Решение от 29 августа 2022 г. по делу № А28-244/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А28-244/2022
г. Киров
29 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 29 августа 2022 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Погудина С.А.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, Россия, <...> )

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, Россия, Кировская область, г. Киров)

о взыскании 234 578 рублей 99 копеек,


при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещен надлежащим образом,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 11.10.2021,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 234 578 рублей 99 копеек задолженности по договору аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия от 14.01.2020 №7744, в том числе 229 759 рублей 99 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.05.2021 (далее – спорный период), 4 819 рублей 00 копеек неустойки, начисленной за общий период с 13.10.2020 по 31.05.2021.

Исковые требования основаны на нормах статей 8, 329, 401, 432, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неуплатой ответчиком арендных платежей за спорный период в отношении переданного в аренду объекта культурного наследия регионального значения.

Исковое заявление было принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 15.03.2022 арбитражный суд, руководствуясь частью 5 статьи 227 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему просил в иске отказать, указав, что между сторонами был заключен договор аренды помещения с целью использования под кафе, при заключении договора Предприниматель не был поставлен в известность об аварийном состоянии объекта аренды, что препятствовало использованию помещения по назначению. Ответчик сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-7677/2021, которым, по мнению ответчика, установлены обстоятельства наличия недостатков сданного в аренду помещения. Ответчик также указал, что обращался к истцу с заявлением от 25.11.2020 о расторжении договора аренды, истец против расторжения договора не возражал, между тем от приемки помещения уклонился, в этой связи Предприниматель обратился в арбитражный суд к Департаменту с исковым заявлением о расторжении договора (дело №А28-15537/2021). Кроме того, ответчик указал, что условие договора о многофункциональном целевом назначении помещения противоречит пункту 1.5 охранного обязательства, согласно которому собственник принял на себя обязательство использовать помещение только в качества административных помещений офиса, о чем арендатор не был поставлен в известность, отсутствовала данная информация и в документации по проведению электронного аукциона на право заключения договора.

Истец представил письменные мнения на отзыв ответчика и дополнения к нему, в которых на удовлетворении иска настаивал, указав, что представленный Предпринимателем отчет по результатам обследования помещений не содержит выводов, а решение суда по делу №А28-7677/2021 обстоятельств, свидетельствующих об аварийности помещений и непригодности их использования в качестве объекта аренды. Департамент, ссылаясь на условия спорного договора и содержание акта приема-передачи помещения, указал, что ответчик был согласен с техническим состоянием помещения, доказательства возврата Предпринимателем арендуемого объекта в материалы дела не представлены, договор аренды в спорный период являлся действующим. Истец также указал, что спорным договором именно на арендатора возложена обязанность по проведению за свой счет текущего и капитального ремонта, а также по содержанию объекта аренды в надлежащем санитарно-техническом состоянии.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного разбирательства по делу, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

В собственности муниципального образования «Город Киров» в спорный период находилось нежилое помещение площадью 122 кв.м по адресу: <...>, этаж 2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости и сторонами не оспаривается.

Между Департаментом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия от 14.01.2020 №7744 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 122 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Нежилое помещение расположено в здании, отнесенном к объектам культурного наследия регионального значения, - «Комплекс застройки: Дом ФИО4, 1976г.» - решением Исполнительного комитета Кировского областного совета народных депутатов от 28.03.1983 № 6/191 «О постановке на государственную охрану вновь выявленных памятников истории и культуры Кировской области». Целевое назначение – многофункциональное. Характеристика и план помещения определяется приложением №1, 2 к договору (пункт 1.2. договора аренды).

По акту приема-передачи 28.01.2020 арендодатель передал арендатору спорное помещение. Согласно данному акту у арендатора отсутствуют претензии в отношении помещения и его инженерного оборудования, помещение пригодно для использования по назначению, определенному в пункте 1.2. договора аренды; недостатков, препятствующих владению помещением, нет.

Государственная регистрация договора аренды произведена 21.05.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 08.06.2021.

Приложением №1 к договору аренды является характеристика помещения, приложением №2 – план, приложением № 3 – акт приема-передачи помещения, приложением №4 – охранное обязательство.

Срок действия договора с 16.01.2020 по 15.01.2025 (пункт 8 договора аренды).

Права и обязанности сторон определены в разделе 2 договора аренды.

Согласно пункту 2.2.10. договора арендатор обязался производить за свой счет ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади, содержать фасад здания свободным от посторонних надписей, производить текущий и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций, находящихся в помещении в порядке, установленном законодательством и нормативными правовыми актами. После проведения капитального ремонта или перепланировки нежилого помещения арендатор обязан в 30-дневный срок произвести за свой счет инвентаризацию помещения и предоставить арендодателю технический план, в том числе в электронном виде, изготовленный уполномоченным органом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; передать помещение арендодателю по акту в срок не более 7 дней по истечении срока договора аренды, а при досрочном его прекращении с момента получения соответствующего уведомления, в надлежащем санитарном и техническом состоянии (пункт 2.2.16 договора аренды).

Пунктами 2.4.1-2.4.19 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора соблюдать требования действующего законодательства Российской Федерации и иных нормативных правовых актов об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации.

Условия о платежах и порядке расчетов определены в разделе 3 договора.

Размер годовой арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 составил 666 852 рубля 48 копеек (без НДС), соответствующее уведомление от 18.12.2020 №102 направлено арендатору.

В соответствии с пунктом 5.1.3. договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы виновная сторона обязана выплатить пени в размере, равному одной трехсотой действующей на момент возникновения долга по арендной плате ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно охранному обязательству собственника помещений в объекте культурного наследия (памятнике истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения от 13.10.2014 №24-2014-Р, подписанному между Департаментом культуры Кировской области и муниципальным образованием «город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, «Комплекс застройки: Дом ФИО4, 1976г.» отнесен к объектам культурного наследия; собственник – муниципальное образование «Город Киров» принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия. Собственник обязуется использовать помещения в объекте культурного наследия в качестве административных помещений офиса.

Согласно акту технического состояния объекта культурного наследия от 01.08.2014 (приложение №1 к охранному обязательству) общее состояние отделки фасадов – неудовлетворительное: повреждение окрасочного покрытия и разрушение штукатурного покрытия, на уличных фасадах значительные утери штукатурного покрытия; растрескивание и шелушение краски на фасаде, намокание стены в нескольких местах из-за отбоя падающей с кровли воды (пункт 1.2.7. акта технического состояния объекта от 01.08.2014); общее состояние внутренних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов объекта – удовлетворительное. В части отделки помещений отмечено использование современных материалов (стены: обои, покраска; потолки – подвесные) и наличие следов протечек и поражения грибком, в целом состояние – неудовлетворительное (пункт 1.3.8. акта технического состояния объекта от 01.08.2014).

Как следует пункта 1.1 договора аренды, спорный договор аренды был заключен по результатам электронного аукциона (протокол об итогах аукциона от 27.12.2019 №475).

В силу пункта 6.3. договора арендатор вправе расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 08.05.2020 к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 2.4. договора, исключены пункты 2.4.1.-2.4.19. договора, приложение №4 к договору изложено в новой редакции: «Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденное распоряжением управления государственной охраны объектов культурного наследия Кировской области от 26.02.2020 № 8 (приложение № 4)».

Также изменения в договор внесены дополнительным соглашением от 15.06.2020, согласно которому арендатору предоставлена отсрочка по внесению арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.06.2020.

Ответчиком в обоснование позиции по делу представлен технический отчет, выполненный Кировским областным государственным автономным учреждением «Научно-производственный центр по охране объектов культурного наследия Кировской области». В техническом отчете отражено следующее:

- конструкции перегородок: к предмету охраны не относятся (возведены в более поздний период), узел крепления перегородок находится в неудовлетворительном состоянии;

- конструкции чердачного перекрытия: крайняя южная балка имеет разрыв своего сечения в приопорной части, данный разрыв имеет ограниченно-работоспособный узел усиления данной балки. Ограничение работоспособности узла усиления балки состоит в том, что он частично опирается на аварийную стропильную балку; чердачное перекрытие не имеет эффективной пароизоляции и утепления; чердачное перекрытие имеет неудовлетворительное состояние, требуется восстановление несущей способности крайней южной балки чердачного перекрытия;

- конструкции стропильной системы: крайняя западная стропильная плоскость полностью потеряла несущую способность на южной опоре; конструкции стропильной системы находятся в аварийном состоянии;

- стены: при визуальном осмотре выявлены три трещины в уровне второго этажа, расположенные над и под оконными проемами; одна трещина на южном фасаде имеет сквозной характер образования.

Также ответчик представил акт осмотра помещения, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Вятка Уют» от 29.12.2020. Согласно данному акту проведено обследование нежилого помещения №1002 площадью 122 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000306:200, расположенного по адресу: <...>, второй этаж, на предмет наличия или отсутствия технической возможности установки индивидуальных приборов учета холодной и горячей воды, путем визуального осмотра помещений в соответствии с приложением №2 к договору №7744 от 14.01.2020, план помещения, 2 этаж, выполнен фотоотчет по помещению. В результате обследования установлено, что техническая возможность установки индивидуальных приборов учета холодного и горячего водоснабжения в помещении отсутствует в виду установления следующих критериев отсутствия такой возможности: отдельного помещения для санузла или ванной комнаты не обнаружено; отдельно стоящих установленных сантехнических приборов (унитаз, раковина, ванна, душевая кабина) не обнаружено; в обследуемое помещение не заведены водопроводные, канализационные сети и сети горячего водоснабжения, точки доступа отсутствуют. Для установки индивидуальных приборов учёта необходима перепланировка помещений и создание новых внутридомовых инженерных систем.

Ответчик в материалы дела также представил вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-7677/2021 от 23.12.2021 (далее – решение по делу №А28-7677/2021) и по делу №А28-15537/2021 от 18.06.2022 (далее – решение по делу №А28-15537/2021), сторонами в рамках денных дел являлись Департамент и Предприниматель, предметами споров – взыскание штрафа по договору аренды и расторжение спорного договора.

Согласно решению по делу №А28-7677/2021 по иску Департамента к Предпринимателю о взыскании 1 111 420 рублей 80 копеек штрафа за нарушение условий пунктов 2.2.3., 2.2.4., 2.2.6., 2.2.10. договора аренды нежилого помещения – объекта культурного наследия от 14.01.2020 №7744 судом установлены следующие фактические обстоятельства.

25.02.2020 главным специалистом управления административно-технического и муниципального контроля администрации г. Кирова в присутствии арендатора проведена проверка исполнения условий договора аренды. В соответствии с актом проверки от 26.02.2020 фасад здания в границах предоставленного помещения имеет обветшалый вид, произошло частичное осыпание облицовочных материалов; на момент проведения проверки деятельность арендатором не ведется в помещении, производятся ремонтные работы, в помещении складированы строительные материалы, оконные рамы и мешки со строительным мусором; расположение арендованных помещений соответствует инвентаризационному плану; в помещении № 33 в наружной стене обустроен оконный проем, по внешним признакам выполнен до передачи помещения в аренду; в помещении отсутствует внутренняя отделка стен до уровня дранки и кирпичной кладки, имеется дощатое половое покрытие, потолки отштукатурены и побелены.

16.03.2020 Департамент обратился в адрес арендатора с предупреждением, в котором, ссылаясь на результаты проверки от 25.02.2020, указал, что арендодателю не представлены договоры на водоснабжение, водоотведение с МУП «Водоканал», на теплоснабжение, на вывоз ТБО с АО «Куприт», на электроснабжение, с управляющей компанией.

26.01.2021 проведена проверка использования муниципального имущества, переданного по договору аренды от 14.01.2020 №7744, по результатам проверки составлен акт от 27.01.2021 № 43, согласно которому в ходе осмотра в том числе установлено, что на момент проведения проверки деятельность арендатором в помещении не ведется.

Вступившим в законную силу решением по делу №А28-7677/2021 установлено, что помещения были переданы ответчику во временное пользование в состоянии, требующем проведения ремонта, как в части фасада здания, так и в части внутренней отделки помещений, при этом арендатор не принимал на себя обязательства принять в аренду помещения с целью выполнения ремонта фасада, текущего и капитального ремонта помещений. Доводы арендатора о неудовлетворительном состоянии фасада и внутренней отделки помещений с 2014 года на момент подписания договора, без проведения ремонта арендодателем, не были опровергнуты.

Вступившим в законную силу решением суда по делу №А28-15537/2021 исковые требования Предпринимателя к Департаменту о расторжении договора аренды удовлетворены, договор расторгнут. В рамках данного дела арбитражным судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Заявлением от 25.11.2020 арендатор сообщил арендодателю, какие работы необходимо провести на объекте с учетом технического отчета, указав, что помещение считается аварийным, не эксплуатируется, просил расторгнуть договор аренды.

В ответ на обращение арендатора арендодатель указал, что в целях надлежащего приема помещения просит заблаговременно проинформировать о дате и времени передачи, просил погасить задолженность по арендной плате.

Письмом от 03.02.2021 арендатор указал, что с декабря 2020 года велись переговоры на предмет возврата арендуемого помещения, однако процедура приема-передачи постоянно откладывалась, 26.01.2021 главным специалистом отдела земельного и имущественного контроля управления административно-технического и муниципального контроля администрации г. Кирова произведена проверка помещения, нарушений и недостатков не обнаружено, тем не менее по состоянию на 03.02.2021 ответа на заявление о расторжении договора аренды не поступило. Указанным письмом арендатор просил рассмотреть заявление, расторгнуть договор, принять помещение по акту приема-передачи, не начислять арендную плату с 25.11.2020.

Письмом от 05.04.2021 арендодатель указал на условия приема помещения (надлежащее санитарное и техническое состояние помещения, свободное от имущества – пункт 4.1.2. договора; отсутствие задолженности по коммунальным платежам со справками – пункт 4.1.3. договора; арендная плата должна быть уплачена до даты подписания акта приема-передачи – пункт 4.2.2. договора). В целях надлежащего приема помещения в рамках расторжения договора арендатору указано на необходимость выполнить условия раздела 4 договора, в том числе восстановить отделку стен, пола и заблаговременно проинформировать о точной дате и времени передачи помещения.

Извещением от 15.04.2021 арендатор пригласил арендодателя 22.04.2021 для передачи помещения в связи с досрочным расторжением договора. В качестве приложений к извещению указано соглашение о расторжении договора.

Письмом от 22.04.2021 арендатор сообщил, что в связи с неявкой арендодателя для принятия помещения арендатор в одностороннем порядке составил акт приема-передачи имущества от 22.04.2021, который просил подписать и направить арендатору, в качестве приложения к письму указаны ключи от нежилого помещения в количестве 3 комплектов.

Письмом от 07.05.2021 арендодатель возвратил без согласования акт приема-передачи имущества, соглашение о досрочном расторжении договора, ссылаясь на невыполнение условий раздела 4 договора, наличие задолженности по арендной плате, неустранение недостатков (не восстановлена отделка стен, пола, потолка).

19.10.2021 арендодатель направил в адрес арендатора требование, в котором указал, что в результате осмотра помещения установлено наличие демонтажа оконных рам. Арендодатель потребовал восстановить заполнение оконных проемов, с целью исключения ситуации выхолаживания помещения, в связи с понижением температуры наружного воздуха. Кроме того, в требовании указано на наличие задолженности у арендатора по договору, на возможность рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды по соглашению сторон в случае выполнения обозначенных в письме требований.

Из решения по делу №А28-15537/2021 следует, что Предприниматель заявлял о том, что целью приобретения во временное владение и пользование за плату спорного помещения была организация кафе, целевое назначение – многофункциональное изначально было согласовано в пункте 1.2. договора аренды при его заключении, вместе с тем охранное обязательство, в силу пункта 1.5. которого использование помещения допустимо только в качестве административных помещений (офиса), было приложено к договору только 21.05.2020, на регистрацию договора.

Департамент в отзыве на исковое заявление указывал, что при приемке помещения по акту в пользование арендатор изначально никаких претензий по поводу состояния переданного имущества не заявлял, о невозможности использования помещения арендодатель узнал только 25.11.2020 из обращения арендатора, иных претензий не поступало.

В возражениях на доводы Департамента Предприниматель ссылался на пункты 1.2.7., 1.3.8., 1.8. охранного обязательства, содержащие сведения о наличии дефектов, недостатков помещения, о необходимости проведения ремонтных работ, указав также, что охранное обязательство было подписано между арендодателем и Департаментом культуры Кировской области еще в 2014 году, недостатки были зафиксированы ранее в охранном обязательстве, никаких ремонтных работ арендодателем перед передачей истцу в пользование помещения на правах аренды не производилось.

Департамент в свою очередь заявлял о том, что для спорного договора действовало иное охранное обязательство, утвержденное распоряжением от 26.02.2020 №8, с учетом которого и было зарегистрировано дополнительное соглашение от 08.05.2020; целевое назначение помещения «функциональное» соответствует охранному обязательству от 26.02.2020 №8.

В рамках дела №А28-15537/2021 арбитражный суд пришел к выводу о том, что установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу №А28-7677/2021 обстоятельства в совокупности с представленными доказательствами свидетельствуют о существовании недостатков, препятствующих пользованию арендатором арендованным объектом в определенных аукционной документацией и договорами целях, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору. При рассмотрении дела №А28-7677/2021 суду было представлено охранное обязательство от 13.10.2014, при этом о наличии какого-либо иного охранного обязательства, в том числе от 26.02.2020 №8, арендодатель не заявлял. Доказательств того, что арендатор в момент получения объекта в аренду по акту мог располагать сведениями о невозможности использования помещения, в том числе по назначению в соответствии с определенной целью, о наличии препятствующих достижению цели договора аренды недостатков, суду не представлено. Представленные истцом доказательства ответчиком не опровергнуты.

По мнению ответчика, обстоятельства, установленные вышеприведенными решениями Арбитражного суда Кировской области, имеют в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего дела.

Ссылаясь на невнесение арендных платежей за период с января 2021 года по май 2021 года, Департамент обратился к Предпринимателю с претензией от 24.09.2021 №46 о погашении задолженности в размере 229 759 рублей 99 копеек, а также уплате неустойки.

Неисполнение требования об оплате задолженности в порядке досудебного урегулирования спора явилось причиной обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Из разъяснения, содержащегося в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Правила статьи 620 ГК РФ предоставляют арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в том числе когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Материалами дела подтверждается заключение сторонами договора аренды от 14.01.2020, в соответствии с которым Департамент передал Предпринимателю во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 122 кв.м, расположенное по адресу: <...>, в здании, отнесенном к объектам культурного наследия регионального значения, - «Комплекс застройки: Дом ФИО4, 1976г.». Договор аренды зарегистрирован 21.05.2020.

Факт передачи спорного объекта ответчику подтвержден актом приема-передачи от 28.01.2020 и сторонами не оспаривался.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Материалами дела, в том числе вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-15537/2021 от 18.06.2022, имеющим в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела, подтверждается, что арендодатель не поставил арендатора в известность о невозможности использования помещения по назначению в соответствии с определенной договором целью (многофункциональное), об ограничениях в пользовании помещением, установленных охранным обязательством от 2014 года, а также о наличии препятствующих достижению цели договора аренды скрытых недостатков.

Доводы истца об указании в акте приема-передачи от 28.01.2020 на отсутствие у арендатора претензий в отношении спорного помещения отклоняются, поскольку ряд недостатков помещения (в том числе отсутствие точек доступа систем водоснабжения, недостатки конструкции чердачного перекрытия и стропильной системы, их аварийность) установлены арендатором в процессе выполнения ремонтных работ. Данные недостатки арендодателем не были оговорены при заключении договора аренды. Представленный в материалы дела акт приема-передачи подтверждает лишь факт передачи права владения спорным помещением арендатору, но не устанавливает обстоятельства возможности реального использования помещения по целевому назначению.

Аргумент истца о неправомерности ссылок ответчика на невозможность использования помещения ввиду наличия обязанности последнего содержать объект аренды, проводить его текущий и капитальный ремонт отклоняется, поскольку спорным договором не предусмотрено такой цели аренды помещения как выполнение арендатором ремонта помещения. Аналогичный довод заявлялся Департаментом в рамках дела №А28-7677/2021, и был отклонен судом как необоснованный. В данном случае целью договора аренды являлось использование Предпринимателем помещения для организации кафе. В период действия договора аренды спорное помещение арендатором с данной целью не использовалось, что истцом не опровергнуто.

В силу установленных по делу фактических обстоятельств и приведенных норм материального права следует признать, что у ответчика в спорный период не возникло обязанности по внесению арендной платы за переданное по акту помещение в отсутствие встречного исполнения истцом обязанности по передаче во владение и пользование такого помещения, которое бы было пригодно для использования по назначению, согласованному сторонами в договоре аренды.

Иные доводы Департамента не имеют правового значения для разрешения настоящего дела.

Таким образом, требование о взыскании арендной платы в заявленный в рамках настоящего дела спорный период не может быть признано обоснованным и законным, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Неустойка представляет собой акцессорное обязательство, которое обеспечивает исполнение главного обязательства. Ввиду отсутствия оснований для удовлетворения требования о взыскании арендной платы, в удовлетворении требования о взыскании неустойки также надлежит отказать.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, правовых оснований для взыскания с Департамента государственной пошлины у суда не имеется (абзац второй пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.



СудьяС.А. Погудин