Решение от 23 декабря 2019 г. по делу № А45-28941/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск Дело №А45-28941/2019

Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 декабря 2019 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агеевой Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, (ОГРНИН 317547600081693), г. Новосибирск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, (ОГРНИП 314547628100290), г. Новосибирск,

о взыскании задолженности в счет возмещения ущерба причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды в размере 198 429 рублей 30 копеек

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО3 – доверенность от 14.02.2019, диплом №9514 от 29.06.2006, паспорт; ФИО4 – доверенность от 14.01.2019, паспорт, удостоверение адвоката;

ответчика: ФИО5 – нотариальная доверенность 77 АВ №9214293 от 23.10.2018, паспорт; Фролова–Фомина С.П. – нотариальная доверенность 77 АВ №9214293 от 23.10.2018, паспорт,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее-истец, Арендодатель) обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее-ответчик, Арендатор) задолженности в счет возмещения ущерба причиненного в связи с возвратом арендованного помещения требующего ремонта по договору аренды № 5 от 01.08.2018 г. в размере 198 429 рублей 30 копеек.

В иске истец указал, что после расторжения договора аренды помещение, являющееся объектом аренды, было возвращено Арендодателю с недостатками, без ремонта, о чем Арендодателем составлен акт возврата помещения. Стоимость ремонта определена оценочным отчетом.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и заявленные требования поддержал.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворения требований, указал что не согласен с недостатками указанными акте возврата помещения от 02.11.2018 составленного Арендодателем, считает что возвратил помещения в нормальном состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации. Указал, что составил и направил Арендодателю свой акт приема-передачи помещений. Указал, что с 19.10.2018 Арендодатель сменил замки на помещении и фактически прекратил доступ в помещения, в связи с чем возможно, в период с 19.10.2018 по 02.11.2018 Арендодатель мог совершить действия по ухудшению помещений. Заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы определения стоимости ремонтно-восстановительных работ.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержала.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств между истцом Арендодателем и Арендатором, 01 августа 2018 г. был заключен договор аренды нежилых помещений № 5, Дополнительное соглашение к Договору аренды №5 от 01.08.2018г., согласно которому Арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения: № 41, 47, 48 , 51 и холл, помещения №№ 47,48 и холл, который использовался Арендатором совместно с другим арендатором, расположенные по адресу: <...>, а Арендатор обязан был принять Помещения, своевременно и полностью выплачивать арендную плату и иные платежи, в сроки и на условиях, предусмотренных Договором.

В п. 1.2 договора 1.2помещения должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении №1 к настоящему Договору, и пригодном для дальнейшей эксплуатации. Более подробно, состояние помещения отражено в разделительной ведомости, подписанной сторонами.

Согласно п.п. 2.3.4, 2.3.5 договора Арендатор обязался обеспечить сохранность инженерных сетей, оборудования, коммуникаций в Помещениях и их работоспособность в соответствии с их функциональным назначением.

Производить за счет собственных средств текущий ремонт арендуемых Помещений и инженерных систем и коммуникаций.

Согласно акту приема - передачи недвижимого имущества в аренду от 01 августа 2018 г., Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование (аренду) вышеуказанные Помещения. Согласно данного акта, передаваемые помещения и оборудование находятся в технически исправном состоянии и соответствуют своему назначению согласно условиям договора.

05.10.2018 Арендатором было получено Уведомление Арендодателя о расторжении Договора аренды. В уведомлении Истец указал на расторжение Договора по истечении 30 (Тридцати) дней с момента получения Уведомления.

По существу спора, между сторонами возникли разногласия относительно технического состояния помещений на момент их возврата (02.11.2018), при этом стороны обменялись вариантами актов возврата помещений, датированных 02.11.2019.

Сами по себе, доводы ответчика о возможном ухудшении помещений самим Арендодателем в течении двух недель, в период с 19.10.2018 по 02.11.2018, судом не принимаются, так же как и доводы о том, что в указанный период кто либо еще мог занимать эти помещения, поскольку данные доводы не подкреплены какими либо доказательствами.

Исходя из совокупности представленных доказательств, письменных, свидетельских, оцененных судом по правилам ст. 71 АПК РФ, суд находит убедительными доводы Арендодателя о причинении ему ущерба, учитывая следующее.

Так в материалы дела представлен акт, составленный Арендодателем, в котором перечислены следующие недостатки возвращаемого помещения:

1)Стены и перегородки - кирпичные, оштукатуренные, окрашенные -требуется косметический ремонт (шпатлевка, окраска). В стене тамбура устроен без уведомления Арендодателя дверной проем;

2)Потолки (перекрытия) - железобетонные, подвесной потолок «Армстронг» окрашен в черный цвет, требуется ремонт (замена);

3)Полы - плитка ПВХ, требуется замена всего покрытия;

4)Окна - пластиковые, в правом окне отсутствует стеклопакет;

5)Двери (наружные и внутренние) - наружная дверь требует ремонта в связи с повреждением облицовки косяков. Дверь туалета - требуется замена дверного полотна и фурнитуры.

В результате визуального осмотра была сделана оценка общего состояния передаваемых ИП А.В. помещений - в помещениях требуется произвести косметический ремонт (потолки, стены), полы, электроосвещение, установить стеклопакет в окно и заменить дверь в туалете, устранить (демонтировать самостоятельно установленный) дверной проем.

Данные недостатки нашли наглядное отражение в фотографиях, подробном описании, выполненные в Отчете и заключении о техническом состоянии помещения №41 и дверного проема помещения №48, специалистами ООО «Экспертная Группа «Оргстройпрогресс» (инженер ФИО6), а также подтверждены убедительными свидетельскими показаниями ФИО7 (лицо присутствовашее при составлении акта Арендодателем и подписавшее акт от 02.11.2018, не являющееся работником Арендодателя). ФИО7 пояснил, что является работником охраны, присутствовал при составлении акта. В ходе его опроса, свидетель полностью признал наличие всех дефектов и недостатков помещений, запечатленных на фотографиях и соответственно указанные в акте возврата помещений.

Свидетель был предупрежден об уголовной ответственности, в соответствие со ст. 306,307 УК РФ за отказ от дачи показаний либо за дачу заведомо ложных показаний. Его показания являются последовательными и непротиворечивыми, оснований не доверять им у суда не имеется.

В свою очередь, ответчик, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств того, что помещения были возвращены им в нормальном состоянии, без недостатков.

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной технической, оценочной экспертизы, проведение которой просил поручить ООО «МБЭКС», с постановкой следующих вопросов:

-была ли необходимость проведения восстановительных работ арендуемых нежилых помещений после расторжения Договора аренды нежилых помещений № 5 от 01.08.2018?

-какую рыночную стоимость составляют восстановительные работы, произведенные Истцом -ИП ФИО1 (ОГРНИП 317547600081693) после расторжения Договора аренды нежилых помещений № 5 от 01.08.2018?

Разрешая данное ходатайство, суд не нашел оснований для его удовлетворения, учитывая следующее.

Помимо заключения о необходимости и объема ремонтно-восстановительных работ, выполненного инженером ООО «Экспертная Группа «Оргстройпрогресс», истцом представлен оценочный отчет о стоимости данных работ, выполненный специалистом ООО «Новосибирский центр оценки» ФИО8, согласно выводам которого, рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 131 996 рублей (с учетом износа материалов) и 144 743 рублей 56 копеек (без учета износа материалов).

Согласно п.5 ст. 71 АПК РФ как и любое другое доказательство, экспертное заключение не имеют заранее установленной силы и должно оцениваться в соответствие с п.2 ст. 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами имеющимися в материалах дела.

Согласно статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту — Закон об оценочной деятельности) отчет об оценке объекта оценки, является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

В соответствие с требованиями законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из ст. 13 Закона об оценочной деятельности следует вывод, что суд должен решить вопрос о необходимости проведения экспертизы в случае невозможности устранения возникших сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости.

Между тем, каких либо доказательств, на основании которых у суда появились обоснованные сомнения в достоверности заключений выполненного специалистами ООО «Экспертная Группа «Оргстройпрогресс» и ООО «Новосибирский центр оценки», в материалы дела не представлено.

То обстоятельство, что специалист, составивший заключение, не предупрежден об уголовной ответственности, не означает что выводы его заключения являются недостоверными. Из заключения специалиста видно, что специалист обладает необходимыми и достаточными навыками, познаниями и многолетней квалификацией для дачи заключения. При этом нельзя не отметить, что ответчик просил поручить проведение экспертизы в коммерческую организацию, к которой относится также и организация составившая заключение. То есть, как заключение так и экспертиза выполняется экспертами одной специальности и квалификации, при этом, используются одни и те же методики.

В соответствие со ст. 71 АПК РФ, как доказательства предусмотренные ст. 64 АПК РФ, заключения ООО «Экспертная Группа «Оргстройпрогресс» и ООО «Новосибирский центр оценки» содержат последовательные и непротиворечивые выводы, каких либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется. Указанные отчеты выполнены в соответствие с требованиями АПК РФ.

По указанным причинам, суд находит нецелесообразным удовлетворения заявленного ходатайства о назначении экспертизы и в соответствие со ст.ст. 82, ст. 159 АПК РФ считает необходимым отказать в удовлетворении данного ходатайства.

Следовательно, суд принимает во внимание выводы ООО «Экспертная Группа «Оргстройпрогресс» и ООО «Новосибирский центр оценки» об объемах и о необходимости выполнения этих работ, а также о стоимости работ.

Согласно выводов заключения, техническое состояние отделочных покрытий, оконных и дверных проемов, а также инженерных сетей имеют отступления от приложений № 1 и № 2 к акту приемки-передачи недвижимого имущества в аренду и значительные дефекты.

Для восстановления исходного нормативного состояния отделочных покрытий, оконных и дверных проемов, а также инженерных сетей рекомендуется:

1.Выполнить демонтаж дверной коробки и закладку нового проема в осях 3/А-Б кирпичной кладкой.

2.Демонтировать деревянные бруски, декоративный камень и обои со стен.

3.Оштукатурить участки стен, имеющие механические повреждения.

4.Выполнить оклейку стен новыми обоями.

5.Сэндвич-панель ПВХ окна в осях 3-4/В заменить стеклопакетом.

6.Направляющие и плиты подвесного потолка типа "Армстронг" заменить новыми, добавить отсутствующие плиты. Светильники за-менить светильниками "Армстронг".

7.Демонтировать покрытие пола из плитки ПВХ и деревянные конструкции, прикрепленные к полу.

8.Выполнить местный ремонт стяжки.

9.Выполнить устройство нового покрытия пола коммерческим

линолеумом.

10.Выполнить установку плинтуса.

11.Выполнить замену группы электророзеток с отсутствующей

розеткой.

12.Новую незавершенную электропроводку демонтировать.

13.Выполнить замену электропроводки и кабель канала, имеющих следы пожара.

14.Оголенные провода демонтировать.

15.Трубы системы отопления и радиаторы окрасить.

16.Заменить дверное полотно и короб проема в помещении № 48

новыми.

17.Выполнить демонтаж рекламного баннера с окна в осях 3-4/В.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пункт 2 ст. 616 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п.1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства

В статье 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Устанавливая размер ущерба, суд считает необходимым принять во внимание сумму восстановительного ремонта, определенную специалистом в размере 144 743 рублей 56 копеек (без учета износа материалов), поскольку как указано в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

При этом, доводы истца о необходимости удовлетворения требований в большей сумме, чем было установлено в оценочном отчете ООО «Новосибирский центр оценки», в связи с понесенными фактическими затратами в большей сумме, судом отклоняются, учитывая следующее.

Как следует из п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что превышение рыночной стоимости при выполнении ремонтно-восстановительных работ, установленной отчетом ООО «Новосибирский центр оценки», не может относится к разумным действиям истца по выполнению этих работ. Следовательно, иск подлежит удовлетворению в части суммы 144 743 рублей 56 копеек.

Из текста договора аренды и приложений к договору (экспликации помещений) следует, что холлом является помещение №44, в то время как отчет о техническом состоянии (на основании которого определена стоимость ремонтно-восстановительных работ) составлен в отношении помещений №41 и 48. Каких либо доказательств того, что на ответчика возлагается ремонт помещений, которые не находились в его владении (либо находились в совместном использовании с другими арендаторами) суду не представлено. Следовательно, соответствующие доводы ответчика о возможном причинении ущерба иными лицами судом не принимаются.

Согласно п.2 ст. 168 АПК РФ суд, при принятии решения распределяет судебные расходы. В соответствие со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Сумма внесенная ответчиком на депозитный счет арбитражного суда за проведение экспертных исследований подлежит возврату.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1-удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 сумму задолженности в размере 131 996 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4625 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 с депозитного счета арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в размере 25 000 рублей внесенные платежным поручением №45 от 28.10.2019 за проведение экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Б.Б. Остроумов