценки и экспертиз» от 02.03.2018 №54-02-2018, истцом заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

На время проведения экспертизы определением суда от 21.01.2019 производство по делу приостановлено.

Определением суда от 22.02.2019 производство по делу возобновлено.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в рассмотрении дела, суд установил следующее.

ООО «Газпромнефть-Центр» принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: Кемеровская область, р-н Ленинск-Кузнецкий, в районе п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово-Ленинск-Кузнецкий-Междуреченск, с кадастровым номером 42:06:0115009:35.

20.10.2017 Комитетом было принято решение №4-2/1720 об изъятии указанного земельного участка для государственных нужд Кемеровской области, по ходатайству ГКУ КО «Дирекция автодорог Кузбасса».

Статьей 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «Земельный кодекс РФ») предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд по инициативе уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, а также по ходатайству организаций, перечисленных в пункте 1 указанной нормы.

Кроме того, с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 56.4 Земельного кодекса РФ, вправе обратиться орган государственной власти, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение.

В случае принятия решения об изъятии земельных участков на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство, в частности, принимает участие в подготовке и заключении соглашения об изъятии земельных участков (часть 1 статьи 56,7 статья 56.10 Земельного кодекса РФ), выплачивает возмещение за изымаемые земельные участки (часть 13 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ), а также имеет право обращаться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (часть 10 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ).

Получив указанное решение, и в целях подготовки к изъятию участка, Истец поручил экспертной организации ООО «Институт оценки» независимую оценку рыночной стоимости участка. В соответствии с отчётом от 21.11.2017 №671/2017, выполненным этой организацией, рыночная стоимость земельного участка составляет 2 585 000 (два миллиона пятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей.

На указанный отчет было выдано положительное заключение ООО «Российское общество оценщиков» от 04.12.2017 №1908/2017, содержащее выводы экспертов о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, а также о подтверждении обоснованности и полноты применения методов оценки и произведенных оценщиком расчетов.

Указанный отчет был передан Дирекции в декабре 2017 года.

16.07.2018 Коллегией Администрации Кемеровской области вынесено распоряжение №288-р о выделении денежных средств для оплаты рыночной стоимости и убытков собственнику земельного участка в размере 412 900 руб.

При этом, указанная в распоряжении Коллегии Администрации Кемеровской области сумма возмещения оказалась более чем в 6 раз меньше той, что определена независимым экспертом, привлеченным Истцом, тем самым предложение Истца о рыночной цене участка не было учтено при принятии решения об изъятии.

10.08.2018 Дирекцией в адрес Истца направлен для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд, согласно которому размер возмещения за земельный участок составляет 412 900 руб. Вместе с проектом соглашения поступило извлечение из отчета об оценке, сделанного ООО «Центр оценки и экспертиз».

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение по вопросу о действительном размере возмещения стоимости изымаемого земельного участка, Истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд усматривает основания для удовлетворения заявленных Истцом требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ!») изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

На основании Решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 20.10.2017 №4-2/1720 «Об изъятии земельных участок для государственных нужд Кемеровской области» в целях строительства автомобильной дороги Новосибирск-Ленинск-Кузнецкий-Кемерово-Юрга на участке Ленинск-Кузнецкий-Кемерово км 255-км 274 в Кемеровской области подлежит изъятию земельный участок общей площадью 5000 кв. м, с кадастровым номером 42:06:0115009:35, расположенный по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово-Ленинск-Кузнецкий-Междуреченск.

В соответствии названным решением Дирекции поручено выступать заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка, направить проект соглашения об изъятии земельного участка.

16.07.2018 Коллегией Администрации Кемеровской области вынесено распоряжение №288-р о выделении денежных средств для оплаты рыночной стоимости и убытков собственнику земельного участка в размере 412 900 руб.

Пунктами 1, 2 статьи 281 ГК РФ установлено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

По пункту 4 статьи 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из положений данной правовой нормы следует, что рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику земельного участка в связи с его изъятием, являются составными частями выкупной цены изымаемого земельного участка.

Статьей 282 ГК РФ предусмотрено, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 2 названной статьи определено, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Частью 1 статьи 56.8. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Как следует из пункта 7 «Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015), при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

В виду того, что сторонами не достигнуто соглашение о размере возмещения за подлежащий изъятию земельный участок, по ходатайству Истца судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости размера возмещения изымаемого земельного участка.

В материалы дела представлено заключение эксперта №8/39 от 20.02.2019, в соответствии с которым денежная сумма, подлежащая выплате Истцу в качестве возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск», - по состоянию на 29.01.2019 составляет 902 000 руб.

Данное заключение судебной экспертизы по существу сторонами не оспорено, о проведении повторной экспертизы не заявлено.

При этом, суд признает размер возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества для государственных нужд Кемеровской области, указанный в отчете общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 02.03.2018 №54-02-2018 «Об оценке размера возмещения собственнику земельного участка в связи с изъятием для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск», недостоверным.

При этом, в качестве способа защиты нарушенного права Истца суд считает необходимым обязать Администрацию Кемеровской области в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу издать распоряжение о выделении Комитету денежных средств в размере 902 000 руб. в качестве возмещения за изъятие для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск; обязать Комитет и Дирекцию в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с ООО «Газпромнефть-Центр» соглашение об изъятии для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск, с указанием в качестве условия изъятия земельного участка выплату ООО «Газпромнефть-Центр» возмещения за изъятие земельного участка в размере 902 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать недостоверным размер возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества для государственных нужд Кемеровской области, указанный в отчете общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 02.03.2018 №54-02-2018 «Об оценке размера возмещения собственнику земельного участка в связи с изъятием для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск».

Определить возмещение за изъятие для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск, в размере 902 000 руб.

Обязать Администрацию Кемеровской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу издать распоряжение о выделении Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежных средств в размере 902 000 руб. в качестве возмещения за изъятие для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Государственное казенное учреждение Кемеровской области «Дирекция автомобильных дорог Кузбасса» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) соглашение об изъятии для государственных нужд Кемеровской области земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:35, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, п. Демьяновка, 1-ый км автомобильной дороги Кемерово – Ленинск-Кузнецкий – Междуреченск, с указанием в качестве условия изъятия земельного участка выплату обществу с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) возмещения за изъятие земельного участка в размере 902 000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья В.Я. Драпезо